Esta é a história do dia da Rádio Observador. Até onde vão continuar a subir os preços das casas?

Os preços da habitação aceleraram em 19 dos 24 municípios mais populosos do país. Funchal e Matosinhos são os concelhos onde os preços-

O preço médio das casas foi superior a 1.700 €/m², ainda de acordo com o Instituto Nacional de Estatística, o preço mediano da habitação foi superior ao valor nacional.

Os dados mais recentes a nível europeu mostram que em Portugal os preços das casas aumentaram quase 106%, ou seja, mais do que publicaram.

Esta quarta-feira, dados do INE revelavam que o preço mediano da habitação em Portugal acelerou para uma subida de 15% nos últimos três meses de 2024. Nesse período, a mediana do preço do metro quadrado foi de 1.870 €. O que explica esta subida? Quem está a comprar estas casas? E o que esperar do mercado imobiliário nos próximos tempos? Vou falar com o Edgar Caetano, jornalista da seção de Economia do Observador. Eu sou a Teresa Bacich e esta é a história do dia de quinta-feira, 24 de abril. Bem-vindo, Edgar.

Obrigado pelo convite, Teresa.

Edgar, tu costumas acompanhar com atenção estes dados sobre habitação. Imagino que a ti não te deve ter surpreendido que as casas continuem a ser vendidas a preços mais altos, mas desta vez a subida foi de 15%.

É um valor impressionante, de facto, sobretudo quando vemos o grau de aceleração que houve nessa subida. Ou seja, este aumento de 15,5% compara a mediana do preço por metro quadrado no quarto trimestre do ano passado com a mediana que existia no quarto trimestre do ano anterior, ou seja, 2023. No terceiro trimestre tínhamos visto um aumento na ordem dos 10%, também na comparação homóloga, isto é, em relação ao terceiro trimestre do ano anterior, e por isso há aqui uma aceleração muito rápida dos preços que, no entanto, de facto não é muito surpreendente à luz daquela que tem sido a tendência até agora e também à luz dos relatos que temos ouvido por parte de quem anda no terreno e a trabalhar neste setor.

Estamos a falar do preço mediano e não do preço médio das casas. Ambos dão-nos imagens diferentes da variação de preços. Qual é a diferença?

O que o INE nos diz é que o preço mediano por metro quadrado atingiu os 1.870 € a nível nacional. É importante referir que este preço é um valor mediano, ou seja, é um cálculo que é um pouco diferente da média, mas que tal como a média, tende a esconder algumas realidades. É fácil perceber mais ou menos a diferença entre os dois. Imagina que tens cinco valores: 1, 2, 3, 4 e 100. A média implica somar os cinco valores e dividir por cinco, ou seja, a média vai dar 22. Porém, com os mesmos valores, se fores calcular a mediana, só tens de olhar para o valor que está no centro dessa série de números.

Neste caso, é o 3.

Neste caso, é 3. Isto é relevante porque, por exemplo, ainda há poucas semanas escrevemos sobre o caso da freguesia de Marvila, que era na altura a freguesia com o preço mediano mais elevado em Lisboa. Para simplificar, dizemos que é a freguesia mais cara da capital. Obviamente, isso esconde uma realidade que é composta por bairros sociais e prédios luxuosos à beira rio, que são duas realidades que coexistem em Marvila e que a mediana esconde, de certa forma.

E olhando para estes dados gerais do país, onde é que esta subida foi mais alta?

A conclusão do INE, que está no relatório divulgado ontem, é que no quarto trimestre de 2024, houve uma aceleração da subida dos preços em 19 dos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes, ou seja, na maioria. E são referidos dois casos de municípios onde a aceleração foi maior. Há o caso de Matosinhos, onde a subida do preço acelerou 21 pontos percentuais, e também o Funchal, na Madeira, onde houve uma aceleração de 42 pontos percentuais, que é um valor absolutamente invulgar, que está, diz o INE, relacionado com uma grande proporção de empreendimentos novos que foram postos à venda e vendidos neste quarto trimestre do ano passado na Madeira.

E em Lisboa e no Porto, como é que tem evoluído o preço das casas?

Os dados dizem que foi na Grande Lisboa e na área metropolitana do Porto que se registaram 35% das transações de casas, ou seja, naquele período, mais de uma em cada três casas compradas e vendidas foi numa dessas duas regiões. No que diz respeito aos preços, a Grande Lisboa é a única região com o preço mediano por metro quadrado superior a 3.000 €, ao passo que o Grande Porto tem um metro quadrado ligeiramente superior a 2.000 €. Ainda assim, está acima do tal valor mediano nacional dos 1.870 €/m². Nessas duas regiões, os preços continuam a subir, embora já não sejam os sítios onde a taxa de variação seja mais expressiva. Houve aumentos maiores, por exemplo, na Madeira e na península de Setúbal.

E Marvila, em Lisboa, continua a ser a freguesia mais cara?

Fixaste. Agora já não, foi só mesmo naquele terceiro trimestre, mas na verdade continua lá perto, com um preço mediano de 5.623 €/m², mas agora já foi superado outra vez pela freguesia de Santo António, com 5.879 €, o que significa que uma casa com 70 metros quadrados, mais ou menos, que é uma dimensão mais ou menos convencional pra uma casa, pode custar mais de 400 mil € ou 410 mil € na mediana.

Já regressamos à conversa com o Edgar Caetano, jornalista da seção de Economia do Observador. Na segunda parte, vamos falar sobre esta tendência de subida e para o que esperar nos próximos tempos. Estamos de regresso à conversa com o jornalista Edgar Caetano. Como explicas esta evolução dos preços? Quem está a comprar estas casas? São os portugueses? Ou são estrangeiros?

A resposta a essa pergunta é um pouco complexa, porque nem sempre é muito fácil fazer essa distinção entre portugueses e estrangeiros. Normalmente, o INE fala em compradores com domicílio fiscal no estrangeiro ou com domicílio fiscal em Portugal, o que significa que podemos estar a chamar estrangeiro a um português que passou uns anos a trabalhar lá fora e agora compra uma casa em Portugal, ou podemos estar a chamar português a um alemão ou a um espanhol, por exemplo, que vive cá há uns anos e já tem o NIF português e passou para Portugal o domicílio fiscal. Dito isto, há umas semanas o INE fez uma análise um pouco diferente e que dividiu os números pelas compras por naturalidade, e essa naturalidade corresponde ao local de nascimento ou o local da residência habitual da mãe à data do nascimento. E o que ficamos a saber então é que em 2024 foram compradas por naturais de Portugal quase 96 mil casas, mais 19% do que no ano anterior. Já os naturais de países estrangeiros compraram cerca de 38,5 mil casas, mais ou menos. Foi mais 7%. Ou seja, este número diz-nos que, ao contrário do que por vezes se possa pensar, são claramente os portugueses que estão a estimular este mercado e a contribuir para que a procura por casas continue em alta.

E qual é que é a tendência? É que os preços continuem a subir? Porque a impressão que me dá é que estamos sempre à espera que os preços estabilizem ou parem de subir, mas isso nunca chega a acontecer, antes pelo contrário.

Nunca chega a acontecer porque claramente ainda é um mercado que convive com um desequilíbrio entre a oferta e a procura. Há um aumento da procura por parte de cidadãos nacionais e estrangeiros que vêm para o país e claramente a oferta continua a não acompanhar. E quando falamos em falta de oferta, falamos em muitas coisas, não é só pouca construção. Também é facto que há pouca construção nas últimas décadas, mas também casas que estão vazias por várias razões, porque quem as comprou ou quem as herdou não as vende ou nem as arrenda e estão vazias. Além disso, o que sabemos é que foram tomadas medidas, sobretudo na segunda metade do ano passado, que ainda estimularam mais a procura, nomeadamente os apoios à compra de casa pelos jovens. Isso está a ajudar muitas pessoas, é verdade, mas também, como é natural, está a intensificar ainda mais a procura e a oferta não tem acompanhado.

E não há um limite para esta subida? Até onde podem continuar a subir os preços das casas?

Em teoria, podem subir sempre. As condições de desequilíbrio entre oferta e procura tornam difícil perceber exatamente o que é que pode fazer inverter esta tendência, sobretudo porque vemos que as taxas de juros estão a cair ainda mais do que o esperado e isso também é um fator chave para o mercado da habitação e tenderá a suportar a subida dos preços. No entanto, nós vemos nos dados do INE que naquelas regiões onde os preços já são mais altos em euros, tendencialmente a taxa de variação está a ser inferior à média nacional. Isto não quer dizer que os preços estejam propriamente a bater numa parede, até porque continuam a subir, só aceleram menos, mas estás a ver que são as zonas que ainda vão tendo preços um pouco mais baixos, é nessas zonas que os preços estão a subir mais rapidamente. No fundo, é um efeito de alastramento e de subida mais geral dos preços, que, na verdade, não deixa de ser um efeito saudável, porque há menos concentração e contribui para que se gerem novas centralidades e para que se aposte mais na rede de transportes, que há muito que eu digo que é um aspeto crucial nesta problemática.

Obrigada, Edgar.

Obrigado, Teresa.

Edgar Caetano é jornalista da secção de Economia do Observador. Os sons que ouvimos na abertura deste episódio são da TVI, da RTP e da Rádio Observador. A terminar, deixo-lhe ainda três notas para ter em conta esta quinta-feira. Os Estados Unidos e a Ucrânia assinam hoje em Washington um acordo sobre a exploração de recursos minerais estratégicos na Ucrânia. O acordo prevê um acesso privilegiado dos americanos aos minerais ucranianos, bem como a constituição de um fundo de investimento para a reconstrução da Ucrânia. Continua a maratona de debates entre os líderes dos maiores partidos. Hoje, Luís Montenegro debate com André Ventura às 21h e uma hora mais tarde é a vez de Rui Rocha e Mariana Mortágua. Mais logo, um pouco pelo país inteiro, começam as comemorações de mais um 25 de Abril e há concertos gratuitos. No Porto, nos Aliados, vai estar a Capicua. Slow J vai estar em Setúbal, Xutos &​ Pontapés em Alcácer do Sal e Jorge Palma no Palácio Baldaia, em Lisboa. Esta foi a história do dia. A sonoplastia é da Mariana Sousa Aguiar, a música do genérico é do João Ribeiro. Eu sou a Teresa Bacacis. Bom 25 de Abril.