Bem-vindos ao podcast "O Mercado" da Rádio Observador, com o apoio da consultora imobiliária JLL, que oferece acompanhamento integral aos seus clientes, desde a aquisição e construção até à ocupação e investimento. Com mais de dois séculos de história global e quase 30 anos de presença em Portugal, a JLL está presente em mais de 80 países. "O Mercado" tem o intuito de gerar conversas em torno das dinâmicas e tendências do setor imobiliário, abordando temas cruciais para investidores, empresas e também cidadãos. No episódio desta semana, temos conosco Gonçalo Valente, Head of Business Development da JLL. Bem-vindo, Gonçalo.

Muito obrigado.

E também o Pedro Norton, administrador da Finers. Gonçalo, talvez se começasse por si, há quem diga que o aquecimento do mercado de arrendamento se deveu muito ao descongelamento das rendas no tempo da Troika. Isso explica o que estamos a viver hoje?

É uma das explicações. Antes de mais, muito obrigado pelo convite. Também quero agradecer ao Pedro Norton a presença e a disponibilidade para estar aqui conosco.

Com todo o gosto.

Muito obrigado. Um amigo de longa data e que não sendo propriamente um grande expert.

Nem grande, nem pequeno.

Nem grande, nem real estate em imobiliário, a sua experiência, não só profissional, como pessoal, realmente é uma grande ajuda e um grande contributo para este podcast. Sim, diria que sim. Obviamente, que o descongelamento das rendas foi um impulsionador do mercado imobiliário em Portugal. Como o próprio nome indica, as rendas estavam congeladas, não havia grande dinamismo nesse fator, nesse segmento. Então, o que é que aconteceu no final do dia? Havia alguma inércia por parte dos investidores, que os investidores não investiam, porque sabiam que as suas rendas não iriam ser muito rentáveis. A partir do momento em que isso foi desbloqueado, obviamente que houve um interesse, não só por grandes investidores portugueses, como também por um grande investimento internacional e os grandes players internacionais começaram a olhar para Portugal com outros olhos e, obviamente, começaram a olhar para o imobiliário como um produto de rendimento e um produto para investir. E sim, foi realmente, na minha opinião, um dos grandes impulsionadores deste fenómeno que está a acontecer em Portugal.

Pedro, a mesma questão, o descongelamento das rendas no tempo da Troika aqueceu o mercado imobiliário português?

Enfim, mais uma vez, não sou especialista, mas julgo que há aqui um diagnóstico que é relativamente pacífico, porque basta olhar para os números. Na última década, construiu-se muito pouco. Julgo que na última década construiu-se menos de metade do que aquilo que se tinha construído na década imediatamente anterior. E, em particular, nestes últimos anos, nós tivemos um grande influxo de migrantes para Portugal, por um lado, porque Portugal tornou-se um país mais atrativo. Por outro lado, também a estrutura das famílias portuguesas mudou. Há mais famílias monoparentais, há mais pessoas a viver sozinhas e, portanto, aumenta a procura por essa via. E o mercado imobiliário não deixa de ser um mercado como todos os outros, evidentemente, com algumas características particulares, mas as leis básicas da economia continuam a aplicar-se e, portanto, com menos oferta e mais procura, os preços tendem a subir.

Gonçalo, os ativos imobiliários são hoje bons ativos para os investidores internacionais?

Sendo suspeito, obviamente que são ótimos ativos de investimento. E complementando o que o Pedro estava a dizer, eu acho que podemos falar aqui em vários modelos econômicos, em vários econômicos, como se costuma dizer, mas acho que a equação mais importante da economia é a que neste momento se está a verificar em Portugal. Ou seja, há muito pouca oferta para uma grande procura. E a grande procura tem um pouco a ver com tudo. Não só tem a ver com esta tempestade fantástica, ideal, como se costuma dizer, que se está a viver em Portugal. Ou seja, há um mundo inteiro que de repente olhou para Portugal por diversas razões, não só porque as nossas razões, os fundamentais que nós hoje em dia vivemos, como realmente um clima muito simpático, uma população bastante educada, infraestruturas que funcionam, um país acolhedor, um povo acolhedor, uma gastronomia muito boa, um clima fantástico, como eu já tinha referido. E obviamente que, de repente, estamos a viver também circunstâncias extraordinárias, não no bom sentido, mas temos a leste uma guerra, temos o norte da África, que a certa altura também teve muita instabilidade. O Médio Oriente, também muita instabilidade. Temos também no outro lado do mundo, os Estados Unidos, com alguma polaridade, e faz com que, de repente, este país, como eu costumo dizer, à beira-mar plantado, seja um motivo de procura e realmente descobriram-nos. A somar a isto, e tal como o Pedro também estava a dizer, existe também o fator de realmente as famílias mudaram. Ou seja, o modelo familiar mudou e isso teve repercussões nas habitações que as pessoas procuram. Portanto, realmente existe muita procura, por pouco oferta.

Quando o Pedro Norton diz que o modelo familiar mudou, está a pensar concretamente em quê, Pedro?

Estou a pensar em famílias monoparentais, ou seja, casais divorciados, que cada um tem a sua casa, ou seja, a estrutura de uma casa típica de hoje. Enfim, não tenho estatísticas, estou a falar um bocadinho de cor, mas hoje em dia a estrutura típica de uma casa não são quatro, cinco, seis pessoas a viver numa casa, se calhar são duas ou três. Isso foi mudando ao longo das últimas décadas.

Pedro e Gonçalo, hoje há muita dificuldade em comprar e arrendar casa a preços compatíveis com os salários que se pagam em Portugal. O difícil acesso à habitação é uma das causas, senão a principal causa, da saída dos jovens do país. Pedro.

Não tenho dúvida nenhuma que o tema da habitação, não só para os jovens, mas também para as classes médias, é hoje em dia talvez um dos problemas sociais mais agudos e mais explosivos. Ou seja, eu acho que isto é um problema de tal maneira agudo que tem um potencial de aproveitamento político perigoso, até diria. E é isso que transforma este problema em de difícil resolução, porque quando há um desequilíbrio entre a oferta e a procura, os preços sobem O problema deste mercado, Gonçalo corrige-me se eu disser disparates, é que a oferta não tem uma capacidade de se adaptar instantânea. Ou seja, demora alguns anos a construir uma casa, demora muitos anos a licenciar uma casa, a arranjar o financiamento, a atrair investidores, etc. Parece-me claro que o problema é a falta de oferta, mas a oferta não é um problema que se resolva em dois ou três dias. Um problema tão agudo, que as pessoas sentem todos os dias, do ponto de vista político, reclama muitas vezes soluções mais rápidas. E às vezes as soluções mais rápidas são as soluções que são piores e até podem ser perversas. Voltando ao início da conversa, o tema do congelamento das rendas dá uma ilusão de uma resposta imediata, como é evidente, mas o que é que isso faz? Isso dá um sinal para os investidores de enorme instabilidade. Isso só vai fazer uma coisa, que é haver menos investidores disponíveis para continuar a investir no mercado português.

Gonçalo, é de facto um problema no acesso à habitação por parte dos jovens?

Eu acho que é um dos. Obviamente que sim, é um dos. Eu acho que hoje em dia os jovens, por outras razões, também muitas vezes sociais e de procura de novas experiências, saem do país também por essas razões. Mas sim, também concordo.

Isos são também a baixos salários.

Exatamente, a baixos salários.

Também a baixos salários.

Claro, exatamente.

É essa a combinação que é explosiva.

Que é explosiva. E obviamente que tendo essas condições todas nefastas, no final do dia, obviamente que os jovens sentem a necessidade de ir para fora. Eu também, por experiência própria, eu acho que muitas vezes eles vão com alguma ilusão, mas depois também há uma tendência para voltarem, porque estas ilusões de que realmente podem viver muito melhor lá fora, encontrar outras soluções lá fora, muitas vezes também não têm a resposta adequada ao fim de algum tempo. Países como Inglaterra, como França, a certa altura, se calhar podem ser muito apelativos no início, mas depois ao fim de algum tempo, também deixam de o ser. Mas voltando ao que nos interessa, este é realmente um tema. Concordo plenamente com o que o Pedro está a dizer, este tema que hoje em dia pode ser muito aproveitado, e tem vindo a ser aproveitado pelas forças políticas. Geralmente quem as aproveita são as de extrema, ou seja, são os polos que aproveitam este tema. É um tema de difícil resolução. Felizmente, este governo teve agora a capacidade de olhar para isto com outros olhos e colocou em cima da mesa algumas medidas para fazer face a este problema. Obviamente que são medidas muito embrionárias. Entre os players do mercado, entre os players do imobiliário, tem havido algumas dúvidas. Existe um otimismo generalizado, tendo em consideração que se deu um passo em frente, mas ainda há muito para trabalhar, ainda há muito para desbravar, ainda há muitas arestas para limar.

Está a falar das medidas adotadas pelo governo no final de setembro. Pedro, o que lhe parecem estas medidas?

Já vou responder, só uma nota antes, que eu acho que é importante dizer isto. Às vezes, mais importante do que as medidas, é a estabilidade das medidas. Ou seja, nós estarmos sempre a mudar de medidas é um sinal, mais uma vez, péssimo para investidores. E, portanto, o governo anterior apresentou um pacote, este apresentou um pacote, espero que daqui a dois anos não estejam a apresentar outro pacote em sentido diferente. Dito isto, acho que estas, no essencial, parecem ir no bom sentido, ou seja, são mais medidas apontadas ao estímulo da oferta, não só através da criação de incentivos para maior construção, através da utilização de PRRs, do abaixamento do IVA, de empréstimos contraídos junto do BEI. Portanto, eu acho que elas vão no bom sentido. Agora, é preciso sermos realistas. Elas não vão, provavelmente, produzir resultados no curto prazo. E acho que há aqui um elemento que falta também, no meu ponto de vista. Nós quando falamos, mais uma vez, com a ressalva que não sou especialista, mas quando falamos do problema da habitação, tendemos a não ver, às vezes, o retrato global. Um problema inter-relacionado é o problema dos transportes. Ou seja, se eu tiver soluções de transportes em que, em vez de demorar duas horas a vir de uma periferia de Lisboa, chegar ao centro de Lisboa, demorar meia hora, isso permite-me o quê? Permite-me viver na periferia, em melhores condições, com qualidade de vida, etc. Às vezes não basta só olhar para o mercado da habitação, temos que olhar para esta vivência nos grandes acomodados urbanos de forma mais integrada.

No fundo, é o que fazem os outros países também, não é, Gonçalo?

Certo. Eu acho que estes problemas, e de alguma experiência que eu tenho vindo a ter noutros mercados e noutras regiões onde a JLL também trabalha e opera, estes problemas são comuns. Obviamente que, se calhar, este tema do imobiliário em Portugal não está a ter a mesma similaridade noutras regiões, mas também existe. Eu concordo plenamente com o que o Pedro está a dizer. Eu acho que estas medidas eram para fazer face claramente a uma oferta que neste momento é escassa. Portanto, o que nós necessitamos é tão empírico quanto isto. Temos que construir mais casas, temos que aumentar o parque habitacional, isso é por demais evidente. Entretanto, obviamente que existiram aqui muitas coisas que também condicionaram, nomeadamente os custos de construção. Obviamente, os custos de construção pós-Covid também tiveram um impacto muito grande nos business plans de quem investe, de quem constrói. Isso também foi um fator muito importante que fez com que a construção de casas não fosse tão elevada quanto era expectável. Obviamente, temos aqui um problema que nós não podemos fugir, que é o problema do licenciamento. Isto é um problema que atravessa todos os setores do imobiliário ao setor energético, onde o Pedro está mais à vontade para falar, mas obviamente que isto é um tema que está em cima da mesa.

É uma questão para os investidores.

Claro que é, porque os investidores no final do dia estão aqui para investir porque necessitam de rentabilidade, necessitam de garantir a sua rentabilidade. E quanto mais tempo demora um processo de licenciamento, ou seja, quanto mais tempo entre a tomada de decisão e a entrega da chave, ou seja, a remuneração por parte de quem compra, do cliente final, obviamente que afeta a rentabilidade. E obviamente que estes licenciamentos, que no limite até poderiam demorar algum tempo, mas se houvesse uma expectativa do prazo, os investidores poderiam saber com o que é que contavam. Mas o que é facto é que não. Ou seja, o licenciamento não está minimamente O prazo de licenciamento não está minimamente tabulado.

É uma loteria.

É uma loteria, tanto pode demorar um ano, como pode demorar três anos, pode quatro anos. No limite, temos situações perfeitamente caricatas. Eu tenho ideia que o Pedro até tem um exemplo altamente caricato.

Venha a ele, Pedro.

No meu setor, de energia, isso é óbvio. Demoramos muitos anos. Estamos muito mais anos a mexer a papelada para construir um parque eólico do que a construí-lo propriamente. Posso contar o exemplo que contei ao Gonçalo, que é caricato. Aqui há uns anos, o Estado português lançou um concurso para a instalação de centrais solares em albufeiras e em barragens. Definiu os locais e fez um concurso internacional. Nós ganhamos três dessas localizações e começamos o processo de licenciamento dessas três barragens, os estudos técnicos, engenharia, etc. Quando chegamos ao fim, os três projetos foram chumbados pela APA.

Agência Portuguesa do Ambiente.

Com dois pormenores importantes: a Agência Portuguesa do Ambiente tinha sido a entidade que tinha lançado o concurso e a fundamentação porque nos chumbaram os projetos foi por causa da localização dos projetos, que tinha sido a única coisa que nós não tínhamos definido, que tinha sido a APA a definir.

Portanto, decidiu contra si mesma.

E eu, pelo meio, andei três ou quatro anos a desenvolver projetos, etc, com a legítima expectativa de poder ali construir uma coisa que tinha sido decidida pelo Estado português. E volta tudo à base. É um exemplo caricato, mas é um exemplo do que é o licenciamento em Portugal.

Agora imagine contar esta história a um investidor estrangeiro.

Claro, é o meu caso, eu tenho que contar aos meus acionistas.

Até ao ano passado, a política portuguesa foi dominada pelo bipartidarismo, portanto, tivemos uma rotação entre PS e PSD no poder, com os dois partidos a terem diferentes visões sobre o problema da habitação. Parece-vos que a entrada em cena de um novo ator pode romper estas duas visões do problema, Gonçalo?

Eu acho que este tema tem que ser cuidadosamente analisado, e não vou ser minimamente ideológico. O que realmente os investidores internacionais privilegiam é uma estabilidade política. E nós, que muitas vezes vivemos os temas no dia a dia e achamos que realmente exista alguma instabilidade, porque vemos os debates, vemos as eleições e o governo que cai e depois que é reeleito, mas realmente a imagem que passamos para o exterior é de uma estabilidade política, e isso é altamente privilegiado. Muito rapidamente, estive há muito pouco tempo no Brasil, em um tour com investidores brasileiros que investem muito em Portugal e têm muito apetite por Portugal, e eles dizem realmente isso, que Portugal é altamente seguro no seu contexto e no seu âmbito político, e isso é altamente privilegiado pelos investidores.

Pedro.

Eu tenho exatamente a mesma experiência. Nós, no setor energético, temos tido uma relativa estabilidade regulatória e os governos mudaram nos últimos anos, como é sabido, mais para direita, mais para esquerda. O essencial do enquadramento regulatório manteve-se. Por exemplo, ao contrário do que aconteceu em Espanha no período da troika, em que Espanha tomou medidas retroativas muito drásticas, e a verdade é que o investimento estrangeiro fugiu de Espanha e nunca saiu de Portugal, e por isso nós hoje somos, por exemplo, um dos países com mais penetração de renováveis nos nossos sistemas elétricos. A estabilidade é um bem em si mesmo, sobretudo para quem não conhece o país e o olha de fora.

Ainda assim, e não querendo condicionar as vossas respostas, parece-vos que têm existido visões ideológicas e pouco pragmáticas sobre o problema da habitação, Pedro?

Eu acho que sim. O problema reclama soluções complicadas e demoradas, e nós temos partidos que fazem exatamente o contrário, propõem soluções fáceis.

Gonçalo.

Concordo plenamente. É sempre um tema, e eu sou muito suspeito, tendo em consideração que sou do meio. Eu acho que temos que olhar claramente para não desfocarmos nos extremos, mas focar na estabilidade e na centralidade. E eu acho que o caminho é por aí.

Muito bem. Pedro Norton e Gonçalo Valente, agradeço aos dois por terem estado aqui neste podcast do Mercado.

Obrigado!