Bem-vindos ao podcast O Mercado da Rádio Observador, com o apoio da JLL, a consultora imobiliária que oferece um acompanhamento integral aos seus clientes, desde a aquisição e construção até à ocupação e investimento. Com mais de dois séculos de história global e quase 30 anos de presença em Portugal, a JLL está presente em mais de 80 países. O Mercado, o podcast do Mercado, tem o intuito de gerar conversas em torno das dinâmicas e tendências do setor imobiliário, abordando temas cruciais para investidores, empresas e cidadãos. São convidados Sofia Tavares, Head of Leasing Advisory para Portugal da JLL, e Nishal Rajani, CEO da Maleo Offices, empresa de referência em Portugal no mercado de flex offices, com vários centros em Lisboa e agora também no Porto. Bem-vindos, Sofia e também Nishal, ao Mercado. Sofia, começava talvez por si. Como é que tem evoluído o mercado flex? À semelhança do mercado habitacional, é também um setor do mercado com muita procura?

Obrigada, João. Na JLL, através do departamento de Leasing Advisory, temos acompanhado de muito perto esta evolução do mercado de espaços flexíveis. Este departamento do qual sou responsável tem uma ligação privilegiada junto da procura, uma vez que representamos habitualmente tanto os ocupantes como os proprietários na procura de imóveis comerciais, sejam escritórios, retalho, industrial e logística, o que nos permite estar perto das tendências e destas dinâmicas da procura e da oferta, e acompanhar o crescimento dos espaços flexíveis. De facto, e respondendo diretamente à pergunta, os espaços flexíveis têm crescido muito. Só no primeiro semestre foram transacionadas cerca de 500 workstations, que são 500 postos de trabalho só em espaços flexíveis. É um mercado um pouco diferente do mercado habitacional, que todos sabemos que enfrenta uma crise de oferta. É um mercado com um equilíbrio bastante mais saudável, apesar de ao longo dos últimos anos, a procura ter crescido de forma muito evidente, mas é, de facto, um mercado bastante mais equilibrado. Convidámos o Nishal Rajani, da Maleo, para esta conversa, precisamente porque a Maleo tem representado um case study inquestionável nos espaços flex em Portugal e na adaptação a este mercado português, e tem trazido muitas soluções inovadoras que transformaram a forma como as empresas olham para os espaços de escritórios.

De escritório. Nishal, a Maleo tem vários espaços flexíveis em Lisboa e mais recentemente no Porto. A Maleo é uma empresa portuguesa. O mercado português é apetecível para quem se dedica ao arrendamento de espaços de trabalho?

Antes de mais, agradeço o vosso convite para esta conversa sempre tão interessante contigo, Sofia e João. O mercado português é, sem dúvida, muito atrativo para o nosso setor, mas é importante sublinhar que o nosso modelo vai muito além do simples arrendamento de espaços de trabalho. A Maleo tem uma abordagem integrada, acrescentando uma camada full service ao portfólio de mais de 18 mil metros quadrados de escritórios que temos em Lisboa e agora recentemente no Porto.

Ou seja, não é só o espaço, é o espaço e serviços.

Exatamente, é muito mais do que o espaço. Até costumamos dizer que entregamos ao cliente muito mais do que apenas o espaço e apenas a mesa de trabalho. O nosso objetivo é muito simples: é permitir que os nossos clientes se concentrem no seu core business enquanto nós gerimos todos os detalhes do seu espaço de trabalho. Temos uma equipa interna multidisciplinar, muito forte, reforçada por parceiros de longa data, o que nos permite manter um nível de serviço consistente e altamente fiável. Essa confiança tem sido essencial para estabelecermos relações com empresas de referência, incluindo grandes grupos internacionais que operam em Portugal, como a Lenovo, 3M, Airbus, Salesforce, Visa, e para consolidarmos uma procura crescente por soluções como as nossas. A nossa missão é mesmo essa: retirar complexidade, responsabilidade e peso às empresas no que toca à gestão dos seus escritórios. Portanto, isto por si só já cria um mercado diferente e novo para Portugal.

Portanto, a ideia é proporcionar a quem arrenda um espaço, que a pessoa esteja só dedicada à sua atividade profissional e não se preocupe com aquelas minudências, tipo limpezas e manutenção do espaço de escritório. Isso fica convosco, não é?

Exatamente. Não só a pessoa, como a empresa toda.

Sofia, quem é que procura os espaços flex? São os nômades digitais ou é mais do que os nômades digitais?

É muito mais do que os nômades digitais. Podemos falar aqui de um perfil muito diversificado em termos de procura, porque pode ser uma startup ou uma empresa que ainda não está em Portugal e que procura uma flexibilidade ao invés daqueles contratos de longo prazo mais tradicionais. Pode ser uma pequena ou média empresa que num curto espaço de tempo quer aumentar da área, diminuir da área e procura uma solução muito rápida e fácil. Pode ser aquelas empresas internacionais que hoje em dia escolhem Portugal para instalar os centros de excelência, os serviços partilhados e, portanto, não têm uma estrutura tradicional de empresa com um facility manager, com um responsável pelo escritório, tal e qual como o Nishal estava a dizer, não estão preocupados com a gestão do escritório, portanto, é muito fácil para eles ter esta solução chave na mão, e poder ter aqui um escritório pronto a entrar e sem se preocuparem com estas burocracias. Ou pode ser também, e sobretudo com este aumento dos custos crescentes de fit out e de obras O aumento do custo da mão de obra pode ser uma empresa com dificuldade no curto espaço de tempo em fazer uma obra enorme num espaço e fazer este investimento que aqui não precisam. Portanto, podem entrar. Obviamente que depois o valor é sempre refletido na renda, mas consegue-se aqui o fato à medida para muitos perfis e não só para os nômades digitais.

Para todo tipo de profissionais e empresas. Nicho, quanto é que pode custar o arrendamento de um espaço de trabalho e que serviços é que ele contempla? Já agora, é mais barato que um espaço tradicional?

O custo depende de muitas variáveis e do tipo de solução que se procura, mas há comparações interessantes a fazermos. Começando pelo modelo tradicional de arrendamento de escritórios, uma empresa renda um espaço em bruto, como a Sofia dizia, investe no fit-out, obras, mobiliário, tecnologia, contrata equipas para gerir o dia a dia do escritório, paga salários por isso, procura fornecedores ainda para todos os serviços de apoio que precisa num escritório normal. Tudo isto representa um investimento inicial elevado, uma gestão contínua e exigente e uma série de encargos ocultos que afetam diretamente a experiência do colaborador e, por consequência, o custo total de retenção de talento. Os escritórios flexíveis vêm simplificar esse processo com espaços prontos a usar e uma gama de serviços já incluída. Só para esclarecer, obviamente a Maleo não inventou os escritórios flexíveis, portanto, estamos a falar do mercado dos escritórios flexíveis. Especificamente na Maleo, levamos esse conceito ainda mais longe, personalizamos os espaços à imagem da empresa do cliente, com a sua marca, as suas cores, a sua cultura, disponibilizamos um conjunto robusto de produtos e serviços on demand e emitimos apenas uma fatura mensal com tudo incluído. Nós somos o único fornecedor dos nossos clientes para tudo o que eles precisam. A isto somamos a flexibilidade de poder ajustar a dimensão do espaço e até a duração do contrato à medida da evolução da empresa. Daí chamar-se flexível, naturalmente. Segundo a nossa experiência, falando sobre custos, e pelos estudos que temos feito com parceiros, este modelo acaba por ser mais eficiente em termos de custos para a grande maioria das empresas, em especial aquelas que precisam manter a agilidade e responder rapidamente às mudanças. Em 2025, diria que são raríssimos os casos de empresas que podem dizer com certeza que nada vai mudar nos próximos cinco anos nesta empresa.

Ok. E não falou de valores, eu quero é valores.

Certo. No nosso caso, nós não conseguimos dizer um valor, porque a métrica comparativa é muito diferente, ou seja, enquanto num escritório normal estamos a falar de a tal camada de escritório, mais obras que têm que ser diluídas pelo seu tempo de contrato, etc. Todo o tipo de serviços que se compram, quer seja contratação, recursos humanos, quer não, nós cobramos um simples preço por workstation, por colaborador, e obviamente dependendo do salário médio de uma empresa, este preço tem um peso mais ou menos relevante, mas a própria fórmula é simplificada. Nós cobramos um custo por pessoa, esse custo por pessoa já tem absolutamente tudo incluído e, portanto, a própria empresa nem se apercebe, o nosso cliente nem se apercebe, e na verdade não quer perceber, porque são contas que não há necessidade de fazer. Qual é a componente de custo de limpeza, qual é a componente de custo de pequeno-almoço, que servimos nos nossos centros todos.

Ele quer é trabalhar e chegar no final do mês e pagar-vos a conta.

Exatamente.

Quanto é que pode ser por pessoa?

Pode variar entre, diria, €300 por mês por pessoa, até, e é curioso que temos hoje em dia vários clientes, que chegam a pagar nos 700, 800, 900 € por pessoa por mês, porque naturalmente poderiam optar por um espaço que custasse 300 ou 400 €, mas preferem dar qualidade aos seus colaboradores, às vezes estão em regime híbrido e até compensam a falta de necessidade de mais espaço pela qualidade do espaço, qualidade do equipamento, qualidade de serviços que têm, aquilo que oferecem ao colaborador e, por natureza, melhorando a sua retenção de talento. Portanto, podemos dizer que começamos em 300 ou 350 € por mês e depois o céu é o limite. Se uma pessoa quiser um escritório de 500 pessoas só para uma pessoa, vai pagar naturalmente um preço mais alto. E é possível, sempre.

É possível, diz a Sofia. Falou há pouco do trabalho híbrido. Sofia, a pandemia e o trabalho híbrido tiveram impacto neste setor?

Tiveram, sim.

Ou seja, há mais procura por este tipo de espaços flexíveis.

Inicialmente, até foi, sem dúvida, um agente de mudança a pandemia e inicialmente até se pensou que logo num primeiro impacto e na altura do confinamento foram os espaços mais impactados, os espaços flexíveis, porque era dos quais, no fundo, as empresas se podiam libertar com maior facilidade dos contratos, porque eram contratos mais flexíveis. Mas depois com o passar do tempo, de facto, criou-se aqui uma oportunidade e estes espaços surgem muito adaptados àquilo que é a nova realidade hoje em dia. Portanto, este trabalho híbrido, mais flexível, busca por espaços mais diferenciadores, em boas localizações, com mais amenities. No fundo, para atrair e reter os melhores talentos, eu tenho que ter um escritório diferenciador. E surgiu aqui esta oportunidade, eu acho, para os espaços flex. Entretanto, até tive a oportunidade de confirmar com o nosso departamento de research, e só desde a pandemia, contabilizámos cerca de 28 novos espaços flex, tanto em Lisboa como no Porto. Portanto, sim.

Sim, é um mercado que está a crescer já agora. Que diferenças é que há entre Lisboa e o Porto e estas duas cidades e o resto do país, Sofia?

Lisboa continua.

Se é que há algumas diferenças.

Há claramente diferenças. Lisboa continua e vai continuar a liderar, tanto em termos de número de espaços flex.

É uma cidade maior.

Exatamente.

É a capital do país.

Tanto em termos de diversidade de espaços, foi a cidade pioneira com espaços ou mais corporativos ou mais fora da caixa, mais disruptivos. No fundo, é em Lisboa, obviamente, que se concentra mais. No Porto, já vemos muitos operadores e felizmente muitos operadores a olhar, sobretudo porque é uma cidade que em termos de escritórios também está em franca expansão e é uma cidade que muitas empresas internacionais olham e procuram. Vêm ter conosco à procura de espaços flexíveis e havia aqui falta de espaços flexíveis e hoje em dia já há mais.

Atraídas provavelmente também pelas ligações, pelo número de voos e pela presença muito forte de companhias low cost, talvez.

É verdade. Nós muitas vezes já tentamos explicar esse fenômeno, mas sim, tem muitos voos diretos, tem muitas pessoas que falam uma terceira língua, há muita gente a falar francês no Porto. A mão de obra diz que ainda é mais barata do que em Lisboa. As rendas acabam por ser um pouco mais baixas. Há aqui uma série de fatores.

Tornar um pouco mais competitiva.

Sim. Há muitas empresas que olham para o Porto em detrimento de Lisboa.

De Lisboa. Nicel, que experiência tem olhando para estas duas cidades? O que as distingue no mercado flex?

Sim, eu pra começar concordo totalmente com a Sofia. Lisboa continua a liderar em termos de densidade e diversidade da oferta, mas o Porto tem demonstrado um dinamismo muito impressionante. Acreditamos tanto no potencial da cidade, que decidimos lançar o nosso primeiro espaço lá num formato completamente inovador, chama-se Lionesa Flex by Malego, que é um projeto de co-branding com a Lionesa Business Hub e a Malego, que junta o melhor dos dois mundos. É um produto diferenciador, pensado pra atrair empresas de dimensão nacional e internacional, que valorizam não apenas o espaço, mas tudo aquilo que o rodeia. E a verdade é que já estamos a sentir uma resposta muito positiva por parte do mercado. Naturalmente, estamos a falar de um mercado que começou mais recentemente, flex offices no Porto. Precisamos dar o tempo para adaptação até do tecido empresarial local e internacional que vai para lá para se adaptar, mas estamos a sentir realmente muita força e muito dinamismo no Porto.

Está vivo o Porto, é isso?

Exatamente.

Muito bem. Nicel, que avaliação faz do investimento e quais foram as dificuldades que tiveram de ultrapassar, se é que tiveram de ultrapassar, se é que houve dificuldades a ultrapassar?

É sempre uma resposta tricky question. A aposta da Malego em Portugal foi clara desde o início e acreditamos que ainda temos muito para construir neste mercado, especialmente no segmento corporativo, que é onde nós estamos. Nós começamos com escritórios flexíveis, estamos agora a evoluir pra uma gestão mais holística de edifícios com serviços integrados e amenities, sempre com forte foco nos princípios ESG. Estamos também prestes a abrir a nossa primeira unidade Malego Living em Lisboa, transportando toda a confiança, know-how, fiabilidade que construímos no setor dos escritórios pro universo residencial. Quanto a dificuldades, confesso que não sentimos barreiras estruturais, verdade seja dita, mas sim o desafio cultural no recrutamento. Nós temos uma cultura muito própria, orientada para servir com excelência, mas de forma discreta. E esse padrão num segmento premium como o nosso, nem sempre é fácil de encontrar no mercado talento. Nós olhamos pro futuro com enorme entusiasmo, sentimos muito privilegiados por colaborar com parceiros como a JLL, que acreditam há muito tempo na nossa capacidade de bem servir os seus clientes, sejam eles startups locais ou grandes multinacionais globais. Já trabalhamos todo tipo de clientes com a JLL, mas realmente os clientes confiam na Malego para gerir o espaço e a JLL confia na Malego para trazer os seus clientes pra nós. Temos muito entusiasmo no futuro.

Muito bem. Nicel e Sofia, muito obrigado.

Obrigada.

Obrigado.