Bem-vindos ao podcast "O Mercado", da Rádio Observador, com o apoio da JLL. A consultora imobiliária JLL oferece um acompanhamento integral aos seus clientes, desde a aquisição e construção até à ocupação e investimento. Com mais de dois séculos de história global e quase 30 anos de presença em Portugal, a JLL está presente em mais de 80 países. "O Mercado" tem o intuito de gerar conversas em torno das dinâmicas e também tendências do setor imobiliário, abordando temas cruciais para investidores, empresas e cidadãos. No episódio desta semana: por que sobem os preços das casas? Vamos encontrar respostas a esta pergunta com a ajuda do Guilherme Antunes, Head of Value and Risk na JLL em Portugal, e também o Gonçalo Nascimento Rodrigues, consultor em finanças imobiliárias. Bem-vindos, Guilherme e também Gonçalo. Guilherme, talvez começasse por si. Se tivesse que apontar as três principais causas para o aumento do custo do imobiliário, não só na vertente compra, mas também arrendamento, quais seriam?

Boa tarde, João. Deixar-lhes só aqui uma nota que faço parte da equipe líder de mercado em aconselhamento de compra e valorização de imóveis em Portugal, e abordamos todas as tendências do mercado, e o aumento de preço é uma daquelas que temos acompanhado com maior detalhe. Hoje, aqui comigo, está também o Gonçalo, um espírito livre do mercado imobiliário, pensador, que convidei para discutir este assunto conosco. Respondendo agora à sua questão. Três fatores que levam ao crescimento dos preços. Essencialmente, temos algumas distorções no mercado, portanto, temos uma falta de oferta de habitação acessível no mercado, uma ausência de mercado de arrendamento ou um mercado de arrendamento que é praticamente inexistente face à proporção daquilo que é o mercado de venda. Isso faz com que os preços continuem a subir. E, por último fator, a questão da fiscalidade e custos de construção. Portanto, os fatores endógenos ao mercado, apontaria como as três principais causas à subida dos preços do mercado imobiliário.

Gonçalo, a mesma pergunta: por que é tão caro comprar e arrendar uma casa em Portugal?

Olá, João. Antes de mais, obrigado pelo convite. Isso de resumir a três pontos é difícil. Mas devo dizer que realmente o Guilherme começou bem. Há uma multiplicidade de fatores que realmente fazem com que os preços da habitação em Portugal sejam muitíssimo elevados. E eu diria que mais recentemente, inclusive ainda muito recentemente, saíram os números do INE a mostrar um aumento recorde trimestral praticamente dos preços das casas, superior a 16%. E neste período mais recente, eu diria que tem muito a ver com as medidas do governo, nomeadamente no que diz respeito ao crédito de habitação. É preciso perceber que, num mercado como o nosso, como o Guilherme disse, e bem, que não tem uma alternativa de arrendamento, em que existe muita procura, existe procura quer para utilização final como para puro investimento, e a oferta não tem essa capacidade de resposta, para sermos assim um bocadinho lineares, qualquer medida que estimula a procura só vai provocar ainda maior pressão sobre os preços. E as medidas que o governo levou a cabo recentemente, nomeadamente no que diz respeito a isenções fiscais de pagamento de habitação própria e permanente por parte de jovens, e a medida da garantia pública, foram só mais lenha pra fogueira e, portanto, estimularam o mercado de uma forma, na verdade, nunca vista no que diz respeito aos preços, e a oferta não dá capacidade de resposta.

Aconteceu aquilo que muitos críticos diziam: aqueceu-se o mercado.

Não, não se aqueceu o mercado. O mercado já estava muito quente. Eu acho que se pegou fogo, lançaram-se chamas ao mercado de uma forma, eu não vou dizer inimaginável, porque não foi por falta de avisos. Espero que ninguém leve a mal, mas não foi por falta de avisos. Ainda por cima, é dos livros. É daquelas coisas que eu ensino nas minhas aulas aos meus alunos quando falamos de economia, de imobiliário e de ciclos de mercado, que é perceber o que é que estimula a oferta, o que é que estimula a procura. Quando falamos sobre isto e eu lanço a pergunta aos meus alunos: "Digam algo que tenha acontecido recentemente ao mercado que tenha estimulado a procura." E todos eles dizem invariavelmente as medidas do crédito de habitação. Percebem, de facto, que do ponto de vista teórico, a prática está lá a ser aplicada ipso i verbis. E, portanto, quando nós, de facto, temos o mercado tão constrangido do lado da oferta, seja por uma multiplicidade de custos de contexto, custos fiscais, dificuldades de licenciamento, custos de construção elevados, etc., e não temos alternativa pra procura do lado do arrendamento, é difícil que os preços não continuem a subir.

Faltam casas que a classe média e os menos abonados possam pagar, Gonçalo?

Faltam um determinado tipo de casas, e isso parece-me que é muito importante a pergunta colocada dessa forma, porque nós se tentarmos generalizar, dizer que há pouca oferta e muita procura, podemos dar um tiro nos pés. Aliás, qualquer generalização no mercado imobiliário, corremos o risco de dar um tiro nos pés. Portanto, de facto, parece-me que faltam casas que, de facto, a esmagadora maioria da procura em Portugal consiga pagar, tenha acessibilidade para. Não há irracional econômico pra se despersonalizar no mercado. Grosso modo, nós podemos dividir em três grandes blocos a construção de um imóvel: terreno, construção e fiscalidade. Os terrenos são muito caros, a construção está caríssima por via do efeito inflacionário no pós-Covid e a tributação é altíssima. E, portanto, nós temos três grandes blocos que têm que ser trabalhados pra nós conseguirmos disponibilizar a oferta que seja acessível à generalidade da população. O bloco central da construção é provavelmente o mais difícil Temos de cumprir regras de mercado, preço de mercado, e esse é difícil.

Quando diz o bloco central, é a construção em si?

A construção.

O erguer uma casa.

O erguer uma casa. Esse é difícil.

Porque há muita legislação que condiciona e que regulamenta a construção.

Todos esses soft costs, licenciamentos, projetos, etc, eu estou a colocá-los de parte, só mesmo falar da construção. E isso é difícil, porque os materiais têm que ser comprados a preços de mercado, a mão de obra tem que ser paga a preços de mercado, recursos humanos, esse é mais difícil trabalhar. Os outros dois trabalham-se, a fiscalidade e os terrenos trabalham-se. Os terrenos trabalham-se de uma forma muito simplista. Pega-se em todo o património que existe do Estado e coloca-se à disposição do mercado, de uma forma simples.

Não será manipular, mas pelo menos para mexer no preço final do terreno.

Com condicionantes, porquanto seja para habitação acessível, na minha opinião, sobretudo para arrendamento. Para que o mercado possa ter uma alternativa de arrendamento a preço que consiga contrabalançar os preços elevados da compra e venda. Portanto, se o Estado, de facto, disponibilizar terra para privados, maioritariamente para construção de habitação de arrendamento acessível, e baixar a fiscalidade, mexemos em dois blocos fundamentais do mercado.

Guilherme, como é que corriges isto?

Esta ideia do Gonçalo é importante e eu vou pegar nela, que é: o mercado de arrendamento representa 10% ou menos do mercado global das casas. E isso acaba por constituir um grande limitador à intervenção que consegue ser feita no próprio mercado. Porque o mercado de arrendamento mais amplo, com uma cota de mercado maior, permitiria que a procura conseguisse ser canalizada para um mercado de arrendamento, ainda que temporariamente, em vez de levar a uma escalada de preços. Aquilo que se passa atualmente é, como nós temos um mercado de arrendamento praticamente inexistente, e onde existe pouca confiança até, por parte dos investidores institucionais, era preciso recuperar parte dessa confiança perdida. Na realidade, a grande maioria da procura não encontra alternativa no mercado de arrendamento. E, portanto, pegando aqui nesta ideia do Gonçalo, era necessário que houvesse uma aposta clara, pública, semipública, parceria público-privada, porque o Estado também per si vai ter dificuldades, quer em construir, quer em planear, quer em termos de projetar, uma oferta de arrendamento a longo prazo e, aliás, que permitisse debelar não só este choque ou este crescimento, como permitisse debelar choques futuros, porque se corrermos a história de Portugal ou a história do imobiliário recente, a falta de habitação não é uma coisa de agora. Houve falta de habitação nos anos 80, houve falta de habitação nos anos 90, houve falta de habitação perto do ano 2000, quando se fez a Expo, e a técnica foi sempre a mesma, construir para vender, e na realidade não há um apulo de arrendamento que absorva parte destes choques.

E já agora, quando se procurou que houvesse algum apulo de arrendamento, desenvolveram-se medidas de controle de rendas, que é um tiro nos pés ainda maior.

Nos últimos anos, uma das críticas e denúncias que é feita quando se discute a habitação é a alegada pressão do turismo neste setor e nos últimos anos o turismo tem crescido e muito em Portugal. Ela existe? Há casas a serem desviadas, por exemplo, para o alojamento local e que poderiam alojar famílias? Guilherme.

Sim, em três pontos. Neste momento, claro que sim. Mas convém perceber qual foi o papel do turismo na recuperação do património imobiliário nas grandes cidades, quer em Lisboa, quer no Porto. Ou seja, nós tínhamos edifícios devolutos, que ninguém lhes dava utilização, que não era viável o seu desenvolvimento. E prometemos a empresas familiares de desenvolvimento turístico que elas conseguiriam montar um negócio de exploração turística e que iam ter um determinado retorno. Essas casas não estavam a ser ocupadas para habitação. Elas não foram transferidas num primeiro momento, ou não foram de uma forma significativa, transferidas num primeiro momento para habitação, para alojamento local. A questão que se coloca agora, que é se tirarmos a fotografia ao momento, nós temos casas nesses stocks que poderiam estar a ser utilizadas para habitação e que estão a ser utilizadas para turismo. Chamar a atenção que esta oferta de Airbnbs e de turismo, também consegue fazer um bom balanceamento do ponto de vista da oferta turística, do ponto de vista de hotéis. Ou seja, eles estão a desempenhar um papel importante na regulação do turismo. Ou seja, a sua função não é inócua, não é só a geração do lucro do alojamento local por desvio do residencial, eles também estão a regular a oferta turística em Portugal.

Quando diz regular, é o quê? Estão a estancar, digamos assim, o aparecimento de novos hotéis ou a regular o preço da cama do hotel?

Sim, por via da oferta.

Por via da oferta.

Por via da oferta.

Ou seja, se nós retirarmos esta oferta, o que seria normal-

Teremos mais hotéis.

Teremos mais hotéis.

Com preços mais altos. Com preços mais altos, diz o Gonçalo.

Sim.

Nota-se esta pressão do turismo, Gonçalo, no mercado?

O que o Guilherme disse parece-me completamente acertado. Nós temos por hábito no nosso país demonizar as medidas que implementamos e que são boas. Demonizamos os Golden Visa, demonizamos os residentes fiscais não habituais, demonizamos o alojamento local, e todas essas medidas têm efeitos no mercado que no momento são muito importantes. Os Golden Visa tiveram um papel que foi importante, os residentes fiscais não habituais ou o alojamento local, tudo certo. Hoje em dia, e já está documentado, existem estudos técnicos nesse sentido, é verdade que em determinadas zonas de Lisboa e do Porto, o aparecimento de produtos e de imóveis para alojamento local contribuíram para um efeito de subida de preços generalizado na habitação. Agora, dizermos que o aumento dessa oferta retirou imóveis residenciais do mercado, eu tenho todas as dúvidas do mundo, porque tenho todas as dúvidas que existisse procura em dimensão e com capacidade económica para arrendar ou comprar casas no Bairro Alto, em Alfama, Madragoa e por aí fora. Não são tipicamente zonas de habitação própria e permanente, sobretudo para novas gerações, e isso eu acho que estava a ser provado pelo próprio mercado. Agora, o papel que o alojamento local teve numa nova dinâmica de reabilitação urbana dos centros históricos e o papel que tiveram nas nossas economias locais e na economia nacional, parece-me por demais evidente.

Muito bem. O Gonçalo já deixou aqui algumas ideias sobre as políticas públicas dos últimos meses. Nos últimos anos A habitação tem sido uma preocupação dos diversos governos, sobretudo desde o governo António Costa. Parece-vos que as medidas tomadas por este governo e também pelo anterior, quando digo este, AD Luís Montenegro, na sua versão 2.0 e também 1.0, e António Costa, parece-vos que tenham sido eficazes para acudir à necessidade de colocar casas no mercado, Guilherme?

Eu acho que a resposta, também em um segundo, é não, elas não têm sido eficazes. Acho que nos falta escala. Nós não vamos conseguir resolver o problema da habitação em Portugal sem escala.

Escala é o quê? A resposta deve ser europeia?

Não. Escala tem que ser em dimensão, ou seja, o governo e a Câmara Municipal não podem estar preocupados com o edifício de seis apartamentos. Nós temos que pensar em escala, em milhares de apartamentos. Só vale a pena a intervenção do governo e de grandes Câmaras Municipais, quando estivermos a falar de milhares de fogos. E temos outro problema de escala, que é nós continuamos a olhar este problema a uma escala municipal, como por exemplo, o caso de Lisboa, relativamente ativa na promoção de alguns fogos e na promoção de alguns programas, para tentar aumentar a oferta.

Portanto, no caso, por exemplo, da área metropolitana de Lisboa, deve envolver todos os concelhos.

Todos os concelhos. E que tenha em linha de conta tudo aquilo que seja um driver da procura, como por exemplo, parece-me claro que pensar em nova oferta e não ligar isto a novas formas de mobilidade ou formas de transporte pesado, é também um voto para o insucesso deste tipo de políticas. Mas precisamos de escala, precisamos de um programa à escala metropolitana de milhares de fogos, porque isto mede-se muito por uma questão gravitacional. A cidade de Lisboa tem a capacidade de atração, uma parte muito significativa de toda a população que mora na sua área metropolitana. Se a Câmara Municipal tivesse a capacidade de oferecer 10 mil ou 15 mil fogos de um momento para o outro, esta oferta acabaria por ser absorvida por pessoas que têm necessidades de habitação atuais e por pessoas que iriam criar necessidades de habitação para virem morar para Lisboa.

Gonçalo.

Eu continuo a bater na tecla do arrendamento. Parece-me que grande parte da solução está aí. Sem uma política de longo prazo e estrutural para o mercado de arrendamento, para que o mercado tenha, de facto, uma alternativa de habitação, parece-me que vai ser muito mais difícil. E, portanto, respondendo de uma forma rápida, tal como o Guilherme fez, a resposta é não, as medidas não têm sido as indicadas para melhorar a acessibilidade da habitação. Só fazer umas contas rápidas para nós percebermos a dimensão do problema. Se nós pensarmos que, grosso modo, o nosso mercado de arrendamento habitacional pesa 20% do stock e temos cerca de 5 milhões de alojamentos familiares, cerca de 1 milhão de alojamentos familiares estão no mercado de arrendamento. Se nós tivermos um objetivo estratégico de dizer: "Nós, no prazo de 10 anos, 15 anos, queremos que o mercado passe de um peso de 20% para 30% de arrendamento, para estarmos em linha com outros mercados mais desenvolvidos." Significa que nós temos que ter um acréscimo substancial de stock. Se definimos um segundo objetivo, que é dizer: este acréscimo de 10 pontos percentuais do stock para arrendamento deve vir 50% de nova construção, 50% do mercado que existe, seja por devoluto, seja por propriedade, transitar para o arrendamento. Grosso modo, nós estamos a dizer que precisamos construir 300 mil novas casas para o mercado de arrendamento. Só o objetivo deste governo anda abaixo das 60 mil. E não é a totalidade para o mercado de arrendamento. Mercado de arrendamento esse que hoje em dia é 98% renda livre e 2% renda social. Falta muito ainda por fazer.

Falta muito. E qual é que deve ser o papel dos autarcas, Gonçalo?

O papel dos autarcas, eu percebo que seja o de olhar para as suas próprias cidades, para os seus próprios municípios e tentar responder às necessidades dos munícipes. Mas como o Guilherme disse, e bem, os autarcas, na verdade, fazem aquilo que podem fazer. Parece-me que eles não têm por detrás um respaldo de uma política, de um pacto de longo prazo, no que diz respeito a objetivos de stock de arrendamento, nomeadamente diversidade de oferta de arrendamento, de habitação social, arrendamento acessível, habitação a custos controlados. Não têm o respaldo no que diz respeito ao nível do financiamento. É um tema que, obviamente, hoje em dia já está a ser discutido, inclusive na Comissão Europeia, para se alterarem as regras de financiamento, para que as autarquias tenham acesso a outros mecanismos de financiamento. E depois, naturalmente, não existe a fiscalidade adequada para que os privados possam entrar em parceria e possam ajudar, porque as autarquias não vão ter capacidade para dar a resposta total que o mercado precisa.

Estamos a assistir há vários meses à descida das taxas de juro. Quem tem casa, enfim, quem comprou casa através do banco, agradece. O acesso ao crédito à habitação é uma questão na hora de comprar casa, Guilherme?

O acesso ao crédito à habitação é uma questão. Aliás, o controle do crédito à habitação é uma das formas que alguns países até usam para modelar o preço da habitação. Neste momento, a descida da taxa de juros, tendencialmente, o que vai fazer é libertar mais dívida para o mercado e, portanto, vai continuar a aquecer o mercado. Atenção que o mercado imobiliário tem alguma inércia, portanto, as taxas sobem e descem, e antes que este efeito se comece a notar, demora.

Pode até demorar um ano, não é? Quem tiver a taxa indexada a Euribor 12 meses.

Sim. Mas atenção que olhamos sempre para os novos contratos. Portanto, quem vai ao banco hoje já tem uma taxa mais baixa. Mas até que isto se reflita, o mercado tem alguma inércia nessa resposta. Mas não me parece que a resposta esteja do lado do financiamento, João. Isto é mesmo uma questão, e internacionalmente este assunto é tratado ao nível de nivelamento de rendas, criando o mercado de arrendamento e criando um mercado de arrendamento acessível ou, se quiser, de venda acessível. Não é através de financiamentos a 40, 50 anos das famílias, porque isso depois traz outro tipo de problemas.

Muito bem. Guilherme e Gonçalo, agradeço. Obrigado por nos terem ajudado a perceber como está o mercado imobiliário hoje e como pode ser melhorado no futuro. Agradeço a ambos. Regressamos na próxima semana. Até lá.