Bem-vindos ao podcast "O Mercado", da Rádio Observador, com o apoio da consultora imobiliária JLL, que oferece acompanhamento integral aos seus clientes, desde a aquisição e construção até à ocupação e investimento. Com mais de dois séculos de história global e quase 30 anos de presença em Portugal, a JLL está presente em mais de 80 países. "O Mercado" tem o intuito de gerar conversas em torno das dinâmicas e tendências do setor imobiliário, abordando temas cruciais para investidores, empresas e também cidadãos. No episódio desta semana, "A Cidade Invicta". Temos conosco Cristina Almeida, Head do Porto da JLL Portugal. Olá, Cristina, bem-vinda.

Olá.

E Pedro Baganha, vereador com o pelouro do Urbanismo e Espaço Público e ainda Habitação da Câmara do Porto. Bem-vindo, Pedro.

Olá, obrigado.

Cristina, começava talvez por si. O mercado imobiliário do Porto está animado e dinâmico?

Olá a todos os que nos ouvem. Obrigada, João, pela introdução. Efetivamente, eu lidero a equipa da JLL no Porto. Neste momento somos já 35 pessoas, temos um escritório novo e este facto reflete não só o crescimento da cidade, como o próprio compromisso que existe da empresa com o Porto. Temos todas as áreas representadas, desde residencial à área corporate, e há a Tetris, que é a nossa empresa de design and build, e que efetivamente foi uma grande aposta da empresa. Queria também agradecer ao Pedro ter aceitado este convite. É sempre bom discutir e falar sobre o nosso Porto com pessoas que o conhecem bem e que contribuíram para o seu crescimento. Voltando à sua questão em relação ao dinamismo do mercado imobiliário do Porto, e analisando o Porto numa perspetiva mais abrangente, gostava de referir que a área metropolitana do Porto tem 1,7 milhões de habitantes. É responsável por mais de 39% das exportações nacionais. Portanto, temos aqui um grande polo económico em crescimento e que alavanca bastante o mercado imobiliário. Mas então, afinal, o que é que mudou? A dimensão que o Greater Porto nos permitiu, ou seja, isto foi um projeto de marketing territorial pioneiro, que juntou cidades como Porto, Matosinhos e Gaia, com o objetivo de dá-las a conhecer internacionalmente, o que nos permite ter projetos de grande dimensão e com vários usos. A qualidade do talento, o reconhecimento internacional das nossas universidades, desde Aveiro, Braga e Porto, o investimento público nas infraestruturas de mobilidade e conectividade. Temos um aeroporto com ligações para 126 destinos, temos atualmente a expansão da linha de metro e ainda foi construído um terminal intermodal. O fenómeno da reabilitação urbana, que surge aqui como uma componente bastante importante porque aumentou a oferta imobiliária sem descaracterizar a cidade e, portanto, preservando o nosso património arquitetónico. E o aspecto mais importante é efetivamente a qualidade de vida que a cidade tem para oferecer. É uma cidade com mar, é uma cidade com boa gastronomia, é uma cidade com bons acessos e, portanto, o Porto fala por si só.

Pedro Baganha, o senhor está numa posição privilegiada, porque é vereador com a pasta do urbanismo. O que é que está a mudar na cidade do Porto do ponto de vista imobiliário? E já agora, o que é que torna a cidade Invicta uma cidade distinta das demais cidades portuguesas? E sim, estou a apelar ao seu bairrismo.

Isso não é difícil. Bem, muito obrigado. Tenho que agradecer à Cristina o convite para estar aqui e obrigado ao João por me ter também aqui. É um gosto vir falar da cidade do Porto. Eu, de facto, sou muito bairrista. Todos os portuenses são muito bairristas. O Porto tem uma história de sucesso para contar nos últimos 10, 12 anos. Do meu ponto de vista, é uma cidade que soube reinventar. Era uma cidade que estava algo deprimida no início deste século, conseguiu nos últimos anos dar a volta por cima, está a ganhar população, reinventou-se como uma cidade dinâmica, uma cidade média europeia, enfim, que ombreia com outras cidades europeias, criou argumentos para atrair e reter talento. Nós sempre tivemos uma relação muito importante e muito forte com a academia, mas sofríamos muito do fenómeno de brain drain. Formávamos as pessoas e depois elas saíam. Hoje conseguimos não só reter parte desse talento, mas também atrair uma população de fora da cidade e até mesmo estrangeira muito interessante, que incrementou esta dimensão cosmopolita da cidade, que em todo o caso acho que não se sobrepõe à manutenção de um certo bairrismo, se quiser, uma certa alma da cidade que foi preservada. Por exemplo, eu acho que uma metáfora deste fenómeno é o que se passou no Mercado do Bolhão, que é o mesmo mercado de há 100 anos, mas melhor e qualificado. É um mercado do século XXI, mas que tem as vendedoras tradicionais e que evoluiu.

Conservou.

Conservou. Aquele património imaterial, aquela atmosfera, aquela alma da cidade, do meu ponto de vista, mantém-se e é, se quiser, o traço distintivo desta cidade relativamente a outras portuguesas e europeias. Todas as cidades são diferentes, todas as cidades têm a sua personalidade coletiva. O Porto tem-na forte, como acho que é reconhecido por todos, e acho que tem conseguido desenvolver-se, transformar-se numa cidade interessante, confortável, mas sem perder esta dimensão bairrista, em que as pessoas ainda se conhecem e vão ao café e o empregado sabe que nós gostamos do café cheio ou vazio ou curto, etc. E parece-me que a Câmara Municipal também teve a inteligência ou soube não estorvar, soube sair da frente, soube criar as regras, soube investir naquilo em que devia investir. Já falei no Mercado do Bolhão, mas podia falar do Cinema Batalha, por exemplo, ou do Super Bock Arena, que é o antigo Palácio Desportivo Rosa Mota, ou aquilo que está a acontecer nas Antas, que finalmente está a concretizar o plano das Antas com uma oferta imobiliária muito interessante, com milhares de novos fogos. O mercado de escritório está pujante, porque entretanto, todas estas características transformaram a cidade como um recipiente de atividade económica que não existia ou que era mais diminuta, mais refeita na cidade e que hoje está pujante, portanto, também é um mercado que está a crescer. Eu diria que o segredo foi esse, foi ter uma agenda ambiciosa, uma agenda de internacionalização, uma agenda de não ter complexos de ter a segunda cidade. Pelo contrário, temos muito orgulho em ser a segunda cidade do país. Perceber que não precisamos, se calhar, de passar por Lisboa para chegar a Bruxelas. Acho que essa alteração de perspetiva e de raciocínio foi importante.

Diria que a entrada das low cost no aeroporto ou a chegada das low cost foi uma minirrevolução?

Eu diria que o primeiro traço da internacionalização da cidade até foi mais atrás. Foi o primeiro Erasmus. Eu por acaso formei-me na Faculdade de Arquitetura da Universidade do Porto, na década de 90, formei-me em 96, e nessa altura era uma ilha de cosmopolitismo dentro de uma cidade que era demasiado provinciana Era uma cidade pequena demais para a Escola de Arquitetura que tinha, se quisesse. Depois, de facto, em 2004, com o novo aeroporto, e em 2006, com a instalação da Ryanair, que seguiram todas as outras low cost, o turismo passou a ser o grande driver da mudança urbana. Hoje, eu diria que já não é apenas esse. Acho que conseguimos construir uma economia urbana muito diversificada, porque senão a cidade não era interessante. Uma cidade monofuncional é um parque temático, não é uma cidade. Por outro lado, também tem esta característica muito própria, que todas as cidades têm, é que não está acabada. Nenhuma cidade está acabada, só Veneza é que está, e por isso é que é uma cidade-museu. As cidades são dinâmicas, estão sempre em obras, têm sempre caos, têm sempre confusão.

E mesmo essa.

E mesmo essa, também é verdade.

Tem que se reinventar.

Também tem que se reinventar.

Portanto, acho que estamos a passar um bom momento e acho que essa dinâmica de desenvolvimento qualificado se mantém e temos conseguido manter. Quando eu digo temos, eu estou falando coletivo da cidade e não apenas da Câmara Municipal. Depois há aqui um fator, e o último, que a Cristina já abordou, que me parece importante, é que nós já tínhamos percebido, só que isto depende um bocadinho das relações entre Câmaras Municipais, que o concelho do Porto é pequeno, são 250 mil habitantes, mas Portugal e Matosinhos têm 800 mil habitantes, que é a dimensão da cidade de Munique, por exemplo. Portanto, de facto, estas sinergias que se foram conseguindo criar também foram interessantes no desenvolvimento da cidade.

Todos juntos vão mais longe.

Isso.

Cristina, cada vez mais empresas escolhem o Porto. Por que acha que o fazem?

Eu vou pegar aqui um bocadinho nas palavras do Pedro. Efetivamente, sobre o nosso ponto de vista, o Porto deixou de ser a segunda cidade portuguesa para passar a ser uma alternativa a outras capitais europeias. Há efetivamente cada vez mais empresas, sejam elas nacionais ou internacionais, que escolhem o Porto para situarem os seus escritórios. A própria cidade posicionou-se relativamente a isso. Tivemos várias iniciativas, como é o caso da UPTEC, que é uma associação das universidades com as empresas que prevê o investimento nas empresas novas e nas startups. O Porto Tech Hub, que é uma associação sem fins lucrativos que visa posicionar o Porto como um centro tecnológico internacional. E depois, mais uma vez, o capital humano, que funciona como um ímã, claro, para atrair empresas, investidores. Temos ainda projetos modernos e sustentáveis que vêm para o mercado com mais frequência e respondem aos requisitos da procura das empresas e, no final do dia, a preços competitivos, porque temos que fazer contas. Não podemos fazer projetos espetaculares e depois não ser viável para as empresas. Nós temos uma renda prime no Porto, só para terem uma noção da ordem de grandeza, de €21 o metro quadrado, a renda mais alta no Porto anda na ordem de €21. Quando passamos para Lisboa, estamos a falar de 29 e se passarmos para Madrid, estamos a falar de 42. O que significa que nós temos toda esta qualidade de vida e estes edifícios espetaculares para oferecer, como o HOPP, que vem para o mercado, o Fernando Magalhães, o Icon, que é efetivamente onde nós temos os nossos escritórios, e ainda a preços bastante competitivos. Tivemos o caso da Natixis, que é um caso que eu gosto de falar, porque é um caso paradigmático. Veio para o Porto em 2017, quando não havia praticamente take up de escritórios, ocupar uma área de 6 mil metros quadrados e à data de hoje ocupa 20 mil. O que quer dizer que não só as empresas vêm, como crescem. E acho que aqui, no caso da Natixis, nós ajudamos a encontrar o espaço e ajudamos a fazer todo o design dos escritórios, e foi um projeto bastante vanguardista, e demonstra também a nossa responsabilidade social enquanto consultores. Por quê? Porque era um edifício obsoleto, era uma antiga galeria comercial que estava desocupada numa zona que até então não era uma zona consolidada e com a chegada da Natixis e com este desenvolvimento todo, acabamos por ocupar uma área e à data de hoje, eles estão felizes e continuam a crescer na cidade. Acho que os factos falam por si.

E também nessa lógica de todos juntos acabam por puxar pelo próprio mercado e pelo dinamismo da cidade. Pedro, por que as empresas escolhem cada vez mais o Porto?

Eu acho que o Porto junta duas condições, e agora vou parafrasear o presidente Rui Moreira, que são fundamentais, que é ser uma cidade interessante e confortável. E quando nós temos uma cidade que é estimulante, mas que dá qualidade de vida, não precisamos mais nada. É este o segredo. Naturalmente que estas duas palavras são palavras muito pequenas para uma agenda muito grande.

Pois.

E há muitas componentes que têm que existir para que uma cidade seja interessante, por um lado. Tem que ter uma oferta cultural, tem que ter uma oferta gastronómica, tem que ter uma boa oferta habitacional, tem que ter uma oferta de espaços públicos qualificados. Mas, por outro lado, tem que ser uma cidade onde uma pessoa se sinta segura, onde se consiga deslocar de forma eficiente, que seja uma cidade limpa. Portanto, tudo isso são fatores que contribuem para esta atratividade. Também é verdade que este fenómeno não é exclusivo da cidade do Porto. Portugal, de facto, está na moda. Portugal, de facto, é um país que tem conseguido progredir e afirmar-se como sendo um destino de qualidade e, portanto, também estamos a beneficiar dessa circunstância.

Como chamar surfar a onda.

É isso mesmo. Eu acho que o desafio é nós não nos deslumbrarmos com o fenómeno da moda, mas passarmos a ser incontornáveis a longo prazo, portanto, que este desenvolvimento seja sustentável.

E nesse sentido, Pedro Baganha, como autarca, como é que antevê o futuro da cidade do Porto? Não lhe vou pedir para fazer campanha.

Não, e não vou fazer, até porque não estou integrado em nenhuma lista. Portanto, como o Dr. Rui Moreira, estou equidistante de todas as listas.

É uma pergunta desafiante.

É. A cidade do Porto será, como sempre foi, aquilo que os portuenses quiserem que ela seja. E a cidade do Porto são várias cidades lá dentro. A minha expectativa e a minha esperança é que ela continue nesta senda de desenvolvimento, nesta senda de qualificação sustentada do seu território e da sua vida urbana, sem perder o sotaque. Se quiser, temos uma cidade com um touro lá dentro, mas sem perder o sotaque a Porto. Eu, por acaso, não tenho muito, que a minha mãe é alentejana, mas gosto muito do sotaque do Porto e quero que a cidade do Porto continue a ser esta cidade de bairros, bairrista, etc. A minha expectativa é que isto aconteça. Acho que a componente de política cultural, por exemplo, é crítica para este fenômeno e invoco aqui um investimento que está em curso, que é um investimento privado, mas que foi lançado pela entidade pública, que é a reabilitação do antigo matadouro municipal num centro de atividade económica, mas também num centro cultural, com museu, com uma galeria, etc. Acho que é uma boa metáfora de um programa político. E, portanto, o que eu espero é que, a par destes investimentos nesta área mais imaterial, se quiser, da qualidade de vida, e continuando a reforçar o investimento nas redes de mobilidade, do meu ponto de vista, neste momento é a maior falha que nós temos no Porto. É ao nível dos sistemas de mobilidade.

É no Porto e no país.

No país, eu também acho que sim. Mas continuar a investir no metrô do Porto, continuar a investir nestas redes de transporte, nos autocarros, etc. Porque essa também pode ajudar a resolver o problema da habitação, que é um problema que se coloca em todo o país. Se isto acontecer, eu acho que a cidade do Porto pode, daqui a 10 anos, continuar a contar uma história bonita como tem contado nos últimos 10.

Cristina, a mesma pergunta: como é que será a cidade do Porto daqui a 11 anos?

Eu acho que nós temos feito um caminho que tem sido longo, mas tem sido sólido. E, portanto, falava-se muito do Porto estar na moda e acho que começa a ser cada vez mais intemporal. Ou seja, nós já chegamos a um patamar em que nos sentimos consolidados enquanto cidade e estamos a evoluir, mas ao mesmo tempo continuamos a sentir-nos em casa. Portanto, eu acho que nós temos que continuar no mesmo percurso. Temos que construir mais, temos que fazer projetos de grande dimensão com usos complementares, temos que manter o foco na sustentabilidade, consolidar zonas alternativas ao centro da cidade, como é o caso de Campanhã, que o Pedro ainda há pouco falou, e garantindo a competitividade internacional. Se nós tivermos, por exemplo, referência ao mercado residencial, que é aquele que é mais genericamente abordado, nós ainda temos valores muito competitivos. Nós, por exemplo, agora em 2025, o valor médio de venda são os 3.500 €, ou seja, continuamos a crescer, mas de uma forma bastante mais moderada, mais 8% em relação ao ano passado, quando em Lisboa já estamos a falar de valores na ordem de 5.100 € o metro quadrado. Portanto, nós ainda temos margem para crescer. E acredito que se seguirmos neste caminho, havemos de chegar a bom porto. E até estava aqui a pensar que, em tom provocatório, podemos dizer que normalmente quando falamos do mercado imobiliário e dos problemas de urbanismo, o tema aparece sempre muito associado à morosidade dos processos, ao atraso das licenças. Efetivamente, no Porto, nós temos conseguido fazê-lo de uma forma efetiva e acho que se calar poderíamos exportar esse modelo.

É rápido licenciar construção no Porto.

Sim, da nossa experiência, os projetos que têm vindo para o mercado.

Não fui eu que disse.

Eu acho que esse até foi um dos temas que fez com que os investidores internacionais começassem a olhar mais para o Porto. Foi o facto de termos projetos de grande dimensão em que o processo é rápido. E, portanto, se calar, exportar esse modelo não era malvisto.

Muito bem, Cristina Almeida e Pedro Baganha, obrigado a ambos. Agradeço aos dois por terem estado no podcast "O Mercado", que regressa de hoje a oito dias. Até lá.

Obrigada.

Foi um gosto, muito obrigado.