Habitação e Urbanismo

Faltam 70 mil novos fogos em Portugal? Não me parece. /premium

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O país não precisa de 60/70 mil novos fogos ou habitação nova, tout court. Muito menos sem uma explicação sobre o que se pretende, onde e para quê. Não com 500.000 a um milhão de fogos por aproveitar.

“Faltam cerca de 60 a 70 mil novos fogos em Portugal e cerca de 50% serão nas zonas de mais procura, i.e., Lisboa e Porto”. Esta frase, mais coisa, menos coisa, foi proferida na sequência de um estudo da APEMIP (Associação dos Profissionais de Mediação Imobiliária de Portugal). Os argumentos usados andam muito na linha do fazer baixar preço. Ou seja, sendo “aparentemente” a procura maior que a oferta o preço mantém-se alto e a capacidade de arrendar e/ou comprar para o cidadão médio português torna-se complexa.

Confesso que tenho alguma perplexidade relativa a este tipo de afirmações, muito embora não tenha, nem sequer possa ter, ideias fechadas relativas ao assunto. Há muito que deixei a engenharia para me dedicar a outras áreas mas a verdade é que, sendo a minha formação de base, não posso deixar de olhar para estas notícias e afirmações sem ter algumas preocupações.

Diria, em primeira instância, que este tipo de afirmações são mais ou menos panfletárias porquanto existem entre 500 mil e um milhão de habitações devolutas. E se existem deve haver um bom motivo para que assim continuem e para que não sejam colocadas no mercado, seja para venda, seja para arrendamento. E daqui nasce uma questão essencial que conduz a outras duas: 1) Porque há um inibidor à colocação no mercado de habitação hoje devoluta? E as duas questões paralelas, ou subsequentes, talvez possam ser formuladas da seguinte forma: 2) Precisamos mesmo de habitação nova e, se sim, em que condições? 3) Precisando de habitação nova estamos, em todo o caso, a procurar fazer o necessário pela reabilitação e colocação em mercado das habitações devolutas existentes?

A primeira questão não tem uma resposta fácil. Nenhuma das três, em bom rigor, tem. Há inibidores à colocação em mercado, por parte dos detentores de imóveis, que são, inclusive, culturais. Demasiadas alterações legislativas e assimetrias de “poder” ao longo do tempo, por exemplo, entre arrendatários e inquilinos, levaram a que quem tem habitação em posse para colocar no mercado muitas vezes se furte a ele, ficando o imóvel apenas como garantia de um “safe-haven” futuro. Isto gera degradação e a degradação acaba por gerar inércia num ciclo que se autoalimenta. A segunda parte da resposta virá mesmo da incapacidade financeira para poder recuperar e colocar no mercado. Mas e porque não se coloca no estado em que está, sem recuperação? Para todos os efeitos quero acreditar que existe, mais uma vez, uma barreira cultural que é uma espécie de “cão a morder a cauda”: “Não tenho como recuperar pelo que não recupero”. “Um dia recuperarei”. O imóvel vai-se degradando. Mas a ação de recuperação vai sendo adiada e a inércia vai-se instalando. A ilusão de que está lá, para uma qualquer ocasião, não passa disso mesmo: uma ilusão. Mas é uma ilusão que fez caminho em muitas mentes de portugueses que sempre viram no imobiliário o refúgio para quando alguma coisa corresse mal.

Facto real é que existe um parque enorme habitacional não aproveitado que, porventura, merecia uma atenção particular, aí sim, por parte das políticas do Estado.

Se é verdade que em termos práticos surgiram programas como o “Reabilitar como Regra”, com todo o mérito para a Secretaria de Estado da Habitação, a verdade também é que a informação e a comunicação que chega aos proprietários de habitação recuperável está a falhar e tem de ser bem mais assertiva e inserida num conjunto de objetivos maiores. Com objetivos maiores trago à colação temas que já estarão, porventura, no contexto das questões dois e três.

Sobre a questão dois posso dizer que, por um lado, não deixo de concordar que podemos precisar de habitação nova. Mas não de habitação nova como me parece ser a proposta pela APEMIP (em zonas periféricas e terrenos menos aproveitados que ainda podem vir a servir de oferta para a classe média; a mesma história de sempre, pouco aderente às dinâmicas citadinas atuais e pouco alinhada com uma lógica de recuperação e construção paralelas em prol de um todo harmonioso e coerente). Precisamos, sim, de grandes empreendimentos com lógicas de desenvolvimento extensíveis a bairros, integrando bolsas de terrenos possíveis com bairros já firmados. E precisamos que, para essas bolsas, se pense em mais que apenas construção. Precisamos de lógicas integradas. De propostas de comércio e serviços e de muito estacionamento, mesmo que a ideia passe por retirar transporte privado do centro das cidades porque, o resultado, é que a inibição sem grandes alternativas e também, verdade seja dita, mudanças de hábitos, apenas conduz a congestionamento e à deterioração da qualidade de vida das pessoas.

Ora a habitação nova tem de ser integrada, e muito bem integrada, com os bairros existentes, procurando lançar programas ao bairro ou ao “ecossistema” de modo a que possam conviver o novo com o recuperado e o parque habitacional a reabilitar e, daqui, resultem propostas aliciantes para vários bolsos e várias pessoas em ciclos de vida diferenciados.

Por outro lado, se posso concordar com alguma racionalidade na necessidade de habitação nova que traga desenvolvimento do bairro ou do conjunto habitacional mais lato, e não apenas da habitação per si, não deixo de recear que com a forma como pensamos urbanisticamente as nossas cidades deixemos as coisas fluir sem grande rigor (ou nenhum) e permitindo tudo ou quase tudo em termos de construção. O licenciamento de obra nova, sem mais, é tipicamente uma receita para o disparate.

Se há lógica na intervenção do Estado, como acima referia, ela passará, em termos de políticas públicas, certamente por regular e propor programas integrados de reabilitação e habitação nova, bem como serviços e estacionamento, para bairros e zonas inteiras que se constituam como verdadeiros ecossistemas. Muito maiores que o empreendimento e, certamente, muito maiores que a habitação.

Finalmente é preciso um estímulo interessante a que se recupere e coloque no mercado (questão 3). Há muitos proprietários detentores de habitação sem condições financeiras para poder recuperar e que também não abdicam do seu suposto “safe-haven”. Ilusório, é certo, mas não abdicam dele. E isto tem raízes culturais que precisam ser trabalhadas e buriladas.

Esses estímulos passam por programas integrados ao bairro ou ecossistema, por taxas de juro, para levantar capital, com benefícios e, concomitantemente, com uma lógica paralela de como e para quê recuperar. Não devem ser diretrizes fechadas mas, antes, lógicas que façam sentido e tenham aderência a uma dada realidade esperada e que motivem os detentores de imóveis a colaborar. Sem retirar graus de liberdade ao que fazer mas, antes, definindo as parcelas e as utilizações possíveis que poderão ser alocadas a uma dada lógica em cada área, zona ou parte do bairro: que função? Em que quantidade? Com que critérios de reabilitação (pode-se, por exemplo, transformar por completo uma habitação com um estilo e uma época num espaço absolutamente asséptico que nada tem a ver com a história? E não deveriam existir preocupações desta natureza?). No fundo, que façam parte de uma certa lógica de planeamento urbano a vários níveis. E aqui fala a minha outra alma, a do engenheiro civil escondido de há algumas décadas atrás.

Para finalizar, por razões pessoais tenho procurado habitação arrendável com uma dada tipologia (T1 a T3) na zona do Campo Pequeno, Lisboa (entre outros critérios que fixei). No Idealista (site interessante) todos os dias me aparecem em média 12 novas propostas de habitação. A falta de lógica na oferta, a falta de sentido unívoco e a incapacidade que tenho para perceber um mercado que se me afigura caótico, desde o tipo de recuperação às propostas de preço, leva-me a pensar que alguma coisa pode e deve ser feita. Qual a vocação deste bairro? Foram asseguradas as “quotas” certas para cada tipologia de habitação? O que se pretende para esse mesmo bairro? O que pode o bairro oferecer a um cidadão que nele pretenda fixar-se?

Há um grande empreendimento já pensado e de que já recebi maqueta para a zona por trás do Campo Pequeno (onde hoje funciona um parque de estacionamento a céu aberto), entre a linha do comboio e as primeiras ruas entre o Campo Pequeno e a Avenida de Roma. Ao olhar para a proposta não consigo sequer mais informação do que 250 fogos novos e 390 camas para estudantes. O terreno tem 39.000 m2 (https://www.idealista.pt/news/financas/investimentos/2018/11/28/38061-campo-pequeno-tera-250-novos-apartamentos-e-uma-residencia-para-estudantes-com-390). Não é possível saber mais? Não é desejável?

E há questões que presumo pertinentes e que vêm logo à minha cabeça: Que serviços estarão previstos e associados? Haverá escritórios e habitação integrados? Haverá estacionamento público e será suficiente? Qual o grande objetivo do projeto face ao bairro e à construção existente? 390 camas para estudantes parece-me uma belíssima ideia mas a que preços e para que bolsas? Qual o posicionamento pretendido? Até porque o posicionamento deste novo empreendimento pode reposicionar todo um bairro existente e ser-lhe muito benéfico (ou não). Mais ainda com os terrenos da antiga feira popular a uma distância não muito longínqua e agora em condições, depois de passados para a Fidelidade, de virem a originar algum outro empreendimento.

Concluindo, é-me difícil interpretar, por exemplo, o que se pretende com este novo projeto para o bairro. Objetivos? E falta muitíssima informação. Os espaços residenciais serão de elevada qualidade pelo que presumo que o preço será também elevado. Ora sendo o ecossistema entre o Campo Pequeno e a Avenida de Roma um ecossistema com várias tipologias de habitantes, em ciclos de vida diferenciados e com bolsas também diferenciadas, impõe-se perguntar o que se pretende efetivamente deste espaço e com este empreendimento. Há certamente uma lógica e essa lógica irá mudar o facies e o posicionamento do bairro e do ecossistema. Mas como? E para onde? E porque razão?

Devo dizer que, no abstrato e em teoria, concordo com este tipo de habitação nova por meio de projetos que sejam aparentemente estruturantes. Mas não posso concordar com projetos que se definem e se apresentam apenas como números: fogos e camas. E não concordo também que não haja mais que informação jornalística às populações sobre o que se vai passar e porquê. Um dos aspetos críticos das políticas públicas passa, ou deve passar, precisamente, por explicar e comunicar aos cidadãos o que está pensado para uma zona e um bairro da cidade que, mais que tudo, lhes pertence.

Voltando ao princípio. Não, o país não precisa de 60 ou 70 mil novos fogos ou habitação nova, tout court. Não e muito menos sem que haja uma explicação sobre o que se pretende, onde e para quê. Não com 500.000 a um milhão de fogos por aproveitar. Um dia há-de haver alguém que pense para além do fogo ou da habitação e se possa dedicar ao bairro, integrado, ou a um ecossistema como um todo. Ou aos ecossistemas. Porque não, não se trata apenas de um problema de procura e oferta e de preços.

Sem que o Estado se substitua ao mercado (e não o deve fazer), mas antes completando-se, há que avançar com muito mais que número de fogos e camas. Porque realidades diferentes, pessoas e exigências diferentes e, também, paradigmas novos assim o exigem. Porque um bairro e um ecossistema assim o exigem. Trata-se, então, de muito mais que números e, mesmo com números, pelo menos que não sejam panfletários. Há muitas questões subjacentes, tanto profundas quanto prementes, às quais é essencial dar resposta.

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