Variadas vicissitudes procedimentais, algumas tropelias institucionais e incontáveis rios de tinta depois, eis que entrou em vigor, no passado dia 7 de Outubro, a esperada ou temida (consoante o olhar) Lei “Mais Habitação” – pelo menos, a fazer fé no objectivo consagrado logo no artigo 1.º.

Em breves pinceladas e nas suas mais expressivas tonalidades – substantivas, fiscais e processuais – aqui tentaremos rabiscar a novíssima Lei 56/2023.

O acessível será apetecível?

A primeira das medidas é, intencionalmente, dedicada à promoção de habitação para arrendamento acessível e alojamento estudantil e concretiza-se na disponibilização de uma linha de financiamento, na cedência de terrenos e edifícios públicos e em incentivos fiscais.

Muita parra e pouca uva. Se o arrendamento forçado se fez anunciar como uma das medidas mais gravosas deste pacote, parece que, afinal, poderá não ser mais do que demasiada parra em escassa uva (e antes assim): curiosamente (ou talvez não), é antecipada a possibilidade de os municípios não pretenderem lançar mão desta faculdade, caso em que a mesma será deferida ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU), desde que o imóvel não careça de obras de conservação.

E ainda que o imóvel elegível – apenas apartamentos (fracção autónoma ou parte de prédio urbano susceptível de utilização independente), situados fora dos territórios do interior e classificados como devolutos há mais de 2 anos – esteja em estado arrendável, o seu proprietário, notificado de uma proposta pública de arrendamento, terá ainda 90 dias para, querendo, obstar ao uso coercivo do imóvel, fazendo-o ocupar.

Afinal de contas, quem paga a conta?

A partir de 2024, pode ser o Estado… que se propõe pagar as rendas em dívida pelo arrendatário, quando exigidas pelo senhorio em procedimento de despejo destinado a desocupar o imóvel com fundamento nesta mora e desde que se mantenha a (indevida) ocupação do imóvel.

O benefício abrange apenas as rendas vencidas após o prazo de oposição do arrendatário, no procedimento de despejo, e tem o valor máximo mensal de 1,5 salários mínimos e o limite global de 9 salários mínimos.

Recompensa a quem encontrar

A autonomia privada, pois então! É que se o imóvel esteve arrendado nos antecedentes 5 anos, a renda inicial em novos contratos de arrendamento para fins habitacionais apenas pode ser aumentada 2% face ao valor da última renda que havia sido praticada, para o mesmo imóvel, em contrato anterior. Excepção apenas feita a rendas inferiores aos limites definidos para o Programa de Arrendamento Acessível, prevendo, a título exemplificativo, uma renda máxima de € 1.200 para um T3 em Oeiras.

Outros aumentos (e também limitados) só mesmo se o senhorio não tiver, no contrato anterior, aplicado uma ou mais actualizações anuais da renda ou caso tenha, entretanto, realizado obras de remodelação ou restauro profundos no imóvel.

00AL – Ordem para cancelar

Foram suspensos, até ver, os novos registos de alojamento local instalados em apartamento ou estabelecimento de hospedagem integrado em fração autónoma, com excepção daqueles situados em territórios do interior e regiões autónomas.

Mesmo quando admissíveis, os novos registos de alojamento local em fracções autónomas destinadas a habitação ficam dependentes de prévia aprovação unânime dos condóminos, a lavrar em acta. Já quanto aos registos vigentes, podem ser automaticamente cancelados (sem necessidade de prévia decisão camarária) mediante oposição de, pelo menos, dois terços da permilagem do edifício (salvo se a utilização como alojamento local estiver prevista no respectivo titulo constitutivo ou existir anterior e expressa autorização condominial).

Foi também fixado um prazo de validade para os novos registos de alojamento local, de 5 anos contados desde a emissão do título de abertura, renováveis (se assim expressamente determinado por deliberação camarária) por iguais períodos; também os actuais registos serão objecto de reapreciação durante o ano de 2030 ou (assim se impunha) caso tais imóveis constituam garantia – em regra, hipotecária – de contratos de mútuo celebrados até 16 de Fevereiro de 2023, apenas após a respectiva amortização integral.

São ainda canceláveis os registos de alojamento local em caso de transmissão de qualquer parte do capital social da respectiva pessoa colectiva titular, dada a sua natureza pessoal e intransmissível.

À caça de inactivos entre os 121.533 registos vigentes, é imposta, sob pena de cancelamento, a prova da manutenção desta actividade de exploração, mediante comunicação na plataforma do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), no prazo de dois meses após entrada em vigor da nova lei.

Por último mas não em último, já em 2024 será cobrada a já tão contestada contribuição (extraordinária, de nome) sobre os apartamentos e fracções autónomas de edifícios com afectação habitacional, que sejam explorados como alojamento local, salvo quando localizados em territórios do interior ou em municípios habitacionalmente robustos (com oferta equilibrada de habitações e alojamento estudantil, sem declaração de carência habitacional e sem zonas de pressão urbanística).

Do oito ao oitenta

As variadas e, em alguns casos, significativas alterações fiscais ora aprovadas são configuradas em duas ópticas opostas: (i) de incentivo – à construção de habitação e à afectação residencial de imóveis, como habitação permanente ou arrendamento de longo prazo, ou (ii) de penalização – a actividades e agentes económicos ou até a decisões patrimoniais (objectivamente ou talvez não) reputadas prejudiciais ao pretendido acréscimo habitacional.

A título meramente ilustrativo, consideraremos, de um lado, a incentivadora exclusão de tributação de mais-valias na venda, entre 2022 e 2024, de terrenos para construção e de imóveis habitacionais não destinados a primeira habitação (como sejam casas de férias) desde que o preço recebido seja aplicado na amortização de crédito à habitação própria e permanente do próprio ou de descendentes.

Aguarda-se o entendimento (previsivelmente mais restritivo ou surpreendentemente mais amplo) da Autoridade Tributária sobre a aplicabilidade deste benefício a créditos habitacionais contraídos por descendentes quando os mesmos sejam solidariamente responsáveis, com outros titulares, pela totalidade da dívida, quanto à parte que exceder a estrita titularidade de tal descendente.

Do outro lado, assinala-se a penalizadora redução do prazo de isenção de IMT na compra de imóveis para revenda, de 3 para 1 ano; a qual será, aparentemente (na falta de previsão transitória), mesmo aplicável em aquisições imobiliárias para revenda formalizadas ainda antes da entrada em vigor desta lei.

Não há mal que sempre dure, nem bem que não se acabe

Dependendo da perspectiva… Após várias ameaças, é agora eliminada, com efeitos reportados à entrada em vigor da Lei “Mais Habitação”, a concessão de autorizações de residência com fundamento em investimento imobiliário (e, bem assim, na mera transferência de capitais).

Prudentemente (e ao contrário do que chegou a ser anunciado), com salvaguarda dos pedidos já pendentes, de futuras renovações bem como do reagrupamento familiar ao abrigo de autorizações já concedidas.

O que aconteceu no passado, fica no passado

É vedada, com efeitos imediatos, a aplicação de um regime arrendatício mais actual aos contratos de arrendamento para habitação anteriores a 1990 (os chamados vinculísticos) se – como, maioritariamente, se verificará – o arrendatário tiver, pelo menos, 65 anos (ou um grau de incapacidade de, pelo menos, 60%) e /ou o seu agregado familiar auferir um rendimento anual bruto (corrigido) inferior aos vigentes 53.200,00€. Com manifesto impacto na (im)possibilidade de aumento das rendas.

Já as medidas fiscais compensatórias dos desventurados senhorios só entrarão em vigor a partir de 2024.

Baralhar e dar de novo ou trunfos na manga?

Mediante adaptação de anteriores regimes procedimentais, é criado o novo Balcão do Arrendatário e Senhorio, para vigorar em 2024, destinado, quer à tramitação de procedimentos de despejo instaurados pelo senhorio, quer à injunção em matéria de arrendamento para efectivação dos direitos do arrendatário.

Em jeito de conclusão: pintada a tela, há que dar tempo para que a tinta seque e a obra possa ser plenamente apreciada. Também na complexa conjuntura residencial que atravessamos, só o tempo dirá se este abrangente e dissensual pacote legislativo trará mesmo Mais Habitação e justificará os vários Menos que ficarão pelo caminho. A ver vamos…