Um fundo de Investimento imobiliário é um património autónomo que resulta da agregação e aplicação de poupanças de pessoas individuais e coletivas com vista à construção ou aquisição de edifícios de escritórios, hotéis, centros comerciais, lojas, armazéns, terrenos ou parques industriais – imobiliário habitacional ou comercial, para arrendamento ou revenda, cujos ganhos são repartidos na proporção das participações dos investidores.

Falamos de um produto financeiro alternativo à aplicação das tradicionais poupanças dos investidores, designadamente em depósitos bancários e ao investimento direto no mercado de capitais ou em ativos imobiliários, tendo como principal vantagem as suas aplicações poderem ser acompanhadas e geridas por profissionais especializados no mercado em que o Fundo investe – neste caso em concreto no mercado imobiliário.

Os investidores devem ter presente que os fundos imobiliários abertos, apesar de serem uma alternativa às tradicionais aplicações financeiras, procurando maximizar os investimentos neste setor, têm tradicionalmente menor liquidez e um risco acrescido, face aos depósitos bancários, uma vez que não tem garantia de capital ou de rendimento.

Com os tradicionais depósitos a prazo a gerarem pouquíssimo rendimento, em época de taxas de juro negativas, há cada vez maior interesse por fundos de investimento imobiliário: nos últimos dois anos, em Portugal, os fundos imobiliários abertos cresceram mais de 200 milhões de euros.

Apesar do contexto de Covid-19 em que vivemos, o crescimento do mercado foi acompanhado por uma rendibilidade positiva segundo o índice da APFIPP de 2,82% em 2020 para este tipo de fundos – argumentos que têm conduzido a um crescente interesse por parte dos investidores, institucionais e privados. Por esse motivo, foi lançado em agosto de 2020 um novo fundo de investimento imobiliário aberto, algo que não acontecia há 15 anos.

Como em todos os investimentos as rendibilidades passadas não constituem garantia de rendibilidades futuras e o valor dos investimentos pode aumentar ou diminuir em função do desempenho dos mesmos.

No novo fundo Property Core Real Estate Fund, que é comercializado pelo Banco Best, é possível investir com apenas 100 euros. Este fundo tem sob gestão mais de 10 milhões de euros, e nos últimos três meses de 2020, o número de investidores quase duplicou, e já são mais de 600.

Investindo quase exclusivamente em Portugal, tem a seu favor o facto de Lisboa e Portugal continuarem a mostrar maiores taxas de rendimento face a Madrid, Paris, Londres e Frankfurt, dado que, com a mudança de sucessivas empresas estrangeiras para o nosso país, mantém-se elevada a procura de espaços para escritórios, nas áreas da logística, do coworking e da saúde — apesar da pandemia de Covid-19, em 2020, terem sido feitas transações em solo português no valor de 2.800 milhões de euros em imobiliário, o terceiro melhor ano de sempre em termos de volumes transacionados.

Através de um fundo, pode investir em imobiliário com reduzida quantidade de capital: pode comprar Unidades de Participação — é assim que se chamam as “ações” que cada investidor adquire — a partir de poucas dezenas de euros, enquanto comprar um imóvel custará dezenas de milhares.

Por outro lado, importa ter em conta que, investindo em imobiliário através de um fundo, não terá de preocupar-se com impostos de aquisição ou de propriedade, nem com os custos de conservação ou manutenção dos imóveis em carteira.

Também tem a possibilidade de entrar no segmento não-residencial, e o Property Core Real Estate Fund investe precisamente em imóveis comerciais, com rendimento, e maioritariamente em Portugal. É o caso de dois empreendimentos de escritórios, arrendados e em plena operação.

Este novo fundo de investimento, apesar da inexistência de garantia de capital ou de rendimento, tem por objetivo ser uma alternativa às tradicionais aplicações financeiras e ao investimento imobiliário direto.

Para investir, o Banco Best não cobra comissão de subscrição. Mas, claro, o serviço de gestão tem um “preçário”: tal como noutros produtos de investimento e de poupança, há comissões a pagar. Cada fundo tem as suas características, e por isso deve sempre consultar o prospeto do fundo antes de fazer o seu investimento.

Se quiser retirar o seu capital, o investidor pode fazê-lo a partir do primeiro ano e com pré-aviso de dois meses e as comissões de resgate podem ser tão baixas quanto 0,5 por cento (após o terceiro ano de permanência no fundo). Ainda assim, será sempre mais fácil do que vender o apartamento ou o prédio onde investiu as suas poupanças para as rentabilizar, já para não falar nas implicações que isso terá se os imóveis estiverem arrendados.

Não há investimentos, nem negócios, isentos de risco. Por exemplo, uma crise económica pode reduzir a ocupação dos imóveis para arrendamento, ou pressionar para baixo a procura e os preços dos ativos para revenda — mas essa é a natureza do negócio de investidor.

No caso concreto do Property Core Real Estate Fund, o perfil de risco é conservador – ou seja, é dirigido a um investidor que valoriza a segurança dos investimentos que faz, com uma expectativa de rendimento enquadrada com as atuais taxas de juro. Investir em Imobiliário tem historicamente um menor risco, principalmente através de fundos que têm apresentado uma baixa volatilidade – o que significa que o potencial de rentabilidade está mais controlado e as perdas, caso existam, tendem a ser menores.

A sociedade gestora do fundo foi premiada ao longo dos anos com prémios na gestão de portefólios imobiliários e considerada pela Euro Money, em 2020, a melhor entidade gestora de fundos imobiliários.

Os fundos são, também, regulados pela Comissão de Mercado de Valores Mobiliários e obedecem a regras específicas relativamente à diversificação do risco quer dos imóveis, quer dos inquilinos. Esta diversificação constitui uma segurança para os investidores porque, se um investimento resultar menos bem, é compensado por outros que correm melhor. No fundo, é colocar em prática a regra de “não pôr os ovos todos no mesmo cesto”. 

Este novo fundo imobiliário comercializado no Banco Best dirige-se a investidores com baixa tolerância ao risco, iniciados ou experientes. Tem como horizonte o longo prazo – recomendado cinco anos – e o potencial de retorno é maior quando comparado com as aplicações em depósitos bancários ou obrigações. O investimento inicial mínimo é de 100 euros, e pode reforçar a sua participação a partir de cerca de 10 euros, apenas. 

Portanto, se tem um montante limitado para aplicar, se tem pouco tempo para dedicar à administração direta de um ou vários imóveis, e se não está seguro das melhores opções de investimento no mercado imobiliário, talvez um fundo de investimento seja uma boa opção: partilha os riscos do negócio e deixa a gestão nas mãos de profissionais, como a Square Asset Management, que se dedica há 16 anos à gestão de fundos de investimento imobiliário.

Quem administra os fundos não se ocupa, habitualmente, da comercialização. É o caso do Property Core Real Estate Fund, gerido por uma sociedade gestora, a Square Asset Management – Sociedade Gestora de Organismos de Investimento Coletivo, S.A., a segunda maior em Portugal com uma quota de mercado de um quarto do mercado dos fundos imobiliários abertos. São estes profissionais que vão encarregar-se de procurar as melhores oportunidades para gerar proveitos para os participantes no fundo, detendo um conjunto de ativos em pipeline sob análise para aquisições futuras.

O Banco Best, que comercializa em exclusivo este novo fundo imobiliário, é perito em investimentos e está preparado para ajudá-lo a tomar as melhores decisões e para esclarecer todas as dúvidas. Se ainda não é cliente, pode aderir online e começar, desde logo, a investir.