O podcast Pro Bono é uma iniciativa do Observador e da Abreu Advogados.

Bem-vindos a mais um Pro Bono, um programa da Rádio Observador em que procuramos responder dúvidas jurídicas e hoje vamos a um tema que não podia ser mais atual. Vamos falar do programa Mais Habitação do governo, cuja consulta pública termina já esta sexta-feira. Conosco temos o advogado Diogo Bolhar Correia. Obrigada pela disponibilidade. Diogo, vamos começar por falar do arrendamento coercivo, uma medida que tem provocado muita polêmica junto dos proprietários. Acha possível a implementação?

Creio que será difícil, na medida em que já foram feitas algumas declarações, tanto por Cavaco Silva e, mais importante, por Marcelo Rebelo de Sousa, que têm algumas reservas relativamente às medidas que estão a ser propostas, nomeadamente à limitação do direito à propriedade privada, e nessa medida, poderão ser levantados obstáculos à implementação desse programa. Em acréscimo, uma dificuldade prática de como é que poderia ser implementado. Isto porque os municípios dificilmente terão condições de monitorizar imóveis que reúnam as condições para ser alocados a este, chamemos-lhe mercado de arrendamento coercivo.

Vamos só então dar aqui um passo atrás, porque como está a proposta, como é que ela seria implementada?

Seria feita uma identificação dos imóveis que estão devolutos. Existem critérios legais para aferir o que é que é um imóvel devoluto e haverá, naturalmente, exceções. Por exemplo, habitações secundárias, imóveis onde estejam a ser realizadas obras, unidades de empreendimentos turísticos, à partida, serão excluídos e não serão incluídos nesta possibilidade de arrendamento coercivo. Portanto, o racional será que sejam identificados os imóveis que estão em condições de imediata habitação, em imediata condição de ser objeto de um contrato de arrendamento, e em que o Estado interviria, a partir dos municípios, é perceber qual é que será a intervenção do IHRU neste processo também, mas o Estado substituir-se-ia aos proprietários, celebraria contratos de arrendamento e asseguraria a gestão desses imóveis.

E depois daria essa renda aos proprietários.

A quem necessitasse. E a medida é ambiciosa ao ponto de se prever que o Estado poderia até realizar obras, caso se a figure necessário. É um papel do Estado quase como um superadministrador de imóveis.

E faria também ações de despejo, se for preciso.

Assumo que tudo. Assumo que asseguraria todos esses passos.

E o proprietário ficaria sem ter nenhuma obrigação, a não ser receber a renda.

Ter-se-á que perceber exatamente a versão final da proposta de lei, uma vez concluída a fase de discussão pública, para saber exatamente como é que se pretende implementar. Mas à partida, diria que sim, que será o Estado a assumir tudo isso e o proprietário apenas receberia uma renda.

Claro que imagina-se que essa renda seria mais baixa do que a média do mercado. Acha que isso faz algum sentido?

O que está previsto agora, e vale o que vale, porque ainda estamos numa fase preliminar, seria que o valor de referência seja o que está previsto no programa de arrendamento acessível. Dito isto, à partida, não serão valores de mercado e diria que não serão todos os imóveis que poderiam ser objeto deste arrendamento coercivo.

Seriam imóveis de que tipo?

À partida, de valor mais baixo.

De valor mais baixo.

A expectativa seria essa.

Ok. Vamos passar à segunda medida, que está, neste momento também, nesta fase ainda de consulta pública, que é a questão dos golden visa, do fim dos golden visa.

O programa de golden visa foi criado na saída da intervenção da Troika e captou enorme investimento estrangeiro em Portugal ao longo da última década e foi sofrendo alguns ajustamentos ao longo dos anos. Já tinha sido identificada alguma pressão nas principais áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, e o programa foi objeto de uma revisão no início de 2022, sendo que os imóveis para fins habitacionais em Lisboa e Porto deixaram de ser elegíveis para programas golden visa. E acreditava-se que seriam, não diria um dos principais, mas um dos culpados pelo aumento dos preços.

Não concorda?

Não concordo, porque em termos práticos, terminou-se essa possibilidade desse tipo de imóveis serem elegíveis para golden visa nessas duas cidades, mas facto é que os preços continuaram a aumentar. Em acréscimo, foram realizados diversos estudos e não é possível comprovar uma relação direta entre os golden visas e o aumento de preços. Tanto para mais que em número médio nos últimos anos, as transações golden visa representam em média 5% das transações por ano, que é um valor residual, podem ser transações de valor elevado, mas percentualmente, no total das operações de mercado, é um número residual. E nessa medida, há alguma estranheza do racional econômico da medida De terminarem com todo o programa Golden Visa, que inclui não apenas investimentos imobiliários, mas outras formas de investimento, depósitos de capital em instituições financeiras a operarem em Portugal, criação de empresas e postos de trabalho. Enfim, existem outras modalidades para além do investimento imobiliário puro e duro. Isso por um lado. Por outro, há um tema prático de quebra de expectativas dos investidores, seja do lado do promotor, quem investiu em Portugal para criar este produto, para vender para este mercado, não só Golden Visa, mas para outro tipo de investidores, mas também para um investidor final que já adquiriu esse imóvel, tinha a expectativa de ter um programa de Golden Visa com determinados requisitos, que tomou conhecimento à partida e que a meio do processo mudam as regras do jogo e, em alguns casos, poderá ser difícil preencher os requisitos que permitirão renovar esse Golden Visa. Naturalmente, serão defraudadas as expectativas desse investidor que despendeu montantes na aquisição do imóvel, em impostos e outros custos nessa aquisição.

Falávamos antes do programa que podia ter um fator retroativo. Acredita que isso possa acontecer?

As medidas quando foram anunciadas em meados de fevereiro, ainda que inicialmente foram apenas uns bullet points e pouco detalhados, as propostas de lei preveem, na mesma, que os pedidos que tenham sido apresentados após meados de fevereiro, à partida, não qualificarão para Golden Visa. O nosso ordenamento jurídico, por regra, afasta a aplicação retroativa. Portanto, a expectativa é que isso não avance, mas a atual proposta de lei prevê, de facto, uma aplicação retroativa a meados de fevereiro.

Vamos ao terceiro ponto, que também está ainda a aguardar essa discussão pública e que tem tido já muitas críticas por parte das autarquias, que é a questão do licenciamento.

O licenciamento tem sido um dos principais pontos apontados por investidores como um dos principais entraves aos projetos que avancem de forma célere, que consigam concluir os projetos e concluir a fase de comercialização. O que está a ser proposto atualmente, só um parêntesis, por regra, as obras estão sujeitas ou a licenciamento ou a comunicação prévia. O licenciamento é um ato prévio, portanto, para ser possível construir algo, a câmara terá que apreciar esse projeto. Uma vez aprovado, emitirá um alvará de construção e o interessado poderá começar a construir. A comunicação prévia é um procedimento inverso. É apresentado um pedido das obras que forem pretendidas executar e, caso o município não se oponha, o interessado pode iniciar esses trabalhos. O que está a ser previsto agora é alargar o leque de obras que estão sujeitas a comunicação prévia, por um lado, e, por outro, relativamente aos projetos de arquitetura e de especialidades, prever que mediante a apresentação de termos de responsabilidade de projetistas, arquitetos, engenheiros, enfim, que seja possível iniciar a construção sem necessidade de intervenção dos municípios. De facto, há alguma preocupação, como é que será garantida a qualidade de execução e que há conformidade legal, sendo previsto estes termos de responsabilidade.

Mas esses termos de responsabilidade, só a posteriori é que podem ser acionados, já o mal está feito.

Sim, por um lado, e por outro, ter uma certeza, está previsto agora um quadro contraordenacional, que seja efetivamente aplicado, aplicação de coimas e outras sanções. Mas sim, será sempre um controle feito a posteriori, como bem dizia, o mal já poderá estar feito.

O licenciamento municipal ficava então limitado àquilo que são as exigências urbanísticas, o chamado PDM, portanto, não teriam mais função no caso do licenciamento?

Eu admito que o município continuará a ter competências para realizar os controles que entender por bem.

Fiscalização.

Sempre que tiver alguma suspeita que houve incumprimento nas disposições legais, que terá naturalmente capacidade de intervir. Agora, por defeito, o mecanismo passará a ser um pouco diferente e passará essa responsabilidade para os interessados, que não fiquem tão dependentes do município, que reiteradamente nos últimos anos é incapaz de cumprir prazos, enfim, por uma série de fatores.

Portanto, é um processo para acelerar os procedimentos. Diogo Belar Correia, muito obrigada por ter estado conosco neste "Pro Bono". O programa volta para a semana com outro tema. Até lá.

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