Muito bom dia. A Assembleia da República discutiu hoje uma proposta do governo com alterações ao regime do arrendamento, uma discussão que começa sem sabermos se vai ou não ser aprovada e numa altura em que há dados atualizados sobre a evolução do preço das rendas. E em Espanha, se discute o caso Mari Carmen. Temos, por isso, de regressar no Contracorrente ao tema da habitação, um tema que continua entre as principais preocupações dos portugueses, como também revela um barómetro conhecido ontem. José Manuel, bom dia. O que ainda pode mudar no regime de arrendamento em Portugal?

Em muitos aspectos, tornou um pouco mais racional, diria eu, mas não creio que vá acontecer. Não creio que vá acontecer, porque nós continuamos a pensar que, numa área onde o principal problema é déficit de habitação, as coisas se resolvem com medidas administrativas. Pelo menos é o que resulta muitas vezes do que se lê e do que se ouve, mais do que aquilo que parece ser alguma intenção, às vezes, dos governos, que procuram aqui e acolá irem acudindo aos problemas. Vamos lá ver. Aqui há alguns temas que estão em cima da mesa. Primeiro: precisamos ou não de mexer no mercado de arrendamento, já que, como é óbvio, há décadas, eu diria que há mais de 100 anos, que este é o tema. Não é o tema, porque durante muito tempo isto foi de tal forma destruído, que quase deixou de existir. É um mercado muito sensível, porque tem a ver com o seguinte: primeiro, é uma zona de refúgio dos cidadãos que de uma forma ou outra procuram investir para a sua velhice. Isto é, se eu comprar uma casa e arrendar, fico com um complemento de reforma. Eu devo dizer que isto não é uma coisa que me seja estranha, porque aconteceu na minha família. Era a maneira, o meu avô veio descalço para Lisboa, mas depois quando as coisas foram evoluindo, era assim que ele pensava. E isto tem racionalidade, porque em princípio é um bem duradouro.

Com tendência para valorizar.

Nem que tivesse muita tendência para valorizar nessa época, estamos a falar de algo que se passou, no meu caso, há 70, 80 anos, mas tem essas características. Mesmo que desvalorize aqui ou acolá, fica, não desaparece. Agora, o facto de ser um bem duradouro implica também que é uma coisa de longo prazo. Se é uma coisa de longo prazo, qualquer investimento de longo prazo, as pessoas, antes de pôr lá o seu dinheiro, pensam: o que é que me vai acontecer? Vou ter uma rentabilidade negativa? Vou ter uma rentabilidade positiva? Qual é esse grau de rentabilidade? Porque senão não vale a pena. Aquilo não é apenas um milheiro. As pessoas sabem que quando põem dinheiro no banco, aquilo pode ter pouca rentabilidade, mas o dinheiro não desaparece. Aqui espera-se algo de parecido. Intervenções administrativas, legislativas frequentes criam instabilidade. Aquilo que é algo que eu levo muitos anos a fazer um investimento, a guardar o dinheiro, depois a fazer o investimento, se for um investidor que pensa em construir, para isso ainda mais anos. Tudo isto são coisas de longo prazo. Ora, nós estamos a mudar leis todos os anos, de dois em dois anos. Isto cria enorme instabilidade. Naturalmente que isso não favorece que as casas cheguem ao mercado. E uma das coisas que neste momento preocupa o governo, e devia preocupar-nos a todos, é que nós temos, as contas podem variar um pouco, há um estudo recente, aliás, nós vamos ter na segunda parte aqui conosco uma das coautoras, um estudo recente sobre as casas que estão vazias. É um policy brief, e uma das autoras é a Vera Gouveia Barros, é um estudo académico, que pega alguns dados, não é uma coisa muito aprofundada, e uma das constatações é: nós temos um retrato disso de 2021, que foi quando foram os censos. Mas é um retrato que apanha uma altura, ainda por cima, os censos foram feitos em período de Covid, e apanha uma altura de rápida transformação, porque nós estávamos de portas abertas à imigração e a chegada, de repente, de 1 milhão de pessoas a Portugal mudou tudo. E Espanha, que estamos agora com estes problemas, também não é alheio ao facto de, no caso de Espanha, a dimensão ainda é maior. Em números, talvez não proporcionalmente. Na altura havia umas, depois as contas é sobre o que é uma casa vazia, o que é uma casa vazia potencialmente vendável ou arrendável ou expectante ou essas coisas todas. E o número que atualmente se diz como se casas que poderiam ir para o mercado e que estão vazias, o governo fala em 250 mil. É um número significativo. Nós temos falado aqui muitas vezes, e hoje provavelmente vamos voltar a falar novamente, do déficit de construção. Nós temos complicado a vida a quem empresta na construção, complicado a vida a quem procura um terreno para construir, complicado e encarecido, porque tudo isto torna as coisas mais caras. E por isso, de repente, um país que construía 120 mil casas por ano, chegou a construir só 12 mil, agora não sei qual é o número mais recente, mas acima de 20 mil, mas precisa de muitíssimo mais. Não sei qual é a estimativa boa, mas eu diria que talvez 50 mil casas, precisaríamos de construir 50 mil casas por ano. Tentar pôr no mercado 250 mil já ajudar-nos-ia bastante. Em Espanha há um problema parecido. Também há um enorme parque de casas vazias, e não são só casas vazias que foram construídas nas zonas balneares e que nunca chegaram a ser ocupadas no tempo antes do boom. É muito porque há esta insegurança sobre o que me acontece se eu aceitar ter um inquilino lá dentro. Se eu aceitar ter um inquilino lá dentro e não conseguir, por circunstâncias da minha vida, por mudança, recuperar a casa, a vontade de ter um inquilino diminui. E como o risco aumenta, a renda aumenta. Porque eu tento compensar o risco que tenho com um rendimento maior. Tudo isto é um jogo com muitas variáveis e quando eu mexo nessas variáveis, tenho que ter em consideração isso tudo. Vejamos, por exemplo, o que se está agora a passar em Espanha. Fala-se muito do caso Mari Carmen. Primeiro que tudo, esclarecimento. Naquele caso, nas circunstâncias portuguesas, não seria possível.

Porque a senhora tem mais de 65 anos.

Porque a senhora tem mais de 65 anos e isso é virtualmente impossível fazer o que quer que seja quando se tem mais de 65 anos. A história às vezes parece que está contada só de um lado. É preciso ver o retrato todo. Nós estamos a falar de um imóvel numa zona que não é a zona mais cara de Madrid, mas é uma zona nobre da cidade de Madrid, que foi comprado pelos anteriores proprietários. Era um senhor que vinha das Astúrias. É uma história que eu tive a ver e é muito parecida com a dos meus avós. Era alguém que veio das Astúrias, chegou a Madrid, abriu um comércio e uma coisa de laticínios, os filhos trabalharam lá, poupou dinheiro, comprou o prédio. E depois, aqui já começa a diferir da minha história, uma parte dos filhos e netos ficaram a habitar naquele prédio. E depois havia outros andares que estavam arrendados. Neste caso concreto, o pai da Mari Carmen arrendou uma casa nos anos 50. Muitos anos antes de eu nascer. E ela foi viver pra lá com a mãe. Tinha um irmão, o irmão já faleceu. O arrendamento passou do pai para a mãe. A nossa legislação seria diferente. Em Espanha, o arrendamento era só no caso de um dos casais, no nosso caso seria ligeiramente diferente.

Porque as mulheres não podiam assinar contratos de arrendamento em Espanha.

Sim, havia uma situação diferente.

Nos anos 50 não era permitido.

Mas a lei permite que haja uma passagem de arrendamento, não permite que haja uma segunda passagem. E desde 2003, não foi ontem, que se coloca a situação da senhora Mari Carmen, porque ela a partir de 2003, não teria direito a ficar ali. E os anteriores proprietários, os netos do senhor asturiano, que um dia comprou aquele imóvel, até viviam lá. Uma parte deles vivia lá. E havia até um que vivia no mesmo andar, direito, esquerdo, direito, não sei se tem mais algum andar, mas vivia no mesmo andar que a senhora Mari Carmen. E ele pagava aos outros herdeiros 750 € de renda. E a senhora Mari Carmen, 145. Ele hoje dá uma entrevista ao ABC em que diz: "Bem, nós até vendermos aquilo, subsidiamos a senhora Mari Carmen, que ainda por cima era uma vizinha desagradável." Mas isso há em todo lado. Nós somos um país de condôminos e toda a gente sabe que a pior coisa que há no mundo é uma assembleia de condôminos. Devia ser alguém com essas características, digamos assim. E depois, quando venderam, deixaram de ter direito ao arrendamento, foram-se embora, cada um deles foi para um sítio. Ele diz que este caso concreto, ele está a pagar 1.200 € de renda noutro sítio, já fora do centro de Madrid, não numa casa tão boa, mas a Mari Carmen lá continuou. E depois tornou-se uma bandeira para esses movimentos. O Sindicato de Inquilinas, que é uma coisa extraordinária, até o próprio nome, quer dizer, sindicato, não sei bem de quê, e que no fundo é um grupo de pressão como muitos outros que há em Espanha, muito típico estas coisas, que são grupos que, como também é típico em Espanha, muitas vezes são hiperradicais. Hiperradicais, não têm formalmente uma filiação partidária, mas são extremistas. Estão ligados, por exemplo, a movimentos de ocupação de casas e coisas deste gênero. E isto começou a ser um tema de campanha. Isto bloqueou. Foi uma bandeira e assim se transformou e entretanto ninguém saía daquele impasse, agora lá encontraram uma solução qualquer. E qual é o tema disto? O tema disto é que de repente o governo está sem legislar há décadas.

O governo espanhol.

O governo espanhol, sem legislar há imenso tempo, resolveu que agora é altura de legislar. E então esteve a negociar contra relógio. Aquilo é uma ligação Frankenstein, como já temos falado muitas vezes. Esteve a negociar contra relógio com a sua ala mais à esquerda, o Sumar, que é mais ou menos equivalente ao nosso Partido Comunista, e o Podemos, que é mais ou menos equivalente ao nosso Bloco de Esquerda. Um está no governo, outro está fora. Esteve a negociar com eles e ao mesmo tempo esteve a negociar com os nacionalistas catalães e vascos, o Junts e o PNV, porque eles queriam coisas diferentes. E então agora, aquilo que eles aprovaram não tem nenhuma garantia de aprovação do Parlamento ainda, porque uma parte foi negociada, digamos assim, à direita, e outra parte negociada à esquerda, e para conseguir equilibrar fizeram dois decretos em vez de um só. E agora uns que exigem um decreto só, mas as primeiras reações de alguns Agentes económicos espanhóis são: "Esquece, não vamos voltar a investir em habitação." Eles que construam as casas. E o Estado não consegue construir as casas, não consegue lá como não consegue cá, como já não consegue em parte nenhuma da Europa. Não estamos nos anos 40, 50, no pós-guerra, estamos num tempo diferente. Não consegue responder a isso e isto provavelmente vai piorar. Por quê? Porque uma das coisas que sabemos é que quando nós complicamos a vida a quem investe, as pessoas deixam de investir e fogem. Quando muito, investem pra vender, não investem pra arrendar. Eu encontrei um estudo recente publicado numa revista econômica alemã, um acadêmico de Berlim que fez uma síntese de 196 estudos, e estamos a falar apenas de uma coisa que é renda controlada, subidas controladas, coisas desse gênero. Por exemplo, uma coisa que eles agora vão aprovar é, numa altura em que a inflação em Espanha está em 4,9%, eles querem limitar a atualização das rendas a 2%, o que quer dizer que querem que quem arrende perca dinheiro. Basicamente, é isto. Não sei se será aprovado, mas é o que é proposto. Nós temos cá o mesmo teto de 2%. É uma das coisas que está na lei que o governo quer mudar agora. É esse teto de 2%. Nós também não estamos muito diferente disso. Estamos um bocadinho abaixo dos 4,9. Em Portugal, estamos em 3,5. Não é exatamente igual, porque aqui o teto de 2% é para as atualizações, pros novos contratos. Aqui a atualização dos contratos é feita por um índice que tem a ver com a inflação. Espanha, neste momento, a legislar sob pressão da rua, vai dar este resultado. Se conseguirem legislar, porque não se sabe se vão conseguir ou não. Por isso eu estou curioso pra ver o debate de hoje, ver quem é que vai tomar as dores do governo espanhol. Não sei se o Partido Socialista vai por esse caminho ou não. Os primeiros sinais é que queria ir. Eu espero que José Luís Carneiro tenha mais juízo, não vá atrás da antiga ministra da Habitação, que também está no Parlamento. A situação é esta. E agora é preciso ver que isto tem muito a ver com o tempo em que este mercado foi intervencionado, voltando àquele estudo. Como eu disse, houve uma avaliação desses mecanismos. Em muitos países, o sistema de rendas controladas não é pro mercado todo, é pra uma parte do mercado apenas. De alguma forma, não é muito diferente da situação em Portugal, neste momento, em que também temos, se essas rendas tiverem determinados valores, podem ter determinados benefícios fiscais. Enfim, não vou entrar agora em todo esse detalhe. E o que nos diz esse apanhado de 196 estudos? Primeiro, que de facto, nas zonas de renda controlada, a subida do preço das rendas é mais moderada. Mas o que acontece no mercado global? No mercado global há menos oferta. Diminui a oferta, menos construção, menos qualidade nas casas construídas, menos mobilidade das pessoas. As pessoas mudam menos e isso é muito importante nas economias em mutação, as pessoas poderem mudar de sítio onde vivem. Mais maus investimentos. E fora do mercado das rendas controladas, mais descontrole da subida dos preços. Digamos que não é uma boa política. Há um outro estudo que eu também encontrei, que é um estudo pra um mercado que nós diríamos que não tem problemas, mas tem, que é o mercado da Índia, que é um mercado gigantesco. Eles lá têm uma taxa de casas, também vazias como nós, gigantesca, em proporção parecida com a nossa. E os estudos apontam precisamente que são os mecanismos de controle de rendas que fazem com que essas casas não venham pro mercado. E eles têm cerca de, sensivelmente, 12% do parque habitacional vazio. E a estimativa que esse estudo faz, com estudos econométricos que não sou competente pra avaliar, é que era possível reduzir sensivelmente à metade o número de casas vazias se houvesse alguma liberalização do mercado de arrendamento, porque havia estímulo pra voltar a colocá-las no mercado. Ora, nós em Portugal, temos uma situação política e social em que cada vez que se fala do tema do arrendamento, cai o Carmo e Trindade, basicamente. Agora há um drama que há muitos despejos. Bem, eu não fiquei impressionado com o número de despejos em Espanha. Os despejos em Espanha, só de casas arrendadas, são 90 por dia. Em Portugal, são cerca de 2 mil por ano. Estás a ver a diferença de dimensão. Em boa parte, porque em Portugal, porventura, em Espanha, o sistema judicial é um pouquinho mais célere que o sistema judicial português. E aqui, o tempo médio pra um despejo por incumprimento de pagamento, é preciso esperar três meses, três rendas, para que se possa abrir o processo. O governo agora quer mudar isso para duas só.

Sim.

Para duas. E depois, aquilo leva um ano e meio, dois anos. Menos que isso é difícil conseguir libertar a casa pra alguém que não está a pagar o arrendamento. Essa demora é uma das razões pra bloquear o mercado, porque aumenta o imenso risco de quem alugou uma casa e depois, de repente, por uma razão ou outra, muitas vezes é pra ele próprio poder habitar pra ela, resolver o problema No entanto, esta simples mudança, já vimos qual é o discurso, o discurso do Ventura ao Bloco de Esquerda, passando pelo discurso do Partido Socialista, que é lei do despejo. Estamos a falar de mudar um detalhezinho na lei para tentar ver se os processos judiciais são um bocadinho mais céleres. Isso não vai resolver nada de fundo, penso eu. Ainda por cima, isto vai a par com, depois há sempre estas coisas nas alturas em que estas coisas acontecem. Eu recordo-me da primeira vez que nós falámos a sério de mudar a lei do arrendamento, que foi nos anos 80, o governo do Bloco Central, o primeiro-ministro Mário Soares, aquilo foi feito com, como costumo dizer, cinto, paraquedas, suspensórios, tudo. Montaram-se casinhas pelo país todo para as pessoas poderem recorrer lá no caso de ficarem aflitas com os aumentos de rendas. Não apareceu ninguém. Agora o governo diz que vai fazer um fundo de emergência habitacional para as pessoas que ficarem aflitas. Não sei se vai acontecer alguma coisa, porque regra geral é mais o discurso. Basta encontrar um caso. Eu não estou a falar na voz da Mariana Mortágua, mas basta encontrar um caso. E de repente tudo é assim. O José Luís Carneiro dizia: "Ai, eu conheço pessoas, já vieram dizer que estão aflitas." Basta uma pessoa aflita, basta uma Maria Carmen, e não é preciso chegar à Maria Carmen, para de repente tudo fica condicionado por um caso, dois casos, três casos, que se tornam muito conhecidos e deixa-se de ver o retrato geral. Eu creio que as mudanças que o governo vai fazer não tornam o mercado mais flexível como ele devia ser. Quando nos recordamos, isto abriu um bocadinho no tempo da Assunção Cristas, bastante, talvez tenha sido a lei mais liberalizadora, depois de muitos vais e vens nos anos anteriores. Depois, mal veio a geringonça, não voltou tudo para trás, mas voltou muita coisa para trás. E depois voltou outra vez para trás com o pacote Mais Habitação do governo António Costa. E aliás, eu estive a ver uma coisa curiosa. Ontem saíram os dados dos aumentos de rendas do INE. E toda a gente ficou muito fixada no valor do aumento de rendas do último trimestre, valor anual. E que, de facto, é elevado comparando com a inflação. Estamos a falar de 10,2%, com um país de inflação de 3,5. No entanto, estamos longe de ser o período em que os valores foram mais elevados. Quando é que o período da inflação das rendas foi mais elevado? Foi a seguir ao anúncio do pacote Mais Habitação, precisamente. E isso é particularmente evidente em Lisboa. Nós temos muita atenção, somos muito lisboacêntricos, mas já agora vamos olhar para os dados de Lisboa. Lisboa chegou a ter aumentos anuais superiores a 20%. Chegou mesmo a ter uma altura em que chegou aos 22%, trimestre sobre trimestre. Curiosamente, agora não está nos 10%, está nos 5%. Ainda continua acima da inflação, mas já não é o mesmo desvario. Estes valores estavam um bocadinho mais razoáveis nos últimos trimestres, agora subiram um bocadinho e o governo tem que estar preocupado com isso, perceber o que é que está a acontecer. Mas uma das coisas que porventura pode estar a acontecer, os indicadores ainda são muito ténues pra gente tirar uma conclusão. O número de contratos aumentou. Não aumentou muito, aumentou um bocadinho. Agora, aumentou porque há, de facto, mais casas no mercado ou aumentou porque há mais contratos declarados? O que eu quero dizer com isto? Há muitos contratos de arrendamento que não são declarados. E não são declarados por uma razão muito óbvia. Era até uma mudança recente na legislação, já deste governo, pagava-se 28% de imposto de IRS sobre os rendimentos das rendas. Agora diminuiu para 10% se as rendas forem até um valor, penso que é 2300 €. O que faz com que haja mais estímulo para declarar os contratos, porque antes até o próprio inquilino dizia: "Não me importo de não ter contrato assinado, desde que me faça o desconto equivalente aos 28% que ia pagar de IRS." E depois as pessoas fazem, pagam em notas. Eu conheço situações dessas. E conheci pessoas que andaram, inclusivamente, faziam contratos privados para dar garantia ao inquilino de que o senhor não o punha fora de casa no dia seguinte, mesmo não fazendo a declaração ou do valor todo ou de parte do valor. Depois também havia essas soluções. Quando nós estamos neste jogo de máscaras, de enganos, de sombras, em que há sempre algo que não está claro, temos que ter noção que isto é um jogo. Há muitas variáveis, há muitas coisas em jogo, há temas onde tem havido um bocadinho de evolução, supostamente, ou pelo menos na legislação, não quer dizer que na prática isso tenha acontecido. Nós recordamo-nos da polêmica que foi o tema dos terrenos urbanizáveis, que fez surgir o caso Pinhal Nova, e depois fez cair o governo e essas coisas todas. Aquilo que eu oiço dizer é que continua a haver falta de terrenos para construir em algumas zonas do país. Eu não tenho conhecimento suficiente, não conheço bem os planos diretores para ter respostas sobre isso, mas cada vez que se diz que se vai urbanizar seja o que for, quanto mais não seja porque as pessoas que lá moram, perto dessa zona, continuam a querer ter ali proteção. Protestam, levantam-se, há discussões imensas e não se pode ao mesmo tempo querer casas baratas e impedir que se construa. Não se pode querer casas baratas e querer que quando se constrói... eu vou dar um exemplo, que é um exemplo que eu estou sempre a citar. Será que 100% das casas de banho que são construídas têm que permitir que entre lá dentro uma cadeira de rodas? Será que a habitação pública, onde o senhorio é o Estado, e se o senhorio de repente tiver um inquilino que precisa de uma cadeira de rodas, está num apartamento sem cadeira de rodas, não terá outro que lhe possa oferecer em troca, sendo um grande proprietário, como é? Será que têm que ser todas as casas de banho desse tamanho? É que isto complica a vida, torna tudo difícil. Sobretudo quando nós pensamos que estamos com famílias cada vez mais pequenas, nós não somos capazes de diminuir o tamanho médio das casas. Nós temos casas que em média são maiores que as alemãs. Toda a gente quer palácios. Assim não pode ser barato.

E há muitos PDM que não preveem tipologias pequenas.

Tipologias pequenas, T0, T1. Antigamente ninguém queria um T0, T1, porque depois ia-se formar família. Hoje em dia não é assim. Nós olhamos, a maior parte das famílias têm uma, duas pessoas. E o simples facto de termos o mercado muito anquilosado, faz com que muitas pessoas, por exemplo, o mercado de proprietários. Se eu, de repente, tenho uma casa onde cresci com dois filhos, em que tinha um quarto pra cada um e de repente os dois filhos casaram, foram-se embora, por que eu não mudo pra uma casa mais pequena, onde gasto menos dinheiro, etc.? Não mudo porque a casa é minha e fazer essa mudança é complicadíssimo. Se fosse uma casa arrendada era mais fácil. Eu tenho amigos que nunca compraram casa e arrendaram, que quando os filhos saíram de casa, mudaram para casas mais pequenas. Os amigos que eu tenho, que eram proprietários, claro que não mudam. É tão complicado, tem que se pagar tanto, há tanto imposto pelo caminho, imposto de transações, IMT, há tanta coisa pelo caminho que a pessoa faz contas e diz: "Epá, deixo-me estar onde estou, não estou para ter complicações." E são muitas peças que é necessário mexer. Nós mexemos em algumas, por exemplo, estas questões fiscais, o IVA na construção também ajuda. Mas ainda falta tanto pra termos a noção de que podemos voltar a ter o número de habitações suficientes para uma população que, entretanto, é maior.

Pois. Já temos em estúdio alguns dos convidados do Contracorrente de hoje, Fernando Santo, antigo bastonário da Ordem dos Engenheiros, também Vítor Reis, antigo presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana. Bom dia aos dois. Vou começar pelo Vítor Reis, até porque têm aqui uma limitação de tempo, às 11 tem que se ir embora. Não, não tem. Peço desculpa. Então, vamos manter o Vítor Reis pra início de conversa. Com esta proposta de lei do mercado de arrendamento que vai ser discutida hoje no Parlamento, o governo parece querer liberalizar um pouco mais o mercado de arrendamento. É este o caminho para resolver o problema da habitação em Portugal?

Muito bom dia e obrigado por esta oportunidade. Permitam-me que eu comece por outro lado. Nós andamos nisto há 10 anos. Parece que isto começou ontem. Quando se fazem estas discussões e aqui dá ao rei o caso de Espanha, o caso daquele despejo daquela senhora idosa. Nós andamos nisto há 10 anos. E será bom que todos tenham consciência que, nestes 10 anos, não foi feito aquilo que tinha que ser feito para encarar este problema. O governo chega com dois anos de atraso, e o governo está lá há dois anos e meio. O governo chega com dois anos de atraso à questão do arrendamento. Deveria, em minha opinião, ter sido das primeiras medidas a tomar, porque é a única forma, eu chamo a atenção pra isto, é a única forma de mais rapidamente aumentar a oferta de casas. Por quê?

Através do mercado de arrendamento.

Exatamente. Até porque não vale a pena alimentar mais ilusões. Nós tivemos décadas e décadas de políticas de incentivo à habitação própria. O parque habitacional, os portugueses que eram proprietários de casas há 60 a 70 anos atrás, não passava dos 35, 40% das famílias. Ora, nós chegámos aos 80%, hoje estamos em 70 e poucos, mas chegámos a estar em 80% e esmagámos completamente, durante décadas, o arrendamento. Prejudicámos a oferta de casas para arrendar. Pensar que, face àquilo que foram as alterações demográficas, os aumentos de preços, a crise que temos e continuamos a ter na nossa construção civil, porque metade do nosso setor da construção civil desapareceu na primeira década, nem foi depois da troika.

Foi durante a troika.

Não, foi antes da troika, porque a partir do momento que em 2002 acabou a bonificação dos juros do crédito à habitação, nós assistimos a uma queda constante na produção de casas. Se olharem para os números, em 2007 produzia-se metade do que se tinha produzido em 2005. Em 2009 produzia-se metade do que se tinha produzido em 2007. A queda é colossal. E, portanto, não temos capacidade de produzir casas em quantidade. Precisamos de mais casas. Tivemos uma alteração demográfica colossal, quer dizer, entrar 1 milhão de pessoas no país. Isto foi mais do que o efeito dos retornados após o 25 de abril. Atenção, o impacto é maior.

Com a diferença que os retornados tinham família cá que os acolhia em casa, muitas vezes.

Com essa diferença e com outra. É que nessa altura, o governo fez um programa de emergência do Comissariado para o Alojamento de Refugiados, que fez mais de 300 bairros de casas pré-fabricadas por todo o país. Alguns deles ainda hoje existem. E que foi uma resposta muito importante, porque ultrapassou, na altura, as 10 mil casas Prestei muita atenção que houve respostas naquela altura que nós não estamos a ter hoje.

E por que não estamos? Porque toda a gente fala na crise da habitação e toda a gente já percebeu que estamos a viver todos uma emergência que é dramática, sobretudo para os mais novos, que querem iniciar a sua vida de forma independente.

Permita-me, preconceito e estupidez.

De quem não decide.

Exatamente. Nós estamos perante um conjunto de preconceitos relativamente a esta questão de inquilinos e senhorios, que acaba sempre numa mesma coisa: menos casas. Casas vazias. As pessoas preferem deixar as casas vazias a colocá-las numa situação em que, de alguma forma, se sentem desapossadas. Não vale a pena nós continuarmos com esta discussão: é mais que ajudar os inquilinos. Não vale a pena. No exato momento em que o direito de propriedade é colocado em causa em nome do direito à habitação, é que não vale a pena alimentar aquilções. Eu sei que isto não é simpático dizer, mas quando o direito de propriedade é colocado em causa pelo direito à habitação, as casas ficam vazias e aqueles que precisam de casas não as têm. E assistimos àquilo que foram estes últimos 10 anos em que, não sei se se recordam, quando o presidente Marcelo Rebelo de Sousa anunciava que iam acabar os sem-abrigo.

Sim.

Lembram-se? Eu não me esqueci dessa. Quintuplicaram, decuplicaram. É assustador andar pelas ruas de Lisboa ou do Porto.

E há os que não se veem.

Sim, também. E em Coimbra.

Que são pessoas que estão a dormir em estaleiros de obras.

A dormir em estaleiros de obras, a dormir em garagens, em camaratas improvisadas, nas situações mais inacreditáveis. Como tivemos o regresso dos bairros de barracas. Se não houver uma política virada para incentivar os proprietários a colocarem as suas casas, as casas que dispõem, no arrendamento, e regresso à questão da habitação própria, porque quando eu referia há bocado que tivemos décadas de incentivo à habitação própria, acontece uma coisa muito simples: hoje em dia, o rendimento das famílias não é compatível com a compra de uma casa. E as restrições introduzidas no crédito bancário-

Não é porque as pessoas ganham menos, é porque as casas hoje em dia custam mais.

Os rendimentos estagnaram, os preços das casas subiram disparatadamente e as regras do financiamento do crédito à habitação por parte dos bancos apertaram.

Deixa-me só dizer, eu quando comprei a minha primeira casa, sabia que o ambiente era inflacionista e o juro era elevado, mas eu sabia que passado três, quatro, cinco anos, eu conseguia pagar, conseguia respirar, como respirei. Hoje em dia, as pessoas não têm essa expectativa, porque não há inflação. O juro é mais baixo, mas as pessoas também não vão ganhar mais, até porque as carreiras estão muito mais complicadas do que nessa altura.

E a casa é muito mais cara, não é? Hoje do que àquele tempo.

Sim, comparativamente é muito mais cara. Eu não me esqueço, quando comprei a minha primeira casa em 84, a taxa de juro estava próxima dos 20%.

Eu comprei em 83 e acho que era mais.

Sim, era mais. Já estava a descer nessa altura. Mas isto para dizer o quê? A única forma que há de responder às famílias que não têm rendimentos para conseguir comprar uma casa, que não têm rendimentos para conseguir perante o banco justificar um crédito bancário, é o arrendamento, é a oferta de casas para arrendar. É a única saída que temos. Ora, o que nós temos é um problema de preconceito nesta questão, guerra entre o senhor e os inquilinos, e depois esta enorme estupidez de andarmos aqui o tempo todo com o direito à habitação na boca, parece quase um credo na boca, e não saímos disto. E eu vejo que o governo, finalmente, está a dar alguns passos na questão do arrendamento. Confesso que para mim, aquele documento de 75 páginas que está no Parlamento é uma enorme barafunda. Eu tentei discernir naquilo o que é que efetivamente ali está.

Portanto, a proposta de lei que o governo vai levar hoje a debates.

Exatamente. Está no site do Parlamento disponível.

Autorização legislativa.

Exatamente. Mas tem lá o decreto depois autorizado, ou seja, o que aquilo significa. É preferível começar a dar alguns passos a continuar parado. Eu só não sei é se o Parlamento vai aprovar isto, porque tudo indica que não.

Pois.

Tudo indica que isto não será aprovado, o que será absolutamente preocupante, porque vem colocar em cima da mesa uma questão muito simples: este país tornou-se ingovernável. E se assim estamos, pouca adianta andarmos aqui a falar da vida das pessoas, da desgraça em que caímos, da catástrofe que temos, do que foram estes 10 anos, porque não saímos disto.

Fernandes Santo tem colocado a tónica na necessidade de se construir mais em Portugal. Há capacidade, neste momento, para se construírem casas ou para se reabilitar o parque habitacional que existe nesta altura?

Bom dia, antes de mais. A capacidade é limitada, mas o problema principal está nos custos. Nós falamos muito de preços. O preço resulta, como qualquer atividade, do custo. Se eu tiver um custo elevado, o preço, a não ser que um dumping e levando à falência quem promove. Eu estou de acordo com tudo que disse o arquiteto Vítor Reis, e não deixa de ser curioso que eu não conheço nenhum setor em que a irracionalidade esteja tão presente como a discussão do mercado imobiliário É irracional. Faz-me até impressão como é que pessoas inteligentes conseguem ter medidas que são irracionais e que já provámos ao longo do tempo, são mais de 100 anos desde a Primeira República, em que muitas dessas medidas tiveram resultados e a gente analisa os resultados e vê que são resultados catastróficos. Então queremos mais do mesmo? Parece que sim.

E aí está a pensar em quê?

Estou a pensar, por exemplo, no que foi o congelamento das rendas ou aquilo que foi, no fundo, o ataque. Nós tínhamos, quando foi o 25 de Abril, é preciso termos esta referência, foi há 50 anos, Portugal produzia por ano 30 mil habitações. Não sei se estamos hoje nos 30 mil. Estamos a falar daquilo que era a capacidade do país há 50 anos, mas metade do mercado era para arrendamento. Metade. Tínhamos 1,1 milhão contratos em 1981, segundo os censos, e chegámos a 700 mil contratos. Por quê? Porque a aposta foi na compra de casa, tornar os portugueses proprietários. E hoje, de facto, somos.

Compensava. Eu lembro-me quando comprei casa em 2005, compensava mais do que arrendar.

Também porque o mercado de arrendamento deixou de haver.

Compensava e era possível, era viável.

Sim.

Hoje não o é. A questão é essa, é que a alteração que temos, que é substancial, é que aquilo que era a facilidade com que se compravam casas, com que se construía e se comprava casas, hoje não existe.

Mas é que, entretanto, o que é que nós começámos a ver? No fundo, as dificuldades que foram sempre postas a um setor que tem que produzir foram tantas, desde a REN em 82, a REN em 83, por zonas protegidas, a reabilitação urbana, tudo aquilo que podia vir a contribuir para a construção, foi sendo cada vez mais uma dificuldade para produzir um bem que é essencial e que está na Constituição. Há aqui logo, para mim, um contrassenso.

Portanto, andámos a trancar o território.

Exatamente. Ou seja, hoje, produzir uma habitação é uma prova de obstáculos e o produto final é um produto de luxo. E por que é um produto de luxo? Podem fazer as análises que quiserem, as universidades e quem basta ver andar no mercado para perceber isto. Nós, no ano passado, em 2025, no mercado foram vendidas 170 mil habitações, das quais 80% foram usadas. O preço das usadas subiu 18%, mais do que as novas, que só subiu 14. Quando chegamos agora ao primeiro semestre de 2026, continuamos pior. O número de habitações vendidas desceu, as usadas subiram e as novas reduziram. E curiosamente, os preços aumentaram mais nas usadas e menos nas novas. O que isto quer dizer? Que nós atingimos o patamar do limite superior em que eu comprando um terreno ou reabilitando um edifício e colocando no mercado com os custos que tenho, tenho preços que são inacessíveis para a esmagadora maioria das pessoas. E quando não se quer perceber isto, estamos na negação, na ausência de uma racionalidade. Eu dou-vos aqui um número. Eu tenho conhecimento de que as camas para residências universitárias, e agora com isto acabamos com a conversa da especulação, não, estou a falar de custos. Residências universitárias financiadas pelo PRR em Lisboa, estão a custar, sem terreno, só construção, mais de 80 mil € por cama. 80 mil € por cama. E posso dizer lares da terceira idade que estão a custar mais de 100 ou 120 mil € por cama. Não há especulação. Há é o conjunto das tontarias legislativas, de exigências de normas que vêm uma parte da União Europeia, que puseram sobre este setor aquilo que se colocasse sobre o setor automóvel, nós só tínhamos carros a partir de 100 mil € e, portanto, andávamos ou a pé ou transportes públicos. Isto, que não é verdade para nenhum setor, no setor da construção imobiliário, passou a ser a discussão normal, como se fosse possível isto acontecer.

Portanto, o que está a dizer é que para fazer casas baratas, o governo, seja ele qual for, tem que revogar leis.

Por exemplo, pelas diretivas.

Suspendê-las, que seja. Suspendê-las, como fizemos em 2014.

O que foi feito em 2014?

Eu gostava de recordar que em 2014, num simples decreto-lei com 12 artigos, se suspendeu a aplicação de mais de 20 diplomas legais, desde a acústica, à eficiência energética, ao RGE, a todo um conjunto de coisas que permitiu que a reabilitação urbana acelerasse.

Então por que isso não se faz agora?

Porque os interesses instalados em Bruxelas, os lobbies legalizados e tudo aquilo que foi o negócio dos equipamentos.

Mas o governo está em Lisboa, não está em Bruxelas.

Nós temos que cumprir as diretivas.

Mas muitas vezes cumprimos as diretivas por cima.

Não, e conseguimos ainda pôr mais em cima das diretivas. Dou-vos um exemplo. Uma coisa que toda a gente fala é que a eficiência energética. A eficiência energética, o comportamento térmico dos edifícios, vem em legislação de 1991. Se formos ver tudo o que é construído a partir de 94, 95, tivemos a Expo como referência, está dentro dos novos regulamentos. Ninguém vai conseguir dizer que a Expo é uma porcaria, uma construção de má qualidade. Não, a qualidade é boa e as pessoas estão, de facto, termicamente muito melhor, os vídeos duplos, caixote, tudo bem. Depois vem uma lei de 2006, já com a eficiência energética como o modelo que temos hoje. Depois vem outra em 2013, diretivas comunitárias, depois temos outra em 2019. Bastava que criassem três níveis para dizer assim: "Eu posso escolher aquilo que são as leis 2006 ou 2013 ou 2019, e tenho redução de custos brutais." Ora, se nós estamos com legislação que não permite produzir um bem essencial, acessível em termos de custos, não vale a pena continuar a bater com a cabeça na parede, a dizer assim: "Ainda vamos pôr mais exigências, porque a União Europeia o que está a fazer é ainda mais exigências, sempre a produzir custos

A União Europeia é feita de burocratas que-

Completamente, que dominam o poder político

...fazendo normas, tornam a Europa num paraíso e têm tornado a Europa num inferno. Basicamente é isso.

Por isso é que as políticas também de habitação da União Europeia são um desastre. Podem fazer as comissões que quiserem, as reuniões que quiserem, o que sai dali é mau e vai fazer o seguinte: para o ano, quase que aposto-se aqui vier, que estamos a discutir se em 2026 o aumento dos preços foi de 10% ou de 15%, e se produziu mais ou menos. Por que as pessoas não produzem? A sua resposta há bocado. A construção existe, tem mais dificuldades, mas se um setor dá este termo aos restaurantes, dá a dar, as pessoas começam a investir. Por que não estão a produzir habitação nova, nem reabilitação, então muito pior? Porque os custos a que chegam, depois não têm mercado. E a questão é esta: corram com os estrangeiros, todos, com os vistos gold, com todos aqueles que vêm pra cá comprar casas. A reabilitação acabou. Voltamos a 2010 e voltamos àquilo que foi o crime urbanístico do congelamento das rendas, porque as rendas congeladas em 74. Quando nós tivemos 20 anos seguidos com uma média de inflação de 17%, portanto, uma renda que valia 100 unidades, 100 escudos, em 74, em 93 valia 22 escudos. É disso que estamos a falar. Portanto, só um louco é que investe neste setor. Quando isso sucede e ninguém percebe que nós não podemos ter rendas congeladas, o que é que aconteceu? As cidades ficaram desertas, as populações protegidas naquele momento são hoje as mais prejudicadas. Os idosos que vivem em casas sem mobilidade, sem elevador, a choverem em casa, são aqueles que foram protegidos pela lei das rendas, são os mais vulneráveis, que têm que ser assistidos pra terem a alimentação em casa ou pra ter uma visita, porque não podem sair de casa, estão presos no seu quarto, quinto andar, porque não têm elevador. Foi isto que a maravilhosa lei das rendas produziu há 50 anos. Destruímos as cidades e depois criamos as periferias.

Pois.

Portanto, o Arganote disse bem que a medida mais urgente pra pôr o mercado a funcionar em resposta é o arrendamento. Eu digo: e a segunda é a reabilitação urbana. Mas então experimenta comprar um prédio e procure reabilitá-lo. Tem duas formas.

Os custos são imensos.

Sim, mas antes disso, tem duas formas. Se vai pela via do prédio todo com licenciamento, esqueça. O que as pessoas estão a fazer? Fração a fração. E aí está isento, fazem umas horinhas, e aquilo vai andando, com mão de obra que aparece. Mesmo assim, os custos finais são brutais, face depois às rendas acessíveis que não podem existir. Isto é tão simples que eu acho que até faz impressão.

Atenção, é uma coisa que é assim: o investidor privado, o cidadão, que não tem uma empresa que faça as contas ao EBITDA e ao ROE, essas coisas todas, ainda faz isso, porque é um pouquinho de dinheiro aqui, um pouquinho de dinheiro acolá, mais este dinheiro que tem poupado e tal, e agora é preciso acrescentar isto, acrescentar aquilo, vai fazendo. Porque se fizer as contas todas, as empresas que fazem as contas desistem.

Desistem, pois é.

Desistem porque o problema, de fato, é... Vamos lá ver, já ouvi essa discussão. Bem, mas qual é a rentabilidade? A rentabilidade é uma rentabilidade de 2%, 3% do capital investido ou uma rentabilidade... Para as empresas devia ser perto dos 10. Há muitas que não investem com menos de 10. Dez pra habitação é quase impossível.

Menos de 20 nem os bancos financiam.

Pois.

De brutos, porque depois tem o risco associado.

Helena, o que vai mudar no mercado de arrendamento? Aparentemente nada, não é? Porque o PS vai chumbar esta proposta do governo.

Exato. Ou seja, esta proposta do governo corre o risco de ser uma espécie de legislação laboral, em que o governo tem o custo político de ser acusado de insensível, por nada. Porque se nós olharmos para a proposta, faz mudanças mínimas, que nem se percebe muito bem qual é a dramatização, porque as mudanças são mínimas. E essas mudanças mínimas dificilmente fariam mexer o ponteiro do arrendamento. Há aqui uma questão importante, que é o limite dos 2%, que foi justificado com a inflação gerada pela Covid e pela invasão da Ucrânia pela Rússia. Esse limite de 2% de aumento para os novos contratos que vem do governo do António Costa, que pode ter alguma importância, mas, na prática, o que esta proposta do governo faz é liberalizar um pouco mais os preços, esperando que com isso exista maior oferta. Quanto à questão dos despejos, ela reduz-se a dois meses, mas não tenho a certeza que se mexa numa questão que é aqui, em geral, nos debates, muito referida, que é cada vez, por exemplo, tu ficas dois meses sem pagar a renda, mas depois começas a pagar outra vez. Interrompe tudo e já não podes iniciar o procedimento. Há aqui, no caso dos despejos, eu lamento ter de ser tão dura, mas a minha pergunta é: qual é a dúvida? Se as pessoas não pagam, têm de ser despejadas e administrativamente. Enquanto não se tiver a coragem de optar por uma operação administrativa, nós teremos, como costumamos ter, o uso e o abuso dos tribunais para pessoas que são oportunistas, primeiro, e admite para pessoas que precisam das casas e não têm dinheiro. Mas nesse caso concreto tem de ser o Estado social a atuar porque senão destruímos o mercado.

Portanto, faria sentido adotar medidas legislativas no sentido de tornar, por exemplo, a justiça mais rápida?

Mas isso era o nosso desejo. Não sendo isso possível, é melhor.

Não é tornar a justiça mais rápida, é tirar isto da justiça.

Exato. É ser administrativo.

É tirar os processos da justiça. Eu lamento imenso, mas não adianta continuar a ter os tribunais a intervirem neste assunto. Não paga a renda, está em incumprimento. Está em incumprimento, dissolvo o contrato. Dissolvo o contrato, sai imediatamente.

É decisão administrativa.

Nós andamos com esta discussão das cauções, das rendas adiantadas, por aí fora. Tudo isto é consequência dos processos que demoram em tribunal, porque se nós tivéssemos processos rápidos de cessação do contrato quando há incumprimento, não era preciso haver cauções, não era preciso haver rendas adiantadas.

Há aqui matérias que uma pessoa não consegue entender qual é a dúvida. Se a pessoa não paga a renda, tem de se ir investigar. Não paga por quê? Não tem condições para pagar: Segurança Social, Câmara Municipal, apoio social. Não paga por quê? Porque não quer? Então tem de ser despejada rapidamente. Não se pode estar a apoiar oportunistas. É esse o problema. Transmite-se sinais errados, até em matéria de hierarquia de valores. E enquanto não houver um governo que tenha coragem de fazer isto e continue a achar que isto se resolve através dos tribunais, podemos pôr cauções para frente, cauções para trás, três meses de renda em atraso, dois meses de renda em atraso, tanto faz. Não vai resolver a questão essencial de um senhorio ter o azar de ter arrendado a casa a uma pessoa que é menos honesta. E se tiver esse azar, tem um problema às costas e tem um problema há uma série de anos. O nosso problema é sempre este: estamos no meio da ponte. O meio da ponte é o pior sítio para se estar, sem ofensa aqui para o engenheiro e o arquiteto. É o pior sítio para se estar em termos de economia. Se nós queremos uma economia de mercado, temos de usar os sinais e respeitar as regras da economia de mercado, transmitindo os sinais certos para as pessoas reagirem. Se não queremos uma economia de mercado, então nacionalizamos as casas todas, mas não podemos é ficar aqui no meio.

Ficamos como Cuba ao fim de 50 anos.

Seja o que for, mas é uma escolha. Agora, ficar no meio, nem uma coisa nem outra, produz a pior solução possível. E esse é o problema. E aquilo a que nós temos estado a assistir politicamente é o PS a dizer: "Isto é um problema da procura, portanto, nós temos de subsidiar a procura e reduzir os direitos dos proprietários", e o PSD a dizer: "Isto é um problema da oferta", ao mesmo tempo que toma medidas da procura, aumentando a procura e fazendo subir os preços, como o Fundo Monetário Internacional disse. Ou seja, cada um dos dois partidos, as medidas que têm adotado só têm agravado a situação. É impressionante como não se consegue perceber isso. O engenheiro Fernando Santos estava a referir o grau de irracionalidade que prospera no debate sobre este tema. E é de facto de uma irracionalidade brutal. Valia a pena olhar para trás, ver as consequências que foram produzidas com estas sucessivas medidas, quer do Partido Socialista, quer do PSD. Verdadeiramente, a única lei que fez mexer o ponteiro do setor foi a lei Cristas, que é uma das mais criticadas.

É mais criticada porque há uma cacofonia sempre das mesmas vozes, não é?

A irracionalidade é tal que nem sequer conseguem olhar para aquilo que foram as consequências da lei Cristas. Antes da lei Cristas havia muito menos reabilitação do que há agora. A baixa metia medo, as pessoas não tinham qualquer incentivo para reabilitar o seu património. Nem que fosse por isso, por aquilo que acabou por produzir a designada lei Cristas, devíamos ter já aprendido que o caminho é por aí. As críticas que o Fundo Monetário Internacional faz, em junho, à nossa política neste setor são brutais. O governo de António Costa limitava rendas, limitava contratos, limitava isto, limitava aquilo. Este governo tomou medidas para aumentar a procura. Foi um erro. Qual é que é o problema? O problema é que não se está a fazer política de habitação, não se está a fazer política económica, está-se a fazer política para conquistar eleitorado. E quando se está a fazer política para conquistar eleitorado, o resultado é este. E é isso que os dois partidos têm vindo a fazer, porque há soluções, há várias soluções, há experiências. A própria OCDE tem casos de experiências bem-sucedidas, nomeadamente um caso que é referido na Austrália Se existir vontade política, as casas são construídas. Se existir mesmo vontade de fazer, com suspensão de regras, com a habitação industrial, a construção industrial, outro dos problemas que não se percebe porque é que não se aposta, porque nós já percebemos que não temos, além da questão das regras, mão de obra. E, na sequência da crise financeira, há condicionalismos muito significativos no financiamento bancário ao setor imobiliário. Tem havido aqui uns estratagemas através de empresas intermediárias, mas não tem resolvido o problema. Nós tivemos três fatores que acabaram por levar-nos a esta situação global, que não é só em Portugal e não é só na Europa. Os Estados Unidos têm exatamente o mesmo problema. Há aqui, de facto, um problema de falta de habitação. Há aqui um problema em que, no caso português, não sei se no caso espanhol também, os sinais do mercado vão todos no sentido de produzir casas de luxo. Basta pensar, se nós fôssemos construtores, o que é que nós íamos construir? Era uma casa que fosse virada para os imigrantes com dinheiro. Agora até temos uma nova onda de americanos. Tem franceses, é American. Íamos construir para a classe média? Claro que não.

Mas também se tentássemos, abríamos falência.

Claro.

Porque depois o custo final não permitia pôr a preços acessíveis. As empresas não são estúpidas, vão para aquilo que é mercado possível.

Mas é esse que é o incentivo. O incentivo está no preço, como é óbvio, na margem. Em que segmento de mercado é que obtenho mais margem? É aí. Se os recursos são escassos, é obviamente que é aí que se vai investir. Não se perceber isto é muito difícil. Não apostar na construção industrial, não simplificar as regras.

Eu estava a relvar aí um bocadinho a conversa com o engenheiro Fernando Santos. Hoje em dia há soluções tecnológicas tão variadas, como por exemplo, a construção modular, por que não se aposta nisso? Chegou a falar-se no governo de António Costa também.

Eu trabalhei alguns anos, bastantes anos, até na industrialização e estive na Comissão de Alojamento de Refugiados, que fez soluções pré-fabricadas em 74, 75 e 76. Precisa de escala. Nós não podemos fazer o chamado direito de esquerda, um prédio de cinco pisos no meio de uma cidade em construção pré-fabricada. Ou seja, podemos fazer, mas não temos economias de preços que permita competir.

Poder, pode. Por exemplo, a Casais fez um hotel em Madrid.

Fez um hotel, eu visitei o hotel em Almarães em oito dias. Mas é um edifício isolado, não é entre dois edifícios existentes para deitar abaixo. Estamos a falar de outro modelo. Para isso, o que é preciso? Era preciso que o governo, este ou outro qualquer, ou fazemos aqui um acordo de regime, passando um pouquinho atrás para a lei das rendas. O que é que me adianta, se eu for um investidor, dizer assim: "Veio a lei Cristas, veio uma coisa extremamente importante, que não foi aqui referida, mas que foi revogada, entretanto, foi o regime excecional da reabilitação urbana." O que é que dizia esse regime excecional? Quando eu vou remodelar um edifício, não tenho que cumprir as normas e regulamentos posteriores à construção desse edifício, desde que eu tenha mais de 30 anos. O que sucede com o automóvel. Se eu for com o automóvel dos anos 60 à inspeção, mesmo que não tenha cinto, eu passo na inspeção, era o carro à data. Isto foi revogado em 2019 e a reabilitação urbana caiu a partir daí. Tudo isto tem um efeito direto. Estamos a falar da reabilitação urbana. Quando passamos para a pré-fabricação, era preciso haver um acordo de regime a dizer assim: o Estado quer fazer, o Estado e as câmaras, em termos globais, 10 mil focos por ano. Em 10 anos eram 100 mil. Então vamos ter que pegar em terrenos rústicos que estão encostados aos urbanos. E a diferença é uma linha traçada em cartas dos anos 80 à escala 1:25.000, em que 8 mm já dão uma diferença significativa. Estamos a falar de algo teórico.

E um burocrata responderá: e isso é compatível com, por exemplo, o facto de metade das autarquias do país estarem a rever os seus PDM?

É compatível com tudo o que quiserem fazer, desde que a legislação mude. A legislação tem esse processo, como nós fizemos.

Disseram que houve um acordo, não sei se corresponde à realidade, que terá havido no Reino Unido um compromisso de exatamente isso, um acordo de construção de casas que permitiu a tal industrialização, porque a industrialização precisa, de facto, de escala, precisa de uma fábrica como a Autoeuropa, para se ir construindo os Legos e depois eles serem transportados e construir uma fábrica como a Autoeuropa custa muito dinheiro.

Já temos em Portugal algumas empresas, não vou aqui dizer o nome, mas temos quatro ou cinco empresas que produzem.

Não, as duas principais são conhecidas, é a Casais e a DST.

Exatamente, mas há outras empresas de pré-fabricação não tão completas, algumas até na margem sul, que fazem uma grande parte dos painéis e dos elementos e casas de banho, etc. Tudo isso é possível e é desejável. Agora temos que fazer é 200 focos. Temos que ter um modelo de urbanização que não demore cinco anos a fazer uma urbanização para ter os lotes disponíveis, porque depois temos os Estados dentro do Estado, que são as EDPs, as telecomunicações, o gás, os CMAS. Depois criamos regras que não são universais. Algumas são consoante o município, vem um CMAS com regras próprias. Quando nós complicamos tudo isto Nós percebemos, de facto, porque a crise está onde está.

Qual era a medida que achava que podia fazer a diferença? A suspensão de regras?

É a única forma mais expedita.

A mais rápida.

É suspender regras. O regime excecional de reabilitação urbana, que o Engenheiro Fernando Santo estava a referir, é aquele tal diploma de 2014 com 12 artigos.

Simples.

São 12 artigos, não tem mais do que aquilo, o último dos quais é até o prazo de vigência, portanto, nem sequer é a questão central.

Passou sete anos.

Em que, em vez de andarmos aqui a pensar como é que vamos alterar o RGEU e como é que vamos alterar o regime jurídico da urbanização ou outra coisa qualquer, se chega e diz: "Isto não se aplica, aquilo não se aplica, aquilo não se aplica." Permitam-me só que eu regresse à questão da construção modular.

Sim.

Porque o Engenheiro Fernando Santo não referiu aqui um caso que eu acho que é o mais emblemático do nosso país, que é a Ecesa. Houve uma empresa de pré-fabricação pesada, que é a Ecesa, que foi quem construiu Santo António dos Cavaleiros. Foi quem construiu a Quinta do Morgado, que fica ali junto ao Realismo, naquele extremo dos Olivais, em Lisboa, junto às bombas de gasolina, na parte junto ao Bar da Encarnação. Foi quem construiu o gigantesco bairro do Olival de Fora, em Vila Franca de Xira, nascente do Cabo. Esta empresa não produzia menos de 1000 fogos de cada vez. Eram às muitas centenas. E esta empresa foi à falência, penso que ainda nos anos 80, porque pura e simplesmente deixou de ter encomendas.

Deixou de ter encomendas por quê? Como todas as empresas de pré-fabricação na altura faliram, a Somapre, a Ecesa, a Turcopol. A Ecesa é um caso particular, porque estava no mercado de habitação promoção própria. Depois havia a construção industrializada de painéis de indústrias, fábricas, a Somapre, a Novobra, etc. A Indubel. Depois apareceram também as metálicas e de madeira.

Tiveram concorrência mais forte.

Não, depois houve o fomento do programa de habitação de alojamento a refugiados, e a partir daí deixou de haver promoção, apoios do Estado. E como nós na privada, depois o Estado deixou de apoiar, de comprar casas, e como na parte de promoção própria, estamos a falar nos anos 80, com as inflações que nós falámos, 20, 25%, no fundo, estas empresas deixaram de ter espaço para poder concorrer com os privados que estavam a aparecer.

Mas eram subsidiadas, não é?

Não, elas tinham problema de escala.

Mas quando acabaram os apoios, é que elas fecharam.

A encomenda tinha que ser às centenas.

Estive como diretor de obras de algumas destas.

A questão é que neste momento as casas modulares não são a mesma coisa, está tudo muito mais sofisticado, não é?

E muito mais duradouro.

Exatamente.

As casas pré-fabricadas de hoje em dia têm uma durabilidade, em começo, era obviamente superior àquilo que eram as casas de pré-fabricação ligeira de madeira.

Aí também depende se for de betão. Nós ainda hoje temos escolas da Somapre, onde eu estive ligado, ou da Novobra, em betão. Ainda há dias saí de uma escola que tinha revestimento todo em seixo, aquele seixo do rio, em que as pessoas que achavam para fazer um furo davam cabo das brocas. Aquilo não é possível, quer dizer, porque são aquele seixo do rio.

Mas há outra tecnologia que é a da impressão das casas.

3D. As impressoras 3D. Não me parece que seja, pelo menos é uma tecnologia que está por explorar.

Quer dizer, já há uma empresa a produzir e a produzir casas dessas para autarquias, para já.

Esse problema é de facto um problema de quantidade.

O projeto que eu conheço é para uma autarquia.

Mas vamos admitir que nós temos um programa anual de 10 mil fogos e que distribui por cinco empresas 2000 fogos. E as câmaras, no fundo, têm a possibilidade de, na zona urbana, na zona rústica, pegada com a zona urbana, e essa foi a discussão que tivemos quando foi passar dos terrenos rústicos a urbanos. Isto é um problema administrativo, papel, planta. Senão, meus amigos, faz um acordo com os proprietários, isto está rústico, passa a urbano, e nós vamos fazer aqui um loteamento ou o que quer que seja, e vamos ter que ter aqui um modelo também de urgência. Como nós sempre estivemos em Portugal, nós só funcionamos em Portugal quando há uma catástrofe ou quando temos um evento internacional. Aí unimos todos e aquilo resolve-se tudo e somos os melhores do mundo. Quando entra na normalidade, nada acontece e nós andamos a discutir as leis que não servem.

O problema da habitação é que nós podemos estar aqui a criar um barril de pólvora.

Estamos, já criámos.

O que se está a passar em Espanha mostra isso e pode haver aqui qualquer coisinha que faça com que as pessoas percam um bocadinho a cabeça. Porque andamos há anos a tentar resolver um problema em que os governos, as medidas que adotam só agravam o problema e agravam o problema para toda a gente. Agravam para os inquilinos, agravam para os proprietários, agravam para toda a gente. E a única hipótese agora é esta subida das taxas de juro moderar um bocadinho a subida dos preços, mas não cria uma solução para a oferta.

Pois não, o problema é da oferta. Eu posso contar aqui uma história de que em 2009 promovi na Ordem dos Engenheiros, eu estava como bastonário, um encontro sobre políticas de habitação Portugal-Espanha. Estiveram aqui em maio 2009 o presidente da Confederação da Construção, da maior empresa de arrendamento de Espanha, enfim, figuras de primeiro plano de Espanha. E nós estávamos na altura já com 60 mil habitações a ser produzidas no ano anterior Espanha estava com 700 mil. E quando eu me interroguei na plateia: "Mas como é possível vocês terem 700 mil focos e acharem que isto pode continuar?" Eu não fui insultado por questões de delicadeza, durante o almoço disseram: "Nem penses nisso". Nós, em novembro, fizemos a réplica deste encontro em Lisboa, em que curiosamente até participou o engenheiro Carlos Moedas noutro papel, que não é o que tem hoje como presidente da câmara. E quando eu cheguei a Madri em novembro, depois da falência do Lehman Brothers, eu parecia que tinha entrado num velório e disseram-me assim: "Fernando, isto é pior do que tu tinhas dito. Há pessoas que se suicidaram. Temos cidades fantasmas." Mas vocês não quiseram ver, por quê? Porque há momentos na vida em que os dirigentes ou os interesses instalados não querem ver a realidade. Este é que é o problema. Este foi um exemplo que eu aprendi. Eu não era mais esperto que eles. Eles não quiseram ver, porque a banca não queria ver. E a banca fez parte do problema. E o BCE e todos aqueles que permitiram isto sem critérios que hoje são o oposto.

Criou-se algumas ilusões em matéria da capacidade, foi um bocadinho pensamento mágico, a capacidade da engenharia financeira e dos matemáticos e dos físicos.

Eu ia não dizer uma engenharia, porque é uma ofensa à engenharia.

Na economia já imaginamos um bocadinho disso.

Exatamente.

Os matemáticos e os físicos que fizeram modelos, eu lembro-me na altura de ter falado com alguns economistas liberais, que chegaram a dizer-me que o problema da habitação social tinha acabado de ser resolvido pelo mercado, através dessas engenharias financeiras.

Pois é que não é solução também, porque é preciso haver habitação social, como é preciso haver habitação acessível, como é preciso haver produção de habitação.

Na altura, achou-se que existia, ao fazer aqueles pacotes financeiros, que existiam condições para o próprio mercado ser ele a produzir a habitação social.

Só passando agora à resposta rápida. Se nós quisermos pôr 2.000 € por metro quadrado uma habitação a preço acessível e temos que ter construção máxima a 1.200. Chamarmos as empresas de pré-fabricação ou outros e fizermos um plano objetivo para aquilo, suspendendo um conjunto de regras e pondo regulamentos adequados, com qualidade. Não estou a dizer que nós não temos as casas em Portugal todas com baixa de qualidade, só que ficaram com qualidade toda. Não é verdade. Se nós fizermos isto, nós podemos ter aqui, de facto, um grande incremento da produção de habitação, e que pode servir até de piloto para depois começarmos a introduzir isto no mercado de outra forma.

E acha que é politicamente viável?

Se os políticos estiverem de acordo. Agora, com a irracionalidade que está e com a luta política, porque quando nós temos um problema, seja na habitação, na saúde ou na educação, o que é que se passa? Em vez de politicamente procurarmos soluções, procuramos tirar partido político do ataque a quem quer que seja, que esteja no governo, para resolver por razões de votos. E, portanto, nós estamos a subverter aquilo que é a democracia. A democracia, que devia ser uma forma de conseguirmos encontrar melhores soluções para a população, acaba por ficar refém de medidas políticas ao serviço dos partidos que querem ganhar votos. A solução final não interessa, depois quando lá estiver, logo vejo.

Uma solução dessas tinha o risco de, vamos imaginar por hipótese, que o governo de Luís Montenegro avançava uma solução dessas, de um acordo com as empresas, envolvendo as autarquias também.

Faz um acordo-quadro, define preços e pronto.

A acusação que eu estou a ver que podia saltar daí era uma acusação de conluio. Depois temos a Autoridade da Concorrência. Eu estou só a fazer de advogado do Diabo, está a ver? Tentar perceber qual era a fragilidade de uma solução dessas.

Não, mas é simples. Se nós temos preços por metro quadrado hoje e preços de venda, se tivermos uma solução de mercado que vá abaixo 10, 15 ou 20%, vamos imaginar os 1.200 €. Nós temos a encontrar uma solução que está abaixo daquilo que é a concorrência. É um projeto-piloto, tal como foi possível em 74 ou 75, o engenheiro Eduardo Pereira, ministro da Habitação, e era do PS, e portanto, foi um grande ministro da Habitação, o primeiro ministro da Habitação deste país. Ele conseguiu implementar isto com contratos empresa a empresa com esses objetivos.

O ponto é que neste momento, as informações que existem é que, primeiro, aparentemente existem orientações para as CCDR não aumentarem a área urbana e não há aqui nenhum incentivo para alterar a legislação. Ou seja, as alterações que acabam por ocorrer não têm efeitos. Por exemplo, a autorização tácita. Quando fala com os arquitetos, os arquitetos têm medo de usar esse mecanismo.

Ninguém usa, isso são os promotores.

Porque depois os serviços da Câmara podem vingar-se deles, como acontece. Isto parece um bocadinho bloqueado, não é?

Está. Atrevo-me aqui a dizer que o Simplex 2, tal como o Simplex 1, não vai resolver nada, porque as questões de fundo passam ao lado, não são tratadas por isso mesmo. Quem manda neste país em termos de licenciamento não é o governo, são as autarquias. O governo pode pôr os prazos que quiser. As autarquias definem os prazos que entendem. E depois, se não quiser, começa a comunicação prévia. Veja agora o que se passa com os seguros, por exemplo, em que a responsabilidade agora é toda dos projetistas, arquitetos e engenheiros. E a gente pergunta: "E agora o seguro?" Nós continuamos sem seguros que cubram os riscos desde que a lei foi estabelecida em 1992. Por quê? Porque os honorários são tão baixos que depois o valor da obra que tem que ser segurada exige uma apólice superior aos honorários Tudo isto não tem senso. A irracionalidade está tão patente, seja qual for o caminho que eu encontre pra discutir.

E o IVA de 6%?

Também não vai resolver, por quê? O IVA de 6%, e falo com muitos promotores: "Não, eu vou aplicar os 23. Depois, quem me for comprar a casa que resolva o problema com as finanças." Viram o que se passou, quem entrou na reabilitação urbana a acreditar que era 6%? Viram. Até chegou ao Tribunal Constitucional.

Já agora, diga-me lá.

Agora, como viram que a reabilitação urbana chegou ao fim, e começaram empresas a pagar milhões de empreendimentos que venderam com 6% de IVA, e agora foram lhes buscar os 17.

Mas, a propósito, como é que foi isso?

Quando foi o regime de reabilitação urbana estabelecia, para ter o IVA a 6%, duas condições: era uma área de reabilitação urbana, e as câmaras tinham três anos para promoverem um plano, que era uma operação de reabilitação urbana. E que se não o fizessem em três anos, caducava a área de reabilitação urbana. Como as câmaras não o fizeram, o Fisco foi atrás das empresas e disseram: "Aqui não há operação de reabilitação urbana." Em Lisboa foram inteligentes, só deixaram três freguesias fora, e em parte. No Porto, por exemplo, eram imensas. Portanto, todos aqueles que foram vigarizados, que é o termo, tiveram que pagar muitos milhões. Quando isto chegou ao Tribunal Constitucional, em fevereiro deste ano, porque antes tinha ido ao Supremo Tribunal Administrativo em março do ano passado, 25, tocaram as campainhas todas que isso vai acabar com a reabilitação urbana, porque as pessoas: "Eu o quê? Eu investi mais em reabilitação." Nem pensar. Os partidos uniram-se e lá está, agora deixaram de ser irracionais. Na Assembleia da República, aprovaram, por unanimidade, uma interpretação legislativa que diz que não é preciso uma operação, basta uma área de reabilitação. E portanto, validaram aquilo que tinha sido a interpretação dada inicialmente. Mas agora pergunto: "Então e quem teve que pagar?" Olhe, pagou, não pagasse.

Mas agora repare.

E já ninguém quer entrar no IVA. Portanto, esta história vai prejudicar o IVA.

Mas eles estão a fazer isso, os promotores estão a cobrar 23% porque têm medo de que haja um problema?

Eu não posso. Imagine que eu tenha um prédio e que tenha os andares todos.

Mas o 6% está a ser aplicado a qualquer tipo de construção, pelo que eu percebi.

Não, tem que ser de vendas abaixo de 660 mil euros e pra arrendamento. Eu quando vendo, imagine que eu venda um andar a si. Eu não sei se vai pôr no mercado de arrendamento a que preço. Então como é que eu posso pôr o IVA a seis, se o meu comprador vai depois optar? E se eu tiver uma penthouse em que não são 600 mil euros, vou vender por 1 milhão de euros. Vou fazer um pró-rata pra dizer que o IVA daqui... Isto é um embrulho. E a malta que já está embrulhada na reabilitação com 6% diz assim: "Ah, é? Eles que resolvam o problema lá com o Fisco, mas quero comprar."

Claro, porque senão as pessoas não investem. Mas depois, repara, nós estamos aqui nesta conversa, eu estou a ver ali um canal de televisão em que está o presidente da Associação dos Inquilinos Lisboetas, que está em todo lado. E é visto como o representante dos inquilinos. Ele é o candidato da CDU à Câmara de Sintra, que é a câmara onde eu estou. Foi o candidato da CDU, portanto, é um membro do Partido Comunista, que vale os 3 ou 4% do Partido Comunista, no entanto, ao menos 2%, não sei quanto é que ele teve da vez.

O problema é que nós devíamos apresentar melhor estas coisas.

Aparece ali como sendo o representante. Uma parte desinteressada.

Exato.

Quer dizer, é um agente político e nunca é apresentado como tal.

Exato.

Já temos em linha a Vera Gouveia Barros, economista, também autora de um estudo já aqui citado sobre casas vazias em Portugal. Bom dia, Vera.

Olá, bom dia.

Antes de mais, quantas casas vazias é que há em Portugal?

Isso é uma bela discussão, porque eu lembro-me, por exemplo, quando foi anunciado o Mais Habitação, o número que se disse logo foi das 750 mil, que é assim o número por grosso daquilo que aparece nos censos. Mas essa é a versão de quem não foi depois olhar um bocadinho mais pra os dados do INE, porque o INE faz logo uma divisão desse número entre aquilo que está vazio porque está no mercado, e portanto, está naturalmente vazio à espera de alguém que compra ou rende, e das outras que estão vagas por outros motivos. E estas é que nos importava muito perceber que outros motivos são esses. Há um conjunto de hipóteses que colocamos, mas que depois, na verdade, é muito difícil ter informação sistematizada que nos permita perceber qual é que é a situação concreta daquele imóvel.

Mas à data de hoje, Vera, e com segurança, é possível adiantar um número?

Não, não é possível adiantar.

Ou uma ordem de grandeza?

A ordem de grandeza andará provavelmente nessa casa dos 200, 300 mil. E eu digo isto por quê?

Casas que amanhã podem estar no mercado, é isso?

Calma.

É que nós queremos casas.

Eu percebo. Mas há aqui muitas camadas, porque uma coisa são as casas estarem vagas. E atenção que estes números que nós tivemos são dos censos que já foram os censos de 2021. Portanto, nós entretanto já estamos a meio, se repararem, nós já estamos em meio do ciclo.

E tivemos uma invasão, enfim, entrada muito grande.

Tivemos muitos movimentos demográficos, muitas coisas. Portanto, algumas destas casas provavelmente até já não estarão nessa situação. Depois, o fato de uma casa estar vaga não quer dizer que esteja imediatamente disponível pro mercado, porque nós não sabemos o estado de conservação dela. Mas ainda que ela esteja bem conservada, depois temos dizer qual é que é a outra situação Porque podemos ter uma casa, por exemplo, que está na tal situação das heranças indivisas. E eu chamo a atenção que o próprio comunicado do governo, quando explica esta medida, traz os números dos censos e é o próprio governo a dizer: "Nós acreditamos que parte substancial dessas casas se deve a esta situação." Ora, isto não devia ser uma matéria de crença, isto devia ser algo que tivesse sido estudado, apurado e compreendido. Portanto, nós temos os casos das heranças indivisas e não é a única.

É possível apurar esse número, Vera?

Deveria ser possível e há problemas de registros, tanto quanto conseguimos, até no âmbito da realização do estudo que referiu.

Vocês usaram a e-redes, não foi? Para tentar determinar.

Sim, porque na verdade, é aquilo que está previsto na própria legislação.

Porque o agravamento do IMI leva em consideração o consumo de eletricidade, não é?

Exatamente. Tem várias dimensões, mas aquela que é mais fácil é a e-redes, porque, no fundo, está centralizado. Depois o resto, parte dos comercializadores, nós temos vários, nas águas também é mais difícil e, portanto, tentar pela e-redes. Agora, também é preciso, e uma das coisas que nós fazemos nesse estudo, é desde logo uma clarificação conceptual, porque muitas vezes usa-se de forma indistinta os termos vago, devoluto, vazio, e correspondem a coisas diferentes. Eu posso ter um alojamento que está vago, mas não está devoluto. Por exemplo, se eu tiver a casa dos meus avós que estão no lar, aquela casa não está a ser utilizada, até pode não ter consumos, podemos ter cortado isso porque nem ocasionalmente lá vamos, mas não é uma casa que esteja devoluta, porque os seus proprietários estão institucionalizados. E outras formas de institucionalização também contam para aqui. Há todo este lado. Depois podemos ter uma casa que até está em boas condições, não tem problemas nenhuns de heranças, nem de outra índole judicial, mas que são casas, por exemplo, muito grandes, que é difícil arrendar para uma família. É mesmo preciso, e sobre essa parte do número de divisões, aí os censos até nos dão pistas e de facto mostram que em Lisboa e Porto, pelo menos, há uma percentagem grande dessas casas muito grandes. E depois tem a própria localização, quer dizer, se calhar noutras geografias menos centrais, porque eu não faço a dissociação desta questão habitacional da outra da coesão territorial. Há aqui uma dimensão de muita concentração nesta faixa litoral entre a Póvoa e Setúbal, que também ajuda a explicar isto e depois grandes assimetrias no território também deste ponto de vista habitacional, que é uma coisa que nós temos ocasiões em que nos lembramos sempre que há uma coisa que chamamos interior, apesar de termos um país estreitinho, normalmente associado a tragédias, mas se calhar devíamos começar a entrar com estes aspetos também quando debatemos habitação e quando ligamos isto, por exemplo, à política de transportes, até agora nesta altura em que falamos muito da gasolina e dos preços que aumentam.

Não sei se teve a oportunidade de ver o estudo, que no fundo é um inquérito, que foi divulgado pela associação que exactamente, não tem grandes surpresas. No fundo, é a validação de algumas convicções. Mas está medido, não é?

Exato. É sempre bom termos esse confronto daquilo que são as nossas perceções com o que os dados e o conhecimento nos trazem.

Curiosamente, os transportes até parecem mais valorizados em muitas vezes do que a própria habitação. Quer dizer, habitação para muitas pessoas é uma preocupação.

É nas áreas metropolitanas.

Mas a habitação, para a maior parte dos portugueses, está resolvida, apesar de tudo. Somos um país proprietário. Quer dizer, quem tem um filho, quem tem um neto.

Têm características diferentes também. Os transportes, quando eu me quero transportar, é uma coisa que vai acontecendo no meu dia a dia.

Esse estudo dá pistas muito interessantes sobre onde é que deviam estar focadas as políticas públicas em matéria de transportes, não lhe parece?

Eu confesso que ainda não vi, vi uma súmula da imprensa e não fui olhar com detalhe para aquilo que são os resultados.

Na prática, é a pontualidade, a frequência.

Exatamente.

É isso. Confirma aquilo que todos nós que tentamos andar de transportes públicos.

E que eu acho que é a dois níveis, porque essas queixas de frequência, de conforto, de previsibilidade, provavelmente serão mais nas áreas metropolitanas. Fora destas, é mesmo a própria inexistência de transportes, muitas vezes, que é apontada. O que eu digo é que estas questões não estão desligadas da habitação

Ouvirá, mas voltando um bocadinho à lei das rendas, também não sei se teve a oportunidade de acompanhar esta proposta do governo. A esperança é sempre, já referiu isso, que venham mais casas para o mercado.

Exato, esse é o ponto.

Estas medidas que estão previstas nesta proposta do governo são suficientes? Vão fazer com que cheguem mais casas ao mercado das que estão?

Há aqui vários aspetos. O próprio preâmbulo desta proposta de lei diz que o objetivo é aumentar a confiança dos proprietários para os levar a colocar as tais casas que estão neste momento fora do mercado, mas que poderiam estar automaticamente colocadas, e que nós não sabemos quantas são, vamos repetir isso, virem precisamente para o mercado. Ora, a confiança não é uma coisa que se construa por decreto, infelizmente. E portanto, é verdade que este diploma vai no sentido de não hostilizar os proprietários, os potenciais senhorios, revogando inclusivamente algumas medidas que tinham ido precisamente nesse sentido. Mas a questão é que nós também já tínhamos tido este movimento com aquilo que foi a chamada Lei Cristas. A Lei Cristas também fez uma reforma do novo regime de arrendamento urbano, precisamente, e até com aspetos muito interessantes, difíceis, mas do ponto de vista económico muito interessantes. E depois, quando o governo mudou, houve uma série de coisas que foram revogadas. Os períodos de transição ficaram congelados, alterou-se o Código Civil para reforçar a proteção dos inquilinos. Ainda que eu possa sentir que este diploma, de facto, representa o reconhecimento dos senhorios no papel que têm em termos de provisão de habitação, essas relações pretendem-se duradouras e, portanto, não é eu estar suficientemente confiante, ainda que fique confiante para os próximos dois, três anos, que me vai levar a colocar no mercado uma casa que é tipicamente o bem mais valioso que uma pessoa tem.

Um bocadinho o que o Paulo Foqueiro hoje de manhã dizia, que é estas sucessivas alterações das regras minam muito mais a confiança do que qualquer regra muito mais amiga deste lado ou daquele lado do setor. Há pouco o José Fernandes Santo estava também a dar o exemplo do IVA de 6%, que pode acabar por não ter efeito nenhum por causa da má experiência com o IVA da reabilitação.

Sim, e porque há medidas que estão mesmo mal concebidas. Eu estava a ouvir e, de facto, assim que foi anunciada a medida dos 6%, eu perguntei logo: "Mas se eu tiver um prédio com imóveis com várias características, como é que eu vou fazer o IVA? É ao tijolo?" Quer dizer, esta foi logo uma dúvida que me surgiu: como é que eu vou lidar? Vou andar a fazer a proporção? Quer dizer, não é uma coisa operacional.

Zara, deixe-me ser aqui um bocadinho advogado do diabo. O preço das casas não está tão inflacionado que não constitui já por si um incentivo aos proprietários para as colocarem no mercado?

Pode fazer essa provocação, porque eu também a tenho feito. Exatamente, por altura da descida, quando houve aquele choque fiscal no arrendamento, uma das questões que eu coloquei logo foi: ok, eu agora vou descer, mas excluindo os casos em que as pessoas estão preocupadas pela distribuição da renda, que parte é que vai para si, que parte é que vai para o Estado e que podem ter objeções até ideológicas relativamente a isso, a maioria das pessoas, diria eu, o que se preocupa é quanto é que lhe cai na conta depois de pagos os impostos. E a valorização que nós já tínhamos tido no mercado de arrendamento já cobria bastante aquilo que foi a descida destes 15 pontos percentuais. E, portanto, eu colocava precisamente essa questão: o que é que está a impedir estas pessoas de colocar as casas no mercado? E lá vêm outra vez todas aquelas hipóteses sobre o estado das casas, sobre a sua inadequação, sobre uma série de coisas, a que se soma ainda aquilo que, com achismo, confesso, eu acho que terá que ver muito com a justiça ou, aliás, com o não funcionamento da justiça. Ou seja, uma pessoa sabe, as casas valorizam patrimonialmente e, portanto, tem ali um ativo que está relativamente seguro se estiver parado e as pessoas receiam que arrendar a casa possa significar uma perda de valor potencial em termos de mercado de venda, seja porque há destruição, seja porque depois eu tenho de vender com um inquilino que não sai, esse tipo de coisas. E aqui o que é muito importante é que a justiça funcione. E eu digo, não é exclusivamente para o arrendamento. Eu não quero agora um lado de justiça que funciona só para o mercado da habitação. Não, a justiça é um pilar fundamental do Estado de direito. As pessoas têm de saber que quando sentem que foram prejudicadas num qualquer contrato, podem recorrer a um tribunal Para, de forma isenta, previsível, sem custos e sem grandes chatices, resolver os seus problemas. Toda a espécie.

Toda a espécie. Olhando para a problemática das casas vazias, o que a teoria económica aconselha, Vera Gouveia Barros?

A teoria económica diz que essa questão da confiança, de facto, é muito importante, porque a habitação tem esse papel de reserva de valor, é onde está a riqueza das famílias no mundo ocidental. E, portanto, aquilo que é dito na exposição de motivos sobre quando alguém sente que o risco é demasiado, opta por ou fazer-se compensar através das rendas ou não pôr a casa no mercado de todo, é verdade. Eu insistiria nesta questão da justiça ser importante, porque nós temos aqui, outra vez, um diploma que vem fazer algumas alterações de regras procedimentais, mas depois nós sabemos que no fim, por exemplo, a questão dos prazos para os despejos, passar de três meses para dois meses, não me parece que vá fazer grande diferença.

Justamente. É esse o conteúdo do diploma, é essa a perplexidade.

Não se percebe porque é que há tanto barulho com uma coisa dessas.

O que interessa é depois.

Onde mora é nos tribunais, não é?

Não mexe com o bairro.

Exatamente. Depois, o que interessa é: o senhorio diz para o inquilino: "Ele está em incumprimento." O inquilino diz: "Não, senhor. Tu é que não cumpriste, porque eu não te paguei esta renda, porque tinhas de fazer obras que tu não fizeste." "Ok, vamos para tribunal decidir isto." E depois o caso fica lá indeterminadamente. Portanto, isto é que é um problema e não se resolve.

A Helena Garrido e o arquiteto Vítor Reis aconselham que nem sequer vá a tribunal um processo destes.

Acredito. Eu posso dizer a minha experiência pessoal. Eu já estive dos dois lados do mercado e em simultâneo. Pode parecer estranho, mas eu tinha comprado uma casa num sítio onde depois deixei de viver e, portanto, quando regressei a Lisboa, arrendei uma casa. A minha inquilina decidiu sair e deixou uma casa numas condições que eu acho que há alguma degradação que resulta simplesmente das pessoas não terem cuidado, de algum desmazelo, mas há outro nível que eu acho que aquilo deu trabalho. E foi o caso dela. Ela conseguiu, por exemplo, enfiar uma mobília de um quarto numa pequena arrecadação e ainda se queixar que eu não a tinha deixado utilizar a arrecadação, para vermos o nível de surrealismo disto. Eu fui para tribunal? Não, eu não fui para tribunal para me ver ressarcida dos danos que ela me tinha causado. Assumi a perda, que, aliás, por acaso não estava refletido esse risco na renda que lhe tinha cobrado. Acho que este será provavelmente o pensamento também de muitas pessoas.

Muito bem.

Mas também enquanto inquilinos. Eu posso dizer que enquanto inquilina fui a tribunal consciente de que ia perder dinheiro, mas pelo menos ganhei o caso. Como dizem, os economistas usam uma função utilidade, portanto, estamos a dizer umas coisas estranhas.

O seu bem-estar também melhorou.

Engenheiro Fernando Santos, quer acrescentar?

Bom dia, doutora Vera Barros. Queria lhe fazer uma pergunta, mas trabalha muito com estatística. Eu tenho a percepção de que nós temos vindo a perder qualidade estatística na densificação de muita informação que dantes existia e que agora não existe. Se tem essa mesma percepção, ou seja, quando olho para os censos de 2021, eu tenho menos informação detalhada do que tinha em 2001 ou 2011.

Resposta rápida, Vera, porque estamos no final do programa.

Os censos de 2021 foram especiais porque foram realizados em tempo de pandemia e, portanto, são capazes de sofrer por isso. Mas eu também posso dizer que tenho uma excelente experiência com o INE, são altamente acessíveis e muitas vezes não fazem a integração de determinadas variáveis, porque seria impossível estar a fazer todas as combinações. E se lhes pedir determinada informação que cruza, por exemplo, a tipologia com a área, com qualquer coisa que não esteja publicado, eles são simpatiquíssimos e muito diligentes a responder. Portanto, às vezes também é um bocadinho isto de nós não termos lá e achamos que não existe, mas podemos obter.

Muito obrigado.

E ao nível das estatísticas locais da habitação, que saíram ontem os dados, também têm sido feitos alguns progressos. Claro que para mim, que trabalho muito com dados, sinto que não é suficiente a tanta informação que eu acho que podia estar disponível e que não existe, mas eu espero que seja só um ainda não existe.

Muito bem. Vera Gouveia Barros, muito obrigado. Obrigado por ter aceitado o convite para se juntar a nós no "Contra Corrente". Temos pouco tempo, em jeito de conclusão e sabendo nós que não há balas de prata para resolver este problema da habitação. Arquiteto Vítor Rua, se tivesse de tomar uma medida ou um conjunto de medidas que virasse já este tabuleiro, o que é que faria?

Liberalizava totalmente o mercado de arrendamento.

Fernando Santos, o que é que faria?

Não tem nada que saber, mas permita-me só uma última coisa, que é para os senhores deputados que logo vão discutir isto. Eu espero que todos eles tenham consciência que o país precisa de uma política de habitação e não de ter uns senhores a usar a habitação para fazer política, porque é esse o problema com que andamos.

Engenheiro Fernando Santos.

Não vai ter sorte nenhuma. Peço desculpa, estou armado ao canal.

Subscrevendo o que foi dito, eu apostava a seguir na reabilitação urbana de uma forma que permitisse que as pessoas possam reabilitar as suas habitações com IVA a 6% de forma clara e com menos entropias das câmaras municipais para que nós possamos ter mais habitação, mesmo sem ser nova. Portanto, a usada já permite um acesso e depois vai para o mercado de arrendamento, se for viável. Se não, ela vai para o mercado de compra e venda, até porque as mediadoras preferem também entrar no mercado de compra e venda do que do arrendamento. E os bancos também.

E já agora, há pouco tempo falou-se do problema das heranças indivisas e de ser importante agilizar isso. Eu creio que um dos problemas associados às dificuldades das heranças indivisas tem a ver com existir uma lei de mais-valias que penaliza brutalmente a venda dos imóveis que estão em heranças indivisas e que não só encarece o preço final, como desincentiva essa própria venda. Estamos a falar de facilmente, quem vende uma casa pagar, não é 45% sobre todo o valor, é sobre 50% do valor.

44%.

É uma brutalidade.

É uma brutalidade. E estamos muitas vezes a falar de pessoas que não têm fortuna nenhuma, são pessoas remediadas, para não dizer menos até que isso.

Têm património, mas não têm dinheiro.

Exatamente.

Muito bem, é o ponto final do Contra Corrente de hoje.

Até amanhã.

Retornamos amanhã. Até amanhã.