Bem-vindos a mais um "Pro Bono", um programa onde falamos de questões jurídicas e estamos num momento de grandes alterações ao regime do alojamento local e por isso voltamos ao tema com a Sara Ferraz Mendonça. Bem-vinda, obrigada por estar conosco. As regras voltaram a mudar. Aliás, esse é um tema, não é? Não há estabilidade legislativa.

Olá, boa tarde, Tita. É verdade, as regras voltaram aqui a mudar. Esta atividade, como sabemos, já teve alguns travões e embates de relevo com a criação das zonas de contenção, com a suspensão generalizada dos novos registos, e vemos que o governo aprovou mais alterações às regras do alojamento local que foram definidas à data pelo anterior executivo, ao abrigo do tão conhecido pacote Mais Habitação. Eu diria que é fundamental perceber como é que se estabelece um equilíbrio de vários interesses entre proprietários, os investidores em alojamento local, os condôminos e de quem procura habitação. As novas medidas tentam essencialmente ter uma regulamentação diferenciada, que seja de base local.

Vamos relembrar só o que é que estava em causa aqui e porque o governo quer mudar estas regras.

Exatamente. É verdade, acho que faz sentido fazermos uma breve nota sobre as medidas previstas no pacote Mais Habitação, que vai impor um conjunto significativo de restrições ao alojamento local, nomeadamente o prazo de duração para os novos estabelecimentos, a reapreciação dos registos existentes em 2030, a caducidade dos registos inativos, a intransmissibilidade do registo de alojamento local, a criação da contribuição extraordinária, a fixação do coeficiente de vetustez, o aumento do poder dos condôminos, suspensão de novos registos, alargamento de competências, enfim, houve um conjunto grande.

De restrições, e muitas delas agora voltaram ao que estavam. Portanto, voltaram a mudar e voltaram ao que estavam anteriormente ou há também alterações? Vamos ver ponto por ponto. Por exemplo, a questão da renovação dos registos.

Exatamente. A renovação dos registos. Os registos, neste momento, têm uma duração de cinco anos, renovável por períodos iguais, e exigindo-se para cada renovação uma autorização do município, que se poderia opor a esta renovação com base na carta municipal ou incumprimento de algum requisito. O regime anterior não previa a necessidade de renovação, levando a que apenas 62%, isto são dados do Ministério da Economia, dos titulares do registo é que em 2023 conseguiram ter dado prova da manutenção desta atividade. Os alojamentos locais passaram a ter então que demonstrar com regularidade que mantêm estes requisitos de funcionamento. Não sabemos aqui se vamos voltar ao regime antigo, ou seja, sem duração e sem renovação, mas vamos ver se continuamos com o prazo de duração ou não. Não conhecemos.

Há também a questão da suspensão dos novos registos. Digamos que há a suspensão da suspensão dos novos registos, portanto, volta a haver novos registos, imagino que mais uma vez da descrição da autarquia, não é?

É, também aqui não temos o texto final para perceber se há alterações, mas antevê-se que os municípios terão uns poderes reforçados através de regulamentos para decidir sobre a gestão do alojamento local em zonas de maior concentração.

Quando se fala na questão da caducidade e a reapreciação, falamos do quê, exatamente?

Ora bem, os registos de alojamento local emitidos até outubro de 2023 serão reapreciados em 2030, portanto, ninguém sabe ao certo o que é que acontece nessa data. A necessidade da renovação só será necessária a partir dessa reapreciação. Parece que a intenção será a de voltar a remeter para os municípios a decisão de pôr fim ao alojamento local em edifícios de habitação. Do mesmo modo, os municípios podem não decretar de imediato a caducidade destes registos e podem convidar as partes a chegarem a um acordo.

Falamos também dos novos poderes dos condôminos, que perdem poderes, aliás.

Certo, é isso mesmo. Neste momento, o que a lei prevê é que o registo de alojamentos locais, no caso de se instalarem em frações autónomas de edifício em propriedade horizontal que se destine no título constitutivo à habitação, terá que ser precedido de uma aprovação com uma maioria de dois terços da permilagem do prédio. Esta previsão será revogada. O poder arbitrário da assembleia de condôminos para proibir a existência de alojamento local deixa de existir. É verdade que há aqui uma ligeira perda, mas no entanto, os condôminos continuam a poder opor-se aos alojamentos locais. Têm é de fundamentar e provar.

E estamos a falar de que tipo de justificação?

Esse é um bom ponto. Do que nos temos apercebido, será necessário provar a prática, que a prática é reiterada, e comprovado que sejam os atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como os atos que causam o incômodo e afetem o descanso e o sossego dos condôminos. É uma boa medida.

Isso é fácil de provar?

Exatamente. Eu acho que impede uma possibilidade de cancelamento do alojamento local sem justa causa, mas tenho mais dúvidas do que certezas como será efetuada efetivamente esta prova, este fundamento.

Será inevitável irem para tribunal?

É possível. Temos de ver como é que o texto vem redigido, como é que vai ser regulamentado. No entanto, há um ponto importante: para o cancelamento efetivamente ter efeito, a eliminação tem que ser precedida de uma decisão final do presidente da Câmara, a quem é conferido um prazo de 60 dias para tentar uma conciliação entre as partes. Se for efetivamente decidido este cancelamento, fica terminada a imediata cessação da exploração do estabelecimento, sem prejuízo de uma audiência prévia. Isto não é uma cessação de forma permanente, ou seja, é por um prazo máximo de cinco anos. Ao fim destes cinco anos, poderá retornar.

Temos também o incentivo à conversão do alojamento local em arrendamento e presume-se que não haja grandes alterações.

Não, tanto quanto temos visto.

O que é que significa? Significa que se um alojamento local decidir deixar de ser alojamento local e se fizer essa conversão, há benefícios para os senhorios?

Exatamente. Se houver uma conversão de imóveis de alojamento local em arrendamento habitacional até o final do ano 2024, este prazo tem de ser respeitado, tendo em vista fomentar a oferta da habitação e este equilíbrio que se pretende com esta medida, os rendimentos perdiais decorrentes do contrato de arrendamento para habitação permanente ficam isentos de tributação de imposto do rendimento das pessoas singulares, o IRS, ou IRC, conforme o caso, até 31 de dezembro de 2029.

Ok. Durante cinco anos não há pagamento de imposto por parte do senhorio.

Certo.

É uma medida interessante para os senhorios. Temos, por fim, a transmissibilidade.

Exatamente.

Isto era uma questão importante, não é? Nomeadamente casais que se divorciavam, como é que isto funcionava?

Neste momento, qualquer transmissão de imóvel ou da sociedade que detenha este imóvel faz com que a licença caduque. São intransmissíveis neste momento. O que se prevê e o que estamos à espera que aconteça é que a cedência destas licenças, que passou a ser bloqueada pelo texto da lei dizendo que o número de registo é pessoal e intransmissível, esta medida abrangia também parte do capital social de uma sociedade detentora. Ou seja, no caso da venda de um imóvel em que a licença não é cedida, mesmo que fosse a própria sociedade detentora da licença a ser vendida, neste caso a licença caducava. Voltamos a poder transmitir os registos da AL, não sabemos é em que moldes. Isto também era interessante perceber, por quê? Será uma transmissibilidade total, independentemente da localização do imóvel situar-se em área de contenção ou, se pelo contrário, se ele se situar numa área de contenção, aqui já não há transmissibilidade. Temos que perceber exatamente aqui, em que moldes é que estas correções e a regulamentação vai ser aprovada.

Diz que ainda é preciso perceber, porque há um comunicado do Conselho de Ministros, mas não há uma regulamentação que seja apresentada ou o texto final.

Nós não conhecemos a proposta.

É suposto sair quando? Há algum prazo?

Eu diria que sim, por quê? Porque nós temos dois Conselhos de Ministros aprovados em agosto, um dia 8, outro dia 22, sendo que um deles foi já aprovado o decreto lei dia 10, que já falaremos a seguir. Este antecipa-se que seja nos próximos dias, estará mesmo para breve.

Estávamos a dizer que falaremos a seguir do decreto?

Sim, do decreto, que vem falar do tema da contribuição extraordinária, da revogação.

Isso também é um tema muito importante para quem está em alojamento local.

Sim. Este daqui, ao contrário das outras medidas que estávamos a falar, já tem o decreto lei aprovado e, tanto quanto entendemos, esta contribuição extraordinária vai ser revogada. Se se recordam, ela tratava-se de uma contribuição extraordinária, cuja taxa se fixava nos 15% e aplicava-se caso o alojamento local se instalasse em fração autónoma. Havia aqui algumas exclusões. Agora será revogado. Quanto ao coeficiente de vetustez, também vai ser revogado. Trata-se basicamente de um coeficiente utilizado para efeitos de determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos, ou seja, passou a ser aplicado o coeficiente máximo da tabela prevista no código de IMI, equivalente ao aplicável a imóveis com menos de dois anos, ou seja, os chamados prédios novos. Esta medida agravou a tributação para estes imóveis, que assim eram equiparados para este efeito a prédios novos. Dito isto, estas duas revogações produzem efeitos apenas a 31 de dezembro de 2024.

Muito bem. Ficamos a saber aqui o essencial sobre as alterações legislativas ao alojamento local. Sara Ferraz Mendonça, mais uma vez obrigada por estar conosco. O Pro Bono volta para a semana. Até lá.