Sejam bem-vindos. Começa aqui mais um episódio de "Portugal em Obras". Este podcast é uma parceria entre o Observador e a APPC, a Associação Portuguesa de Projetistas e Consultores. Nesta série, debatemos os grandes projetos de investimento do Estado e também de privados, a qualidade da construção no país e as nossas cidades. Neste episódio, vamos falar da habitação. Ter uma casa, todos sabemos, tornou-se uma das maiores dificuldades da vida dos portugueses. Os preços subiram, as rendas afastaram-se cada vez mais dos salários e a falta de oferta atinge já camadas como jovens, famílias e uma parte crescente da classe média. Há um consenso aparente: é preciso construir mais. Mas construir o quê? Onde? A que preço e com o dinheiro de quem? São perguntas que vamos colocar a Rui Braga, é presidente da Associação Habitação e Desenvolvimento por Portugal e é vice-presidente da Câmara Municipal do Barreiro, e com Pedro Baganha, arquiteto, especialista em urbanismo, habitação e regeneração urbana. Foi vereador da Câmara Municipal do Porto entre 2017 e 2025 e é atualmente diretor de Cidades e Investimento da consultora internacional Dilys. Eu sou o Paulo Ferreira, começo por dar-lhes boas-vindas a ambos. É um gosto tê-los aqui.

Igualmente.

Olá, Paulo.

Bem-vindos. O diagnóstico, eu penso que toda gente sabe do que se trata quando se fala de habitação em Portugal, mas perguntava-vos, começando pelo Rui Braga, qual é que acha que é o maior bloqueio à criação de oferta? Falamos de solo, falamos de licenciamento, falamos do custo de construção ou de financiamento aqui nas várias componentes.

Olá, agradeço o convite. Muito bom dia. Eu acho que é o modelo. Traduzindo isto, existem várias formas tentadas um bocadinho pela Europa afora, onde o diagnóstico aponta, e penso que hoje há poucos temas na vida política portuguesa, dos extremos, passando por aquilo que nós chamamos de centro, que não se aceite que exista falta de casas, eu penso que tem que se ter um modelo que seja atrativo a capital privado para investir e que, em simultâneo, proteja o acesso das famílias. Portanto, aquilo que a associação defende é que sejam disponibilizados solos públicos para que se possa construir investimento privado e, de alguma forma, garantir aquilo que nós consideramos o justo pagamento por uma renda de uma habitação, tendo em conta o salário médio português. Nós fizemos as contas, aliás, é tema da minha tese de mestrado que estou a tirar, dediquei-me a este tema.

Ao tema específico da habitação e da construção.

Da habitação, da construção, com os olhos do fundo de investimento. Para nós termos este modelo, as contas tiveram que ser feitas quase ao detalhe e provámos que, com as famílias a pagarem à volta dos € 700 em média por um apartamento, corresponde a uma renda possível de pagar da nossa classe média. E é importante também dizer que este modelo, e acho que a grande aflição da Europa, são aquelas pessoas que ganham demais para ser um problema social e de menos para o preço de mercado.

É classe média.

Classe média.

Quase a definição de classe média.

Exatamente. Portanto, se tivermos um investidor a construir com a ocupação do parque que é construído em cima de um terreno público, liberta aquilo que é a palavra mágica dos fundos de investimento, que é a TIR, a yield.

A taxa interna de rentabilidade ou o rendimento até à maturidade.

Isso tem algo que, do seio da associação, temos alguns fundos que já demonstraram que estão de acordo com este modelo, dá uma rentabilidade garantida ao investidor e faz aquilo que eu acho que nós, enquanto Europa, temos que fazer, que é colocarmos famílias a viver, jovens a viver, polícias, professores dentro de habitações, e é uma resposta possível dentro daquilo que é o cenário. Depois, dizemos mais uma coisinha na nossa habitação, que é: e se o Estado comprar estes contratos ao fundo de investimento? Tínhamos quase aqui descoberto-

Contratos de arrendamento.

Ou seja, o modelo parte deste princípio: a autarquia lança um direito de superfície, o construtor ou o fundo de investimento constrói.

Com uma rentabilidade prevista.

Com uma rentabilidade prevista ab initio, e depois a autarquia paga esse investimento durante 60 anos com os valores das rendas que mencionei há bocado.

Claro.

Este contrato é transacionável. E a pergunta que nós queremos fazer aos governantes é: e se o Estado comprar este contrato? Está a comprar a rentabilidade, o que evita dívida nacional. E esta é a nossa ambição de tentarmos explicar isto, porque o modelo funciona, que é, em vez de irmos pedir dinheiro lá fora e pagar uma taxa de juro que os nossos netos vão pagar, o Estado comprar estes contratos à autarquia. Tipicamente, a nação estava a tirar dinheiro do bolso esquerdo para pôr dinheiro do bolso direito, sempre a laborar a rentabilidade.

Dentro do Estado, sempre. Muito bem. Pedro Baganha, no fundo, a mesma questão também, a questão do modelo e com esta proposta alternativa que o Rui Braga apresenta aqui, onde é que está o maior nó? Por que chegamos a este problema? Nós já tivemos um equilíbrio neste mercado durante muito tempo.

Certo. Olá, vivam. É um gosto estar aqui. Sim, tivemos um equilíbrio, mas também tivemos, durante demasiado tempo, políticas públicas destinadas quase exclusivamente à aquisição de habitação. E mais do que isso, tivemos durante também demasiado tempo uma postura demasiado crítica relativamente à construção e à promoção de habitação. Nós hoje estamos a promover 20% menos do que aquilo que fazíamos no início deste século e é este delay, este déficit acumulado, que em certa medida explica a situação em que estamos hoje. Isso por um lado. Por outro lado, temos custos de contexto para a própria promoção e construção de habitação que transformaram a equação numa equação praticamente impossível. Tudo isto associado a uma cultura de planeamento que é demasiado débil em Portugal. E este problema já se vinha a adivinhar há algum tempo. E mais do que isso, eu acho que passámos demasiado tempo a discutir se precisávamos ou não de mais construção e de mais habitação. Eu tive, como o Paulo referiu, a responsabilidade de ter este pelouro na Câmara Municipal do Porto desde 2017 e pelo menos desde 2018 ou 2019 que iniciámos um debate, na cidade, mas também na região e no país, sobre se era necessário ou não mais habitação. Ainda hoje há vozes, cada vez mais minoritárias, é verdade, que questionam a necessidade ou não de termos mais oferta.

Porque olham para imóveis que estão vazios.

Devolutos.

E acham que podem pegar neles.

O ponto é esse. Mas os imóveis devolutos, primeiro, nós não sabemos com rigor onde estão, por que estão devolutos. As casas não têm rodas, não vão para os sítios onde elas são necessárias. E, portanto, eu acho que hoje, apesar de tudo, começa a fazer caminho maioritário esta noção de que, de facto, é preciso mais oferta. Aliás, ouça-se o que o governador do Banco de Portugal tem vindo a dizer, ainda hoje.

300 mil casas.

Exatamente. Há vindo aqui para a Rádio Observador, estava a ouvir precisamente a Rádio Observador, o governador do Banco de Portugal reitera a necessidade dessas 300 mil casas. Eu estou muito de acordo com a visão que o Rui aqui trouxe. Eu acho que nós temos obrigatoriamente que alinhar o interesse público com a iniciativa privada. Se nós não conseguimos fazer isto, nós não vamos conseguir ganhar esta batalha, não há volta a dar. Nós estamos num país onde o parque público representava, há muito pouco tempo, 2,5% de todo o parque existente.

É pouco. Para padrões europeus.

Quer dizer que 97,5% é privado. E, portanto, é, do meu ponto de vista, uma quimera pensar que este problema se resolve sem mobilizar o investimento privado e iniciativa privada. Diabolizou-se, em determinada altura, o lucro que se tem que ter quando se tem uma atividade privada. Eu acho que a atividade privada é definida por essa necessidade de lucro. Eu acho é que é possível alinhar esses dois interesses. Até porque nós estamos a falar de uma matéria que, do meu ponto de vista, tem consequências que são muito mais vastas do que a mera economia. Eu acho que esta questão da habitação e da falta de acessibilidade à habitação por parte da classe média, começa a colocar em causa o próprio tecido social. Quando nós temos uma percentagem significativa de portugueses, 75% ou qualquer coisa como isso, das famílias portuguesas são proprietárias, o que quer dizer que em rigor, a subida do preço da habitação aumenta-

É desfavorável?

Aumenta a sua riqueza. Não, aumenta a sua liquidez, isso é outra coisa.

Mas o património...

Mas o património sobe de valor.

Se conseguir vender e se conseguir ter outra casa para comprar.

De acordo.

Porque senão a única coisa que sobe é a renda que paga quando os juros sobem.

Mas também é verdade que desses 75% das famílias portuguesas, 55% delas não têm dívida. E isto são dados do Banco de Portugal. E as que têm dívida, têm uma dívida que ronda os 105 mil € e um serviço de dívida de 500 €. Portanto, eu diria que para 75% da população portuguesa, o problema não existe ou está mitigado. O problema são os outros 25%.

São os que querem entrar.

São os que querem entrar, são os jovens, são os migrantes, são as famílias que são reconfiguradas, são as pessoas que, por alguma circunstância, alteram a sua estrutura familiar. Esta divisão, neste momento, é tão extremada que, do meu ponto de vista, potencia discursos radicais, potencia soluções simplistas para um problema complexo. Em certo sentido, coloca em causa o próprio tecido social do país.

Portanto, é urgente.

É fundamental.

E com urgência.

Devíamos ter começado há oito anos, porque uma casa demora quatro anos a ser construída. Entre o momento em que se toma uma boa decisão e essa casa está no mercado, demoram quatro anos. E, portanto, as boas decisões que hoje se tomarem, e mais uma vez reitero, a visão que o Rui aqui trouxe-

É uma visão integrada

...é completamente alinhada com aquela que eu tenho. Só que as decisões que o Rui tomar hoje, como vice-presidente do Barreiro, vão estar no terreno daqui a quatro anos.

Rui Braga, até apelando ao seu duplo estatuto de presidente da associação, mas também de autarca, o que é que trava a colocação em prática do modelo que há pouco descreveu aqui muito rapidamente?

Termos um piloto e convencer os políticos que podem tomar uma decisão a este nível. Portanto, é não só a génese da associação, mas nós temos olhado sempre para, e veja-se agora as novas políticas de habitação, não só o arrendamento que estamos a falar, mas aquilo que o governo pôs em prática no dia um do mês passado, em que revogou a política de habitação do antigo governo, e não estou aqui a tomar dores de partidos, nem a falar de partidarites, mas que esta oscilação legal, esta hiperventilação de leis, também não dá nenhuma estabilidade a quem olha para nós para investir.

Aos investidores, claro.

Aos investidores. E depois podemos ter aqui um espírito crítico sobre aquilo que é política de habitação. Nós tínhamos uma tabela no país em que se defendia ou se tentava proteger o acesso das famílias da nossa classe média. Essa tabela foi revogada, deixou-se aquilo que é a definição de uma renda acessível, que a portaria ainda não saiu, logo impeditivo de níveis de confiança do capital privado para investir ao sabor do mercado. Por definição e por senso comum, vamos saber que os números vão estar muito lá acima. Dá-se benefícios fiscais a quem investe, e muito bem. E definimos uma coisa no país que até 2.300 € de renda, os privados que investem têm benefícios fiscais. Quer dizer, há aqui um olhar claro para dar benefícios a quem investe, e nós estamos de acordo.

Para aumentar a oferta. Claro.

Sim, mas tipicamente, eu queria só dizer uma coisa em relação à oferta e à procura, que me parece que faz falta sempre quando nós ouvimos pessoas a dizer: "Quando houver mais oferta, os preços se vão nivelar." Ainda agora dizias há pouco que são precisos quatro anos, mas os preços nivelam e o efeito de preços nas rendas e na aquisição baixa quando nós tivermos quantas casas a mais em Portugal?

Tem que haver excesso pra baixar.

Tem que haver excesso. E o problema é urgente. Há bocadinho estávamos a falar nos impactos sociais. E eu não poderia estar mais assustado e mais concordante com o que disseste. Nós, na Associação, temos alguns investigadores na área demográfica. Se nós ouvirmos um cientista, um investigador, onde começa a colocar ingredientes no pensamento em que um jovem em Portugal sai de casa do pai por volta dos 30 anos e vive numa casa sobrelotada, isto tem efeitos na natalidade, tem efeitos no comportamento social que leva a extremos.

E na imigração de jovens.

E na imigração, e em tudo. Castra o empreendedorismo, que a altura em que nós somos mais criativos e que podemos contribuir para ter produtos inovadores em Portugal é na casa dos 20 e poucos anos.

Estamos preocupados é com outras coisas.

E estamos preocupados com outras coisas.

É estrutural a questão da habitação, para uma sociedade.

É estrutural. Parafraseando uma colega da associação, é a primeira medida de incentivo à natalidade. E depois, a partir daqui, podemos falar da Segurança Social, podemos falar das coisas todas. O modelo é, acima de tudo, importante. A forma como nós, país, olhamos para este tema, temos que ter um modelo suficiente, porque reparem, se nós formos buscar 9.000 milhões de euros ao BEI, que ainda não se sabe qual é a taxa de juro que está negociada, mas sabemos que é empréstimo, é dívida, é criar dívida, nós vamos ter que a pagar. Se nós fôssemos pedir um empréstimo pra construir as tais 300.000 casas que o Banco de Portugal diz que precisa, não temos dívida pra isto. A Europa não nos vai deixar ir buscar dinheiro do Estado para dar uma resposta para que daqui a quatro anos nós tenhamos o parque suficiente. Temos que encontrar de forma criativa. Ora, há possibilidade de termos um modelo em que trazemos dinheiro de family office, de fundos de investimento, se retirarmos o preço do terreno, que é público, e que o direito de superfície garante que depois no final do tempo aquilo regresse ao parque público para que os políticos possam continuar política pública de habitação. Isto dá dinheiro aos homens? Dá dinheiro a quem investe? Tem benefícios fiscais? A resposta é sim. Então por que o Estado também não entra nisto? Por que o Estado não compra estes contratos e laboramos em rentabilidade? Mesmo que vamos levantar dinheiro a 3%, o mínimo de rentabilidade naquilo que são as nossas contas são 6%. Ainda assim, tinha margem.

Há margem pra isso. Já fez as contas todas.

Já fiz as contas.

Por aquilo que vemos. Agora, como é que se desata o nó, Pedro Baganha? Isto, antes de mais, vamos aos poderes públicos. Nível municipal e Estado central. Quem é que tem que desatar mais nós aqui no meio disto?

Eu acho que tem que haver, e está a começar a haver, um enquadramento de ordem nacional, mas que estando no terreno é que tem a responsabilidade de depois levar a cabo estas políticas.

De implementar estas políticas. Autarquias.

Eu fui autarca, portanto, acredito mesmo nisto. Aliás, acho que não há outra forma de fazer isto. Não por acaso, as autarquias estiveram sozinhas no terreno a tratar da habitação, na altura social, durante 20 anos. O Estado retirou-se desta matéria. Portanto, vamos cá ser claros, o Estado acordou há meia dúzia de anos com um problema que abandonou desde o início deste século.

E centralizou no IHRU, que é muito duro de rins.

E mais do que isso, de facto, abandonou, saiu de cena.

Ou agravou até com as constantes alterações legislativas que não dão saúde a muita gente.

Exatamente. Agora, eu devo dizer o seguinte: relativamente a este número dos 300 mil, eu não acredito, e tenho a certeza absoluta que o Rui também não, que estes 300 mil vão ser responsabilidade do Estado, seja por via direta, seja por via de contratação. Ou seja, grande parte, pra não dizer a maioria, destes 300 mil, do meu ponto de vista, tem que vir da iniciativa privada, que tem que ser canalizada pra um mercado que seja saudável, que seja um mercado pros bolsos dos portugueses. Porque temos que ter esta noção, há 120 mil fogos públicos em Portugal, portanto, 300 mil é mais do dobro do atual estoque de habitação pública.

Que fizemos ao longo de décadas.

Fizemos ao longo, sim, de muitas décadas, da década de 40.

Mas só uma nota, desses cento e tal mil fogos públicos que existe, nenhum é pra classe média.

Não, é toda habitação social, dita social, agora não sei se é social, é renda apoiada.

Que não haja problemas de dizer isso, há pessoas que não têm dinheiro pra pagar uma casa, têm um problema social.

Essa, não lhe vamos chamar oferta, mas essa disponibilidade tem que existir.

Claro, tem de existir.

Necessariamente, é fundamental. Agora, o que é que o Estado pode fazer via autarquias? Bem, o Rui estava a falar do efeito demonstrador e do desbloqueio. Eu, por acaso, tenho a satisfação de ter pertencido a um executivo municipal que foi responsável pelos dois primeiros, e até à data, salvo erro, únicos grandes contratos de build to rent. O build to rent, no fundo, é construir para arrendar. Em Portugal, nós deixámos de construir pra arrendar, e aquilo que se constrói a paga malta. Constrói-se pra vender, é um negócio, o negócio é esse.

E depois alguém compra e então, o arrendamento-

E vamos cá ver, os agentes econômicos são racionais nas suas escolhas. E se abandonaram o mercado do arrendamento, é porque consideravam que havia risco demasiado para as rentabilidades que esse mercado lhes dava. Portanto, das duas, uma: ou constroem pra arrendar a preços exorbitantes, pra compensar o risco, ou então constroem pra vender, ponto. Não há cá terceiras vias. O que é que o Estado pode fazer e o que é que nós no Porto fizemos à data? Retirámos grande parte do risco comercial. Eu sei que Barreiros está a fazer isso.

Isso.

Fazemo-lo como? Interpondo a Câmara Municipal entre o senhorio e o arrendatário final.

Chama-se confiança.

Retira o risco comercial. No fundo, o arrendatário do proprietário é a Câmara Municipal, portanto, o proprietário sabe que a Câmara Municipal vai pagar a horas, que vai tratar bem do imóvel, que não vai haver período de vacatura, portanto, não vai haver meses em vazio, e portanto, o risco comercial desaparece. Isso por um lado. Por outro lado Estes contratos feitos com o Estado via autarquia, as autarquias também são um Estado, são colaterais que podem ser mobilizados para se ir levantar dinheiro à banca.

Isto é, o proprietário pode?

Vai um mecanismo. Um investidor vai se financiar e diz: "Eu tenho um contrato com a Câmara Municipal A, B ou C, que me vai pagar durante 10 ou 20 anos de renda e, portanto, isso é garantido." Portanto, esta construção de mecanismos de confiança e de retirada do risco podem potenciar o mercado de arrendamento, que do meu ponto de vista, é a almofada que nos falta no nosso mercado habitacional. Nós, como eu há pouco tentei ilustrar, temos uma estrutura residencial que é baseada na propriedade. Falta um amortecedor para estes momentos de crise e esse amortecedor, do meu ponto de vista, devia ser o mercado de arrendamento. Acho que compete ao Estado, designadamente às autarquias, criar as condições para que este mercado possa surgir, designadamente um mercado que seja acessível ou o que lhe quiserem chamar, ou seja, um mercado que seja comportável pelo bolso dos portugueses. Depois há um outro mecanismo, que também foi criado, que me parece que é interessante, precisamente para combater aquela instabilidade legislativa e regulamentar que o Rui aqui invocou e que de facto é verdadeira e que retira muitos operadores deste mercado, que são os contratos de investimento para arrendamento, são os CIAS, que no fundo é o Estado a reconhecer a sua própria instabilidade legislativa e regulamentar e dizer: "Eu garanto que as tuas condições se mantenham, porque vou contratualizá-las contigo. E portanto, mesmo que eu mude de ideias e mude as leis, tens aqui um contrato que é válido." E parece-me que estes caminhos são importantes, porque, mais uma vez, estamos a falar de um problema que, eu agora não estou na política, portanto, posso dizer isto, quando estava na política, não podia, mas é um problema que vai demorar mais de 10 anos a ser resolvido.

Ah, claro. E se for atacado agora.

Isso, se tomarmos as boas decisões agora. Mas um político não pode dizer isso, um político tem que dar soluções para amanhã.

Tem que dar esperança.

Eu tenho esperança, eu também sou um político no ativo.

Eu sei.

Mas imagina o que era se a nação dissesse ao mercado o seguinte: estamos a discutir o Orçamento de Estado por estes dias, vai ser apresentado hoje. Imagina que o nosso primeiro-ministro, seja ela qual for, dizia ao mercado assim: nós temos 9.000 milhões de euros, para eu pescar um número que é ventilado, e vamos formar um fundo, um veículo económico. Estamos abertos a que na participação do fundo, desde que o Estado tenha 51%, fundos privados, logo aqui. E vamos comprar todos os contratos que as autarquias lancem pelo país fora até ao número X. Nós não precisamos para isto de mais legislação nenhuma.

Isto é, as leis estão feitas para isso.

Isto pode ser amanhã.

É só fazer.

Um Fundo Nacional de Habitação, com rentabilidade garantida.

Isso. E dizemos ao mercado assim.

Que até possa ser subscrito.

Isso. Eu compro. Eu, Estado, compro tudo dentro destas balizas. E até invisto em empresas de inovação de tipos de construção, que dava outro programa. Nós estamos aqui a falar em inovação e o baixar o preço de custo do metro quadrado, mas só dizermos isto ao mundo, ao mercado. Portugal está a comprar estes contratos. Do ponto de vista do autarca é muito simples, é das coisas mais fáceis que existe. Não me meto em arquitetura, não me meto em coisas, lanço duas folhas, que é o caderno de encargos e o programa de procedimentos, o direito de superfície vai pra rua. O drama do autarca é: eu faço isto e depois os concursos ficam vazios, ninguém me vem construir. Mas se tivermos o nosso primeiro, a nação a dizer: "Venham, vocês privados, venham, que a gente compra de volta, garantimos a rentabilidade." Mesmo no Orçamento de Estado, seria-

No fundo, é quase fazer uma PPP, se quiser.

É quase uma PPP, mas a injetar dinheiro.

Muitas PPPs, neste caso.

Passado 20 anos, 20 e poucos anos, estávamos, na verdade, a injetar dinheiro no Orçamento de Estado e a conseguir-

Porque o património ficava livre e o Estado podia-

Não, porque começa a rentabilizar, começa a ficar a pagar. As famílias pagam.

A partir do momento em que se paga, gera rentabilidade.

O que quer dizer que aquela habitação social de pessoas que não têm capital poderia ter aqui um encamo perfeito para distribuirmos riqueza e apoiar essas pessoas.

É curioso que a conversa e as vossas propostas trazem soluções que têm a ver com a engenharia financeira, que este mercado exige.

E a forma como olhamos para o COP.

Claro, exatamente.

Porque foi pioneiro no build to rent, olhou para o COP de maneira diferente.

A discussão tem andado muito em, já falámos aqui há pouco, olhar para as devolutas, o problema é o turismo. Se nós reduzirmos o turismo, libertamos o alojamento local, a reabilitação de património já construído, algum património público que está mal aproveitado e nós todos tropeçamos em imóveis do Estado mal aproveitados. Pedro Poganya, isto são tudo migalhas quando falamos destes universos em relação à dimensão do problema, não resolvem o problema.

Paulo, eu quando estava vereador, dizia sempre que não há uma solução pra habitação, há várias, e temos que as mobilizar todas.

Pois.

É inegável que há devolutos que têm que vir pro mercado. É inegável que há património do Estado subutilizado. É inegável que há carência de solo público com capacidade construtiva. E é inegável que é preciso criar um enquadramento que seja favorável ao investimento privado. Se nós não mobilizarmos essas ferramentas todas, nós não vamos ter uma solução pra este problema. O problema é de tal escala, que pensar que uma solução é a bala de prata é naïf.

Não existe.

Não existe. Um problema complexo como o da habitação, e é um problema complexo, porque repare, a habitação, este problema toca no planejamento territorial, toca na questão financeira e econômica, toca em questões sociais, toca em questões da própria organização do Estado e da organização das autarquias.

O direito privado, devolutos, direito privado, propriedade.

E da capacidade de construção, já agora, dos privados, das empresas, etc.

E custa muito dinheiro. Construir um fogo em Portugal. Eu não conseguia construir um fogo de habitação social quando estava na Câmara do Porto por menos de 120, 150 mil €.

Um T2, T3.

Para habitação social. Portanto, construir habitação é caro e sendo caro, nós precisamos de mobilizar capital privado, não há volta a dar. Eu ainda fico com os cabelos em pé quando ouço vilipendiando a questão do mercado de arrendamento ser um mercado de rendimento. Sempre foi. Lisboa foi construída assim.

O conceito de renda é precisamente esse.

Exatamente. Não vale a pena. Quantos prédios foram construídos nas Avenidas Novas em Lisboa, para não falar da minha cidade, mas para falar da capital, que foram construídas por pequenos aforradores que criavam ali a sua reforma, o seu complemento de reforma. Quantos? Como é que Lisboa cresceu assim ao longo do século XX? Portanto, pensar em dissociar a questão da habitação da questão financeira é uma utopia, isso não existe. Se estamos de acordo nisto, nem toda a gente está, mas felizmente começa a haver algum consenso, então é inegável que nós temos que criar os mecanismos para mobilizar o capital, e o capital é privado, na sua maioria. Sim, é verdade, há uma questão com o turismo em algumas freguesias do centro do Porto e do centro de Lisboa. Não há um problema generalizado, no meu ponto de vista. Também é verdade que se nós acabássemos com o turismo, a economia do país destruía 20% do seu valor ou 15% do seu valor e então do emprego é melhor nem falar. É verdade que há uma concorrência pelo solo, seja através do turismo, seja através do investimento estrangeiro, que felizmente fomos capazes de atrair, que fez subir o valor do solo, porque é um bem escasso, que ainda para mais tivemos durante décadas a restringir a expansão dos perímetros urbanos e agora falta-nos solo. E o solo não é produzido.

Mas também estamos a acabar com as áreas de expansão, que é uma coisa também esquizofrênica.

Claro que é, é um contrassenso.

Certo.

Isso tem um nome, é falta de planeamento territorial. Não temos essa cultura, é tudo feito ad hoc, é tudo feito por supotões, não há um pensamento global, nunca houve. Mas eu dizia, tudo isso é verdade, todos esses fatores existem, tudo isso são problemas que têm que ser abordados. A escala do problema é tal, que no fundo, é como o Paulo diz, considerada de forma isolada, cada uma dessas coisas é uma migalha. Também é verdade que migalha é pão, eu aprendi isso quando era pequenino. Portanto, nós temos que recolher as migalhinhas todas para no final termos o pão que desejamos. Mas eu não tenho dúvida nenhuma que, por mais voltas que a gente dê, por mais que se insista na reabilitação urbana, que é crítica e fundamental, nós vamos precisar de habitação nova, não há volta a dar. E temos aqui uma oportunidade de ouro, eu devo dizer, que são as condições de mobilidade do país que vão mudar drasticamente. O que eu quero dizer com isto? O nosso país é, para todos os efeitos, é o que é, mas é basicamente a sua fachada atlântica e o Algarve. A construção da alta velocidade, a construção de ferrovia nova, tem o potencial, se for bem aproveitado, de mudar a estrutura residencial do país. O que eu quero dizer com isto? A partir do momento que Leiria fica a meia hora de Lisboa ou Coimbra fica a meia hora do Porto, isto muda tudo ou pode mudar tudo.

O tempo é que conta.

O tempo de ligação, sim.

E no fundo, temos que ter uma postura de planeamento territorial, não apenas à escala dos municípios, mas à escala regional e nacional.

Claro.

Sem isto, nós vamos daqui a 30 anos, se calhar, ter outra crise. Nós sempre tivemos crises de habitação. Eu tenho 54 anos. Eu sempre me lembro de ouvir falar do problema da habitação. Ele foi mudando. Não é o mesmo problema.

Era o problema de acesso ao crédito no início, depois resolveu-se.

Antes das barracas.

As barracas, os prédios. Nós sempre tivemos um problema da habitação.

Mas neste caso é mais generalizado.

Isto está a entrar na nossa sociedade de medo.

E esse é que é o drama.

Rui Prado, onde é que estão a ver os obstáculos para se avançar com esse modelo? Vocês conversam, seguramente, entre autarquias, com o governo central também.

Certo. Nós temos o privilégio de ter a senhora secretária de Estado, que está mobilizada e apaixonada pelo tema da habitação. E acho que este tema de termos um fundo que já foi testado lá atrás e que não resultou muito bem, e que às vezes formamos o fundo como, vamos ao fundo de pensões, é um tema muito delicado, mas para sendo direto à sua pergunta, eu acho que falta nada. Eu acho que falta fazermos contas, sentarmo-nos e vontade política. Eu acho que este caminho, que por acaso a associação está a defender, é um de entre muitos que nós temos que ter. Os devolutos têm que ter uma solução. Nós temos que ter as casas que estão fechadas e perceber quando se fala devoluto, as pessoas têm a ideia de que é uma casa velha. A noção do devoluto em Portugal é uma casa que não tem um contador de água há mais de um ano, isto pode ser um fogo acabado de construir. E a habitação, temos que conseguir o equilíbrio entre aquilo que é o direito à propriedade privada das pessoas que pagam e que assumem os encargos, e a função, que é um direito constitucional, a habitação tem que servir, tem que ter um ser humano lá dentro, ou dois, ou quatro, ou um agregado.

Deixa-me só dizer uma coisa. Isto é que é especulação. Especular não é construir e ter uma margem de lucro, isso é um negócio. Especular é ter o seu terreno em pousio, à espera que tudo seja desenvolvido à volta e quando tudo estiver desenvolvido à volta, aí, sim, eu vou mobilizar o meu terreno. Isso é que é especular.

Ele vai valer muito mais, por ser o último.

Certo, mas entretanto, nós temos esta coisa. Nós no Barreiro temos 3 mil prédios devolutos. No Barreiro, temos 3 mil.

Quando diz prédios, diz imóveis.

Fogos devolutos.

Que é bastante, para a escala municipal.

É muito, sim. E depois vamos ver, grande parte deles na cidade precisam de investimento. E depois há aqueles problemas de heranças, que são alguns dos herdeiros em quinta geração. É um problema legal. Mas quando nós olhamos para os devolutos, eu dou-lhe uma ideia de como é que os devolutos ficavam atrativos para o mercado privado e para todos. Hoje em dia, temos sistemas muito colados ao crowdfunding, em que temos um contributo de vários investimentos privados para um ticket de 20 ou 30 mil € para a casa que precisa e mete no mercado, a CMP.

E tem o rendimento desse.

E tem o rendimento. Portanto, se nós vestirmos uma roupa sexy aos devolutos, até com microinvestimento, nós colocamos no mercado. Temos que ter o problema legal, que é: como é que eu, Estado, eu, portugueses, vou obrigar o Manel a pôr a casa no mercado? Já foi tentado em Portugal e não deu muito resultado. Abriu-se uma guerra de trincheiras entre direita e esquerda no tempo do governo do Costa, que era aqueles takeovers hostis. Temos que ser capazes, enquanto decisores, enquanto nação, de encontrar um equilíbrio. O que é razoável? Vou fazer aqui um disclosure, sou do PS, sou socialista, convicto, mas também não acho bem a gente entrar na casa das pessoas e dizer que agora vai para o mercado de arrendamento. O proprietário tem que ganhar alguma coisa. Ou seja, não tem dinheiro para fazer as obras, o imóvel é dele, ele tem que ter também alguma rentabilidade, mas temos que encontrar o equilíbrio. Portanto, é um problema que se resolve, se calhar, mais lento. Eu só queria acrescentar uma coisa.

Damos casa fechada, depois o Pedro.

Alta velocidade, interessantíssimo tema, é uma coisa que toca muito no Barreiro, porque a terceira travessia e a estação de alta velocidade vai originar isto que estavas a dizer, uma reorganização geográfica, mas vai trazer uma oportunidade que ninguém fala no país. Quando nós falamos do novo aeroporto e quando nós falamos de alta velocidade, o nosso pensamento vai sempre para o passageiro. Imaginem isto: a cidade do Barreiro, e penso em como nação pode dar um bom programa. A cidade do Barreiro está na margem sul do Tejo, está ligada a Sintos. A alta velocidade vai nos permitir estar ligados a Madrid. Madrid está ligado ao centro da Europa em alta velocidade. Hoje em dia, a alta velocidade já passa os Pirenéus. Imaginem se meterem o pensamento do lado da carga, da mercadoria. A infraestrutura criada, a nação fica com capacidade de exportar como nunca teve. 3% de todo o tráfego que vem de navios do continente americano, norte e sul, que chega e que entra em Roterdão, bate de frente conosco e tem três dias de viagem a queimar combustível a entrar em Roterdão. Imaginem se nós cometermos os erros de não criarmos no Barreiro um centro logístico e cedermos à vertigem da habitação, a pensar na mercadoria, e imaginem o erro que é criar um novo aeroporto sem terminal de carga. Nós podemos ter um impacto de dois dígitos na nossa riqueza e deixarmos de ser dependentes do turismo, porque o nosso segundo setor pode ter uma capacidade de exportar e de acesso a matérias-primas como nunca tivemos.

Isso vai criar, seguramente, outros problemas de habitação.

Outros desafios, mas com riqueza.

Para fechar, Pedro Paganha.

Deixa eu dizer uma coisa. O problema da acessibilidade tem a ver com o diferencial entre o preço das casas e os rendimentos das pessoas. Se nós aumentarmos o rendimento das pessoas, deixamos de ter um problema da acessibilidade à habitação.

Claro. E para fechar mesmo, Pedro Paganha, esta articulação e para este tipo de soluções que falámos aqui entre legisladores, sobretudo Estado central e municípios, ainda falta aqui muita ligação. Há um arrastado de pés muito grande.

Sim e não. Acho que já foi pior. Acho que neste momento, como o Rui estava a referir, disclaimer, eu sou amigo da secretária de Estado da Habitação, criei essa amizade enquanto vereador. É, de facto, alguém que está muito próxima dos municípios, ou estava até há um ano atrás.

E é apaixonada pelo tema.

E é apaixonada pelo tema. Acho que neste momento há condições, como o Rui dizia, legislativas que já estão no terreno. Acho que há um enquadramento e um espírito que se criou sobre a urgência das soluções. Portanto, agora falta fazer uma coisa, que é fazer casas, é concretizar.

É montar esses modelos de que falaram e avançar. Muito bem, Rui Braga, Pedro Paganha, obrigado a ambos pela presença neste episódio do "Portugal em Obras" e pelas ideias que trouxeram, ideias diferentes, muitas vezes, daquilo que é o debate público mais corriqueiro, se quisermos, sobre o tema em Portugal. Este podcast é uma parceria entre o Observador e a APPC, a Associação Portuguesa de Projetistas e Consultores. Nós vamos voltar proximamente com outro tema e outros convidados. Até lá. Obrigado.