Sejam bem-vindos ao podcast "O Mercado", da Rádio Observador, com o apoio da JLL. Com mais de dois séculos de história global e quase 30 anos de presença em Portugal, a JLL é uma consultora imobiliária presente em mais de 80 países. Oferece um acompanhamento integral aos seus clientes, desde a aquisição e construção até à ocupação e investimento. "O Mercado" tem o intuito de gerar conversas em torno das dinâmicas e tendências do setor imobiliário, abordando temas cruciais para investidores, empresas e cidadãos. Neste episódio contamos com a presença de Caetano de Bragança, Head of Consulting da JLL Portugal, e também do professor Bernardo Vasconcelos e Sousa, historiador e medievalista. Bem-vindos, os dois, Caetano e também professor Bernardo Vasconcelos e Sousa. Bem-vindos.

Muito obrigado.

Caetano, que tendências estão a marcar o mercado imobiliário?

Antes de mais, queria agradecer a presença do Bernardo Vasconcelos e Sousa, porque trabalhando em consultoria, e se calhar fazendo aqui um pequeno parêntesis sobre o que é a consultoria numa consultora imobiliária, que é mais do que uma mediadora imobiliária, o mercado, no fundo, consulta-nos. Consulta-nos para conseguir tomar decisões sobre que investimentos é que vamos fazer, como é que uma empresa poderá mudar de sede e, normalmente, problemas complexos. Tudo isto são estudos que nos passam pelas mãos. Para se fazer consultoria, é necessário também olhar a história. O imobiliário, normalmente, só se fala do presente, das tendências, dos yields e das taxas de juro, etc., mas estamos a falar de muitos e muitos anos no passado, em que houve crises, em que houve alterações e, portanto, é desta perspectiva que me interessa muito também ter aqui a perspectiva do Bernardo.

No fundo, compreender como chegamos aqui, não é?

Exatamente. E perceber que há muita coisa que já se repetiu no passado.

Ui!

Relativamente às tendências, também dar aqui um contexto um bocadinho mais histórico. Para compreendermos o Portugal de hoje, a tendência é mesmo Portugal. Portugal está na moda. E por que está na moda e por que tem os desafios que tem? Está na moda porque está na rota do investimento internacional, está na moda porque foi descoberto pelo turismo, está na moda porque tem vindo a atrair grandes empresas que procuram Portugal para abrir escritórios. No mesmo tempo em que tem uma alteração demográfica profunda, isto é, se nos anos 70 tínhamos uma população de cerca de 8,5 milhões de pessoas e hoje temos cerca de 10,5, o número de agregados é completamente diferente. A composição das nossas famílias é completamente diferente. Tínhamos cerca de 2,7 milhões de agregados, temos, neste momento, mais de 4 milhões de agregados. E isto cria uma pressão brutal pra procura de casa. Por outro lado, e exatamente no momento em que estamos a falar, atravessamos uma crise em que é muito difícil construir pelo preço dos materiais de construção, pelos custos de construção associados à mão de obra e, também, pela parte que tem que ver com a nossa legislação, que torna os processos morosos e com uma certa incerteza. No meio disto tudo, Portugal está na moda. No meio de um contexto que é complexo, Portugal aparece como um país seguro, um país com ótimo clima e um país que ganha prêmios sucessivos como um dos melhores sítios para se viver. No meio de um período mau para a habitação, digamos assim, é um período muito positivo na nossa história. Nós temos, neste momento, cidades completamente transformadas, face ao que tínhamos há uns anos, e fica aqui um bocadinho também da nossa história recente.

Muito bem. Essas tendências, Caetano, são transversais a todo o país ou estão localizadas em Lisboa e no Porto?

São transversais a todo o país, sendo que no Porto, há aqui um dado muito interessante. O Porto bateu recordes na ocupação de escritórios, tem tido uma capacidade incrível de atrair empresas para o Porto, mas em todo o país temos estado a bater recordes do ponto de vista do turismo, até dos shoppings.

Muito bem. Professor Bernardo Vasconcelos, Portugal atravessa uma crise de habitação. Encontramos algum período na nossa história que se assemelha ao que estamos a viver neste momento?

Começo por agradecer ao Caetano de Bragança, à JLL e à Rádio Observador o convite para estar aqui. De facto, eu não sou interveniente no mercado imobiliário, mas conheço algumas situações do passado que julgo que vale a pena ter presentes. E nomeadamente, no que diz respeito à Idade Média, é importante nós concebermos, mesmo pra quem não se interessa por história ou por este período, que o mercado habitacional era completamente diferente, mesmo em cidades como Lisboa. A grande maioria das habitações correntes, é dessas que falo, eram casas térreas. Raras eram as casas, como se dizia na documentação, sobradadas, ou seja, que tinham mais um piso. Não havia divisão funcional, não havia cozinha, não havia instalações sanitárias. Havia, muitas vezes, uma casa dianteira e uma câmara, e tudo se fazia nessa casa dianteira e nessa câmara. Algumas das casas, mesmo em meio urbano, tinham nas traseiras um quintal, que era também local importante de preparação de alimentos, de produção de Produtos frescos, legumes, frutos para alimentação. As ruas eram em terra, as ruas não eram calcetadas. Há uma grande intervenção urbanística de calcetamento da rua mais importante de Lisboa, que era a Rua Nova, que vai desde o reinado de Dom Afonso V, final do século XV, até o início do século XVI, com Dom Manuel. Essa situação é uma situação muito diferente da atual, sem saneamento básico, na Idade Média, sem esgotos, sem água canalizada. No que diz respeito ao acesso à habitação corrente, e portanto, ao mercado habitacional, havia uma enorme concentração da propriedade. Não tinha nada a ver com fundos imobiliários. É uma concentração da propriedade completamente diferente, mas muito concentrada na Coroa, na própria pessoa do rei, em instituições eclesiásticas e noutras entidades, confrarias, hospitais, etc. E com essa enorme concentração de propriedade, a maneira de permitir o acesso àqueles que não eram proprietários, era através de um regime, de um instituto jurídico, que vai durar em Portugal até o século XIX, chamado enfiteuse. A enfiteuse era uma espécie de desdobramento da propriedade. Os proprietários cediam por um período muito longo, às vezes duas gerações, às vezes de forma perpétua, a ocupação, o uso, a utilização de um prédio urbano, de uma casa de habitação, mediante o pagamento, não se chamava renda, chamava-se foro ou prazo, que era um pagamento anual, não mensal, mas anual. E no caso da propriedade urbana, da habitação corrente, esse pagamento era geralmente feito em moeda, ao contrário do que acontecia com a propriedade rústica, em que os pagamentos muitas vezes eram em serviços, em gêneros, etc. E esse pagamento fixo em moeda, numa situação de crise, que é uma crise generalizada no Ocidente medieval, entre os séculos XIV e XV, esse pagamento em moeda, esse pagamento fixo, desvalorizou-se de uma forma que nós não conhecemos e espero que nunca venhamos a conhecer esse tipo de desvalorização da moeda, da ordem dos 1 para 50 mil, 1 para 100 mil. E portanto, as rendas, chamar-lhe-íamos hoje assim, ou seja, os foros ou prazos, desvalorizaram-se imenso e não sendo propriedade dos ocupantes da casa, praticamente esse uso da habitação mantinha-se durante duas, três gerações ou mesmo perpetuamente. Era uma forma de desdobrar a propriedade, sobretudo em meio urbano. E nessa crise geral que o Ocidente vive entre meados do século XIV e meados do século XV, e que em Portugal tem uma enorme repercussão, a questão da habitação está muito ligada também à degradação da situação económica, à degradação, por exemplo, do valor da moeda. Essa realidade, que é uma realidade de crise, é diferente, apesar de tudo, da crise dos nossos dias. É crise, mas é uma crise com características diferentes.

Diferentes. Professor, apesar de haver números divergentes quanto aos imigrantes que vivem de fato em Portugal, a verdade é que nos últimos anos, o mercado imobiliário tem sofrido muita pressão de quem procura Portugal para viver e também para trabalhar. O Caetano dava a indicação disso há instantes. Há alguma convergência entre o que estamos a viver hoje com, por exemplo, a chegada dos portugueses que viviam nas antigas colônias?

Eu não estudei esse fenômeno, mas vivi, assisti a essa situação. E, de fato, há um grande impacto na chegada dos portugueses que vêm para Portugal por volta de 75, em 1975, com a independência das antigas colônias, há um enorme impacto, sobretudo o impacto inicial, porque essas pessoas vêm sem bens, sem rendimentos, sem propriedade sua na metrópole e, nos primeiros anos, a forma que foi encontrada para alojar essas pessoas foi uma forma muito precária: hotéis, pensões. Lembro-me da FNAT, a atual INATEL, que recebeu muitas dessas pessoas, mas ao longo do tempo, como essas pessoas que vinham das antigas colônias tinham família ou tinham, de alguma maneira, raízes na metrópole, muitos deles, foram sendo absorvidos pelas famílias que cá estavam e dispersaram-se pelo país. Nós nunca tivemos, por exemplo, os problemas sociais que houve em França nos anos 60 com a independência da Argélia. Nunca tivemos essa situação. Portanto, há uma capacidade de integração.

Porque aí sim, em França, viviam todos concentrados.

Aí foi exclusivo. E neste caso português, as pessoas foram sendo absorvidas pelas famílias, pelos parentes, pelas terras de origem, pelos locais de origem e portanto, isso não é de fato comparável com a situação que temos hoje de um afluxo de imigrantes, muitas vezes nem sequer falam a língua. Mas mesmo que venham das antigas colônias, continuam a vir pra construção civil, pra agricultura, etc. É um problema diferente em termos da capacidade de absorção e de alojamento dessas pessoas. Mas não quero minorar o problema de 75, porque de um momento pro outro chegaram a Portugal 800 mil pessoas. E portanto, isso colocou, inevitavelmente, problemas de alojamento, de localização, de inserção no mercado de trabalho, etc.

Caetano, vivemos tempos muito acelerados do ponto de vista tecnológico. Todos os dias somos surpreendidos pela tecnologia. Ora, isso tudo está a criar novos tipos de clientes no setor imobiliário em Portugal. Estou lembrando, por exemplo, dos nômades digitais, que podem trabalhar em qualquer ponto do território nacional, longe das sedes das empresas. A tecnologia também está a moldar a forma como se faz negócio no imobiliário? É um parâmetro que se tem em conta hoje? E já agora, a inteligência artificial, ela é a vossa parceira, trabalham com ela?

João, trabalhamos todos os dias com a inteligência artificial. Todos os dias. Não há como não. Antes de ir a esta pergunta, deixe-me só dar aqui uma nota sobre os anos 70. Nos anos 70, só 50% das casas em Portugal tinham água canalizada E apenas 2/3 é que tinham eletricidade. Por isso, também há uma renovação do nosso parque habitacional ao longo dos últimos 50 anos, que é notável. Olhando as tecnologias de hoje em dia, nós, neste momento, temos esta oportunidade, que é a inteligência artificial, de todas as formas e feitios, pode ser um grande acelerador para este setor. Nós temos um setor que atravessa uma crise em que é praticamente impossível de construir, como vínhamos a falar há bocado. Isto é algo sem precedentes e a única forma de nós conseguirmos construir, não tem tanto que ver com a legislação, tem muito mais que ver com uma mudança de paradigma na forma de construção. Para chegarmos a este tipo de mudança, é muito importante ferramentas tecnológicas que ajudem as pessoas a projetar melhor, a chegarem mais depressa a soluções. E, em simultâneo, nós temos outro problema no setor, que é 40% da pegada carbônica no mundo advém do imobiliário, sendo que dentro destes 40%, 1/4 é pra construção e 3/4 é para a utilização dos edifícios. A inteligência artificial e tudo o que sejam estas novas ferramentas vão-nos ajudar, um, na muito melhor gestão e operação dos edifícios. E isso dá-nos aqui grandes oportunidades para termos um futuro melhor nesse aspecto. E claro, em tudo que seja novos modelos construtivos, eu acho que temos aqui um grande aliado. Mas sim, na JLL e no departamento de consultoria, particularmente, a inteligência artificial é utilizada todos os dias.

Todos os dias. E os nômades digitais também são um setor de mercado a ter em conta hoje em dia ou não?

Olhe, eu vou lhe dizer uma coisa, assim, muito francamente. Nós somos todos nômades digitais. Há uns nômades digitais que vêm de mais longe, mas se eu chegar aqui e o Bernardo estiver à porta do observador a mandar-me um e-mail, ele está a trabalhar, tornou-se um nômade, que até, se calhar, há cinco a 10 anos, todos trabalhávamos em secretárias e de alguma forma, hoje em dia, todos trabalhamos de todos os lados. Sim, os nômades digitais são um perfil muito interessante, como há outros, e que vão criar novas necessidades. O nômade digital, por exemplo, é uma pessoa que, por definição, é muito sozinha e vai procurar um tipo de espaço para viver que seja mais comunitário, em geral. Portanto, estão a aparecer novos modelos, que nós chamamos de flex living, em que é um arrendamento onde existem amenities, portanto, onde existe toda uma vida de comunidade e de serviços e de uma agenda em que as pessoas podem também fazer amigos, etc. Portanto, o imobiliário acompanha, naturalmente, estes novos perfis, as pessoas que vão chegando a Portugal, como as pessoas que hoje em dia vivem mais tempo e estão sozinhas e por aí fora, e vai se adaptando para dar essas respostas.

Muito giro isso. Professor Bernardo Vasconcelos e Sousa, quando olhamos para a história, qual é que terá sido, na sua opinião, a tecnologia que mais mudou a forma como vivemos em comunidade?

Em termos de construção? De construção do imobiliário, a tecnologia, do meu ponto de vista, é agora, atualmente, a revolução informática. Isso acho que altera tudo. Não quer dizer que no passado não tenham existido outras revoluções, aliás, assim designadas. A revolução da imprensa, por exemplo, que tem uma importância fantástica. O Ocidente não inventa a imprensa, mas difunde e utiliza a imprensa como nenhuma outra civilização tinha.

É uma tecnologia chinesa, não é?

Exatamente. Originariamente era. Depois será adaptada.

Vemos de outra dimensão.

Será adaptada, terá outra dimensão e isso permite uma circulação de ideias, uma sistematização de ideias, que é fundamental, porque o Ocidente não foi sempre a civilização mais avançada tecnologicamente, antes pelo contrário. Até o século XII, a civilização islâmica, a civilização chinesa, eram muito mais avançadas do que o Ocidente. O Ocidente vai ter essa capacidade de se sobrepor às outras civilizações em termos tecnológicos, sobretudo a partir do final da Idade Média. Aqui puxa brasa à minha sardinha, é a partir do final da Idade Média, pelas dinâmicas sociais que existiam no mundo urbano do Ocidente, pela conquista que o Ocidente vai fazer de outros territórios, isso é um processo que se prolonga no tempo, até o século XIX, mas, de facto, não havia uma determinação transcendente da superioridade do Ocidente. E acho que atualmente, vamos ver.

Para já diria que é a internet, é isso?

Sim, toda a informática, toda a revolução em termos da comunicação, da circulação da informação, atualmente tem um peso, creio que nunca houve nada semelhante no passado. Em termos de construção, eu acho que é o botão armado. Quer dizer, a grande alteração.

Que é o que permite construir em altura e densificar as cidades.

Se me permite, pegando aqui no que o Bernardo estava a dizer da digitalização. Este momento que nós vivemos mudou completamente a função dos edifícios, porque muitos edifícios, por exemplo, os escritórios, eram um grande depósito de documentos e também de pessoas que tinham que estar nos escritórios para trabalhar, porque estavam presas a cabos, aos documentos que tinham dentro dos armários, com os quais era essencial estarem presencialmente para trabalhar. E também este momento histórico em que estamos a viver, que tudo é digitalizável, faz com que os edifícios e as cidades também, em parte, mudem a sua função. E, portanto, estamos a caminhar para edifícios que tentam aproximar pessoas e que são muito mais fortes na componente relacional do que propriamente numa componente de função de tarefa, como tínhamos antigamente.

Professor Bernardo Vasconcelos e Sousa, uma coisa que aprendemos com a história é que as cidades estão sempre a mudar, não é?

Sim, sem dúvida.

E estamos muito longe das cidades medievais.

Ui, muito longe. Mas a origem está aí, de facto.

A origem está aí. Agradeço-lhe, professor Bernardo Vasconcelos e Sousa, também Caetano de Bragança. Muito obrigado pelas vossas reflexões neste episódio do Mercado, podcast dedicado ao imobiliário com o apoio da JLL. Regressamos na próxima semana. Até lá.