O podcast Pro Bono é uma iniciativa do Observador e da Abreu Advogados. Estão em causa isenções de imposto, por exemplo, o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, o IMT, e o Imposto de Selo, sempre na compra de habitação para jovens até aos 35 anos. Ainda neste regresso do Pro Bono pra esta nova temporada, vamos falar do IVA da construção, que também desceu. Joana Maldonado Reis, muito obrigada por estar conosco e obrigada por nos ajudar a perceber quais são estas alterações fiscais em matéria de habitação. Começamos, se calhar, pelos mais jovens e por esta alteração à lei que teve efeitos a partir do dia 1 de agosto. De fato, os jovens podem aqui poupar no IMT e no Imposto de Selo.

Sim. Olá, em primeiro lugar, boa tarde e obrigada pelo convite. Sim, foi introduzida uma nova norma a este respeito, na tributação das aquisições onerosas de imóveis por jovens até aos 35 anos, que no intuito de facilitar a aquisição de habitações por jovens até aos 35 anos, introduziu-se uma medida nova de uma isenção de IMT e de Imposto de Selo na aquisição de imóveis para habitação própria e permanente. O IMT e o Imposto de Selo são impostos que oneram bastante a aquisição e pretendeu-se aqui introduzir uma isenção que permitisse facilitar o acesso dos jovens à habitação e à aquisição da habitação. Estamos a falar de jovens até aos 35 anos, que passam a estar abrangidos pela esta isenção, e tendo em conta que a ideia, de fato, é que uma primeira habitação própria e permanente, esta isenção também está restringida à primeira habitação. Ou seja, estes jovens não podem ter sido proprietários há mais de três anos em habitações, mas neste cenário, de suplementar ou de melhorar este acesso à habitação, foi então introduzida esta isenção.

É suposto que tenha um efeito benéfico, mas também pode não ter. Porque tendo em conta que fica mais barato comprar, o preço pode subir, não é?

Exatamente. A alteração da norma é muito recente, estamos a falar de um mês e pouco, no entanto, para percebermos ainda o real impacto desta medida. Se é verdade, por um lado, que o preço para quem compra se torna mais barato, porque o imposto a pagar ao Estado vai ser menor, e era um encargo grande, as taxas de IMT podem ser elevadas. E, portanto, em teoria, o preço da perspectiva de quem compra é mais barato. Por outro lado, isto acaba por ser uma oportunidade de negócio no mercado imobiliário, no sentido em que pode haver lugar a um aumento da casa na proporção da isenção que é concedida aos jovens e, portanto, o preço global ser o mesmo para quem compra, mas pode impulsionar o preço de venda. Mas ainda é muito recente esta medida para perceber qual é o verdadeiro impacto e se efetivamente vai favorecer a compra de casa pelos jovens ou não, e de que forma é que isto vai funcionar no mercado.

Há várias questões. Há pouco dizia-me que quem já tiver comprado casa não se pode candidatar a esta isenção.

Certo, só tem direito ao benefício quem tiver deixado de ser proprietário há mais de três anos. E a habitação tem sempre que ser habitação própria e permanente, não pode ser uma segunda casa, por exemplo.

Uhum.

Portanto, aqui o intuito é efetivamente beneficiar a compra de uma habitação própria e permanente por aqueles que, em teoria, não estão a ter essa possibilidade em virtude dos preços das casas que temos.

Acha que é uma boa medida do ponto de vista fiscal?

Pode ser uma boa medida. Vamos ver como é que funciona na prática, por causa desta questão que estávamos a falar de eventual preço das casas. O mercado tende-se a ajustar a estas medidas. Vamos ver. Em teoria, podia ser favorável aos jovens, vamos ver se o mercado não contra-ataca na subida de preço para compensar esta descida por parte do adquirente e se o preço final acabar por ser o mesmo.

Dentro das questões de fiscalidade, temos uma outra que diz respeito ao IVA na construção. Há uma descida do IVA para 6%, mas também aí há detalhes, não é?

Sim, vamos lá ver. Não é bem uma descida da taxa do IVA para a construção. Há uma previsão de uma taxa de 6% para a construção ou para a reabilitação urbana de imóveis. Esta verba já existia, o que aconteceu foi uma alteração da redação da verba. A verba antes da introdução das alterações pelo pacote Mais Habitação, no ano passado, o que a verba do Código do IVA referia, ou da lista um anexo ao Código do IVA referia, era a aplicação de uma taxa de 6% em empreitadas de reabilitação urbana, desde que incluídas em áreas de Qualificadas como reabilitação urbana e a obra que fosse qualificada como reabilitação urbana. Nestas circunstâncias, aplicava-se uma taxa de 6% na construção. Esta verba foi alterada. Continua a existir, mas em vez de estar prevista a taxa reduzida de 6% a obras ou empreitadas de reabilitação urbana, passou a estar prevista a obras de reabilitação de edifícios. Estas obras de reabilitação de edifícios também têm que estar inseridas em áreas de reabilitação urbanas, qualificadas como tal pelos municípios, e a própria obra tem que qualificar como de reabilitação urbana. Portanto, à partida, até poderia parecer aqui-

O que é que muda?

Sim, o que é que muda?

Sim.

Até podia ser aqui um jogo de palavras e só uma questão de terminologia, mas não, tem um impacto muito grande a alteração da redação de empreitada reabilitação urbana para reabilitação de edifício, inserida numa reabilitação urbana e numa área de reabilitação urbana, tem um impacto muito grande, porque passa a abranger única e exclusivamente a reabilitação de edifícios, portanto, construções já existentes, que podem só ser reabilitadas dentro destes parâmetros da reabilitação urbana. Versus aquilo que existia antes, que era uma empreitada reabilitação urbana, que poderia abranger não só a reabilitação de edifício propriamente dito, mas também a reabilitação de toda uma área urbana que podia não ter necessariamente um edifício para ser reabilitado. Portanto, há aqui uma restrição grande no âmbito da aplicação da verba. Aliás, também entretanto saiu um ofício da Autoridade Tributária a clarificar a aplicação desta verba e vem dizer preto no branco que a nova verba se aplica única e exclusivamente a construções já existentes. Portanto, há aqui uma restrição na aplicação desta verba.

Propositado, presume-se?

Sim, presume-se que seja propositado, porque a alteração destes termos é muito preciso e vem ao encontro das definições legais de reabilitação de edifício e de reabilitação urbana, como é previsto no regime jurídico de reabilitação urbana. E se nós verificarmos as definições legais de uma coisa e de outra, de facto, claramente se percebe que há um intuito de restringir o âmbito da aplicação da taxa reduzida à reedificação ou reabilitação de edifícios única e exclusivamente, e não de outro tipo de construção. Tendo sido isto inserido num pacote de habitação, eventualmente o racional terá sido apontar o benefício de uma taxa reduzida única e exclusivamente para a reabilitação de edifícios antigos em zonas degradadas e dotá-los do que é necessário para se tornarem habitáveis. Portanto, terá sido este o racional, mas penso que foi aqui esquecido um bocadinho o racional que existia subjacente à norma, que era, de facto, de aproveitar investimento privado na reabilitação do tecido urbano das cidades e dos municípios. Porque a reabilitação urbana não passa só, de facto, pela requalificação, passa também, mas não só pela requalificação de edifícios e de edifícios para habitação. Temos exemplos nas cidades históricas, podemos pensar em Lisboa, mas temos muitas outras cidades no interior do país que também não têm meios financeiros para reabilitar as áreas que abrangem os seus municípios, que são abrangidas pelos seus municípios, e podia ser uma forma de dinamização local e de utilizar investimento privado na reabilitação dos seus territórios. Neste momento, está única e exclusivamente direcionado para a reabilitação de edifícios, e não mais que isso.

Depois, este IVA é dedutível, não é?

Há situações em que é dedutível e há outras situações que não é dedutível. O IVA funciona numa lógica de quem presta o serviço, neste caso o serviço de construção, tem IVA sobre a construção e quem paga o serviço pode ou não deduzir esse IVA em função da afetação que faz, neste caso, ao imóvel, à sua atividade. Ou seja, eu só posso deduzir IVA quando estiver a afetar, neste caso, o edifício à minha atividade tributada. No caso da habitação, há uma restrição legal da habitação. A habitação no geral não precisa ser própria permanente, mas um imóvel que seja afeto à habitação é uma atividade não tributada para efeitos de IVA e, portanto, toda a construção ou todo o custo incorrido com a construção num edifício, num imóvel para habitação, quem está a ter o custo da construção não vai poder deduzir esse IVA. E portanto, daí a importância desta taxa reduzida dos 6%. A taxa normal do IVA é 23% e portanto, o aplicar 23% ou 6% na construção ou na reabilitação, nas obras de construção, reedificação, requalificação de edifícios, tem um impacto muito grande e tem um impacto muito grande, depois, na venda ou no custo desta construção ou desta reedificação para o consumidor final. Isto tem um impacto grande, sim, porque na medida em que não é dedutível, passa a ser um custo da empreitada.

Claro. Joana Maldonado Reis, muito obrigada por ter estado conosco neste "Pro Bono" de regresso de férias. O programa volta para a semana. Até lá. O podcast "Pro Bono" é uma iniciativa do Observador e da Abreu Advogados.