O podcast Pro Bono é uma iniciativa do Observador e da Abreu Advogados. Bem-vindos à Pro Bono, uma parceria da Rádio Observador com a Abreu Advogados. Hoje vamos olhar para o mercado imobiliário, muito particularmente para o importante mercado da habitação. E para isso temos conosco Tiago Mendonça de Castro, é sócio da Abreu Advogados. Tiago, bem-vindo.

Muito bom dia.

Bom dia. Vamos começar por olhar para aquilo que são as tendências da compra de habitação em Portugal nos últimos anos. A que se devem as dificuldades que nós identificamos nos portugueses para a compra de casa, sobretudo no centro das principais cidades?

Muito bem. Para olhar para as dificuldades para a compra de casa, é preciso atentar para uma lei da economia, que é a da oferta e da procura. E é interessante olhar para o número de fogos que se construía há 25 anos. O mercado produzia cerca de 70 mil novos fogos para habitação familiar e em 2021, esse número reduziu em 75%. O mercado, neste momento, está a fornecer cerca de 19 mil fogos, são números de 2021.

Isso por ano, claro.

Por ano. E, portanto, é quase um quarto do que se fazia há 25 anos. Isso tem várias explicações, designadamente o que se passou entre 2012, nos anos da Troika, e 2020, altura em que o mercado imobiliário praticamente estagnou, com a construção parada, o que levou a que entre 2000 e 2002, em que atingimos o pique de 100 mil fogos por ano, entre os anos de 2008 e 2017, o decréscimo chegou até a um mínimo de 7 mil fogos por ano em 2015. Se não há fogos no mercado, os preços aumentam, associado a uma grande procura que se registou, sobretudo a partir de 2015, com os programas Golden Visa, dos residentes não habituais, que vieram trazer uma realidade nova para o mercado nacional, que é uma grande apetência por estrangeiros de aquisição de imóveis em Portugal. Isso, associado à escassez da oferta e à grande procura por parte de investidores estrangeiros, que decidiram, em muitos casos, vir com as suas agregações familiares viver para Portugal, levou a um grande aumento de preços e, obviamente, à grande diferença.

Tivemos aqui, no fundo, a concorrência dessas duas forças, uma quase estagnação da construção nova e da colocação de casas novas no mercado e o aumento da procura. Por que a construção caiu tanto?

A construção caiu tanto porque foi talvez um dos setores mais afetados durante o período da crise. Muitas empresas de construção não resistiram à estagnação do mercado imobiliário, não havia nada para construir, não havia financiamento, não havia dinheiro para construir, não havia procura durante esses períodos. As empresas de construção foram, muitas delas, ao charco, não se conseguiam levantar. Assistimos a várias falências durante esse período e construir um imóvel é a mesma coisa que construir um bem alimentar. Isso demora anos entre a fase de licenciamento, até o produto estar no mercado. Para agravar ainda tudo isso, temos os problemas de licenciamento, que são conhecidos, sobretudo nas grandes metrópoles.

Que é um dos nós nesse mercado.

É um dos maiores nós, isso é vox populi no que diz respeito a um dos principais problemas do mercado imobiliário hoje em dia, que é muito difícil para um promotor esperar cerca de três anos até ter uma licença de construção para poder avançar com o seu projeto e, volvida a fase de construção, esperar mais seis, sete, oito, às vezes um ano, até ter a licença de utilização e conseguir pôr os imóveis no mercado e entregá-los aos seus destinatários finais. Este período de cinco anos entre avançar com uma aquisição de um lote de terreno, de um prédio para reabilitação, até o momento em que esse produto está no mercado, justifica, de certa forma, mesmo que haja a intenção, em 2017, de avançar de novo com o mercado, porque o mercado está bom, que esse produto só vai aparecer em 2022 e agora estamos a assistir a algum aumento de oferta, mas ainda muito longe dos padrões de 1995.

Tiago Mendonça de Castro, isso não é só uma questão de tempo, é também uma questão de dinheiro, porque certamente que toda essa espera se reflete no preço final da habitação, da venda ou do arrendamento.

Com certeza. Havendo menos oferta e muita procura, o que existe escala no preço, e temos assistido isso nos últimos anos, aumentos de 10% a 20% ao ano na habitação, que era uma coisa impensável em 2012, 2013, 2014, quando começamos a assistir aos primeiros sinais de procura e de aumento de preços num escalar que nos últimos 10 anos se tem registado, com alguns imóveis a duplicar e triplicar de preço relativamente ao que eles valiam há 10 anos. Isso é uma realidade. Há quem diga que é uma bolha, eu acho que é praticamente um ajustamento do preço do mercado, mas em todo o caso, há um fator aqui fundamental que é o papel do Estado no meio disso tudo, porque um promotor que avance, por exemplo, com a aquisição do imóvel, invista 20 milhões de euros para comprar um terreno, para construir, para licenciar, para pagar comissões a arquitetos, a prestadores de serviços, a mediadoras imobiliárias para comercializar o produto, vai ter uma margem, se calhar, de 10% a 15% na venda desse imóvel. Três milhões de euros no investimento de 20 milhões de euros. O Estado, no meio disso tudo, é talvez das entidades que passivamente vai ganhar ainda mais do que um promotor imobiliário, porque no final do dia, entre o que o promotor imobiliário tem que pagar de IMT para adquirir esse imóvel, o que ele vai ter que pagar ao empreiteiro a título de IVA para financiar e fazer a execução da construção, o que tem que pagar durante o período de estagnação de IMI, o que depois os compradores vão pagar a nível de IMT na aquisição dos imóveis que vão adquirir. O IRC que esse promotor vai ter que pagar com a sua mais-valia, leva a que quem se der ao trabalho de fazer essas contas, acabe por verificar que o valor que o Estado recupera em impostos no âmbito de um O financiamento desta natureza é muitas vezes superior à própria margem de lucro que um promotor tem.

É o sócio que mais ganha com isso.

É o sócio, sem dúvida nenhuma. A oferta só se faz com a intervenção do Estado em duas vertentes: um, agilizando o licenciamento, porque se os números que temos hoje em dia de fogos disponíveis no mercado são estes, é preciso fazer muito mais para aumentar este número.

Isso tem, sobretudo, a ver com os municípios?

Tem a ver com os municípios, tem a ver com legislação, tem a ver com algumas normas muito arcaicas que temos, que densificam e que têm interpretações diferentes de município para município. Portanto, é preciso agir drasticamente na regulamentação. Nós estamos construindo imóveis há 100 anos e, portanto, de certa forma, não há nada de novo naquilo que representa a construção do imóvel. Não há nada que justifique estarmos três anos à espera do desfecho de um processo de licenciamento para que o imóvel possa ser edificado, sabendo-se o que se sabe sobre licenciamento e sobre edificação de imóveis. É seguramente um dos principais problemas, o atraso no licenciamento e aquilo que é preciso esperar até que o imóvel seja posto no mercado.

Tiago Mendonça de Castro, isto começou por se passar no centro das grandes cidades, mas agora é uma mancha que vai alastrando e que esta inflação de preços e esta escassez de oferta já afeta também áreas que estão fora do centro das cidades e que já estão a um raio de vários quilómetros de Lisboa e Porto.

Sem dúvida. A partir de 2012, acho que o mercado imobiliário teve um boom, com muito foco também na reabilitação urbana. Felizmente, isso tem a ver também com as alterações na legislação do arrendamento, que veio permitir, de alguma forma, a flexibilização de alguns despejos e a libertação de alguns imóveis, ajudando um pouco o mercado da reabilitação, ou seja, também alguns benefícios fiscais. Mas esgotado que está o filão das grandes metrópoles, do centro das cidades, que passou a ser muito procurado por quem procurava habitação, a verdade é que cada vez mais se sente uma pressão imobiliária nas zonas envolventes do Barreiro. Falando aqui de Lisboa, Barreiro, Almada, Montijo, Alcochete, são zonas que neste momento estão muito pressionadas. O mesmo acontece à volta do Porto e nalguns municípios do Porto, na zona envolvente de Matosinhos, de Gaia. Há uma grande pressão para procurar imóveis nessas localizações e que, obviamente, tem algum terreno ainda liberto, algumas oportunidades de negócio que ainda podem ser feitas e que permitem, por falta de alternativas para alguns compradores, encontrar ali a solução que neste momento Lisboa já não oferece.

Claro. Nós temos estado aqui a falar de preços. Há um outro preço que é o do arrendamento, não só preços de venda, preços de arrendamento. O mercado de arrendamento também, posso dizer que talvez teima em não ser uma alternativa muito válida para muita gente. Por que nunca funcionou de alguma maneira?

O mercado de arrendamento foi condenado há 100 anos, quando em 1910, com a instauração da República, se congelaram as rendas durante um ano. Portanto, esse foi o início.

É o pecado original, esse.

O pecado original começou ali. Em 1917, no final da Primeira Guerra Mundial, voltou-se a introduzir novos congelamentos e também alguma proteção ao arrendatário, com proibição de despejos. Isto vem desde aí. Nós estamos há 100 anos com um problema que só nos tempos da Troika, em 2012, se veio resolver, com alguns ensaios ainda em 1990, com o NRAU, mas sobretudo a partir de 2012 é que o mercado de arrendamento surgiu com a possibilidade de corrigir não só o volume de renda e valor da renda pago por determinadas ocupações de imóveis, mas também, sobretudo, a libertação dos imóveis através da desocupação dos mesmos em arrendamentos mais antigos. Estamos, neste momento, nos últimos 10 anos, a conhecer um mercado que ainda tem muito para andar, sabendo-se que Portugal é um país de proprietários. Cerca de 80% das pessoas são donas das suas próprias casas. Esse número vai reduzir, necessariamente, porque, sobretudo nos próximos anos, antecipo que muitas pessoas não vão conseguir aguentar os encargos bancários e, portanto, isso vai levar a alguma libertação das suas próprias habitações e, eventualmente, a um aumento do mercado de arrendamento, que conheceu não uma estagnação, mas um aumento exponencial de interessados, como nunca vimos, se calhar, nos últimos anos, com listas de potenciais arrendatários à espera de uma oportunidade para arrendar um imóvel, coisa que no ano 2000 não havia, sabendo-se que nessa altura havia um excedente de casas face à procura por parte de agregados familiares. Portanto, é uma situação que se inverteu drasticamente nos últimos 20 anos e que o mercado de arrendamento começa agora a absorver, sabendo-se que as novas regras também permitem e dão alguma segurança aos senhorios que podem aumentar as rendas, conhecendo-se, claro, alguns obstáculos no aumento dessas rendas, sobretudo em períodos de grande inflação, como sucedeu este ano, mas diria que isto é excepcional. Mas é um mercado que posso olhar para a frente e considerar que vai funcionar de uma forma livre e liberalizada, como qualquer mercado europeu dinâmico e moderno deve funcionar para que o arrendamento justifique mais do que os 10, 20% que representa aqui em Portugal.

Tiago Mendonça de Castro, estamos mesmo a terminar o nosso tempo. Pedia-lhe telegraficamente, de alguma maneira, estamos no início do novo ano, 2023. Perspetivas de mercado, as pessoas querem sempre saber com o que podem contar com os preços e, neste caso, também com a oferta e procura.

Eu creio que os preços não vão aumentar e, de alguma forma, vão ser corrigidos por efeito da inflação, ou seja, aumentando a inflação, mas não aumentando os preços, os preços acabam indiretamente por baixar. Mas estamos num cenário de preços altos, oferta escassa. Eu acho que o ano de 2023, do ponto de vista de mercado imobiliário, não vai mudar muito relativamente ao que foi o padrão de 2022. Continua-se a bater recordes após recordes de transações imobiliárias. Há cerca de 350 mil, 400 mil casas à venda. Acredito que esse número vai aumentar em face de algumas dificuldades para suportar encargos financeiros, que vão continuar a subir. Algumas famílias não vão conseguir aguentar as suas prestações e não vão ter outra hipótese senão vender as suas próprias casas para acomodar e evitar transtornos financeiros, mas acho que vai continuar a ser um mercado saudável e, sobretudo, com muita procura nacional e internacional. Enquanto assim for, a única resposta passará por continuar a construir rapidamente, celeremente, para acomodar aquilo que é a procura imensa que se regista no mercado português.

Muito bem, Tiago Mendonça de Castro, obrigado por nos ter feito esta viagem ao estado do nosso mercado imobiliário e de habitação. Sócio da Abreu Advogados. "Pro Bono" fica por aqui. Regressamos na próxima semana. Até lá. O podcast "Pro Bono" é uma iniciativa do Observador e da Abreu Advogados.