O negócio do luxo não é garantia de um bom negócio. Essa será uma lição possível a tirar da história recente da empresa que explora o resort de Vale do Lobo, no Algarve.

Na narrativa do site institucional da empresa, Vale do Lobo é descrito como um dos mais importantes resorts de luxo na Europa e o maior em Portugal. Ocupa 450 hectares no concelho de Loulé no Algarve, com uma frente de praia de dois quilómetros e 1.500 propriedades e é um cenário de sonho que contrasta com a situação financeira da empresa que gere este património.

A Vale do Lobo Resort Turístico de Luxo foi criada no início dos anos 1960 e os primeiros investimentos datam de 1965, quando arrancou a construção do campo de golfe. Da cronologia ilustrada que assinala os episódios mais marcantes da história deste projeto, constam troféus de golfe e de ténis atribuídos a atletas de destaque internacional, mas não há referência aos casos que colocaram Vale do Lobo no topo das notícias. E não por boas razões. Desde a ligação ao “caso Sócrates”, com sociedades e administradores constituídos arguidos, até ao envolvimento da Caixa Geral de Depósitos, que se tem revelado ruinoso para o banco do Estado, acionista e o maior financiador do projeto.

A gestora de Vale do Lobo acumulou prejuízos ao longo dos últimos dez anos, tem capital próprio negativo e dívidas vencidas à banca e ao Estado, tendo recorrido ao PERES (Programa de Extraordinário de Redução do Endividamento ao Estado). Para continuar a operar, a empresa está completamente dependente do principal financiador, o banco do Estado, que também é acionista. Praticamente todos os ativos foram dados como garantias e colaterais aos bancos e até há dezenas de buggies usados na atividade do golfe que foram penhorados como aval de um financiamento.

Caixa podia ter executado garantias

O Observador consultou os dois últimos relatórios e contas da sociedade gestora do resort que mostram que Vale do Lobo começou a falhar o pagamento de empréstimos ao banco do Estado em 2009, entre juros e capital. Por força deste incumprimento, a Caixa poderia ter exigido o reembolso total dos financiamentos ou executado as garantias que tem sobre as ações da sociedade gestora e sobre o património imobiliário e terrenos de Vale do Lobo. Pela informação disponibilizada no último relatório e contas da empresa (que não respondeu às perguntas do Observador), optou por não o fazer. O banco público esteve representado na administração da sociedade, enquanto acionista minoritário, mas a gestão continua a ser liderada pelos investidores privados que se associaram à CGD para comprar o resort há mais de dez anos.

A tomada de posse da sociedade e da sua gestão por parte da Caixa poderia ser um passo em frente para encontrar investidores interessados em explorar o ativo, maximizando os resultados, com a mobilização de recursos financeiros que não estão disponíveis para a atual sociedade gestora, e minimizando as perdas. Era um caminho possível, que não foi seguido ao longo dos últimos anos.

Fontes bancárias ouvidas pelo Observador assinalam que a gestão deste dossiê é um exemplo de como a passividade da Caixa agravou os problemas de imparidades. Mais do que fazer maus negócios na concessão de crédito, o banco do Estado nem sempre atuava quando o devedor entrava em incumprimento, deixando arrastar a situação até ficar insustentável. O caso Vale do Lobo era, no entanto, singular no portefólio de operações problemáticas e teve um tratamento distinto de outras exposições ao setor imobiliário.

A Caixa fez dois grandes investimentos na área imobiliária como acionista. Um correu bem — as torres do Colombo em Lisboa — o outro correu mal. E quando Vale do Lobo descarrilou, a CGD terá tratado o tema mais como uma participação financeira do que uma operação para a direção de recuperação de crédito. O banco chegou a estar representado no conselho de administração por um diretor com o pelouro do imobiliário. Depois, quando a situação se agravou, enviou um quadro para acompanhar, do ponto de vista operacional e financeiro, a gestão do negócio.

A Caixa, admitiu ao Observador uma fonte conhecedora, tinha dois chapéus, o de acionista e o de credor, e em Vale do Lobo assumiu o papel de proprietária, queria salvaguardar o empreendimento e o valor da participação. Tendo direitos sobre um património imobiliário valioso, apesar de dificuldades temporárias em atrair investidores, sempre houve a preocupação de não tomar medidas que colocassem em causa a qualidade do serviço prestado pela empresa aos seus clientes, a quem tinha prometido uma oferta de luxo, ou que estragassem a marca Vale do Lobo. Têm sido, por isso, asseguradas verbas para manter o normal funcionamento da empresa, mantendo-se também os principais gestores, que em 2016 receberam uma remuneração anual de 336 mil euros. A empresa empregava cerca de 240 colaboradores no final do ano passado.

Solução deve passar por venda

Desde logo, sabe o Observador, o banco do Estado equacionou vender os ativos e chegou a receber propostas de interesse, mas que nunca se concretizaram, pelo menos pelo preço que terá sido considerado o mínimo aceitável. Por outro lado, alguns investidores chegaram a queixar-se de tentarem, em vão, falar com as pessoas que teriam a responsabilidade sobre a operação. Estas abordagens terão coincidido com um período em que as grandes decisões estiveram mais ou menos paralisadas, reféns da mudança de administração e da aprovação do plano para a Caixa.

A venda do património imobiliário, ainda que com um desconto significativo no valor da dívida ao banco, continua a ser uma solução em cima da mesa, agora com maior probabilidade de sucesso, dada a recuperação que se verificou no setor imobiliário desde 2015.

Contactada pelo Observador, fonte oficial do banco não se pronuncia sobre soluções concretas por causa do sigilo bancário, limitando-se a afirmar: “A Caixa, neste como noutros processos, procura afincadamente encontrar soluções que melhor defendam os seus interesses e ao mesmo tempo possa precaver a degradação de ativos que são importantes para a atividade económica”.

A resistência em tomar medidas drásticas poderá, eventualmente, também ser explicada pelo receio de reconhecer as imparidades no crédito concedido e assumir perdas nesta operação. Por mais valor que o património de Vale do Lobo tenha, dificilmente será suficiente para cobrir a totalidade da dívida junto do banco, que já terá reconhecido grande parte das perdas sofridas neste crédito, tal como noutros casos de devedores problemáticos.

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No final de 2016, a sociedade tinha um passivo de cerca de 500 milhões de euros para um ativo líquido de 343 milhões de euros e acumulou prejuízos ao longo da década em que a Caixa foi acionista.

Os números vermelhos dos últimos anos não abalaram a convicção de Armando Vara. Numa audição no Parlamento, o antigo gestor mostrou-se seguro de que a Caixa não iria perder dinheiro naquele ativo. “Está sempre a valorizar. Estou certo que poderá ser vendido no mínimo pelo que a Caixa lá meteu (pelo menos 350 milhões de euros) ou até mais”. O antigo administrador da Caixa exemplificou: no primeiro ano de gestão, ainda antes da crise, o resort vendeu o dobro das casas previstas e, até 2013, pagou à Caixa cerca de 100 milhões do empréstimo. “Não é o que se diz, um buraco. Foi um dossiê bem pensado.”

Armando Vara tem sido responsabilizado pela decisão do banco público, da qual era então administrador, de investir neste empreendimento. Apesar de ter afirmado que a operação chegou à administração da Caixa via direção do Algarve — esta versão terá sido desmentida pelo diretor central de créditos, que, segundo o Expresso, disse ao Ministério Público que a operação chegou à Caixa pela mão de Vara — o ex-gestor admitiu que foi um defensor do negócio. E foi Armando Vara quem propôs à administração do banco o investimento acionista em Vale do Lobo.

Os argumentos de Vara

A Caixa tornou-se acionista da sociedade gestora do resort de Vale do Lobo em 2006, na sequência da venda da empresa — detida por um empresário holandês, Van Gelder, há cerca de 30 anos — a um consórcio de “investidores portugueses e internacionais” (assim é descrita a operação na cronologia oficial) presidido por Diogo Gaspar Ferreira.

A CGD olhou para o projeto na altura em que vários bancos disputavam aqueles créditos, disse Vara aos deputados da comissão parlamentar de inquérito às causas da recapitalização do banco. Vale do Lobo foi uma das operações que obrigou o banco a reconhecer avultadas perdas no crédito e, nessa medida, contribuiu para as necessidades de capital da Caixa. O relatório da comissão, proposto pelo deputado socialista Carlos Pereira — e que nunca chegou a ser votado –, questionou o racional do interesse público desta operação, mas não encontrou provas de que tivesse tivesse sido forçada.

“Quando o projeto começou, sabíamos que os acionistas estavam renitentes em meter mais dinheiro porque as garantias eram mais do que suficientes”, testemunhou Armando Vara, citando pareceres de consultores que avaliavam os ativos em mais de 400 milhões de euros. Estas avaliações ajudaram a que o “projeto fosse aprovado sem nenhuma reserva mental”, acrescentou.

Os acionistas citados por Vara que seriam parceiros da CGD eram Diogo Gaspar Ferreira, antigo diretor do Sporting, Rui Horta e Costa, ligado à banca, Luís Horta e Costa e Hélder Bataglia, que liderava um grupo sediado em Angola, a Escom.

Vara justificou assim o interesse do negócio: “Assentava como uma luva no projeto prime que queríamos para a Caixa. Mas também confiávamos naqueles promotores, um era profissional do setor, outro era o homem da banca, e o outro liderava uma importante empresa em Angola. (…) Não havia razão para duvidar que tinham capacidade para avançar com o projeto”.

Logo no primeiro ano do investimento da CGD, 2006, a sociedade teve prejuízos de dois milhões de euros, com as perdas a agravarem-se nos anos seguintes. A principal receita de Vale do Lobo vinha da venda de lotes para construção, chegou a ter receitas da ordem dos 50 milhões de euros em 2006. Esta atividade quase parou com a crise financeira e económica, a partir de 2007, com o afastamento de compradores estrangeiros, em particular dos irlandeses que tinham sido clientes importantes do empreendimento.

Passados dez anos, em que a sociedade deu sempre prejuízos e deixou de cumprir os seus compromissos financeiros, grande parte da gestão mantém-se, apesar de a Caixa ter poder para a substituir, caso executasse as garantias.

À frente da administração da Vale do Lobo Resort continua Diogo Gaspar Ferreira. As contas são assinadas por mais dois administradores, sendo apenas reconhecível o nome de Rita Bataglia dos Santos, filha de Hélder Bataglia, um dos investidores que está na mira das investigações a este negócio desenvolvidas pelo Ministério Público no quadro da Operação Marquês. Rita Bataglia entrou para a administração do resort em 2012, substituindo Ana Bruno, a advogada que foi envolvida no caso Monte Branco pelas ligações de clientes seus à Akoya, empresa que é suspeita de branqueamento de capitais.

Vale do Lobo. O empréstimo da Caixa que já é um caso de polícia

Sobre o envolvimento no “caso Sócrates”, o relatório faz apenas uma breve referência para constatar que a empresa e uma sua subsidiária foram constituídas arguidas, em 2015 e 2017, no âmbito do inquérito 122/13.8TELSB. Mas considera que “ainda é prematura a formulação de qualquer juízo de valor ou estimativa sobre eventuais contingências penais ou económicas associadas com uma eventual condenação, dado não ter sido até agora deduzida qualquer acusação, não se sabe se tal ocorrerá (e no caso afirmativo quais as infrações que lhe serão eventualmente imputadas) ou se, pelo contrário, será proferido um despacho de arquivamento, por inexistência de indícios suficientes da prática de qualquer infração, os quais no entendimento do conselho de administração, baseado na opinião dos seus advogados, não têm qualquer fundamento. ”

Apesar de não estar diretamente na administração de Vale do Lobo, Hélder Bataglia, o antigo presidente da Escom que foi um dos parceiros de Ricardo Salgado e do Grupo Espírito Santo para negócios em Angola, é administrador da Turpart, a sociedade que controla 72% da Vale do Lobo Resorts Turísticos, de acordo com o registo societário do portal da justiça. No site da empresa gestora do resort surgem ainda como administradores Luís Horta e Costa, que foi administrador da Escom com Bataglia, e Rui Horta e Costa, antigo administrador financeiro da EDP que trabalhou na banca de investimento.

O “face lift” estratégico e uma estranha operação

A mudança de proprietários de Vale do Lobo coincidiu com o que a empresa descreve como o início de “um face lift estratégico” em 2007, que passou pela implementação de melhorias significativas, novos desenvolvimentos e planos para uma expansão internacional. No site do grupo, era assinalado o arranque de um programa de 500 milhões de euros de investimentos para desenvolver três áreas premium no resort: o Vale de Santo António, o Oceano Clube (Vale do Lobo II) e Vale do Lobo III. O dinheiro para avançar com esses projetos veio sobretudo da Caixa Geral de Depósitos.

O Vale de Santo António viria a dar que falar na comissão de inquérito à Caixa durante a audição de Vara, tendo sido uma das operações questionadas no relatório final. Era um projeto que ia valorizar Vale do Lobo, defendeu o antigo gestor.

O terreno vizinho à área de Vale do Lobo foi comprado por 15 milhões por uma sociedade offshore, que seria detida por um acionista privado de Vale do Lobo, num negócio financiado pelo BCP e pelo BES. Pouco tempo depois, a Sociedade de Vale do Lobo vendeu o mesmo terreno à Caixa Geral de Depósitos por 25 milhões de euros com um financiamento de 34 milhões para desenvolver um projeto que não chegou a ser concretizado, admitiu Armando Vara no Parlamento.

O relatório e contas da Vale do Lobo Resort mostra que a Caixa concedeu um empréstimo de 22,8 milhões de euros para a reestruturação e financiamento de obras de infraestruturas e construção do empreendimento Vale de Santo António, que se encontrava vencido desde janeiro de 2012, com uma dívida total no ano passado de 35,3 milhões de euros.

Este projeto é referido na reserva do auditor às contas da sociedade, onde se sublinha que a situação de incumprimento “é extensível ao projeto imobiliário do Vale de Santo António, cujo investimento ascende a, aproximadamente, 37.500.000 euros, encontrando-se suspensa a sua comercialização e desenvolvimento”.

Para além do incumprimento para com os bancos e para com o fisco, que levou a empresa a aderir ao PERES (Programa Especial de Redução do Endividamento ao Estado), a sociedade apresenta capital próprio negativo de 158,3 milhões de euros, ou seja, está em situação de falência técnica, que resulta da acumulação de prejuízos.

A administração da sociedade reconhece que o grupo se encontra em “incumprimento de compromissos assumidos resultantes de empréstimos bancários obtidos (….) que se encontram garantidos por hipoteca sobre o seu património imobiliário”. E, na avaliação em que prevê a capacidade de o grupo continuar a operar no futuro, considerou a “possibilidade de reforço dos seus capitais próprios, bem como a futura reestruturação do endividamento do grupo, incluído a não execução, por parte das entidades financiadoras, das garantias e penhoras constituídas”. Esta condição, regista, “não se encontra neste momento assegurada”.

Vale do Lobo assume, também, que a “relação com o principal banco financiador — a Caixa Geral de Depósitos — continua a ser fundamental para a prossecução do negócio” e diz que está atualmente “em negociação um novo plano de apoio financeiro, assim como a reestruturação da dívida atual”. A frase do relatório de gestão de 2016 data de março deste ano, mas já podia ser lida no relatório e contas referente a 2015. Questionada pelo Observador sobre o desenvolvimento deste plano e da reestruturação da dívida, a empresa transmitiu que não ia fazer comentários.

Os empréstimos vencidos

O auditor, a Deloitte, numa reserva às contas do ano passado, aponta para uma dívida total de 450 milhões de euros que inclui dezenas de milhões de euros em juros vencidos e incumprimento de outros pagamentos. Avisa, contudo, que a informação é insuficiente e que não é possível conciliar estes valores.

A Caixa é o maior credor destacado, como banco, com empréstimos de 320,5 milhões de euros, e como acionista, através da Wolfpart, com um suprimento de 37,3 milhões de euros. No total, a dívida ao banco do Estado atingia, no final do ano passado, 358 milhões de euros. Apesar dos incumprimentos, Vale do Lobo reconheceu nas contas cerca de 12,7 milhões de euros de juros pagos à Caixa e Wolfpart, num total de 19,4 milhões de euros. São estes encargos financeiros que explicam, em parte, os prejuízos da Vale do Lobo.

Para além da Caixa, Vale do Lobo tem créditos junto do BCP e do Montepio Geral. Neste banco, dois financiamentos, de meio milhão de euros cada, têm como garantia de cumprimento o penhor sobre 60 buggies do grupo que são usados na atividade de golfe.

O relatório e contas de 2016 elenca a lista dos empréstimos que estão em situação de incumprimento, dos quais 11 foram contraídos junto da Caixa Geral de Depósitos. O primeiro e maior data de 2006, quando o banco entrou no projeto como acionista e financiador. O empréstimo inicial de maior valor, cerca de 200 milhões de euros, terá sido o financiamento que possibilitou a compra do resort ao empresário holandês Van Gelder por parte dos investidores portugueses. No seu depoimento, na comissão parlamentar de inquérito à Caixa, Armando Vara contou que o banco colocou 197 milhões de euros de financiamento e 30 milhões em suprimentos (capital social) a uma taxa de juro de 6%. Os promotores colocaram apenas dez milhões de euros.

Vale de Lobo. Caixa meteu 227 milhões. Promotores entraram com 10 milhões

Este empréstimo deveria ter sido reembolsado a partir de 2009, tendo como penhor as empresas e respetivas ações, bem como uma hipoteca sobre o património imobiliário. A empresa entrou em incumprimento deste contrato pelo não pagamento dos juros vencidos na data prevista (não indicada).

No documento consultado pelo Observador, são descritos todos os empréstimos da Caixa que se encontram em incumprimento, ainda que existam alguns pagamentos. O primeiro incumprimento sinalizado aconteceu em 2009, a maioria surgiu em 2010 e 2011. A maior parte destes créditos, mais de dez, não foi renegociada, estando por isso classificados no passivo corrente. São ainda identificados quatro empréstimos contraídos junto do BCP, entre 2005 e 2013, no valor global de 71,3 milhões de euros, que também estão em incumprimento.

Vale do Lobo tem acumulado resultados negativos: 19,4 milhões de euros em 2014, 23,2 milhões de euros em 2015 e 14,5 milhões de euros em 2016, sobretudo por via dos encargos financeiros que no ano passado pesaram quase 19 milhões de euros. Os resultados operacionais foram positivos em mais de dois milhões de euros. No ano passado, as receitas ascenderam a 18,6 milhões de euros, dos quais 4,3 milhões resultaram da alienação de lotes ou apartamentos. Para além deste proveito, a empresa recebe fees pela exploração do golfe e pelos serviços prestados aos proprietários.