Explicador da Rádio Observador, o governo aprovou uma série de medidas para incentivar o arrendamento e insiste que não se trata de um programa para facilitar os despejos. As medidas vão ser apresentadas aos partidos no Parlamento. O objetivo será introduzir uma maior flexibilização nos despejos em situações de incumprimento reiterado, isto segundo avançou hoje o Diário de Notícias. O governo vai também alterar a lei para que só um herdeiro possa e consiga desbloquear o caso de heranças indivisas. Segundo as contas do governo, há cerca de 480 mil casas, entre as que estão boas para vender ou para o mercado de arrendamento e as que necessitam de obras, presas nestes casos de heranças indivisas. Eu sou o Ricardo Conceição e comigo está a Judite França, que é o nosso convidado. Judite.

Luís Menezes Leitão, presidente da Associação de Proprietários Lisbonenses. Bem-vindo, obrigada pela disponibilidade. Agilizar os processos de despejo é uma medida importante para pôr mais casas no mercado de arrendamento?

Importantíssima. Eu devo dizer que o estado atual do processo de despejo é a principal razão porque os proprietários não colocam as casas no mercado de arrendamento. Porque nós temos situações em que os inquilinos celebram o contrato de arrendamento, pagam duas rendas, a renda de caução e a renda do primeiro mês, e depois não pagam mais nenhuma renda. E nesses casos, o proprietário, para recuperar o imóvel, vai precisar normalmente de vários anos, porque o que vai suceder hoje, desde a última intervenção em 2023, já nem sequer o balcão de arrendamento dispensa o recurso a tribunal, mesmo que o inquilino não deduza oposição à saída. Portanto, agora tem sempre que ser o tribunal a autorizar a entrada no imóvel e por isso acaba por ser até mais direto colocar logo o processo de despejo. Mas quando é colocado o processo de despejo, nós temos que aguardar um julgamento. Esse julgamento pode demorar entre um a dois anos, porque normalmente o inquilino pede apoio judiciário, é necessário que a Segurança Social nomeie um advogado e decida se há ou não apoio judiciário. Depois, quando finalmente chegamos ao julgamento, normalmente há recurso, porque havendo apoio judiciário também é possível recorrer. E, portanto, até ter uma sentença transitada em julgado, nós podemos ter cerca de dois, três anos, nos quais o inquilino não pagou renda nenhuma. Depois de a sentença transitada em julgado, ainda é preciso pôr uma ação executiva, porque o proprietário é tratado como um credor para recuperar o imóvel e nessa ação executiva, o inquilino ainda tem a possibilidade de deduzir o incidente de diferimento da desocupação por razões sociais, no qual pode pedir que o despejo seja adiado seis meses, invocando que não tem condições de arranjar uma nova casa.

Ou seja, tudo isso demora muito tempo.

Sim, exatamente. Entre três a quatro anos, com sorte, consegue-se, de facto, concretizar o despejo.

Menezes Leitão, há muitos casos desses ou há um, ou há dois, ou três, ou 10 casos que, no fundo, depois contaminam a ideia que temos?

Os casos extremos são aqueles, de facto, que eu referi, em que é logo no primeiro mês que a situação ocorre. Mas há muitos casos que não ocorrem no primeiro mês, mas ocorrem ao fim de seis meses ou ao fim de um ano. E, portanto, nessa situação, o proprietário fica sempre amarrado com esta questão, sendo que as rendas nunca mais as vai ver, porque habitualmente também o inquilino não tem bens que possam ser executados, terá o seu salário, mas também a penhorabilidade do salário é reduzida, e por isso o resultado é que o proprietário ficará anos sem receber as rendas, com a casa ocupada por um terceiro, muitas vezes até que lhe está a gastar os consumos de água e eletricidade, se não houve o cuidado de transferir os consumos de água e eletricidade para o inquilino, e, portanto, nesse tipo de situações, o atraso no processo de despejo é algo que afasta os proprietários do arrendamento. Se alguém for apanhado nisto uma, duas vezes, nunca mais volta a arrendar, temos de ter consciência disso.

Mas é possível ou consegue dar-nos uma percentagem, olhando para o universo das casas arrendadas em que acontecem essas situações, 10%, 15, 5?

Claro, eu gostaria de poder dar esses dados se os tivesse. O problema, no entanto, é que nós podíamos ver isso através do Ministério da Justiça, que hoje em dia as pessoas são obrigadas a indicar qual é o fim dos processos de despejo. E, portanto, é possível verificar, no universo dos processos de despejos que existem, quantos são aqueles que estão em causa por falta de pagamento da renda, mesmo no balcão de arrendamento. Agora, independentemente da percentagem que ocorre quanto a este tipo de situação, isto é um fator que tem um impacto gigantesco. Imaginemos que alguém tem 10 arrendamentos.

Exato.

Isto ocorre com um ou com dois arrendamentos. É o suficiente pra pessoa dizer que não quer sujeitar-se a esse risco para os restantes.

Exato, porque como em muita coisa na vida, aqui também a percepção que existe é essa, para quem tem uma casa para arrendar, é uma lotaria pôr uma casa a arrendar.

Exatamente, saber se, de facto, tem um inquilino que tem condições para pagar a renda e se é uma pessoa que merece confiança. E dessas vezes os proprietários hesitam muito, muitas vezes, em terminar os contratos, mesmo sendo contratos temporários, se o inquilino for uma pessoa que mereça a confiança respectiva, porque os proprietários estão muito habituados a encontrar casas em que os inquilinos não merecem confiança alguma. E precisamente por isso é que são apanhados nessas situações em que não pagam a renda.

Mas também ouvimos muitas histórias de inquilinos que são rapidamente despejados. Portanto, há aqui Porque é que nuns casos isto é tão rápido e noutros é tão demorado?

Isso não é bem assim, porque uma coisa é terminar o contrato porque o contrato acabou ao fim do seu termo. E nesse caso, teoricamente, a situação será mais rápida, porque o contrato já acabou em termos de prazo. Mesmo assim tem que se recorrer ou para o balcão de arrendamento ou instaurar um processo de despejo. Hoje em dia, no entanto, o que sucede é que a lei proíbe o senhorio de terminar o contrato antes de passados três anos. Portanto, o que significa, neste caso, mesmo que o proprietário tenha celebrado um contrato de um ano, só pode terminá-lo ao fim de três. Por isso, pode-se dizer que neste quadro o inquilino tem sempre garantido três anos no imóvel. O proprietário é que não tem garantido, de forma nenhuma, que tem o direito a receber as rendas relativamente ao contrato de arrendamento que celebrou.

Aldo Mendes Leitão, não percebi. Faz-se um contrato de arrendamento de um ano e a pessoa fica três?

É obrigatória. O senhorio não pode opor-se à renovação antes de passados três anos. Ou melhor, pode opor-se, mas só tem efeitos passados três anos, é o que diz a lei.

Muito bem. A Associação de Inquilinos disse-nos hoje que é do lado da oferta que é necessário mudar o estado de coisas.

Sim, nós concordamos, mas para colocar mais casas no mercado é preciso confiança. E é isso que o governo estará a tentar resolver.

Vamos falar agora das heranças indivisas, aproveitando também a sua sabedoria jurídica. É uma das medidas aprovadas pelo governo desbloquear o processo de herança indivisa, permitindo que um só herdeiro dê início ao processo. A ideia é haver menos casas fechadas no mercado. Concorda com esta medida?

Pela forma como foi desenhada, me apareceu referida a notícia na imprensa, eu não vi os anteprojetos, teria sido interessante se nós tivéssemos sido consultados e soubéssemos o que está em causa, mas pela forma como foi referido na imprensa, parece-me inconstitucional, porque nós estamos a falar de uma situação em que temos, por exemplo, uma herança com 10 herdeiros e aparece um herdeiro que diz: "Eu vou obrigar todos os outros a vender o imóvel". Ora, a verdade é que a Constituição, quando garante a propriedade, também garante a livre disposição dela. Ou seja, nós não podemos ter uma pessoa a sujeitar nove a alienar o que é a sua propriedade, porque se ocorrer uma situação deste gênero, enfim, isto não só põe problemas sérios de constitucionalidade, mas como também põe um problema gravíssimo em termos de litígios, porque o governo já está a dizer: "Essa pessoa pode ir para tribunal e o tribunal faz uma avaliação e depois vende isto em hasta pública". É preciso ter consciência de que um litígio entre herdeiros é uma coisa muito séria. Imagine-se o que é, em termos de relações de heranças, haver alguém que está a dizer aos outros todos: "Eu vou vos obrigar a vender o imóvel à força". Ou seja, este tipo de propostas parecem que padece uma grande falta de ponderação, porque os casos das heranças, e os juristas sabem disso, são as situações em que existem mais litígios entre as pessoas. Há casos de zangas familiares para todo o sempre em consequência de partilhas de bens. Hoje já temos um processo de inventário relativamente às partilhas que não está a ser adequadamente utilizado, precisamente porque não só é moroso, como também é custoso, também tem que se pagar custas judiciais. As pessoas, se tiverem um litígio quanto a partilhas, podem facilmente instaurar um inventário. Poucos o fazem, no entanto, vão-se arrastando. Se já temos isso com os inventários, em que acabaria com partilhas e que as pessoas podem fazer licitações, dizer quem dá mais, ficar com os imóveis e fazer a coisa em menos tempos, já é tão pouco resolvido, imagine-se o que será estar a vender à força um bem da herança contra a opinião de todos os outros herdeiros. Eu estou a ver que este tipo de medida, tal como está apresentada, parece-me que só vai contribuir para aumentar imenso os litígios entre herdeiros e ainda complicar mais a situação das heranças indivisas. Para resolver o problema das heranças indivisas, a meu ver, o essencial teria sido alterar o enquadramento fiscal. Hoje a herança indivisa paga AIMI. Ou seja, ao que nosso ver não faz sentido nenhum, mas leva que todos os herdeiros, todos os anos, tenham que entregar uma declaração ao fisco para não ser tributados pela herança e para pagar um valor adicional ao IMI. Para além disso, ainda tem que, se fizerem partilhas, pagar tornas e portanto, tudo isto envolve custos que as pessoas hesitam, porque receberam uma herança, mas não receberam liquidez, em assumir imediatamente. Agora, imagine o que é dizer a um dos herdeiros: "Olha, agora eu decidi que vou para tribunal, vou gastar os custos do tribunal e vou vos obrigar todos a vender". E a questão que se coloca é isto, além de haver o enquadramento fiscal, põe-se o problema de normalmente nesse tipo de avaliação, e sabe que os valores fiscais dos imóveis estão abaixo do valor de mercado, isto vai dar prejuízo. Eu estou a imaginar aí, em consequência disso, uma carroça de litígios que ainda vai afundar mais os nossos tribunais. Não me parece nada uma boa medida.

Mas isto é um nó muito difícil de desatar.

Pois, mas eu acho que é mais fácil desatar o nó resolvendo o problema fiscal e facilitando a partilha, não dando custos aos proprietários. Dizer: "Não, se entregarem isto, podem ter isenções de custas, podem ter isenções de impostos, pode resolver o problema do AIMI", do que propriamente estar a dizer a alguém que não, senhor. E como sabe, há muitos litígios nesta área, uma pessoa pode fazer isto pura e simplesmente por zanga com os outros herdeiros. Imagine-se o que é que isto vai dar em tribunal com a multiplicação de processos. Eu aposto sim, gel contra o dobrado, com a experiência que eu tenho jurídica que referiram, que nós vamos ver os tribunais, os advogados, magistrados, quando virem este processo cá fora, a ver as consequências que isto vai ter. Aposte isso o que quiser.

O governo dava alguns dados há pouco pela voz do ministro Leitão Amaro, que estava a fazer o briefing no final da reunião do Conselho de Ministros, falava em um terço dos terrenos do país presos em heranças indivisas 250 mil casas boas, em condição de vender ou de arrendar, também presas e mais 130 mil casas que necessitam de obras ou de intervenção. Isto somado dá mais ou menos 480 mil casas presas nestes processos. Isto é um número com o qual concorda?

Não tenho dados pra dizer se o número está certo ou está errado. O que eu posso dizer é que me parece a expressão "presas" é uma expressão forçada.

A expressão é minha.

Então, sendo assim, o que eu posso dizer é que a expressão é relativamente forçada pela seguinte razão: há muitos casos em que existem heranças indivisas e que as casas não estão vazias, estão ocupadas pelos herdeiros ou alguns deles. Nós temos conhecimento de muitas situações deste gênero, o que também é um problema para resolver a questão, porque normalmente um dos herdeiros está a habitar a casa e não quer sair de lá. E depois isso é um problema que traz as partilhas, que a pessoa diz: "Mas eu vou partilhar a casa." "Ah, mas eu não posso sair daqui, não tenho outra casa." Mas o outro herdeiro diz: "Mas a casa não é tua, pertence à herança."

Isso é muito comum, por exemplo, com irmãos.

Exatamente. É muito comum esse tipo de situações. Agora, esse tipo de situações, de fato, põe um problema, essencialmente, porque para resolver a questão da partilha precisa haver a liquidez. Alguém tem que pagar as tornas ao outro. Agora, imagina o que é, em vez disso, aparecer o tal irmão e dizer o seguinte: "Não, eu vou é vender a herança à força e vocês que estão a ocupar a casa, vão ter que se entender com o novo comprador quando ela for vendida em hasta pública." Repare, custou só imaginar a quantidade de litígios que isto dá. E parece, de fato, muito pouco ponderado as consequências disso. Ou seja, eu como já disse isso, eu aprecio o voluntarismo, mas acho que é preciso ter contrapeso e medida. Acho que uma medida dessas não vai resolver nada e só vai complicar as coisas.

Desde o primeiro pacote de medidas dirigidas ao setor da habitação, a que o governo chamou Construir Portugal, os preços de venda já aumentaram cerca de 27%. Isto prova que as medidas do governo não estão a funcionar ou que são insuficientes?

Repare, eu acho que são insuficientes. Relativamente a esse tipo de situação, porque pode-se dizer, o governo não tomou, de fato, medidas que eram importantíssimas para devolver a confiança aos proprietários, porque as medidas que o governo tomou foram essencialmente de natureza fiscal. Ou seja, que no fundo baixou, de fato, a tributação e baixou de uma forma geral, parece uma posição positiva. Tentou baixar o IVA da construção, mas aí errou frontalmente, porque o primeiro anúncio, se bem se recorda, é que o IVA da construção baixaria 6% no fim da legislatura e isso levou a que todos os projetos de construção ficassem suspensos até que a legislatura acabasse, depois acabou já por se apresentar a proposta. Mas efetivamente, o que nós temos neste âmbito é que as pessoas ficaram, adiaram, de fato, os motivos. Mas o problema que existe, e nós sempre o dissemos, que o essencial para devolver a confiança aos proprietários não é a baixa de impostos. É importante, mas não chega. Equivale a construir a casa pelo telhado. O essencial é alterar, de fato, a lei do arrendamento e resolver o problema do processo de despejo. Parece que agora começou. Ou seja, para ter isto algum impacto, só se consegue resolver a subida dos preços com o aumento de oferta, mas para o aumento da oferta é preciso devolver confiança. E para devolver a confiança, a nosso ver, é preciso garantir que a pessoa que coloca a casa no mercado, não só tem garantia que isto não é um negócio de alto risco, como também tem garantia que devolvem a casa no fim do período. E eu acho que isto o governo ainda não conseguiu assegurar. Vamos ver se estas propostas, de fato, estão nesse caminho.

E apesar do anúncio feito em relação a medidas fiscais, que no fundo retiram algum peso a quem arrenda casas a nível de IRS, a nível dos rendimentos prediais, acha que se deveria ir mais longe aí? A questão fiscal também é um entrave ou não?

Não, repare, a questão fiscal é um entrave, mas essencialmente um imposto que já devia ter sido abolido e que não foi abolido, que é o adicional ao IMI. E que é o tal celo de imposto Mortágua, que foi exigido pelo Bloco de Esquerda ao governo do António Costa para permitir o governo da geringonça e tem um impacto no imobiliário brutal. Em primeiro lugar, porque só incide sobre prédios de habitação. Portanto, o que significa, neste caso, que um senhorio tenha um prédio de habitação com rentas controladas, está a pagar esse imposto. Uma sede banca ou um centro comercial não pagam um tostão. Portanto, só esta disparidade é uma coisa, porque quem quer facilitar a habitação olha pra isto e fica perplexo. Mas além disso, o problema que isto coloca é que as pessoas, o que habitualmente ocorreria, e antigamente ocorria, quando alguém estava preocupado com a sua reforma e sabia dos problemas que a Segurança Social tem, era comprar um imóvel e colocá-lo no mercado de arrendamento para conseguir assegurar um rendimento na sua velhice. Com o adicional ao IMI, essa situação não ocorre, porque as pessoas a partir do determinado montante, os tais 600 mil euros, passam a ser tributados de uma forma muito mais violenta. Ora, o que significa, neste caso, é que as pessoas retraem-se a comprar mais imóveis, porque já não têm interesse em investir nos imóveis para arrendamento. O problema também, eu acho que o governo não está a ver isto bem, porque de fato baixa-se o IRS, mas esse adicional ao IMI é dedutível no IRS das rendas. Portanto, o que significa é que a baixa do IRS não elimina a existência do adicional ao IMI, o tal imposto Mortágua. Portanto, a nosso ver, a primeira proposta em termos fiscais, devolvia a confiança aos proprietários, era dizer: os impostos ideológicos acabaram. O imposto que a senhora Mariana Mortágua quis cá colocar, acabou. Isso era a mensagem que qualquer governo coerente devia dar, mas não deu. Até no Parlamento houve alguém que disse: "Não, o senhor mantém o imposto Deixou de ser o imposto mortal e passou a ser o imposto inclusivo. Isto não faz sentido, porque este tipo de mensagem é uma mensagem muito errada, enquanto o que se pretendia era devolver a confiança aos espetadores. Portanto, neste quadro, como disse, acho que em termos fiscais não se fez o essencial, que era eliminar o original ou o IMI. Atuou-se medidas importantes, mas como se disse, não chega em termos legislativos. O essencial era voltar a reequilibrar a lei do arrendamento e já agora terminar com as rendas congeladas, porque acho inaceitável que as rendas disparem, mas que haja pessoas que continuam a pagar 20, 30 ou 40 € de renda e quando têm rendimentos elevadíssimos, poderem pagar uma renda correspondente ao que todos os outros pagam. Isso é o que nos parece essencial.

Em relação ao teto de 2300 € que é considerado pelo governo como um valor de renda acessível, alguns especialistas consideram um valor demasiado alto. Está de acordo com o mercado, no seu entender?

Não, repare, o problema que se passa é que esse teto é absolutamente simbólico. Portanto, obviamente uma renda de 2300 € não é uma renda acessível. Grande parte das pessoas não consegue ter acesso a uma renda desse tipo. O que está em causa, no entanto, pelo que eu pude perceber, é essencialmente isto: as regras da União Europeia não permitem dar apoio especial ao arrendamento, a não ser em determinadas categorias de habitação. E precisamente por isso o governo criou uma categoria de habitação acessível, pretendendo desta forma que pudesse compatibilizar com as regras da União Europeia. Para poder abranger grande parte dos arrendamentos, estabeleceu um valor, que é de fato um valor alto, mas que tem apenas esse significado. Ou seja, em termos práticos, isso seria a mesma coisa que dizer que abrangemos praticamente todos os arrendamentos. A ideia de lhe chamar habitação acessível, pelo que eu percebi, embora não tenha ouvido isto, mas parece, olhando para o problema legislativo que existe, a legislação comunitária, é precisamente esse interesse, a meu ver, em referir que é apenas uma parte da habitação que está a ser abrangida. Penso que a razão será essencialmente essa, mas como disse, obviamente que em termos materiais, 2300 € não é uma renda acessível, mas acho que a questão se coloca em termos formais, que essencialmente a justificação é essa.

Luís Menezes Leitão, muito obrigado por ter estado aqui neste Explicador da Rádio Observador.

Eu é que agradeço. Boa tarde, então.

Luís Menezes Leitão, presidente da Associação de Lisbonenses de Proprietários.