A evolução da construção em Portugal tem sido significativamente diferente da de outros países europeus, particularmente no que diz respeito à sua estrutura produtiva, que pode ser dividida e analisada segundo dois grandes segmentos: construção nova, que se baseia na criação de estruturas a partir do zero; e reabilitação, que consiste na intervenção em estruturas existentes para melhorar o desempenho e/ou alterar a funcionalidade (e.g. obras de alteração, reconstrução ou conservação).

Em Portugal, a reabilitação de edifícios não tem representado mais do que 12 % da produção total da construção, encontrando-se assim cerca de quatro vezes abaixo da média da UE. A limitada expansão deste segmento no país, em particular na habitação, pode ser explicada por motivos como a facilidade de acesso a financiamento para construção nova, a falta de um mercado de arrendamento suficientemente competitivo e o valor social historicamente atribuído à posse de imóveis.

Não obstante, com a maior maturidade do ambiente construído e o aumento da necessidade de adaptar as construções existentes às novas exigências (de conforto, segurança e tecnologia), esta realidade tende a inverter-se.

O segmento da reabilitação em Portugal tem registado, assim, um crescimento cada vez mais significativo, que tenderá a intensificar-se com a degradação dos edifícios – estima-se que mais de 35 % dos edifícios em Portugal precisem de obras no imediato, principalmente os construídos antes de 1990 – e com as políticas públicas de intervenção no parque edificado, ao abrigo de programas municipais e concessão de benefícios fiscais e financeiros para a conservação de edifícios.

A saber, enquanto antes do ano 2000 os estímulos à reabilitação urbana eram esporádicos ou limitados às sociedades de reabilitação urbana para áreas históricas e a legislação respetiva era fragmentada, depois de 2000, especialmente com a aprovação do regime jurídico da reabilitação urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro), a reabilitação ganhou um enquadramento legal mais sólido, com regimes integrados, programas estratégicos e instrumentos fiscais específicos. Este cenário foi reforçado com a publicação, em 2014, do regime excecional e temporário para a reabilitação de edifícios (Decreto-Lei n.º 136/2014, de 9 de setembro) e, em 2019, com o respetivo regime definitivo (Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho), que introduziram adaptações legislativas em áreas como a acessibilidade, segurança contra sismos e incêndios, acústica, térmica e telecomunicações.

Os desafios para a reabilitação de edifícios são, contudo, variados.

Em geral, as intervenções implicam um diagnóstico prévio, ações sobre sistemas ocultos, coordenação com o património construído e adaptações num quadro legal complexo. Fundamentalmente, as reabilitações devem ser proporcionais, obedecer a uma abordagem gradual e manter um equilíbrio custo-benefício; preservar e valorizar os elementos arquitetónicos, estéticos e socioculturais do existente; e minimizar o impacto ambiental, reutilizando componentes, valorizando materiais reciclados e reduzindo emissões e resíduos.

Deste modo, as obras de reabilitação, especialmente no caso de estruturas de alvenaria, tendem a ser mais complexas e o conhecimento técnico disponível para a sua conceção e execução é geralmente escasso.

Neste sentido, ao longo dos anos, para adaptar os edifícios a novos usos e funções têm sido cometidas várias irregularidades, aumentando a sua vulnerabilidade (e.g. em termos energéticos e contra incêndios e sismos), como a aplicação de materiais inapropriados e a eliminação de paredes ou pilares estruturais. Muitos edifícios antigos não cumprem assim também a legislação em vigor, o que pode implicar penalizações (e.g. ao nível do exercício da profissão de arquitetura e engenharia, incentivos fiscais e reputação) e, no limite, processos criminais.

Adicionalmente, os custos associados à reabilitação são geralmente superiores aos da construção nova – cerca de 20 % a 25 % a mais por metro quadrado – e mais imprevisíveis, devido à escassez de mão-de-obra especializada e à complexidade técnica de intervir em edifícios antigos, muitas vezes protegidos ou em mau estado de conservação. Assim, do ponto de vista económico, reabilitar é geralmente vantajoso em situações de preservação da identidade urbana, valorização patrimonial, sustentabilidade ambiental, benefícios fiscais e/ou fundos europeus disponíveis. Caso contrário, a construção nova pode revelar-se mais económica e viável tecnicamente, sobretudo em edifícios com problemas graves de segurança (estrutural, sismos, incêndios) ou eficiência energética.

Posto isto, várias medidas governamentais e organizacionais podem e devem ser adotadas para incentivar à realização e boa execução de obras de reabilitação.

Ao nível governamental, destacam-se os incentivos financeiros e fiscais para obras certificadas pelas autarquias em zonas de reabilitação urbana – como fundos estruturais, IVA reduzido (6 %), isenções de IMT/IMI, deduções no IRS por investimento privado -, o alargamento das áreas de reabilitação geridas por unidades de intervenção integrada (e.g. sociedades de reabilitação urbana), a simplificação administrativa e o apoio à certificação profissional de técnicos especializados, incluindo financiamento de formação via programas europeus.

Ao nível organizacional, é crucial contratar empresas e técnicos qualificados, realizar diagnósticos e auditorias especializadas, em conformidade com normas técnicas e legais, nas principais áreas de intervenção (e.g. estruturas, sismos, incêndios, térmica, acústica, ambiente), bem como promover a coordenação entre arquitetos, conservadores de património, entidades licenciadoras e reguladoras, e apoiar benchmarking e divulgação de projetos bem-sucedidos.

Dito isto, com a entrada em vigor da Diretiva Europeia 2024/1275 (EPBD-Energy Performance of Buildings Directive), consagrada, no caso específico de Portugal, na Estratégia de Longo Prazo para a Renovação de Edífícios (ELPRE), em conjunto com a legislação nacional mais recente (como o DL 95/2019), existe uma oportunidade estratégica para enfrentar a crise habitacional, mitigar riscos sísmicos e climáticos, preservar o património construído, mobilizar conhecimento técnico e garantir que a reabilitação passe de exceção a norma sempre que aplicável.

A saber, com mais de 1,3 milhões de edifícios (35% do total) a precisar de intervenção, a taxa de reabilitação (proporção de edifícios em reabilitação) deve subir para 4% do parque existente por ano, contra os atuais 0.5%, se Portugal quiser cumprir os objetivos estratégicos estabelecidos ao nível nacional e europeu, especialmente nas áreas da sustentabilidade e eficiência energética e digitalização, até 2050.