1 O problema da habitação

Os custos da habitação dependem principalmente de 4 fatores : o custo do solo, o custo da construção, o custo do capital e o custo fiscal( taxas, impostos, etc) pelo que é fácil entender o seu crescimento galopante em Portugal já que:

o solo urbanizado adicional é menor devido aos obstáculos ao licenciamento de loteamentos;
o preço dos materiais apresenta inflação muito elevada;
o custo do capital aumentou muito devido`à subida das taxas de referência do BCE;
O custo fiscal tende a ser proporcional à soma dos anteriores tal como acontece com o IVA pelo que não cessa de aumentar.

Assim sendo, num país em que o salário médio ronda os 1000 euros não surpreende que seja difícil à população alugar ou adquirir habitação condigna mesmo sem os recentes estrangulamentos e agravamentos.

Consequentemente, se se pretenderem desenvolver políticas públicas eficazes importa identificar qual é o maior problema atual.

2 O principal problema

Ora, os fatores referidos explicam que o principal novo problema atual é a forte redução da nova oferta de habitação que ocorreu na última década . Na verdade, importa analisar qual o stock de habitações surgidas nas décadas recentes por década de construção e utilizaveis em 2022 ( Pordata, 2023) para Portugal (PT) e Área Metropolitana de Lisboa (AML):

o que evidencia bem a contração da oferta em quase 80%!

Consequentemente , as políticas eficazes devem ser orientadas para corrigir este desastre.

Ora, paradoxalmente, a anúncio, aliás pomposo, de muitas das novas medidas governamentais, parece estar orientado para combater ou confinar as decisões dos proprietários ( congelar rendas, obrigar a arrendar, dificultar alojamento local, etc) o que, curiosamente, se algumas vierem a existir,o que aliás não é certo, apenas tendem a retraír a oferta já que irão criar um clima adicional de risco a quem investir em habitação!

3 As soluções

Pelo contrário, existem estratégias simples e realistas que podem facilitar a retoma da oferta sem o que não se consegue corrigir o estrangulamento atual :

Aumento da oferta pública. O nosso país tem percentagem residual da oferta pública pelo que este acréscimo deve ser impulsionado por novos projetos mas também pela aquisição de habitação já existente. Outra solução implica que o Estado dê o exemplo e recupere e coloque no mercado as dezenas de milhares de edifícios que possui.
Desenvolvimento de parcerias público-privadas. Existem soluções muito interessantes em que as entidades pública proprietárias de solo urbanizável ( muitos milhares de hectares ) abrem procedimentos concorrenciais públicos permitindo a adjudicação aos privados que ofereçam as melhores condições para investir em novas habitações que serão colocadas no mercado com rendas controladas e acessíveis aos jovens e classe média. A experiência desastrosa e fracassada da Câmara de Lisboa apenas ilustra as suas dificuldades em conduzir procedimentos inovadores.
Maior transparência municipal e novos investimentos imobiliários. Incentivar novos projetos começa por desbloquear os processos de licenciamento para o que é essencial passar a dispor de portais que facultem a informação estatística prinicpal: quantos processos recebidos, quanto tempo até decisão, quantos recusados, etc. Ora, só assim se evitam as conhecidas dúvidas atuais em que alguns avançam depressam e outros jazem por anos. O caso do Município de Lisboa é paradigmático em que se assume a transparência como objetivo e em que nem um só dado se conhece apesar de tudo estar informatizado!

O caso de Espanha é uma boa prática em que nos últimos anos mais de 80% dos municípios passaram a ter estes portais de transparência reduzindo-se drasticamente a corrupção e acelerando-se os processos. Quem tem medo desta mudança nos nossos municípios?

Esta inovação também deverá ser complementada pelo estabelecimento de períodos ( por exemplo, 4 anos) de bonificação fiscal ( por exemplo, redução ou eliminação de impostos como o IVA) para todos os empreendimentos de reabilitação ou de nova construção realizados durantes estes anos a fim de incentivar nova oferta.Nos EUA, esta política é geralmente adotada com muito sucesso nas zonas devastadas por intempéries para incentivar durante alguns meses ou anos o reerguer das cidades.

Em suma, a orientação dominante de qualquer política para aliviar os atuais problemas de habitação deve visar aumentar a oferta não assustando os principais actores o que, infelizmente, não se vislumbra nas medidas anunciadas.