A Comissão Europeia avança com uma norma que dá cobertura legal às autarquias que queiram limitar o alojamento local e taxar imóveis devolutos. A Lei da Habitação Acessível tem ainda planos para acelerar o licenciamento de construção de novas casas, mas será que tudo isto vai ajudar ou sequer funcionar? Eu sou o Ricardo Conceição e comigo está a Judite França, quem é a nossa convidada. Judite.

Vera Gouveia Barros, economista, especialista na área de habitação. Bem-vinda, obrigada por ter aceitado o nosso convite. Esta lei é uma espécie de escudo legal que confere segurança jurídica às autoridades locais para que apliquem regras mais restritivas. Por que é precisa essa segurança jurídica?

Olá, boa tarde, obrigada por este convite. Eu começo por dizer que ainda só vi muito por alto esta novidade de hoje. Vi o comunicado da Comissão, mas depois ainda não fui ler exatamente aquilo que está na tal proposta de Lei de Habitação Acessível. E a questão que me coloca é mais jurídica do que econômica, mas eu acho que posso dar uma achega. O que se passa aqui é que os Estados já podiam legislar em matéria de habitação e em matéria de restrições. Aliás, nós em Portugal fizemos, nós temos exemplos de restrições ao nível municipal na abertura de novos alojamentos locais, por exemplo. O que sucede é que muitas vezes estes alojamentos locais são operados com intermediação de plataformas e algumas destas colocaram em causa princípios do direito europeu. E, portanto, esta legislação vem dar segurança jurídica nesse aspecto, à luz daquilo que é o direito europeu, designadamente em matéria de livre estabelecimento, de concorrência, dar essa segurança.

E Vera Gouveia Barros, tudo ainda está muito no início, ainda sabemos pouco sobre tudo isto, mas alguma medida que lhe parece mais acertada, sendo que este é um problema gravíssimo que nos afeta a nós, portugueses, não só, mas também noutros países europeus, a questão da habitação.

Eu, de facto, como comecei logo por dizer, eu ainda não vi os dados concretos e vi inclusivamente que uma das propostas é harmonizar a definição de zona em estresse habitacional e interessa-me, em particular, como é que isso vai ser operacionalizado, porque nós temos visto um debate muito centrado na questão do preço. E eu já vi, por exemplo, aqui no próprio comunicado, uma referência à relação entre preço e rendimento, mas às vezes nós olhamos e vemos muito essas estatísticas usadas até ao nível destes organismos, como a OCDE e a Comissão Europeia, nós vemos utilizar o rendimento médio ou o rendimento mediano e o preço médio, o preço mediano. E essas são medidas que na habitação nos dizem muito pouco, porque estão a tratar a habitação como se tivesse um preço igual para todos. Portanto, a mediana neste mercado é muito pouco informativa e nem sequer é por causa daquelas piadas que se fazem muitas vezes com a estatística, do que não comeu frango nenhum e do que comeu um frango inteiro. Não tem que ver com isso.

Mas é que os frangos são mesmo muito diferentes, não é?

Aqui é os frangos serem mesmo muito diferentes e alguns nem são frangos. Portanto, às vezes eu até uso a metáfora da carne de vaca, da carne em geral. Se eu tiver os preços da carne em função daquilo que foi o consumo numa determinada semana e se tivermos, por exemplo, numa semana que foi de festa e se comeram peças mais nobres, eu posso ter, estatisticamente, um aumento do preço da carne, mas foi só porque o meu cabaz se recompôs. E, portanto, na habitação isso também acontece, para além do fato de a habitação ser um bem duradouro. Portanto, a maioria de nós habita casas em que a decisão de consumo, seja sob a forma de aquisição, seja sob a forma de arrendamento, já aconteceu há mais tempo. E os dados a que nós vamos tendo acesso nas estatísticas oficiais são sempre relativamente aos fluxos, ou seja, às últimas compras, aos últimos contratos de arrendamento, com exceção daquilo que são os censos. Temos outras estatísticas, como por exemplo, a carga mediana ou a taxa de sobrecarga. E quando nós olhamos para isso, em Portugal, concretamente, nós vemos que já estivemos pior na altura da Troika. E essa era uma altura em que o preço da habitação até estava a descer. Portanto, isto pode parecer paradoxal, mas na verdade, se compreendermos o funcionamento do mercado, determinado por estas características especiais que o bem tem, a coisa não se torna assim tão surpreendente. O que há essencialmente com esta subida de preços é muito um problema de acesso, ou seja, não são as pessoas que já estão servidas de habitação, são as pessoas que querem aceder e ficam excluídas do mercado porque não têm capacidade para comprar ou para arrendar. E isso, se na altura da troika o problema existia e havia dificuldades em cumprir designadamente as obrigações de crédito que se tinha, e isso vinha muito pelo lado dos rendimentos, nós estamos nesta altura a viver um ciclo económico que até é favorável, não é com o nível de crescimento que queríamos, mas estamos a crescer, temos níveis de desemprego baixos e isto depois contrasta com essa tal dificuldade de acesso à habitação, sendo que a habitação é fundamental. Aliás, eu gostaria de criticar aquilo que é o primeiro parágrafo do comunicado da Comissão, porque fala de tentar acudir a este problema da habitação e menciona, por um lado, a perda de competitividade que isto pode trazer, porque as pessoas, se têm dificuldade, não se autonomizam e, portanto, podem, por exemplo, não mudar de emprego, porque isso envolveria uma mudança de localização e sabem que não vão encontrar casa. E depois fala também da questão de haver um descontentamento dos habitantes da Europa, que consideram a habitação um problema que urge resolver. É claro que este descontentamento pode traduzir aquilo que eu acho que é realmente mais importante, que é o lado social e de desigualdade que os problemas de habitação podem trazer, porque uma família quando não tem acesso à habitação digna, isso depois traz problemas de saúde. Todos sabemos que o sucesso escolar também está dependente das condições que se tem em casa.

São fundamentais.

Exatamente. Se estamos numa casa que está, por exemplo, sobrelotada, onde eu não tenho espaço para estudar, os meus resultados não vão ser tão bons. Portanto, toda esta desigualdade se perpetua.

Deixe-me ir a uma das medidas, como por exemplo, impor um teto máximo de dias por ano em que o imóvel pode ser arrendado para turismo, para libertar essa habitação para arrendamento de longa duração. Isto tem um revés, que é impactar nos negócios de alojamento local.

Tem, e eu não sei até que ponto é que esta medida é eficaz no objetivo de trazer mais casas para o mercado. Portanto, a ideia aqui é que precisamente estas pessoas que têm as casas em alojamento local desistam dessa aplicação.

Que não seja compensatório.

Exato, ao limitar os dias, a ideia é de que a rentabilidade baixa e baixa o suficiente para deixar. Ponto um, não sei se baixa ou não, mas eu acho que há aqui questões, e isto provavelmente diferirá muito de país para país, porque por um lado, nós temos de olhar para o parque habitacional. Os parques habitacionais são diferentes. Nós, felizmente, ficamos fora da Segunda Guerra Mundial, portanto, não sofremos a destruição que outros países sofreram.

Deixe-me só fazer aqui uma pergunta, precisamente sobre esta questão do alojamento local. Vamos pensar, por exemplo, no centro da cidade de Lisboa, Alfama, Castelo, ou no centro das principais cidades portuguesas, onde temos casas muito pequenas, casas com quartos interiores, com casas de banho muito pequenas.

Com portas muito pequenas, que são muito engraçadas para as fotografias, mas não são nada práticas para o dia a dia.

Quem é que quer lá viver?

Exato. Esse é um dos pontos em que eu, quando comecei a olhar para este tema da habitação, foi precisamente trazida pela mão do turismo, que foi a minha primeira área de investigação. E uma das coisas, ainda na altura com os dados dos censos de 2011, que eu fui fazer, foi olhar para isso, para a caracterização do parque habitacional. E nessas zonas, precisamente, onde o peso do alojamento local era bastante forte, também havia uma preponderância de casas muito pequenas, casas que não respeitam aquilo que é o regeu. E atenção, o regeu é legislação de 1951, portanto, eram as condições que nós achávamos mínimas em termos de áreas em 1951. E isto hoje em dia já evoluiu, até já temos exigências a nível das casas de banho, por causa das pessoas com mobilidade reduzida. Portanto, isso por um lado, a adequabilidade do parque habitacional. Depois, a outra questão que nós devemos colocar quando se fala de habitação, algo que vem sempre à baila é a questão das casas vazias. Então nós tivemos as rendas a aumentar. Isso corresponde logo a um aumento de rentabilidade. E, no entanto, essas casas, e vemos que dos censos de 2011 para os de 2021, houve uma redução, sim, do número de casas vazias Mas por que estas casas continuam fora do mercado? Se calhar há aqui problemas do ponto de vista também da confiança, por exemplo, eu insisto muito na questão da justiça, que não tenho nenhum estudo que o sustente, mas intuitivamente diria que é um assunto muito sério. É sério em termos gerais e na questão da habitação também. Portanto, alguém que não possa pôr a casa em alojamento local, se calhar não se vai sentir suficientemente confortável para a colocar no mercado de arrendamento e se calhar também não a quer vender. Temos de olhar para isto e perceber o que é que está aqui subjacente. Mas repare que nós em Lisboa já tivemos um pouquinho essa experiência, porque nós temos zonas de contenção, portanto nós tivemos limitação, não foi pela via da rentabilidade, foi impedindo que novas casas se transformassem em alojamento local, o que naturalmente, até do ponto de vista da rentabilidade das que se conseguiram manter, foi benéfico. Mas como fizemos isso em dois momentos, não foram todas as freguesias a ter essa limitação ao mesmo tempo, nós tivemos aqui uma experiência semelhante àquilo que se faz com os ensaios clínicos, em que temos um grupo que recebe o tratamento e outro que é comparável, mas que ficou de fora. E aquilo que nós observamos é que houve um efeito, sim, mas não é uma coisa assim extraordinária. Portanto, demonstra que o alojamento local, de facto, é uma parte da questão, mas não é o principal responsável. Aliás, eu diria que neste tema, andar à procura de um culpado e de uma solução, só vai levar à adoção de más políticas públicas, porque isto é um problema multidimensional.

Já tivemos experiências semelhantes até noutras áreas anteriores. Vera, muito obrigado. Obrigada à Vera Gouveia Barros, economista, especialista na área da habitação. Recorremos muitas vezes à Vera quando o tema é habitação.