Há poucos créditos pessoais contraídos em simultâneo com créditos à habitação de modo a potencialmente significar que o empréstimo pessoal está a ser utilizado para dar como entrada num empréstimo hipotecário. O Banco de Portugal, segundo revela no relatório de Acompanhamento da Recomendação Macroprudencial sobre novos créditos, divulgado esta sexta-feira, 31 de março, tem vindo “a monitorizar a possibilidade da contratação de crédito pessoal estar a ser utilizada como forma de contornar os limites ao rácio LTV (loan-to-value)”, ou seja, o rácio entre o montante emprestado pelo banco e o valor do imóvel.
O Banco de Portugal diz que a existir essa situação será “de reduzida materialidade”, concretizando mesmo que será de cerca de 1% do montante total em 2022.
Segundo o Banco de Portugal, “em 2022, foi solicitada, a um conjunto de instituições, informação sobre os controlos implementados ou a implementar, de forma a prevenir a ocorrência deste tipo de situações” e, de acordo com as respostas obtidas, “o controlo é realizado através: da indicação em normativo interno; da monitorização da concessão de crédito pessoal próxima da data de contratualização do crédito à habitação e da recolha de informação sobre a origem dos capitais próprios”.
Depois de verificados os casos, o supervisor garante que “foram adotadas novas medidas para corrigir a situação”.
O Banco de Portugal avaliou seis meses de crédito pessoal e de habitação quando feitos em simultâneo. Mas não é visto pelo supervisor como um problema no setor.
Esta é uma forma de os clientes conseguirem contornar os limites que foram impostos para a entrada da casa. Na recomendação macroprudencial do Banco de Portugal limitou-se a 90% o valor que pode ser emprestado em função do valor da casa. Ou seja, só pode pedir até 90% do valor da casa.
O Banco de Portugal avalia a aplicação da recomendação regularmente, tendo concluído que, em 2022, “a quase totalidade das novas operações de crédito à habitação registou um rácio loan-to-value (LTV) inferior ou igual a 90%. O rácio LTV médio das novas operações de crédito para habitação própria e permanente, como definido na Recomendação, diminuiu 3 pontos percentuais face ao terceiro trimestre de 2018 e dois pontos percentuais face a 2021, fixando-se em 75% em 2022″.
Segundo os dados do Banco de Portugal, em 2022, 54% dos novos créditos à habitação apresentaram um rácio LTV inferior ou igual a 80%. Relativamente ao stock de empréstimos à habitação, em dezembro de 2022, cerca de 93% apresenta um rácio LTV igual ou inferior a 80%. Mais de 7% dos novos créditos são feitos com LTV superior a 80%.
No relatório verifica-se ainda que a taxa de esforço das famílias está a crescer, mas ainda não revela uma situação extrema.
Cerca de 91% do montante de novos créditos à habitação e ao consumo foram dados a clientes com um rácio debt service-to-income (DSTI), ou seja, a relação entre o empréstimo e o rendimento, inferior ou igual a 50%. O montante concedido com rácio DSTI entre 50% e 60% totalizou 6% do total e com DSTI acima de 60% foi de 3%. A recomendação do Banco de Portugal determina aos bancos uma quota para créditos concedidos com taxas de esforço acima de 50% (até 10% do montante total de créditos concedidos por cada instituição pode ser concedido a mutuários com DSTI até 60%; e até 5% do montante total de créditos concedidos pode ultrapassar os limites previstos ao DSTI de 50%).
“Observou-se, porém, uma subida da utilização das exceções em 2022, nomeadamente para os rácios DSTI entre 50% e 60%”, alerta o Banco de Portugal que contabiliza, “num contexto de aumento das taxas de juro”, o rácio DSTI efetivo médio de 25,1% em 2022 face aos 23,5% do ano anterior. O Banco de Portugal verificou, por outro lado, que “continuou a observar-se uma melhoria do perfil de risco dos mutuários das novas operações de crédito à habitação com uma redução da percentagem de crédito concedido a mutuários de risco elevado (devedores com rácio DSTI superior a 60%, calculado de acordo com a recomendação, e/ou rácio LTV superior a 90%), de 32% no terceiro trimestre de 2018, para 3% em 2022”.
Uma outra recomendação é que haja uma trajetória nas instituições bancárias para que a maturidade máxima dos novos contratos de crédito convirja para uma média de 30 anos. Continua acima, tendo finalizado 2022 com uma média de 30,7 anos, ainda assim uma redução de 2,7 anos face a 2018, e que já se traduziu em nova convergência para o objetivo depois de ter aumentado com a pandemia. O Banco de Portugal garante que para os bancos que fugiram desta rota foi definido um plano mensal de convergência, mas o supervisor não revelou que bancos são. Em abril de 2022 o Banco de Portugal estabeleceu novas regras para a maturidade máxima dos novos créditos que antes estava nos 40 anos para todos os mutuário, e que passou a depender da idade.
Para já, o Banco de Portugal não vê razões para mudar a recomendação macroprudencial.
