Este programa é da responsabilidade da S+A, Saraiva e Associados. Este é o "Unlocker", o podcast da Saraiva e Associados, produzido pela S+ Academy. Três convidados compartilham as suas visões sobre a transformação e sustentabilidade das cidades, as tendências econômicas e os avanços tecnológicos que se cruzam com a arquitetura, o design e o planeamento urbano. Neste "Unlocker", abordamos a reabilitação urbana como caminho para a sustentabilidade. A reabilitação de edifícios e a construção nova pode reduzir significativamente a pegada de carbono associada à construção de novas estruturas. Uma conversa com os especialistas Isaltino Morais, Ana Pinho e Paulo Ferreira.

Eu sou o Paulo Ferreira, uma carreira longa no jornalismo, agora nas manhãs da Rádio Observador. Vamos falar hoje de reabilitação urbana e a ligação da reabilitação urbana com a sustentabilidade. E nada melhor do que termos Isaltino Morais e Ana Pinho conosco. Mais do que apresentá-los, eu vou pedir que se apresentem. Ana Pinho, quer começar?

Eu sou Ana Pinho, sou arquiteta, doutorada em Planeamento Urbanístico e trabalho na área da reabilitação desde 2000, 2001. Investigação científica nos domínios de, essencialmente, reabilitação, reabilitação urbana, habitação e algo que continuo a fazer até hoje, agora na Faculdade de Arquitetura de Lisboa.

Muito bem. Isaltino Morais?

Isaltino Morais, presidente da Câmara de Oeiras. E acho que é o suficiente.

É, sim, senhor. Vamos então falar de reabilitação urbana. Ana Pinho, andamos pelas nossas cidades, sobretudo as maiores cidades, e vemos muitas vezes prédios degradados, imóveis a precisar de uma recuperação, muitas vezes abandonados durante muito tempo, ao lado de construção nova. Por que isso acontece?

Primeiro, acontece porque uma cidade é construída e constituída por pequenas peças de muitos proprietários, com muitos atores, em muitas situações diferentes. Há uma imagem até de um escritor famoso que diz que uma cidade é como o navio Argo, que vão se mudando os componentes ao longo do tempo, mas ele nunca deixa de ser o Argo. E por essa razão, é um conjunto de tantas vontades e construída por uma comunidade, que ela nunca está toda no mesmo estádio. Ela vai ter de ir se renovando, ir reconstruindo. E eu sei, e vemos todos, que ainda há muitos edifícios que estão degradados, devolutos, mas também exatamente por ser composta por muitas pequenas peças, a sua evolução, em particular para quem nela está, às vezes é menos perceptível. E a verdade é que as grandes cidades portuguesas tiveram um percurso de reabilitação muito grande nas últimas décadas. Não está como nós desejamos, mas isto também é bom. Nós queremos sempre mais, mas quando vemos o que era o Porto, o que era Lisboa, o que era Cascais, Oeiras, o que vemos, o que era Viseu, que falamos há pouco, tudo isso, se compararmos com o que era há 20 anos, há 30 anos, a diferença é tão significativa que em muitos casos estão irreconhecíveis.

Claro. Isaltino Morais, nós descobrimos nas últimas décadas a reabilitação, de alguma maneira?

Quando falamos em reabilitação urbana, muitas vezes associa-se à recuperação de prédios. E a verdade é que não é só a recuperação dos prédios. Quer dizer, há prédios degradados, há prédios abandonados, há prédios degradados que estão ocupados e sabemos que muitas vezes eles chegaram a esse estado motivados pela situação do rendimento desses prédios. Quer dizer, as rendas não foram atualizadas, os senhorios deixaram de fazer obras, as obras a que estavam obrigados, e os prédios degradaram-se. O problema é que, associado a essa degradação, também o Estado, as autarquias locais, os municípios. Isso quando não se trata de um prédio degradado. Estamos a falar em ruas, porque há alguns casos em que se trata de uma zona. Por exemplo, no Porto via-se muito isso. Ora, o que acontece? Também os municípios descuraram. Quer dizer, descuraram essas zonas. E, portanto, é óbvio que prédios degradados, passeios degradados, arruamento degradado, junta-se tudo. Portanto, se nós queremos falar em requalificação urbana, nós temos que falar em três dimensões. Na dimensão do exterior, nas ruas, nos passeios, nos espaços verdes, temos que falar na recuperação dos prédios exteriormente e temos que falar na recuperação dos alojamentos. Portanto, tudo isso tem que estar associado. É muito difícil encontrar numa zona degradada a recuperação de um prédio. Mas se porventura o município, e eu tenho esse exemplo em Oeiras, praticamente em todas as zonas em que o município faz uma intervenção requalificadora do espaço urbano, imediatamente há uma tendência quase que mimética dos promotores ou dos proprietários fazerem obras também nos seus prédios. Naturalmente que muitos deles não têm condições para fazer. E portanto, é aí que pode entrar o Estado através das autarquias locais. Por exemplo, no caso de Oeiras, o município compra todos os prédios degradados que estejam à venda. Todos. Não há um que fique por comprar.

A preços de mercado.

Ora bem, pois aí é que está. Esse é que é o problema. A preços de mercado.

Porque o vendedor, imagino que se for particular, vai querer vender mais barato do que ceder à câmara.

Vamos entrar numa área que realmente pode ter a ver ou não com a requalificação urbana, mas tem a ver com a carência de habitação. Repare, o mercado é muito volúvel. Quer dizer, e tem muito a ver com determinadas medidas legislativas, política legislativa que é adotada e que pode adulterar completamente aquilo que é a evolução do mercado. Repare, em 2012 A Câmara Municipal de Oeiras comprava prédios degradados. Como é que se avalia um prédio que está devoluto, degradado, etc.? Avalia-se em função do seu potencial construtivo.

O que se pode ali fazer, basicamente, e o rendimento que isso pode dar.

Exato. E se o potencial construtivo desse prédio é de 600 m², obviamente multiplica-se. Se o preço de mercado são € 400, estamos a dar 240.000 € pelo prédio. Acontece que entre 2012 e, por exemplo, 2018, ou 2019, o potencial dito construtivo foi aumentando. E como é possível hoje, em 2024, os mesmos prédios degradados que se compravam a € 400 o metro quadrado, hoje custam 1.600? Como é que isto é possível? Especulação imobiliária, dizem uns. A verdade é que especulação imobiliária, muita procura e menos oferta.

Claro, é o velho tema.

Os vistos gold, os alojamentos locais, a região perdeu-se por tudo. A questão é muito simples: é que em 2014 foi alterada a lei dos solos. E essa lei dos solos determinou apenas duas classes de terreno: rústico e urbano. Acabou com o espaço urbanizável. Ao acabar com o espaço urbanizável, obviamente que reduziu a oferta de terrenos.

O potencial de construção, basicamente.

E, portanto, obviamente, que quem tem hoje um terreno urbano, por exemplo, em Oeiras, é rico. Como é que isso se pode combater? Hoje faz-se construção e naturalmente que a construção é cara e os promotores imobiliários constroem pra quem tem dinheiro pra comprar. Não é pra quem precisa de casa, é pra quem tem dinheiro pra comprar. Classe média, média-baixa, que não tem recursos, não tem possibilidade de pagar uma renda no mercado, nem comprar a casa, resta-lhe a habitação pública. Mas para isso é preciso que o Estado disponibilize habitação pública. Mas para haver habitação pública, é preciso haver terrenos. E, portanto, é necessário que se possa construir fora daquilo que é o solo urbano.

É preciso criar novas zonas urbanas.

Novas zonas de urbanização, exatamente.

E para isso são os PDM também.

Depois pode ser exclusivamente ou não pra habitação pública, pra arrendamento, ou pode mesmo ser habitação a custos controlados, que possa ser vendida no mercado. Só assim é que nós podemos criar condições para que haja disponibilidade de casas. Mas qual a ligação disto então com a requalificação urbana? É que, na realidade, se porventura houver disponibilidade de terrenos urbanos pra construção de habitação, haverá uma quebra dessa oferta de terrenos. Não faz sentido que no espaço de meia dúzia de anos, os terrenos tenham triplicado, quadruplicado. E eu estou a falar em 1.600, mas já sítios não se vendem por mais.

Até mais. Claro. Portanto, o que se está a dizer é que, obviamente, a legislação e as políticas públicas têm uma influência tremenda neste mercado.

Ninguém repara nisso. Deixe só eu passar uma nota. E hoje, repare, essa lei dos solos, aprovada por um governo do PSD, um governo considerado na altura de direita, muito à direita, neoliberal, praticamente, com uma política que nem a esquerda conseguiria fazer uma lei daquelas. E quem é que se atreve hoje a alterar essa lei?

Até agora, ninguém. Ana Pinho, as políticas públicas são fundamentais, no fundo, para encaminhar as pessoas, sejam os investidores, sejam os proprietários da sua casa, para um caminho ou para outro. Será que as nossas políticas públicas, o enquadramento legal, vai encaminhando as pessoas cada vez mais pra construção nova ou foi encaminhando para construção nova em detrimento daquilo que é a reabilitação?

Durante muito tempo, sim. Mas quando falamos de cidades, construção e cidades, falamos de múltiplos atores. Sem dúvida que eu acredito que não há só um papel a desempenhar, como é necessário que a administração pública desempenhe um papel na promoção da reabilitação, mas também de uma reabilitação que não é só reabilitação. Porque reabilitação em Portugal muitas vezes chama-se, primeiro, reabilitação urbana, como disse o senhor presidente, é equiparada à reabilitação de edifícios, o que não é verdade.

E é mais do que isso.

É mais que isso.

São os envolventes, por aí fora.

É o mesmo que dizer que urbanismo é fazer vários projetos de arquitetura. Sabemos que não é, é construir cidade. A reabilitação urbana também é reabilitar a cidade, mas nós, ao nível do edifício, reabilitação do edificado, nós podemos ter diferentes contributos pra sustentabilidade. Podemos estar a falar no mínimo, que é reutilizar o solo, o mínimo. Aqui, muitas vezes diz, se ficar a fachada, está tudo bem. Parece que a única coisa que vale a pena preservar é a fachada, mas do ponto de vista da sustentabilidade e da questão da economia circular, é óbvio que tudo o que a gente possa reutilizar, reaproveitar, refuncionalizar, é relevante.

Claro.

E isso começa no projeto, no promotor, no decisor, porque temos que desenhar os edifícios pra todo o ciclo de vida, sendo que não os desenhamos para eles serem demolidos, mas para serem desmontados. E temos que ter em conta que isto é uma cadeia imensa de produção, que envolve fabricantes, indústria, recursos materiais, e que para ser eficaz e para podermos de fato ter a sustentabilidade material pra qual a reabilitação pode dar um grande contributo Maximizando a refuncionalização de cada uma das suas partes, estamos a falar de mercados que terão de ser globais e que eu, de facto, não vejo caminho, porque a eficiência energética é o primo fácil.

Certo.

A eficiência material, eu não vejo que sem uma fortíssima intervenção pública, a todos os níveis, à escala local, à escala nacional e à escala europeia, para criarmos estes mercados, estes novos modelos de negócio, que ela possa, de facto, ser efetiva. E nós precisamos que ela seja, porque senão, se reduzirmos a reabilitação, a reutilização do solo, estamos a fazer construção nova em solo reutilizado, não estamos a dar o contributo que precisamos para o meio ambiente. Nós temos energias renováveis, nós não temos fontes de materiais renováveis. Por isso, eu acredito que não só do ponto de vista do urbanismo, do ordenamento do território, dos incentivos fiscais, das linhas de crédito à reabilitação, para nós caminharmos para um setor mais sustentável, precisamos de uma atuação de mais ampla escala. Eu acredito que ela tem que ser supranacional também.

Isaltino Morais, em termos de regulamentos, de leis, de licenças, todo aquele caminho burocrático que é preciso para construir ou para reconstruir, há um caminho que seja mais fácil do que outro? Isto é, há algum incentivo burocrático para que se reabilite e reconstrua, em vez de demolir e construir de novo naquele espaço?

Há sempre a possibilidade de melhorar todos os dispositivos legais que permitam realmente flexibilizar os procedimentos que conduzem à reabilitação. Mas eu gostava de, já que estamos a falar de reabilitação, sustentabilidade, economia circular, há alguns trabalhos que estão a decorrer e que são extraordinários, que passam despercebidos às pessoas. Os governos, e aliás, começou com o governo anterior, com o governo socialista, foram desenvolvidos procedimentos ou programas que contêm, digamos, ou que sintetizam aquilo que nós estamos aqui a discutir. A intervenção nos bairros de habitação pública, por exemplo, tem essas dimensões que eu referi há pouco. Por exemplo, nós temos cerca de 15 bairros em Oeiras neste momento em obra. E há financiamento, financiamento e significativo. Há financiamento para a intervenção nos logradouros, nos arruamentos, nos passeios, no espaço urbano. Há financiamento para a recuperação dos edifícios. Só não há financiamento para a recuperação interior dos alojamentos.

Certo.

Mas o financiamento para a recuperação dos edifícios permite criar condições de proteção em termos térmicos, em termos de abrandecimento, de eficiência energética, etc. Isto acontece, portanto, na habitação pública. E nós temos várias intervenções dessas, é um programa de 80 milhões de euros para a recuperação desses edifícios, que está neste momento a ocorrer.

São fundos do PRR?

Fundos do PRR. Isto é extraordinário, não tenho dúvidas que vai criar condições de conforto, de qualidade de vida às pessoas que vivem nesses bairros. O problema é: e nos privados? Muitos desses prédios de habitação pública foram construídos há 20, 30 anos e, portanto, estavam a precisar, naturalmente, deste tipo de intervenção. Mas nós temos muita habitação, quando há pouco a senhora falava da qualidade dos materiais e do projeto. Esse é um problema que hoje é mais cuidado, indiscutivelmente, mas há 40, 50 anos, 60, quando aqueles grandes fluxos migratórios internos chegavam a Lisboa, quando nasceram as Amadoras, a Reboleira, o Bairro João de Matias, um pouco por todo lado, muitos desses prédios não têm qualidade. E, portanto, não têm qualidade. E, portanto, precisam de ser, quer o edifício, quer os próprios apartamentos. Hoje há financiamento também do PRR para a reconversão ou para a requalificação desses alojamentos. Mas como é que eu dizer, ainda está um bocado demasiado burocratizado.

E nesse caso, na intervenção de um prédio desses, por exemplo, dos anos 50, 60, é economicamente mais rentável ou se quiser, é mais barato fazer essa intervenção agora ou demolir e fazer de novo?

É mais fácil fazer, a não ser que o prédio esteja a cair.

É sempre mais fácil a intervenção.

Porque, na realidade, uma intervenção para dotar o edifício das condições adequadas em termos térmicos, obviamente, sai mais barato do que fazer novo.

Certo.

Mas eu também acho que há aqui uma espécie de mito que foi criado. A requalificação é fundamental, estamos todos de acordo. O problema põe-se quando se associa essa requalificação à resolução dos problemas de habitação. Uma coisa não tem a ver com a outra. Não é por requalificação dos prédios que estão degradados que se vai resolver o problema da falta de habitação. Até por uma razão: esses prédios degradados, na sua maioria, estão construídos em locais privilegiados, nos chamados centros históricos, etc. Ora bem, de duas, uma: ou o centro histórico é todo ele degradado e, portanto, não interessa para viver lá, ou tem alguma qualidade e nos últimos anos também tem havido grandes intervenções dos municípios, grandes investimentos na recuperação de centros históricos, naturalmente que isso valoriza-os. Ao valorizá-los, valoriza o prédio. Portanto, normalmente, quem é que vai ocupar esses prédios recuperados, privados? Pessoas que têm capacidade de comprar ou de arrendar.

Claro. Os preços são mais elevados.

É muito importante recuperar esses prédios, mas não dizer, como alguns dizem, não é preciso fazer construção nova para resolver os problemas da carência de habitação Porque a existência das casas devolutas e as casas degradadas, se forem utilizadas, resolve-se o problema. As casas devolutas estão em Trás-os-Montes, lá na minha aldeia, em outros sítios, em Viseu e por aí fora. Há muitas aldeias. Aqui na região de Lisboa, em todo o litoral, as casas devolutas não resolvem o problema. Portanto, é sempre necessário fazer alguma construção nova para resolver o problema das famílias que não têm condições de comprar ou arrendar.

E Ana Pina, em termos culturais, nós fizemos uma evolução? Nós, enquanto país, de alguma maneira, os agentes públicos e privados, alguma evolução também no sentido, de fato, da reabilitação? Porque quem conhece um bocadinho, sobretudo o crescimento da área metropolitana de Lisboa, sabe que nos anos 70, 80 e 90, a quantidade de bairros novos que foram nascendo, enquanto tínhamos o centro da cidade relativamente abandonado, entregue a bancos, de alguma maneira, fechava quase às 19h o centro histórico. Essa evolução fez-se de alguma maneira? Isso também é cultural, de alguma maneira?

Sim, também é cultural e eu acho que sim, que se fez uma evolução. Às vezes eu acho que Portugal tende sempre a dizer que não se fez nada, quase com medo de assumir-se que se evoluiu, seja dizer que está tudo feito. Não, não está tudo feito, mas eu acho que temos uma grande evolução. Basta reparar nos grandes movimentos que há agora de pessoas que reivindicam o direito de residir nos centros. Isso só acontece por as pessoas considerarem que é um sítio desejável para viver. Também tivemos uma evolução. Isso também se deve à evolução que houve sobre as condições de vida nos centros, porque há décadas atrás os centros eram sobreocupados, sobrelotados e insalubres. Por exemplo, o levantamento de Fernando Távora na Ribeira Barreira do Porto, hoje Patrimônio Mundial, hoje desejável para se adquirir, para viver ou para rentabilizar. No levantamento do Távora do final dos anos 60, temos desenhado no levantamento quem dormia. Nós tínhamos compartimentos onde dormiam 21 pessoas.

Impensável.

Eu tive professores de arquitetura que andaram nesse levantamento e que iam aflitos com medo da tuberculose. Por isso, esta mudança cultural vai sendo feita também dos dois lados. Quanto mais qualificados vão estando os centros, porque têm claramente locais privilegiados, vistas privilegiadas, equipamentos que nos apelam à sensibilidade, à identidade, tudo isso. Quanto mais as condições de vida melhoram, mais desejáveis eles vão ser até para a população civil.

E são sobretudo essas zonas em que é possível fazer uma vida a pé, de alguma maneira.

Não são só.

Mais comércio de proximidade.

Não são só. Isso é uma característica. E reparem, quanto mais nós reabilitarmos, reocuparmos e dermos aptidão para continuar a servir as nossas necessidades e os nossos padrões à cidade existente, mais também reutilizamos as infraestruturas, os equipamentos, uma série de coisas que lá estão. Por exemplo, Lisboa. Alvalade, o plano de Alvalade é dos anos 40. Alvalade também se vai a pé todo o lado.

Tem zonas pedonais, isto é, de proximidade.

E tem também pedonais.

Claro.

Porque consegue-se fazer atravessamentos pedonais que o carro não pode fazer entre os vários quarteirões. Ou seja, não é uma prerrogativa de um centro histórico haver o que se chama muitas vezes a cidade dos 15 minutos. Não é uma prerrogativa. O que acontece foi que muitas das expansões urbanas feitas até recentemente, eram essencialmente para habitação e às vezes algum comércio de apoio. E não tinham muito mais, mas hoje temos áreas da cidade que também têm essa qualidade.

Claro.

Repare, perder alguma pessoa dos centros das cidades foi, num certo sentido, necessário.

Por que diz isso?

Porque elas estavam sobreocupadas. Nós tínhamos, de fato, condições de vida muito degradadas nos anos 60 e nos anos 70, nos centros históricos de Lisboa.

Porque as casas não tinham condições, de alguma maneira.

E que estavam com uma sobrepopulação altíssima. O inverso também não é desejável. Ou seja, começarmos agora a deixar de ter habitantes, também não é desejável. É este equilíbrio que se tem de encontrar entre a capacidade instalada da cidade existente em cada uma das suas áreas de proporcionar condições de vida adequadas e as outras atividades complementares. Mas quanto mais nós conseguimos isto, mais a cidade é desejada. E sem prejuízo da implicação da legislação nos preços de mercado, sem prejuízo das questões internacionais, porque a subida dos preços do imobiliário é internacional, não é só nacional, sem prejuízo do aumento da procura, a desejabilidade nesta área também influencia.

Claro, faz subir preços.

Também influencia os custos.

E, portanto, estamos sempre aqui colocados num caminho muito estreito.

Estamos, mas eu acho que é um caminho que não está derrotista, ou seja, ele está a acontecer. A mim preocupa-me mais até a forma como a reabilitação está a ser feita, porque a vontade existe, a vontade de estar lá. O valor, porque isto é muito importante, o valor que nós atribuímos à cidade existente, neste momento, a sociedade atribui-o Pedem-lhe, certamente, para qualificar a cidade. É uma das coisas que são solicitadas aos municípios. Há toda esta revalorização. Agora, muitas vezes o que se está a assistir é a uma reabilitação do próprio edificado, mesmo na cidade histórica, que é uma reabilitação quase descartável.

Eu já vou explorar isso um pouco. Isaltino Morais, na ótica da Câmara, que tem um poder muito grande em termos de licenciamentos, em termos de ordenamento urbano, é mais fácil licenciar ou é mais rápido licenciar a reabilitação do que a construção nova, ou é ela por ela?

Não, é a mesma coisa. Naturalmente que a construção nova depende de qual é o ponto de partida. Se estamos a urbanizar o terreno, se estamos a fazer o loteamento, se já estamos na fase do projeto, se o promotor comprou um lote que está parametrizado no projeto de loteamento e, portanto, se respeitar o programa que está no loteamento, obviamente que é uma apreciação rápida. O problema é que, no nosso país, é muito difícil um projeto ser apresentado respeitando todos os parâmetros do loteamento e, portanto, com frequência atira-se o barro na parede. Os promotores atiram barro na parede para ver se conseguem fazer mais 20 metros quadrados, mais 50, mais 100, mais um piso, mais não sei o quê. Isso antigamente, essa discricionariedade era possível, hoje não é. Porque hoje quando aprovamos um plano diretor, plano pormenor, projeto de loteamento, estão definidas unidades de execução, estão definidos os parâmetros, as cérces, estão definidas as áreas de construção, o potencial de construção de cada lote e, portanto, se o projeto respeitar esses parâmetros, a apreciação é muito rápida. O problema é que nem sempre isso acontece. Mas eu gostaria de agarrar numa questão que o Paulo referiu, que traduz o preconceito que quase todos têm. Nós vamos assimilando determinadas coisas pensando que é verdade e não é. Há pouco o Paulo dizia assim, e tem a ver com tudo isto: "Mas nos anos 70, 80 e 90, fizeram-se por aí novas urbanizações, um bocadinho desordenadas, etc." Bem, provavelmente foram, mas nós temos aqui um problema. Portugal tem uma carência de planeamento a todos os níveis. O que é que aconteceu então nos anos 70, 80, 90? É curioso. Ao mesmo tempo proliferavam, 70, 80 particularmente, essas urbanizações à volta de Lisboa para responder a necessidades das famílias que precisavam de casa, ao mesmo tempo cresciam os bairros de barracas. É curioso.

É verdade.

Milhares de barracas. Ainda hoje há milhares de barracas na área metropolitana de Lisboa. Nós é que fazemos como a avestruz e metemos a cabeça na areia, mas ainda existem milhares de barracas na área metropolitana de Lisboa. Ora bem, essa situação foi de alguma forma corrigida, em parte significativa, na altura com o PER.

Com o PER.

Mas o que é que se passa hoje em dia, por exemplo? É que ainda há muita gente que defende exatamente que não é preciso mais construção nova. Isto é uma questão de preconceito ideológico. Atenção. E normalmente são os que estão de barriga cheia. São aqueles que vivem bem, normalmente da extrema esquerda, de caviar e tal. Quem vive bem, quem está de barriga cheia, acha que não é preciso fazer mais casas. Ora bem, e o que é que estamos a assistir neste momento? Casas caras, uma classe média a ser escorraçada realmente do centro das cidades, mas ao mesmo tempo, com fluxos migratórios extraordinários. E para onde é que vão essas pessoas? Para onde é que vão esses imigrantes? Portanto, em várias zonas aqui da área metropolitana de Lisboa, nós já temos apartamentos T1, T2, com 10, 15, 20 pessoas. Isto é uma espécie de lumpen e ninguém pensa nisto.

É preciso construir mais para acomodar essas pessoas todas.

Esta é a minha luta. Tem de se construir mais.

Público e privado.

Público e privado. Agora, voltando, esta era uma ideia que eu não queria deixar de referir aqui, porque é paradoxal. Construía-se muito, mas as barracas aumentavam. Agora não se constrói, agora ainda vai ser pior, porque qualquer dia já há tentativas de construção de barracas. Atenção. Se não houver uma intervenção segura do Estado nesta matéria, disponibilizando habitação pública, nós vamos ter outra vez barracas, pessoas a viverem miseravelmente. Tem que ser feita alguma coisa nesta matéria. Mas no problema de requalificação urbana então propriamente dito. Eu acho que a Helena tem toda a razão, às vezes nós temos o costume de dizer mal, sempre mal, mas na realidade, por todo o país, eu diria que em todos os municípios, houve um esforço extraordinário de requalificação, não só dos centros históricos, daquela parte mais central. Eu tenho a dizer, eu viajo pelo país, visito certos municípios, fico deliciado. Naturalmente que eu puxo para o meu município, puxo para Oeiras, Oeiras é o melhor do mundo, etc. Mas chego a determinados municípios e digo: "Realmente estes tipos estão a trabalhar muito bem, até estão a trabalhar melhor do que nós". É claro que é uma questão de escala. Enquanto a maior parte dos municípios portugueses há um centro histórico, municípios como Oeiras têm muitos centros históricos.

Certo.

E nós temos dois exemplos que mostram bem que houve uma evolução extraordinária. A Rua Costa Pinto, em Paço de Arcos. É uma rua que só tem um prédio, um único, por recuperar. E por que é que esse prédio não está recuperado? Porque há ali um problema, uma desavença familiar. E ainda não se conseguiu. Dá-me a impressão que aquilo só vai ser resolvido com uma expropriação pela Câmara Municipal. A Rua Major Afonso Paulo, em Algés. A Rua Major Afonso Paulo, em Algés, era uma coisa tremenda, miserável. Foi intervencionada pela Câmara Portanto, houve uma intervenção requalificadora. Os prédios foram todos requalificados por iniciativa dos privados.

Portanto, as pessoas vão atrás e reagem ao contrário.

Reagem à intervenção.

Se for de virar a deixa virar, se não tiver contrato, recorrem.

Reagem muito àquilo que o SGIP faz.

Claro. A Ana Pinho há pouco interrompia numa ideia que eu queria desenvolver a partir de agora, que é a questão da qualidade da reabilitação.

Isto é uma opinião muito pessoal, derivada quase de um movimento da sociedade, que privilegia um pouco a questão da imagem, as coisas novas, imagino até as questões do alojamento local. É a fotografia, muitas vezes.

Nós compramos ou alugamos pela fotografia, de alguma maneira.

O acabamento, os acabamentos têm de ser impecáveis.

Claro.

O resto não se vê.

O resto é o que? A estrutura, mais?

A estrutura, os materiais por trás, a constituição. E em muitas reabilitações que eu tenho visto, está-se a adotar esta nova tendência, que é de construir uma coisa que é bestial para o momento, mas cuja durabilidade, cuja adaptabilidade e, o que é muito importante, esta passagem do deita fora ou faz a demolição para o reutiliza ou desmonta, não está a ser feita.

E isso tem implicações ambientais, como é evidente.

Tem imensas implicações ambientais. Do ponto de vista, que era o tema central, da questão da economia circular, isto é descartável, isto é arquitetura e construção descartável. Como móveis que nós compramos para durar dois, três anos, como as impressoras que nós compramos programadas para ficarem obsoletas num período de tempo muito curto.

Claro.

E esse caminho é um caminho que podendo estar a reutilizar o solo, a reutilizar as fachadas, eventualmente o edifício, poderá até ser mais prejudicial do ponto de vista ambiental do que uma construção integralmente nova. Porque a questão aqui é que cada uma das coisas que entra na obra tem custos ambientais, não só a montante, na sua produção, como ao longo do seu ciclo de vida. E isso preocupa-me. Mas se me permitir, eu queria falar aqui só de duas coisas que o discurso do senhor presidente me fez recordar e que eu acho que seria relevante aqui para o tema. Um tem a ver com esta necessidade que o senhor presidente, acho que posso dizer assim, sente, de reforçar, que não é só reabilitação, também é construção na sua relação com a habitação. Eu acho que aí nós temos ter noção de algumas coisas. Primeiro, nosso país é muito diferente. Quando falamos que a nossa demografia é baixa, as médias não existem. E se há áreas do país que provavelmente, para não dizer com certeza, eu fiz ações de reabilitação em aldeias do interior do país, eu sei a quantidade de imóveis que estavam lá que não havia função socialmente útil para os mesmos. Há outras áreas cujas dinâmicas habitacionais, sociais e demográficas são completamente diferentes. Por isso a resposta não me parece nunca que possa ser para o país, mesmo sendo Portugal pequeno.

Caso a caso, zona a zona, às vezes rua a rua, diria até.

O que é que se passa ali? A segunda questão é: em habitação, não interessa a evolução da população, interessa a evolução dos agregados.

Certo.

Que é completamente diferente. E os agregados têm crescido.

Os divórcios têm aumentado.

Temos divórcios, a disparidade entre número de alojamentos e número de agregados, por exemplo, na área metropolitana, é muito superior às do resto do país. E isso tem de se ter em conta.

Implica com as tipologias.

E há aqui duas implicações, uma delas é muito difícil ter em conta com as tipologias. Uma é que eles tendem a, muitos, em particular os agregados com mais idade são menores, mas nós temos recomposição de famílias, o que é um desafio para o projeto muito grande, porque imaginemos dois casais, cada um com dois filhos, que se divorciam e depois pela vida, os pais encontram-se. Pode haver uma semana em que são dois e na semana seguinte são seis.

Sem dúvida.

Isto exige também da nossa intervenção no edificado, uma capacidade de adaptabilidade das próprias propostas.

Das propostas que se fazem. Flexibilidade, de alguma maneira.

E não esquecer que normalmente as pessoas compram a sua casa para o que acham que vai ser a dimensão máxima do agregado.

E é quase para a vida, não é? Isso é um problema ou não? O fato de nós termos uma percentagem tão grande de proprietários. Proprietários, são os bancos os proprietários, de alguma maneira. É um problema?

É um problema.

Tira flexibilidade à medida.

E não esquecer de uma coisa, a principal causa de incumprimento na prestação de casa nunca foi o desemprego ou a pobreza, foi sempre o divórcio.

Pois, que é uma das causas da pobreza também, sem dúvida.

O divórcio, ou seja, este modelo fixo que nós tínhamos de acesso à habitação, hoje em dia tem que ser repensado também, porque a família é dinâmica, o emprego é dinâmico e mesmo o território que nós ocupamos é dinâmico. Eu já trabalhei do Porto a Évora.

Claro.

Mesmo vivendo em Lisboa, eu trabalhei em Viseu quatro ou cinco anos.

E é uma grande terra.

E é uma grande terra, tenho de o dizer. Há esta mobilidade. Só mais uma nota ligada também ao que o senhor presidente estava a dizer Há que ter em conta que, no diagnóstico das condições de habitação indignas da área metropolitana de Lisboa, um terço das famílias identificadas pelos municípios como estando em habitação indigna, estavam em habitação propriedade dos municípios.

Pública, portanto.

E eu acho que isto é muito importante por uma razão, que está agora muita dela a ser reabilitada. Isto é importante por uma razão: porque se acha, muitas vezes ainda em Portugal, que dar resposta ao problema da habitação das famílias mais carenciadas, aquelas com necessidades estruturais de apoio habitacional, é fazer a casa ou promover a casa. Mas, e o senhor presidente saberá isto com números muito melhor que eu, essas famílias que estão no que se chama o regime de arrendamento apoiado, pagam uma renda adequada aos seus rendimentos, ou seja, que é uma renda muito baixa, que é considerada adequada aos seus rendimentos. O que quer dizer que a renda gerada por este parque não é suficiente para a sua conservação e reabilitação.

Portanto, é preciso um investimento permanente.

Ou seja, a habitação em arrendamento apoiado é uma política pública que implica a promoção, a disponibilização da casa, mas uma subsidiação ao longo do tempo sempre.

Claro.

E como isto não é contabilizado, não está feita a conta de quanto é que aquela casa custa ao município ou ao Estado por ano, este déficit nunca foi publicamente apoiado. O Estado não tem um instrumento corrente de apoio aos municípios na sua habitação apoiada.

Sai do orçamento das câmaras.

Nem o Estado tem no Orçamento de Estado uma verba especificamente dirigida para isto, para dar, por exemplo, ao IHRU, que é o proprietário do Estado. O que quer dizer que as câmaras que consigam, vão cobrindo. Muitas vezes não há sequer a noção de quanto é que isto custa e que agora que nós estamos não só a reabilitar o parque público, como a aumentar o parque público, se não se for tida em conta esta questão, isto ainda vai custar mais aos municípios, os municípios ainda vão ter uma conta maior. O Estado também terá, na parte da habitação acessível, que não está a promover a habitação e arrendamento apoiado. Mas se isto não for mudado, se esta dinâmica não for mudada, esta habitação vai, daqui a oito, 10, 12 anos, estar degradada.

Porque precisamente é um custo pesado para os municípios e não está assegurado. Claro, dentro do pacote da política de habitação social.

E eu acho que isto tinha de se mudar agora, exatamente no momento em que estamos a lançar. Daqui a dois anos terá uma nova vaga de habitação no terreno.

Isto é um problema, Isaltino Morais?

É um grande problema, claro. Contabilizado é, porque nós contabilizamos. Nós em Oeiras sabemos quanto é que isso custa. E para se ter uma ideia, nós temos um investimento, um custo de manutenção anual, que anda na ordem dos 2,5 milhões por ano. 2,5 milhões de euros por ano. Basta pensar nisto, para a requalificação.

Do parque público, a requalificação municipal.

Basta pensar: cada vez que uma família muda de apartamento, por qualquer razão, ou porque cresceu, vai para um apartamento maior, ou porque diminuiu, vai para um apartamento menor, estamos a falar de renda apoiada, o que é que acontece? Há uma intervenção na casa, que normalmente anda na ordem dos 7 mil a 10 mil € por apartamento. Cada vez que há mudança de uma família, pintar, fazer arranjo, olhar para a cozinha, casas de banho, não sei o quê. À volta entre os 7 mil e os 10 mil €. Portanto, nós temos essa contabilização. Aquilo que a Ana disse, tem toda a razão. O que é que acontece? Por que razão é que durante muitos anos, e mesmo naquele período agudo do PER, no início, por que é que houve câmaras municipais, por exemplo, as câmaras comunistas, lideradas pelo Partido Comunista, nenhuma aderiu ao PER naquela primeira fase? Porque sempre consideraram, era uma questão de visão política do partido, na altura, que o problema da habitação era uma questão do Estado e não dos municípios. E portanto, há muitos municípios que nunca assumiram uma política de habitação forte, justamente porque pensavam nos encargos futuros que lhes vinham aí. E é discutível que, repare, as rendas que nós recebemos, por exemplo, a renda apoiada, no caso de Oeiras, nos termos da lei, anda mais ou menos entre os 8 € e os 350, ou 380. Portanto, a média, no caso de Oeiras, está em 67, 70 €. Obviamente que não dá minimamente para os custos, não está a dar retorno de manutenção. Portanto, é um custo social que o município tem a assumir. Mas mais, se é contraído um empréstimo para a aquisição das casas, quem tem que suportar os custos do pagamento desse empréstimo é o município. Por outro lado, quando há pouco o Paulo falava nos 65% de proprietários em Portugal. É curioso, a Áustria tem 65% de inquilinos.

Mas tem um parque público de habitação fantástico.

Está a ver que você responde? Tem um parque público de habitação. Mas nós é que somos pobres e eles são ricos. Veja bem, lá 65% são arrendatários, que são ricos. Nós aqui que somos pobres, temos 65% de proprietários.

Temos isto tudo ao contrário.

Tudo ao contrário. Proprietários, quer dizer, escravos da banca, em primeiro lugar.

E no centro das cidades nossas é que não dá. Tudo impagável.

Isto, no fundo, para dizer que realmente as políticas públicas de habitação em Portugal nunca foram muito coerentes. Houve sempre muitas hesitações, etc. Mas neste caso, agora em que é fundamental um grande empenhamento dos municípios, também é importante que o Estado, e eu estou de acordo, assuma responsabilidades no sentido de contabilizar estes custos, porque uma coisa é o financiamento. Muito bem E nós, câmaras como Oeiras, vamos a correr. Mas há municípios que não têm os recursos que tem o município de Oeiras. Eu, no caso de Oeiras, falo logo em duas ou 3000 casas. Há municípios em que 20 casas, era muito importante fazer 20 casas. Mas eles começam a fazer as contas: 20 casas, quanto é que isto vai custar a manutenção depois. Quem é que paga? Geralmente são os municípios que têm que pagar.

Claro.

Portanto, há ainda muito a fazer naquilo que diz respeito à manutenção de um parque público de habitação.

Claro. Em termos de reabilitação, no seu município, Isaltino Morais, Oeiras tem alguma zona que carece de uma intervenção mais urgente?

Não.

Está tudo um brinquinho.

Não, não está tudo um brinquinho. Mas, por exemplo, barracas, nós acabamos com as barracas. Nós tínhamos 5000 famílias a viver em barracas, foram eliminadas todas as barracas. Portanto, nós temos todas as famílias a viver, nessa matéria, condignamente. Obviamente que naquilo que é a definição de habitação condigna, temos à volta de identificadas 150 famílias que precisam realmente de casa, que vivem em parte de casa ou que vivem ainda em anexos.

Mas em casas privadas.

Privadas, claro, que escaparam àquela malha da altura do pé. Quer dizer, tudo que era barraca identificado, resolveu-se. Agora, obviamente que há um anexo aqui, um anexo além, e portanto, tudo isso são cerca de 150 famílias cujo problema vai ser resolvido. Agora, ter um núcleo degradado propriamente, não temos. As barracas foram fáceis de resolver, muito custo financeiro e evidentemente político.

Enquanto projeto, não era uma coisa complicada? Enquanto projeto, digo eu, enquanto política pública a executar, havendo dinheiro, fazia-se.

Sim, e entre os projetos, nós recorremos aos melhores arquitetos do país. Aqueles arquitetos consagrados, o Tutório Pereira e outros, quer os especialistas, o Tutório Pereira, o Nuno Porta, assim por aí fora.

E se calhar o Sarrão também será um dos afetos, provavelmente.

Dessa escola, recorremos a essa gente toda para fazer os bairros que fizemos e temos bairros que realmente se distinguem de outras áreas de habitação pública no país. Portanto, eu tenho um grande orgulho naquilo que fizemos nessa matéria. O que é que nos resta ainda? Mas havendo dinheiro, as barracas, como digo, era fácil, era só arrasá-las, e acabou. Agora, temos um problema que também existe noutros conselhos, no caso de Oeiras, em menor medida, porque só nos restam três, que era os bairros de género ilegal. Os bairros de género ilegal eram outra realidade. Eram terrenos comprados em avos e divisos, loteamentos clandestinos. Uns construíram a casa, outros têm lá o lote, e nós temos um gabinete que naturalmente ao longo desses últimos anos tem andado a legalizar esses bairros. Neste momento, temos um que ainda tem algumas casas para legalizar, que é o chamado Casal das Chocas, ali em Porto Salvo. E portanto, não posso dizer que esteja um brinquinho. Tem saneamento, tem ruas, etc. Atenção, tem todas as condições de dignidade.

Mas não estão legalizadas.

Não estão legalizadas do ponto de vista dos proprietários terem licença de utilização.

Formal.

E naturalmente, repare, são pessoas que compraram com muita dificuldade os lotes, porque se não tivessem dificuldades, não compravam em avos e divisos, loteamentos clandestinos. Ao longo desses anos todos, já recuperamos Leão, a Pedra Italiana. Por exemplo, a Pedra Italiana é um bom exemplo, que é a requalificação mesmo destes bairros de género ilegal. A Pedra Italiana, há 30 anos, até a Guarda Nacional Republicana tinha dificuldade em lá entrar. E é engraçado, porque aquilo tem muitos transmontanos, há bairros, o Casal das Chocas, tem beirões. Aquilo havia um e depois chamavam os outros.

Vinham comunidades.

Portanto, era assim. Ora bem, e é interessante, por exemplo, na Pedra Italiana, tivemos que deitar casas abaixo para fazer ruas. Enquanto que há bairros de género ilegal que deixaram espaço para a rua, há outros que construíram a casa em qualquer lado, e o caso da Pedra Italiana foi desses exemplos. A Câmara Municipal iniciou a recuperação daquilo tudo e uma zona que era clandestina, hoje já vendem lá casas a um milhão de euros, num bairro de género ilegal.

Que isso é a maior prova que foi recuperado, de alguma maneira.

Foi recuperado e tem uma localização, não sei se está a ver, está a cinco minutos do Nova, a A5, ali do Estádio Nacional, próximo da Cidade do Futebol, em frente ao Mosteiro da Cartuxa, uma zona privilegiada, extraordinária. Ora bem, como é que foi possível uma valorização que há 10 ou 15 anos era 150 mil €, e agora já há casas a um milhão de euros? Portanto, isto traduz-se realmente num enriquecimento. A requalificação urbana, de facto, do ponto de vista das infraestruturas, traduz-se no enriquecimento extraordinário do patrimônio edificado.

Toda a gente ganha com isso, de alguma maneira.

Há só um problema. Por exemplo, quem mora em Oeiras, por exemplo, qualquer parte do território de Oeiras. Houve uma valorização brutal do patrimônio. É claro que alguém que vive em Paço de Arcos ou Oeiras ou Miraflores, se vender hoje o apartamento, é capaz de ter uma margem de lucro 300 ou 400% em relação ao preço que comprou. Só que se quiser comprar outro igual em Oeiras, não pode. Quer dizer, é um bom negócio se vender ali, for comprar fora de Oeiras, pode comprar um maior, pode comprar uma moradia, mas não tem o privilégio de viver ali tão bem localizado. Não sei se está a ver.

Claro, sem dúvida.

Há uma diferença substancial em termos de preços.

Muito bem, estamos a chegar ao fim aqui do nosso tempo. Ana Pinho, está otimista em relação à resolução do nosso problema da habitação ou acha que os avanços e recuos nas políticas públicas, nomeadamente na reabilitação, acabam por...

Eu acho que vai demorar.

Ok.

Eu não sou uma pessoa pessimista. Acho que temos coisas boas a acontecer. Neste momento, está no terreno uma forte vaga de reabilitação e promoção nova A habitação, eu acredito que vá haver uma vaga a seguir, porque os municípios também não conseguem estar em todas as frentes ao mesmo tempo. Mas acho que a habitação não se mistura nem se resolve por decreto.

Claro. Demora muito tempo.

Não se pode dizer: "Faça-se habitação!" Então acho que vai demorar bastante tempo, embora ache que os sinais são positivos. Confio que vamos caminhar nesse sentido, mas quem está a necessitar agora de casa, se calhar não...

Não vai ter uma resposta rápida.

A resposta não chegará a tempo das suas necessidades e terão de ter soluções, pelo menos temporariamente, que não são as mais desejáveis. Mas não posso dizer que não acredite que o caminho continua a ser trilhado.

Muito bem. Foi um gosto estar aqui. Ficaríamos aqui horas a falar disto. Aliás, uma conversa entre dois socialistas, porque eu já percebi que Isaltino Moreira, nesta matéria, é muito socialista, não é?

Eu sou social-democrata.

Eu sou independente.

Eu também sou independente, mas a minha origem é o PPD. Como sabe, fui militante do PSD durante 30 anos, mas realmente considero-me mais social-democrata, mas muito mais do que aquela linha do Passos Coelho, não tinha qualquer identificação comigo. Acho que o Montenegro está a fazer um esforço de centrar o PSD e se o fizer, agrada-me. Agora, é indiscutível que nesta matéria de habitação eu sou o mais socialista. Mas atenção, esta visão do mais socialista não é uma visão da esquerda, é uma visão do PS. Porque a extrema-esquerda e alguma esquerda, algumas centras que andam por aí, identificam-se muito bem com a direita. Têm exatamente as mesmas ideias. Não querem que se faça nova habitação, acham que o problema se resolve justamente com a história da requalificação, que é suficiente, etc. E eu acho que temos de trabalhar aí, estou de acordo também. Eu sempre fui um tipo otimista e acredito que o grau de esclarecimento das pessoas hoje é muito maior, têm mais consciência dos seus direitos. Claro que o direito à habitação, há 10 anos era um direito programático, está na Constituição, mas era um direito programático. Era um direito que não era exigível ao Estado. "Sim, senhor, tem direito à habitação, mas é se houver. Tem direito à habitação, isto é, que façam a habitação, etc." Hoje, começa-se a encarar o direito à habitação como um direito punível ao Estado. O cidadão tem o direito de dizer ao Estado: "Eu tenho direito a uma casa, tens para me arranjar uma casa de acordo com as minhas possibilidades." Ora bem, isto é uma mudança extraordinária, que faz com que nenhum governo, a partir de agora, possa descurar o problema da habitação.

Muito bem. Obrigado a ambos.

Foi um prazer.

Com gosto.

Com gosto.

Este foi o "Unlocker" de hoje. Outros episódios estão disponíveis no Spotify, YouTube e na Rádio Observador. Obrigada por nos escutarem.

Obrigado.