O podcast Pro Bono é uma iniciativa do Observador e da Abreu Advogados. Começa agora mais um Pro Bono, um programa em que procuramos responder a dúvidas jurídicas e neste episódio vamos falar de imobiliário. Para isso temos conosco a Patrícia Viana, é sócia da Abreu Advogados. Olá, Patrícia, bem-vinda. Eu, antes de mais, queria fazer aqui só uma introdução sobre o arrendamento, porque vamos começar por falar nesta proliferação de alterações legislativas. O legislador está sempre a trabalhar, trabalha muito. Dá alguma ideia de que já temos dificuldade em interpretar e a saber a quantas andamos.

A quantas andamos. Olá, Judite. Obrigada pelo convite. Arrendamento é uma daquelas matérias que nós, às vezes, quando nos fazem perguntas ou nos vem bocadear um contrato às mãos, dizemos sempre: "Se calhar passamos ao próximo". Porque cada vez mais, arrendamento toca num tema muito social. É o sítio onde nós vivemos.

De confiança.

De confiança, onde nós trabalhamos, onde nós temos a nossa loja, o nosso café, o que seja. E por tocar socialmente em uma malha tão alargada de pessoas, eu acho que há sempre uma tendência para alguma pressão de alterações legislativas, às vezes, para ajudar mais quem lá está, outras vezes para ajudar mais quem é o proprietário. E o que torna a interpretação da lei, tanto para as situações que já existiam, como para quem está a redigir um contrato agora, desde o início, muito complicada. Às vezes não sabemos muito bem como é que se contabilizam prazos, como é que se contabiliza a possibilidade de um senhorio se opor à renovação de um contrato.

Um despejo, por exemplo.

Um despejo, como é que se faz um despejo? Será que eu consigo ir para um balcão nacional do arrendamento em que faço um despejo que é mais rápido? Será que eu tenho que ter uma ação declarativa que me vai demorar anos?

Será que eu tenho que ter um advogado e gastar dinheiro nisso?

Exatamente. E isto eu acho que não funciona do ponto de vista do arrendatário, que é uma situação em que, embora a lei tendencialmente proteja mais.

E bem.

Sim, até certo ponto.

Está sempre na ponta mais difícil.

Claro que sim. Mas por outro lado, temos a perspectiva do investidor, do investidor nacional. Às vezes, o investidor é quase diabolizado e vê-se assim o investidor como aquele fundo que vem do estrangeiro e compra uma série.

Mas esse fundo que vem do estrangeiro, às vezes.

Também existe.

Até é um pouquinho diabólico.

Não vou dizer que não existe, é que existe, mas às vezes o investidor é um particular que tem uma casa, que tem um investimento que fez, que lhe custou a fazer, e depois é difícil gerir estas.

Para ter um investimento dele.

Exatamente, e não é uma coisa imoral, é uma coisa normal.

O Bruno Vieira Amaral vai passar ao próximo tópico. Saímos do arrendamento para irmos ao alojamento local.

O alojamento local tem aqui uma série de questões que até foram levantadas há pouco tempo por uma decisão do Supremo Tribunal. Quais são os requisitos para uma habitação ser considerada alojamento local hoje?

Hoje, curiosamente, não é diferente de há um mês atrás, nem de há dois meses atrás, não obstante a existência dessa-

Mas houve mudanças ao longo da última década.

Sim, tem sempre havido alterações.

Alterações legislativas.

Alterações legislativas, como sempre. Mas eu diria que no alojamento local, aqui a grande problemática é sempre, sobretudo em Lisboa, mas também já se começa a ouvir falar no Porto, a criação de áreas de contenção, áreas em que de repente era possível termos alojamento local, e o investimento foi feito nessa perspectiva, até, e de repente deixa de ser possível.

Porque está cheio.

Quem está registado está, quem não está estivesse, e, portanto, já não é possível criar alojamentos locais novos. O alojamento local é uma figura muito simples. Se eu tenho um apartamento, por exemplo, num prédio, que pode ser de habitação, que tem uma licença de utilização e é um apartamento normal, com uma cozinha, duas casas de banho, não interessa. Eu posso ir à Câmara Municipal do local onde tenho o apartamento e registá-lo como unidade ou estabelecimento de alojamento local e começar a explorá-lo. Eu, enquanto proprietário, ou ceder a exploração a um terceiro, que faz depois a exploração.

Ceder a exploração a um terceiro?

Ceder a exploração no sentido de: eu sou proprietário, quero ter um rendimento, mas depois entrega a uma empresa, que é o mais típico, que entrega a uma empresa que gere.

Que faz a limpeza.

Faz a limpeza, põe no booking, gere os recursos.

Há empresas que só fazem isso.

Há empresas que só fazem isso. Há empresas que dominam um bocadinho aqui a lógica de alojamento local. E, portanto, o requisito é muito simples. Obviamente, que há requisitos da própria casa, requisitos de segurança, de número de quartos, de número de camas. Depois há esses requisitos muito técnicos e muito detalhados. Mas o requisito de base é eu ter uma casa ou um apartamento, o que quer que lhe chamemos, licenciado, com camas, com televisões, com o básico, e depois registo na Câmara Municipal como unidade de alojamento local e começo a exploração.

Mas aqui surge, antes de irmos à decisão do Supremo Tribunal de Justiça, que é a mais recente e que é talvez a mais complicada, porque não se percebe quais são as implicações futuras que pode eventualmente ter. Vamos só falar antes de uma situação que é o alojamento local. Lá está, a malha urbana daquele espaço já não permite, mas tínhamos pessoas, e temos pessoas, que deixaram de ter a casa em arrendamento para passar a ter alojamento local.

Para alojamento local.

As regras do IRS também mudaram nesse sentido e, portanto, as pessoas passaram a pagar mais IRS. Ou seja, primeiro houve uma grande promoção do alojamento local Depois despromoveu-se o alojamento local outra vez.

O alojamento local foi muito promovido. O alojamento local, o Golden Visa, o Estatuto do Residente Não Habitual, se nós pensarmos e olharmos um pouco para trás, isto foi tudo numa altura em que estávamos no meio de uma crise absurda. E era preciso fazer alguma coisa ao imobiliário existente, recuperar as cidades, promover construção nova, ajudar, dar obra e chamar capital, gente e turismo.

Para o centro da cidade.

Para o centro da cidade, para o país inteiro. E funcionou muito bem. Com tudo o que isso também teve de mal.

O problema é que no alojamento local não chamamos conterrâneos, chamamos turistas.

É verdade. E não vou dizer que não. A discussão do alojamento local e o que aconteceu em todas as cidades europeias, o nosso problema com Lisboa e com o Porto é que parece que vamos sempre um bocadinho a reboque. Quando os problemas já aconteceram em Berlim, estamos nós a entrar para os problemas, em vez de aprendermos logo com eles. Mas de facto eu acho que não havia muito a fazer, era chamar, era fazer qualquer coisa com os centros das cidades que estavam absolutamente desertos e muitíssimo destruídos. E a verdade é que a possibilidade de se transformarem apartamentos e prédios em alojamento local chamou muito investimento privado, nacional e internacional, e isso reabilitou muitíssimo os centros históricos.

Mas precisamente por haver um chamar desse investimento e agora com algumas decisões que não podem parecer tirar o tapete a esses investidores.

Sim. E são.

O que irá minar a confiança de futuros investidores no país, não só no centro, e muitos que terão agora passado para o arrendamento outra vez.

Sim, eu geralmente vejo dois problemas aqui no imobiliário, de quem lida com estas coisas todos os dias, na vertente legal, que é alterações constantes. E que já estive na situação de dizer: "Isto funciona assim, vai mudar?" "Claro que não." "Alguma vez?" "Não." E depois mudou.

Não se pode dizer isso ao cliente.

Nunca. Erro crasso.

Mas a instabilidade legislativa é um dos fatores que mais afasta o investimento.

Afasta muito o investimento.

Investimento a longo prazo, sobretudo.

Sim, bastante.

Ou seja, uma pessoa compra, já não estou a falar do grande investidor, nem do investidor estrangeiro, nem do grande fundo, mas uma pessoa compra uma casa especificamente a pensar no alojamento local. De repente, vê-se numa zona como a Graça, por exemplo, que tem tanto alojamento local agora neste momento, que não está a conseguir escoar. Vai voltar atrás e passar ao arrendamento?

Muita gente voltou atrás e passou ao arrendamento.

E o que é preciso fazer isso? É ir à câmara.

É ir à câmara e cancelar o registo. Em outras situações, o que aconteceu foi que a lei, ao criar uma zona de contenção, portanto, eu não permito novos alojamentos locais, também criou algumas regras para os existentes. Por exemplo, se eu tiver um prédio com alojamento local, duas frações, dois apartamentos em alojamento local, a serem explorados por uma sociedade que se dedica a essa exploração, mas de repente eu vendo os meus apartamentos, quero partir para a próxima, vendo o meu portfólio, e entretanto também se alterou essa sociedade que explorava, essa sociedade deixou de o fazer. Isto leva à caducidade do registo do alojamento. Portanto, quem vier a seguir comprar já não pode aproveitar o facto de naquele apartamento haver um registo para alojamento local. Portanto, perdeu-se esse investimento.

Quando se diz: "Não se pode fazer mais em Alfama, quando um alojamento local sai, não entra outro."

Se um alojamento local sai, vamos chamar-lhe assim, porque eu cancelo o registo, por exemplo, já não entra outro.

Ok. Portanto, vamos ter sítios que se calhar, por uma razão ou por outra, vão passar a ter falta de alojamento.

Estão aquém da ocupação possível.

Falta de alojamento, sim, para turismo, se calhar é um excesso de oferta, para venda, para compra. E depois até que ponto é que o mercado nacional consegue substituir isto.

Porque o mercado nacional começou a fazer casinhas muito próprias já a pensar no alojamento local.

Sim.

Todas elas muito...

Muito compartimentado e pensado para isso. Exatamente.

O outro problema desse alojamento local, além do Supremo, já lá vamos, foi o facto de muito arrendamento se ter perdido, pressão inflacionista no preço das casas.

Pouca oferta, mas também a oferta que existia é uma oferta cara. De repente começa a haver mais oferta para o arrendamento, mas eu acho que os preços também não são muito consonantes com a realidade que são os ordenados portugueses.

De todo. Vamos então ao Supremo, Bruno.

Sim, a questão do Supremo, que proibiu a existência deste tipo de alojamento local nos prédios de habitação. Porque é que foi tomada esta decisão? Houve um aumento do número de litígios nos últimos anos?

Agora pode haver mais. Agora vai haver mais, seguramente. O alojamento local sempre foi uma figura muito contestada.

Por quem estava no prédio.

Por quem estava no prédio. E dizia-se muito: "Até que ponto é que a minha liberdade, o meu direito ao sossego, morador do quarto esquerdo, não é violado pelas malas dos senhores que batem nas escadas todos os dias a subir e sair, e descem e saem e descem do quarto direito, que é um alojamento local, e que fazem barulho, etc."

Mas o sossego pode ser posto em causa pelos vizinhos, não necessariamente por pessoas que estão lá temporariamente.

É verdade. Mas a grande discussão, e até para alojamento local também o podem fazer. Mas a grande discussão começa por aí. Se num prédio que é eminentemente para habitação, que está licenciado para habitação, que foi dividido em apartamentos, que dizem nessa divididão de propriedade horizontal, o destino de cada um dos apartamentos, das frações autónomas, é habitação, até que ponto é que eu posso ter No fundo, uma atividade que não é habitacional. É comercial.

Por exemplo, se for um escritório, se calhar não pode.

Não pode.

Agora a questão é: vamos criar hotéis, então.

Seguramente vamos.

Porque vamos criar hotéis só de alojamento local. Ou seja, aquela ideia pitoresca para os estrangeiros.

É verdade, ficar num apartamento muito próprio, muito no meio do que é Lisboa e do que conheço.

Estou ao lado da dona Etelvina, que mora e que vende não sei o quê. Isso perde-se.

Atenção, a lei não mudou.

Mas há uma jurisprudência.

Exatamente. O que acontece? Há mais força a quem quer intentar ações, já se calhar já não tem de discutir assim tanto, porque já tem ali uma decisão do Supremo que uniformiza e que me dá razão, mas a lei não mudou. Portanto, se eu quiser, continuo. Tem a ver com o contencioso.

A questão que antigamente se punha sempre, que é se a assembleia de condôminos estiver de acordo, pode.

Não será bem assim. Vamos lá ver. Quando eu constituo um prédio em propriedade horizontal, quando eu o divido em apartamentos, fração A, B, C, D, eu tenho uma coisa chamada título constitutivo, que é a escritura que dividiu aquele prédio em unidades. E se a escritura diz habitação ao frente de cada uma das frações, não é facilmente alterável. Eu tenho de fazer uma nova escritura da alteração àquela anterior escritura, é preciso a unanimidade de todos os condôminos a dizer: "Vamos alterar e vamos permitir alojamento local, por exemplo." E portanto, não é automático. O que eu acho que eventualmente pode vir a acontecer de uma forma relativamente rápida, é que a própria lei mude ao vir esta decisão tão incisiva.

Perdemos um pouquinho no tempo, porque a conversa está muito boa. Um minuto para falar dos vistos gold.

Está bem.

Só para dizer o que mudou com o fim. O impacto que isto pode ter e se vamos ter uma coisa que substitua o Golden Visa, tipo Visa Gold.

O impacto: gigantesco.

O arrendamento de luxo vai voltar ao mercado, as pessoas desistem dessa casa, vendem outra vez.

Provavelmente.

Vão pedir um visto gold a França?

A França não, mas há aqui outros competidores. Mas a União Europeia está muito atenta a estes vistos gold e está com muita vontade de acabar com eles. O Parlamento Europeu, aliás, já votou o fim.

Os oligarcas russos e os chineses, etc.

Porque tudo mexe e as pressões políticas são muitas. Mais uma vez, o grande problema é sempre a imagem que nós demonstramos para fora. Só para lhe dar um exemplo, hoje em dia, não é sequer possível submeter um pedido de visto gold, porque o site do SEF está em manutenção desde janeiro. Quer dizer, às vezes não é só a lei a mudar que estraga as coisas, é a atitude que as instituições portuguesas têm perante aquilo que é tão simples, tão necessário, que é o investimento.

Última pergunta, 30 segundos. Sem vistos gold, o que é que há agora a seguir que substitua os vistos gold? Não acredito que não haja nada.

Existe uma figura chamada D7, que é no fundo, também um visto que permite a alguém vir para Portugal, que tenha meios de subsistência.

Mas tem que comprar uma casa?

Não, mas tem de ter residência cá. Tem de alugar, tem de arrendar, tem de comprar. Mas não é tão apetecível. O visto gold era superapetecível porque obrigava a períodos de permanência cá em Portugal muito limitados, sete dias por ano, que não é a mesma coisa nos outros tipos de visto. E portanto, não acho que seja um substituto fantástico.

Patrícia, muito obrigada.

Obrigada eu.

Acho que tocamos em todas as notas que havia para tocar neste tema. O "Pro Bono" volta para a semana, próxima quinta-feira, mesma hora, mais um tema. Está sempre disponível em podcast, portanto, até lá. O podcast "Pro Bono" é uma iniciativa do Observador e da Abreu Advogados.