A promoção imobiliária é uma atividade se caracteriza por um período inicial de investimento, sem proveitos, seguido de vendas que tipicamente se concentram em um ou dois períodos de tributação e está intrinsecamente relacionada e dependente do financiamento bancário.

Na atualidade, com frequência, o promotor imobiliário adquire o ativo (edifício a reabilitar ou terreno) e o banco financia a sua construção. No caso de promotores mais sólidos e com maior experiência demonstrada no mercado, e de projetos que apresentem maior potencial de rentabilidade (e menor risco), é possível o banco financiar até 1/3 do preço de aquisição do ativo.

De acordo com a prática de mercado cada projeto imobiliário deve ser desenvolvido por uma sociedade criada especificamente para esse fim (vulgarmente apelidadas de “special purpose vehicles”). Existem várias razões, fundadas em múltiplas preocupações para que assim seja. Por um lado, pretende-se a mitigação do risco, evitando-se assim a potencial contaminação entre projetos (no caso de algo correr mal).

Por outro lado, a autonomização de projetos em sociedades distintas facilita o acesso a financiamento e atrai investidores (que podem ter interesse num projeto ou num dos segmentos desenvolvidos por um promotor) e é também uma proteção para os adquirentes finais, porque a garantia dos imóveis que compram não é contaminada por outros empreendimentos imobiliários.

Do ponto de vista contabilístico, o investimento realizado no desenvolvimento do projeto imobiliário é capitalizado, sendo calculado o resultado bruto, (antes de impostos), apenas no final da construção e após a realização das escrituras de compra e venda de cada uma das frações autónomas.

Por outras palavras, apenas após a conclusão da obra e a emissão do respetivo alvará de utilização, é que é apurado o lucro efetivo de cada uma das frações autónomas, apurando-se então o valor de IRC a pagar.  

O pagamento por conta (PPC) é calculado com base no volume de negócios e imposto liquidado no ano anterior (deduzido das retenções na fonte).

Assim, se for igual ou inferior a 500 mil euros, o cálculo é:

• PPC = (IRC pago no ano anterior – Retenções na fonte feitas no ano anterior) x 80%
  Se o volume de negócios da empresa no ano anterior for superior a 500 mil euros, a fórmula passa a ser:
• PPC = (IRC pago no ano anterior – Retenções na fonte feitas no ano anterior) x 95%
  O montante do imposto calculado acima é repartido por três montantes iguais, arredondados, por excesso, para euros, devendo ser pagos em 31 de julho, 30 de setembro e 15 de dezembro.

O problema

Como é sabido, o setor imobiliário, nomeadamente o segmento residencial é dos mais sobrecarregados em termos de impostos, desde logo, pelo facto do IVA não ser dedutível. Paralelamente, os inconcebíveis prazos de licenciamento, tornam o investimento extremamente oneroso.

É normal, após a conclusão de um imóvel e obtido o respetivo alvará de utilização, documento essencial e obrigatório para realização das escrituras de compra e venda das frações autónomas que integram o imóvel, que num determinado exercício fiscal se venda, por exemplo, 80% das frações autónomas e as demais, no ano seguinte.

Decorre daqui que, no ano n+1, o PPC será calculado com base no lucro apurado para 80% das frações autónomas vendidas, mas, a empresa, irá gerar um valor muito inferior de lucros visto que só terá 20% das frações autónomas para escriturar. Ou seja, o promotor, é sujeito a uma sobrecarga fiscal, absolutamente inaceitável. O problema é simples. O PPC, de aplicação altamente discutível num país como Portugal, empobrecido e com empresas endividadas, obriga tais empresas a antecipar o pagamento de lucros futuros, mesmo que estes nunca venham a acontecer (sendo neste caso, uma certeza).  Em empresas com atividades operacionais puras, com cash-flows constantes, como é o caso – no setor imobiliário – do arrendamento, da hotelaria e de outras formas de exploração económica dos imóveis, cujo o resultado bruto decorrente de uma atividade relativamente estável, poderá justificar-se a aplicação deste imposto (ainda que também seja discutível). No entanto, não nos parece fazer sentido a aplicação deste imposto a empresas que desenvolvem uma atividade, cujo o objeto tem um prazo de conclusão e que deixam, consequentemente, de ter. Uma de entre as várias medidas mitigadoras deste impacto, destacamos as seguintes:

1. Permitir aos promotores imobiliários a submissão de uma declaração de cessação de atividade de IRC, aquando do final do período de vendas, ficando sem efeito os PPC que sejam devidos em data posterior à cessação de atividade;
2. Estender a possibilidade de dispensa do PPC a todos os pagamentos, nos moldes atualmente aplicáveis ao último PPC. Relembre-se que a dispensa do último PPC é aplicável apenas nos casos em que o sujeito passivo possa antever que o montante dos PPC já efetuados é igual ou superior ao imposto que será devido nesse ano. Se essa previsão não for corretamente efetuada pelo sujeito passivo, já hoje são devidos juros compensatórios, desde o termo do prazo em que o PPC deveria ter sido efetuado. Não se compreende por que motivo esta solução está hoje vedada quanto aos primeiro e segundo PPC.

Ou seja, o PPC é mais um contributo para tornar a habitação inacessível para muitos e ao mesmo tempo um meio para reduzir a capacidade das empresas para reinvestir. Num país que não cresce há mais de vinte anos, esta situação, merecia ser repensada. E este é o momento certo para o fazer, não só por estar em curso a apresentação e aprovação do Orçamento do Estado para 2022 – momento-chave para a introdução de alterações legislativas em matéria fiscal – omo também no contexto da retoma económica.