1. Que alterações foram introduzidas no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) ?

  2. São duas as principais alterações.

    A primeira mexida resulta de uma maior ponderação de alguns coeficientes que compõem os elementos de qualidade e conforto dos prédios urbanos para habitação. Este é um dos critérios usados no cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

    Fatores como a vista e a exposição ao sol dos imóveis, que já eram considerados antes, passam a ter mais peso na fórmula que calcula a valorização do imóvel e do IMI a pagar. A majoração quadruplica, passa de 5% para 20%, Já os mesmos fatores quando considerados para reduzir a valorização do imóvel valem apenas 10%, uma duplicação face ao coeficiente que estava em vigor de 5%.

    Segundo o fiscalista, Rogério Fernandes Ferreira, esta alteração “prende-se com a equiparação dos prédios urbanos destinados à habitação com os destinados a comércio, indústria e serviços, quanto aos majorativos (que podem aumentar) e minorativo (que podem reduzir) “localização e operacionalidade relativa”.

    A segunda alteração resulta da introdução da possibilidade de as câmaras e juntas de freguesia pedirem a reavaliação de imóveis, hipótese que apenas era dada aos contribuintes, e de impugnarem a avaliação de um imóvel quando são beneficiárias da receita.

    O IMI é um imposto cobrado pela Autoridade Tributária e Aduaneira, mas a receita pertence às autarquias que decidem a taxa aplicar entre 0,3% e os 0,45% do valor tributário dos imóveis.

  3. De onde vieram as alterações ao IMI?

  4. Esta segunda-feira foi publicado um decreto-lei que aprova alterações aos códigos de vários impostos, desde o IMI, passando pelo IRS, IRC e Imposto de Selo, partindo de uma autorização legislativa aprovada no Orçamento do Estado de 2016. Sem este chapéu, as alterações na legislação fiscal teriam de passar no Parlamento.

    O decreto-lei não refere explicitamente quais são as características de um imóvel que vão pesar mais no valor final para efeitos de IMI, mas de acordo com o Jornal de Negócios, fatores como a exposição solar da casa, a sua disposição, e a existência ou não de uma vista, passariam a ser ponderadas com um peso maior na fórmula de cálculo de valorização do património que depois é sujeita ao imposto.

    Estas características também contam para o valor comercial das casas, tal como outros fatores que já são considerados como a localização e a proximidade de acessos e transportes públicos. No entanto, há quem ataque a natureza subjetiva destes critérios.

     

  5. Como se mede o valor da exposição solar e de uma vista?

  6. O problema da subjetividade na avaliação dos imóveis já existia antes, sublinha ao Observador Ernesto Pinto, da associação de defesa de consumidores DECO, mas elementos como a vista e a exposição ao sol tinham pouco peso no valor final do imposto e o impacto da subjetividade era limitado. Isso muda com a nova lei e o que antes “era uma poeira, passou a ter o peso de uma pedra”, ilustra Ernesto Pinto.

    A subjetividade da avaliação destes critérios foi aliás logo criticada pela Associação Nacional de Proprietários e também pelo PSD quando anunciou que vai pedir a discussão da lei no Parlamento.

    O fiscalista Rogério Fernandes Ferreira realça, por outro lado, que as avaliações de imóveis sempre “tiveram por base conceitos técnicos e discricionários que conferem ampla margem de livre apreciação à Administração Tributária”. Acrescenta que tal deverá ser “temperado com o princípio fundamental da proibição do excesso, da igualdade, da justiça e da imparcialidade”.

  7. Quando é que estas novas regras vão ser aplicadas ?

  8. O decreto-lei que introduz as novas regras entrou em vigor esta terça-feira. No entanto, o PSD vai apresentar um requerimento a pedir a suspensão destas medidas e a sua submissão a uma votação no Parlamento.

    Com a lei em vigor, a aplicação é imediata, mas estes novos majorativos (que puxam o valor para cima) e minorativos (que baixam o valor) só se aplicam a novas avaliações na compra de casa ou quando o proprietário pede uma reavaliação do imóvel para baixar o imposto a pagar. A nova avaliação só pode ser pedidas três anos depois da última.

    A legislação abre também a possibilidade das reavaliações de imóveis serem pedidas pelas autarquias.

    Se for proprietário de um imóvel adquirido depois de 2004 está mais exposto a atualizações do valor da casa para cobrança do IMI. A maioria dos proprietários, com casas avaliadas até essa data, foi objeto de uma reavaliação extraordinária do valor das imóveis durante o programa de assistência. O processo terminou há dois anos e envolveu mais de cinco milhões de imóveis.

     

  9. As novas regras vão aumentar o valor do IMI cobrado?

  10. Se considerarmos apenas as alterações às majorações dos índices de conforto, a resposta seria provavelmente sim, sobretudo porque o aumento dos elementos majorativos (que fazem subir o valor) é mais expressivo, passa de 5% para 20%, do que o aplicado ao minorativo (que permite um desconto) para os mesmos fatores, que passa de 5% para 10%.

    Segundo Rogério Fernandes Ferreira, passa a ser possível diferenciar em termos de IMI duas frações iguais de um mesmo prédio, mas com situações diferentes no mesmo bloco. A que tem uma situação privilegiada em termos de vista irá pagar mais.

    Para este fiscalista, é “intuitivo afirmar que esta mudança traduzirá, ainda que não seja no imediato, um aumento da receita em sede do IMI”, mas sublinha que é difícil afirmar com certeza por ausência de dados. Só o Ministério das Finanças poderá dar essa resposta.

    Já o fiscalista da DECO, Ernesto Pinto, alerta que a subida das majorações se refere a um coeficiente que diz respeito aos elementos de qualidade e conforto do imóvel. É apenas um entre os vários critérios que são considerados na fórmula de cálculo do valor a tributar. Ou seja, o impacto no valor final não será tão significativo como o agravamento relativo.

    Por outro lado, uma reavaliação do valor do imóvel considera vários fatores de atualização e correção e nem todos vão no sentido da valorização da propriedade e da subida do IMI, alerta Ernesto Pinto. O pedido de reavaliação inclui fatores como o custo de construção por metro quadrado e a antiguidade da casa, chamado índice de vetustez, que em princípio beneficiam os contribuintes com uma revisão em baixa do valor das suas propriedades e do imposto a pagar.

    Há ainda outras alterações recentes, como a que reviu os coeficiente de localização, que podem onerar ou aliviar o valor dos imóveis e o IMI cobrado e que, serão também contabilizadas numa reavaliação. Os imóveis são também sujeitos a uma revisão regular do próprio Fisco que reflete a inflação e que vai sempre no sentido da subida.

    Mais do que aumentar o imposto cobrado, Ernesto Pinto acredita que o principal objetivo destes ajustamentos é o de travar a descida da receita do IMI, que resultaria dos crescente número de pedidos de reavaliação feitos pelos contribuintes.

     

  11. Como saber se vai pagar mais ou menos IMI?

  12. Os pedidos de reavaliação são feito às repartições de Finanças, o processo é conduzido por peritos independentes, e não representam um custo para o contribuinte. Mas com todas as alterações, o resultado pode ser desfavorável ao proprietário. É por isso que os responsáveis da DECO aconselham quem quiser pedir a reavaliação a fazer uma simulação primeiro e avançar só depois de assegurar que o resultado lhe é favorável.

    A DECO tem um simulador para a reavaliação do IMI. Este instrumento já está atualizado com as mais recentes alterações ao cálculo do imposto.

    O portal das Finanças também tem um simulador que permite fazer contas a uma reavaliação, a partir do coeficiente de localização, mas exige o preenchimento das várias características do imóvel que contam para o cálculo do imposto. O Ministério das Finanças esclareceu entretanto que o simulador ainda está atualizado com as alterações publicadas esta semana.

     

  13. Quando devo decidir se peço a reavaliação?

  14. Para que a reavaliação tenha impacto no imposto a pagar no próximo ano, os contribuintes devem fazer o pedido na respetiva repartições de Finanças até ao final deste ano.

    O responsável da DECO aconselha os contribuintes e estarem alerta e serem proativos na simulação das vantagens de pedir uma reavaliação. Quem não fizer nada, tenderá a pagar mais IMI do que que poderia estar a pagar.

    De acordo com dados da própria associação de defesa do consumidor, já cerca de 800 mil usaram o simulador e cerca de 100 mil contribuintes pediram a reavaliação dos imóveis depois de comprovarem as vantagens fiscais.

  15. A possibilidade de as câmaras impugnarem o valor dos imóveis deve preocupar os contribuintes?

  16. As autarquias já podiam contestar o resultado da primeira avaliação, agora passam a poder impugnar uma segunda avaliação. Para o fiscalista, Rogério Fernandes Ferreira, esta novidade “traduz incerteza na fixação do valor patrimonial tributário do imóvel“. No entanto, assinala que a impugnação da segunda avaliação não suspende a liquidação do imposto.

    Também o fiscalista da DECO alerta para a incerteza que resulta da possibilidade conferida às autarquias de tomarem a iniciativa. O contribuinte “não sabe o imposto que vai pagar para o ano”.

    Já o Ministério das Finanças esclareceu entretanto que a hipótese de reclamação das matrizes já era dada aos municípios. Agora alargou-se às juntas de freguesia.

  17. Estamos a pagar mais IMI?

  18. Seguramente que sim. As mais recentes estatísticas da Autoridade Tributária e Aduaneira sobre o imposto municipal de imóveis revelam que receita liquidada em 2015, com referência ao ano de 2014, atingiu 1.567 milhões de euros. Esta receita corresponde a um valor tributário dos imóveis de quase 420 mil milhões de euros.

    O Fisco não tem dados do ano anterior, a divulgação das estatísticas foi interrompida durante vários anos, mas os dados relativos a 2009 dão-nos uma ideia da evolução. O IMI liquidado nesse ano ascendeu a 1.096 milhões de euros. Face a estes números, a liquidação efetuada no ano passado representa o crescimento de um terço da receita, que resulta sobretudo do processo de reavaliação extraordinária dos imóveis iniciado em 2012.

    Enquanto o número de imóveis abrangido pelo IMI cresceu de 19,5 milhões para 19,7 milhões entre 2009 e 2014, uma subida ligeira de 1%, a valorização deste património saltou de 273.153 milhões de euros para 419.393 milhões de euros, o que traduz um acréscimo de mais de 50%.

    O aumento da receita liquidada só não terá sido maior, porque a cláusula de salvaguarda, que travou as subidas do IMI ao máximo de 75 euros por ano, esteve em vigor até 2014.

  19. Quem apoia as alterações ao IMI?

  20. O decreto-lei foi é da responsabilidade do governo que aproveitou uma autorização legislativa aprovada no Orçamento do Estado de 2016 para introduzir alterações aos códigos de vários impostos. O tema não foi discutido na Assembleia da República, ao contrário que acontece com a maioria dos pacotes legislativos que envolvem impostos. O decreto foi promulgado por Marcelo Rebelo de Sousa.

    O PSD anunciou que vai pedir a suspensão do decreto-lei, para forçar a sua discussão no Parlamento. Leitão Amaro considera que as alterações são mais um aumento de impostos sobre as famílias e desafiou os partidos à esquerda do PS a mostrarem se apoiam esta iniciativa do governo socialista. E o CDS vai pelo mesmo caminho, tendo prometido uma iniciativa parlamentar (que ainda está por definir).

    O PS defende que esta é uma “medida da mais elementar justiça”, segundo João Galamba, e que o que o Governo fez foi alterar o peso de um elemento do cálculo do IMI que já existe. “Ninguém compreende que uma senhora que vive numa cave e outra que vive no último andar com uma vista fabulosa de Lisboa paguem exatamente o mesmo IMI”, exemplifica.

    Mais à esquerda, o PCP não se pronunciou sobre o decreto do Governo em si, concentrando-se na resposta aos ataques da direita que não aprovou a descida da taxa máxima do IMI, uma proposta de alteração dos comunistas ao Orçamento do Estado de 2016. O BE também reserva uma posição sobre o decreto para depois de uma avaliação do mesmo. Para os bloquistas basta que seja uma medida que “aumente a justiça fiscal”.

    O Ministério das Finanças não se pronunciou ainda sobre o tema.