A retoma imobiliária, o impacto do novo adicional do IMI (Imposto Municipal de Imóveis), as zonas mais quentes de Lisboa, são temas para a conversa com o presidente executivo do Edge Group. Num contexto em que o mercado está a aquecer, sobretudo em Lisboa e Porto, José Luís Pinto Basto avisa que a nova taxa de 0,3% para património acima de 600 mil euros vai enfraquecer a competitividade do destino Portugal. Os investidores vão fazer as contas a um imposto que “aumenta significativamente os custos de detenção de património” e que pode refletir-se no consumidor final.

A concluir dois projetos de escritórios na zona de Santos, a holding de imobiliário está à procura de novos investimentos e muito atenta às “zonas quentes” de Lisboa, que são perto do rio. José Luís Pinto Basto explica que as empresas querem oferecer as seus colaboradores localizações que permitam conciliar o trabalho com o sair à hora de almoço ou tomar um copo com os amigos depois de sair do emprego.

O investimento no imobiliário comercial deve atingir em 2016 o segundo valor mais alto, 1800 milhões. Muito do capital tem vindo de fora. O que está a atrair os investidores estrangeiros?
Portugal voltou aos radares dos investidores internacionais, de repente. O imobiliário comercial, que oferece rendas aos investidores, foi o primeiro mercado a dar sinais.
O aquecimento verificou-se primeiro em outros mercados como Londres e Madrid, mas os preços foram corrigidos.
Os fundos procuram rendimentos para o capital investido. Nessas cidades as yelds (rentabilidade do capital investido) estão a 3%. Em Lisboa, os investidores conseguem a 6% e a 7%, porque a yeld está também ligada ao risco país, e segue os juros das Obrigações do Tesouro a dez anos, com um prémio. Se o edifício oferece um rendimento inferior, mas vale comprar obrigações.
Por outro lado, os grandes investidores têm carteiras diversificadas e precisam de comprar também nos países periféricos. Portugal entrou no radar no final de 2012 e início de 2013. E o esforço de consolidação orçamental feito pelo anterior governo foi fundamental para o que está a acontecer. Era um trabalho que tinha de ser feito para restabelecer a confiança, sem ela estaríamos numa situação dramática.

Qual pode ser o impacto da nova taxa de IMI para o mercado?
Passa uma péssima mensagem. Sou contra o imposto e não estou apenas a falar em causa própria. Como cidadão, acho que era desnecessário um imposto criado para ir buscar 160 milhões a um setor que está em recuperação e a atrair investimento para projetos mais duradouros. Há investidores que estão a tomar o risco da promoção.
Criar uma taxa adicional para buscar ir apenas 160 milhões… O prejuízo será muito maior para o país que o benefício. Ainda não tivemos tempo para ver os efeitos. Mas tudo o que se fizer no sentido contrário ao da confiança, vai ter as consequências e tornar o mercado menos competitivo. Os investidores vão medir o impacto que a nova taxa vai ter na sua rentabilidade.

É certo que aumenta significativamente os custos de detenção de património. E isso até pode refletir-se no consumidor final, nas rendas cobradas e nos preços para venda. O adicional de IMI vai obrigar os investidores a fazer contas e a comparar os custos fiscais de Portugal com outros países. Perdemos competitividade. O imposto de selo que existia sobre imóveis com valor acima de um milhão de euros afetava apenas residências particulares. Era disparatado e injusto, mas esta correção vai afetar muito mais imóveis.
A mensagem que passa é que continuamos a ter governos que não resolvem o problema fundamental da diminuição dos custos do Estado e seguem sempre o mesmo caminho de aumentar os impostos. É altamente questionável para os investidores e para os cidadãos que se questionam se vale a pena viver. Assim não conseguimos atrair os investidores.

Quais são as perspetivas para o grupo nesse quadro de incerteza?
Somos uma holding com apenas dois sócios e não temos a pressão de investir o capital de terceiros. Só investimos quando encontramos as condições ideais para investir. O ciclo no imobiliário é muito longo, superior a uma década. Procuramos acautelar todos os riscos no momento da compra. Para nós os negócios fazem-se na compra e não na venda. Depois do negócio com o fundo Rockspring, de 53 milhões de euros, queremos entrar em mais um novo projeto até ao final do ano. Estamos na rua à procura de novos projetos.

Temos investimentos em curso de 150 milhões de euros e temos sido abordados por vários grupos estrangeiros para fazer projetos em parceria. Muitos grupos estrangeiros preferem um sócio local. O grosso do capital disponível tem vir de fora, mas o imobiliário é uma atividade muito local. Tem complexidades. Só quem conhece bem as entidades locais consegue levar os projetos a bom porto. Os parceiros estrangeiros aumentam capacidade de investimento e permitem ir a projetos maiores.

Por outro lado, há uma mudança de paradigma no setor. Os bancos que estão sob intervenção — Novo Banco, BCP e Caixa (estes dois receberam apoios por via dos Cocos que não foi devolvida), estão impedidos de fazer novos projetos. E os poucos que restam são muito mais exigentes. Exigem mais capitais próprios envolvidos — antes o investimento era quase só feito com credito bancário, chegou a 110%. E são exigentes no nível de qualidade dos projetos e do controlo de risco. Só foi possível financiar o empreendimento da Av. 24 de julho no Montepio, porque havia um contrato de arrendamento.

O imobiliário foi o primeiro setor a sentir a retoma. Porquê?
O imobiliário congelou, sobretudo a área de promoção imobiliária. Havia muitos promotores demasiado apoiados na banca. Os bancos ficaram proprietários dos imóveis e depois da crise financeira passaram a ter aversão ao risco do setor e deixaram de apoiar novos projetos.
A correção fazia sentido perante alguns excessos cometidos, existiam projetos a mais sem viabilidade. Mas a paragem afetou também a renovação urbana. A retoma no imobiliário está dependente do mercado estrangeiro. Os promotores nesta área apostam no comprador final estrangeiro que pode pagar preços altos. É um mercado relativamente limitado, apesar do grande impulso que recebeu com os benefícios fiscais para residentes estrangeiros os vistos golden. Mas é um mercado relativamente limitado. Imobiliário comercial é o que gera a renda.

O que é o Edge Group

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O Edge Group é uma holding fundada em 2002. Miguel Paes do Amaral entrou em 2006. Atua como promotor imobiliário e na área do capital de risco. No imobiliário opera no segmento comercial e tem uma abordagem de A a Z, sendo responsável por toda a equipa que desenvolve o projeto. Compra ativos desvalorizados e procura criar valor, focando-se em projetos de dimensão e impacto.
No capital de risco, atua como investidores. Escolhe os diretores financeiros, toma decisões estratégicas e junta equipas de gestão com experiencia. O Edge Group tem 16 participadas, entre a marca de roupa masculina Labrador os supermercados biológicos Brio e a maior cadeia de ginásios, a Fitness Hut, uma rede low-cost que com 24 unidades.

Qual foi a vossa estratégia?
Seguimos o livro dos imobiliários: um portefólio equilibrado entre ativos de rendimento e ativos de desenvolvimento. As empresas que perduram são as que têm o equilíbrio entre os dois tipos de ativos o que permite passar bem os ciclos económicos. Os projetos de desenvolvimento dão margem de crescimento, os outros aguentam a estrutura quando a economia está em baixo

Antecipámos um pouco a retoma ao apostar na nova oferta de escritórios. Há dois anos, adquirimos dois edifícios numa área com grande potencial na zona de Santos. Um dos edifícios está 100% pré-arrendado e outro muito próximo disso. Um dos imóveis da 24 de julho esteve 20 anos parado, à espera de reabilitação. Os dois edifícios terão um ginásio e terraços com restauração.

O Edge Group não tem nada no segmento residencial, em parte porque tem apostado em projetos de grande dimensão. O que tem havido na área residencial é a reabilitação urbana em zonas históricas com pequena dimensão.
Por outro lado, e até à crise, o grupo considerou que havia excesso de oferta de habitação com projetos de grande dimensão.

Referiu vários projetos na zona de Santos. Tem havido uma deslocação da procura do centro para a zona ribeirinha…
Acho que há uma preocupação maior das pessoas em conciliarem o trabalho com os tempos livres. Há zonas da cidade que são muito boas para trabalhar, mas são mais carentes de atividades para lazer e sítios simpáticos para almoçar. Os gestores entendem cada vez mais que devem proporcionar condições ideais e procuram áreas onde existe um bom equilibro. Querem zonas que têm boas ofertas de espaços para trabalho, a partir da requalificação de edifícios em zonas históricas, que permitam conciliar o trabalho com o sair do emprego à hora de almoço ou ir tomar um copo com os amigos ou correr nas docas depois e sair do emprego.
Temos uma zona ribeirinha muito extensa. Santos está mais desenvolvido, mas há outras áreas como Alcântara, onde existem inúmeros projetos de grande dimensão.

Mas estão parados
Não é errado pensar em conjunto, sobretudo quando existe uma confluência de novos projetos com vários eixos, rodoviários, ferroviários e marítimo, como Alcântara. Torna mais complexo o trabalho dos planeadores. Mas é importante que não demore 20 anos a concretizar.
É uma das zonas que vai despertar interesse. Acredito que estará muito perto de acontecer. O Edge Group está atento a Alcântara, ainda que não tenha o mesmo nível de consolidação de Santos. Mais para oriente, na zona de Matinha, a sul da Expo, há um grande potencial, mas o ciclo de desenvolvimento está dez a quinze anos atrasado. A Câmara de Lisboa quer criar na zona uma pequena cidade de empreendedorismo nas antigas zonas militares. Mas vai demorar mais tempo, dois ciclos económicos.

E a margem sul? Tem uma zona ribeirinha com áreas industriais desativadas.
Na margem sul, há muito potencial. Às vezes menosprezamos um pouco esta área face a zonas a que estamos mais habituados em Lisboa, mas quem vem de fora tem uma perspetiva diferente desses preconceitos. Almada e Setúbal são cidades com potencial, mas é preciso que este ciclo económico seja duradouro para que o investimento não fique apenas no centro de Lisboa.
O urbanismo tem uma dinâmica interessante Das dificuldades, criam-se oportunidade. Em zonas industriais, como Santos, surgiu a oportunidade para renovar. Estas deslocalizações dos centros nevrálgicos criam oportunidades. Lisboa precisa de criar mais habitação e trazer mais pessoas para dentro. Os escritórios em zonas centrais poderão ser transformados em edifícios residenciais ou serviços de saúde.
A procura por novas áreas, como a zona ribeirinha também resulta do facto do mercado de escritórios estar a crescer, mas a mudança da sede da EDP — do Marquês de Pombal para a 24 de Julho — foi visionária e deu impulso àquela área. A zona começou a ficar quente e já não é propriamente barata, estamos a falar de 14 a 16 euros por metro quadrado, preços que competem com a Av. da República.

Falamos muito de Lisboa e um pouco do Porto. O resto do país continua a ser paisagem?
Temos muita tendência para olhar só para Lisboa e Porto que têm dimensão europeia, ainda que sejam cidades relativamente pequenas.
No resto do país, o turismo é que pode ter um papel de atração. Atrás do turismo vem o crescimento do imobiliário residencial. Mas os grandes investidores estrangeiros estão em Lisboa, Porto e Algarve, onde também tem havido retoma na procura do residencial turístico e nos hotéis. O Brexit não é uma boa notícia por causa da desvalorização da libra. Mas é muito cedo para avaliar impacto.
Fechámos a operação do edifício de Santos com um fundo inglês um mês antes do Brexit. Quando estávamos a negociar, eles desvalorizaram o risco de saída do Reino Unido da União Europeia porque não acreditavam na possibilidade. Não sei se teríamos fechado nas mesmas condições depois dos resultados do referendo. As autoridades estão apreensivas, não sabem o que vai acontecer. As decisões são adiadas, os investimentos são reequacionados. Quando estiverem definidas as condições mundo vai adapta-se, mas gera alguma incerteza para 2017, ainda que muitas das sociedades baseadas em Londres, os fundos sejam gestoras de fundos transeuropeus.