Em 2017, os impostos diretamente cobrados sobre o património e transações imobiliárias atingiram 2.440 milhões de euros brutos. Este é o valor mais alto desde pelo menos 2005 (dados mais antigos consultados pelo Observador) e representa um crescimento de 14% face ao montante arrecadado no ano anterior.

Os números foram divulgados esta quinta-feira na execução orçamental de dezembro e representam o quinto ano consecutivo de expansão na receita fiscal com os imóveis que é cobrada pela Autoridade Tributária, mas que tem como destino final as autarquias, com a exceção do adicional ao IMI cobrado pela primeira vez no ano passado.

O aumento registado no ano passado é explicado sobretudo por dois fatores, a criação de uma nova taxa no Imposto Municipal sobre Imóveis, o adicional ao IMI, mas sobretudo pelas fortes subidas registados em transações no mercado imobiliário, em valores e números de operações. O Imposto Municipal sobre Transações, que incide sobre o valor da venda dos imóveis, foi o principal responsável com um salto de 30% no valor cobrado que se fixou em 851 milhões de euros. Este é a receita mais alta de IMT desde o período pré-crise. Só em 2007 se encontra um montante mais elevado.

Esta semana foram anunciados dois grandes negócios imobiliários em Portugal que vão movimentar quase 700 milhões de euros. As vendas dos centros comerciais Dolce Vita Tejo e Almada Fórum são mais um sinal do dinamismo no setor que está a dar ao Estado um jackpot fiscal em receitas sobre o imobiliário. Ainda que algumas destas operações feitas por investidores estrangeiros, sobretudo se forem realizadas vias sociedades anónimas, possam não dar origem ao pagamento de IMT porque o que é comprado é uma sociedade e não um imóvel.

Para o fiscalista da Deloitte, Ricardo Reis, o acréscimo na receita com o imposto é o resultado do crescimento no número de transações no mercado residencial, mas também do maior valor dos imóveis negociados. Apesar de alguns grandes negócios escaparem ao IMI, o segmento comercial, nomeadamente escritórios, também está a contribuir.

Mercado está a crescer desde 2014 e deve continuar

O IMT está a acelerar todos os anos desde 2014, depois de ter batido no fundo com a recessão económica em 2013. A sua receita já mais do duplicou o valor cobrado nos piores anos da crise. Esta evolução reflete a forte recuperação do mercado imobiliário que começou precisamente em 2014, sobretudo com os imóveis comerciais e os segmentos residenciais de maior luxo, e à boleia dos Vistos Gold (vistos dourados) e do investimento estrangeiro, mas que alastrou entretanto ao segmento residencial.

Cresce o número de transações, mas também os valores dos imóveis transacionados sobre o quais incide a taxa, o que faz crescer a cobrança fiscal, ajudando o controlo do défice, mas também as finanças das autarquias, já que este imposto é uma receita municipal.

Dados da empresa Cushman and Wakefield para o ano passado indicam que foram transacionados ativos no imobiliário comercial (lojas e escritórios) de 1.800 milhões de euros, mais 41% que no ano anterior. É ainda destacado o peso do investimento nacional que representa um quarto deste valor. As grandes casas imobiliárias esperam que 2018 continue a ser um ano forte, sobretudo nos centros comerciais (já vimos dois grandes negócios) e nos empreendimentos turísticos.

O mercado residencial demorou mais tempo a arrancar depois da crise muito por causa da pesada herança de crédito malparado no balanço dos bancos que travou o crédito à habitação. Em dezembro, o relatório de estabilidade financeira do Banco de Portugal (BdP) pintava o retrato de um mercado em plena recuperação que iria prosseguir — “tendo em conta as projeções mais recentes para a economia portuguesa”. Num contexto de taxas de juro historicamente baixas, as novas operações de crédito à habitaçã estão a subir desde 2013, com aceleração a partir de 2015.

Neste documento, o BdP reconhecia ainda o contributo decisivo dos Vistos Gold, atribuição de visto de residência a estrangeiros que invistam mais de meio milhão de euros em imóveis. Desde que foi criado em 2012 e julho do ano passado, foram dadas 4945 autorizações em troca de 2,9 mil milhões de euros de investimento.

IMT imparável, mas IMI cai com reavaliações

Apesar de afastar uma sobrevalorização generalizada (bolha) dos preços da habitação em Portugal, o Banco de Portugal alertava para a “possibilidade de existirem apreciações excessivas em determinadas áreas“. Dados do INE (Instituto Nacional de Estatísticas) conhecidos esta semana, revelam que o metro quadrado em Portugal atingiu o valor médio mais alto desde a chegada da troika, em maio de 2011, ainda que confirmem assimetrias regionais. Desde 2013 que as operações de crédito à habitação estão a crescer, tendo acelerado a partir de 2015. Dados do segundo trimestre avançados pelo Banco de Portugal indicam que foram houve 37 mil vendas de imóveis, movimentando 4,6 mil milhões de euros, números que correspondem a máximos históricos da série.

Em sentido contrário evoluiu a receita do IMI que caiu quase 2% em 2017, apesar de continuar a ser o maior imposto sobre imóveis com uma receita anual de 1460 milhões de euros. O IMI cobrado está a cair desde 2015. Esse foi o ano em que se atingiu a receita mais alta com o fim do regime de transição, introduzido para travar o impacto da reavaliação extraordinária do valor dos imóveis aplicado durante a era da troika.

Para Ricardo Reis, especialista em impostos sobre o património, essa queda será a consequência do cada vez maior número de pedidos feitos pelos contribuintes para reavaliar o valor tributário dos imóveis. O resultado na maioria dos casos tem sido a desvalorização desse valor, o que reduz a cobrança.

“Imposto Mortágua”. Segurança Social recebeu menos de metade do anunciado

Mas a maior surpresa na receita fiscal sobre os imóveis vem do novo imposto introduzido em 2017 sobre o património de elevado valor, o adicional ao IMI. Mais conhecido pelo “imposto Mortágua”, porque anunciado pela deputada do Bloco de Esquerda, o adicional ao IMI rendeu aos cofres do Estado 130 milhões de euros. Mas estes são valores brutos. Quando analisamos os dados da execução da Segurança Social, a quem estava consignada a totalidade da receita, verificamos que apenas foram registados 50 milhões de euros.

Questionado pelo Observador, fonte oficial do Ministério das Finanças explica que há uma diferença entre o valor total cobrado e a receita líquida porque uma parte do imposto pago é depois deduzido no IRS e IRC dos contribuintes visados. E a dedução desse gasto fiscal pode corresponder a mais de metade da receita do novo imposto? O Ministério das Finanças diz que será preciso esperar pela liquidação final dos impostos sobre particulares e empresas relativos a 2017, para fechar a conta.

Ricardo Reis admite que a diferença pode ser grande, já que alguns contribuintes poderão até conseguir deduzir a totalidade do adicional de IMI pago no IRS ou no IRC. A dedução dos gastos com o adicional ao IMI nos impostos sobre o rendimento é possível quando os imóveis sobre os quais incide o novo imposto estão arrendados.

A proposta de Orçamento do Estado para 2017 previa que novo imposto rendesse 160 milhões de euros, verba totalmente destinada ao Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social. Mas o desenho final do imposto foi alterado no sentido de permitir várias isenções a setores profissionais, e também para casais e beneficiários de heranças. O valor a partir do qual se aplica o imposto acabou por ser fixado em 600 mil euros. O número de contribuintes chamados a pagar o adicional de IMI foi de quase 212 mil.