Esta é a história do dia da Rádio Observador. Há perigo no novo crédito à habitação?

Esta habitação, inserida numa zona residencial, conta com um estilo arquitetónico mais clássico e tem perto de 400 metros quadrados de área bruta de construção.

Nem é preciso sonhar tão alto. Mesmo que mais modesta, ter uma casa é o sonho de muitos jovens em Portugal. E o problema agora parece ser só da falta de oferta para tanta procura, porque se em tempos os mais novos nem ao crédito conseguiam aceder, esses dias já vão longe, graças às garantias do Estado. Ontem, o Observador publicava um texto onde se lê que mesmo os que têm rendimentos mais baixos estão agora a receber várias propostas para empréstimos à habitação e, nalguns casos, a taxa de esforço aproxima-se dos 50%. Ou seja, metade do rendimento vai para a prestação da casa. Ora, em tempos de incerteza, quando se antecipa nova subida dos juros, queremos saber, afinal, se o sistema bancário está só a funcionar como é suposto ou se estamos a assistir ao regresso do crédito fácil. No fundo, continuamos prudentes ou os espanhóis têm razão quando já falam de uma bolha? Eu vou perguntar tudo isto ao Edgar Caetano, jornalista de economia do Observador e autor do texto, que se chama precisamente: "Prego a fundo no crédito". Eu sou o Pedro Benevides e esta é a história do dia de quarta-feira, 11 de março. Olá, bem-vindo, Edgar.

Muito obrigado pelo convite. Para falar destes temas é sempre um gosto.

É para falares destes temas e também para fazer aqui contas, porque eu estava a ler o teu artigo e há ali uma coisa que não bate certo e se calhar começávamos já por aí. Parece não bater certo, pelo menos, que é: tu dás o exemplo de um casal que tem, segundo creio, o salário mínimo, é o rendimento que têm, o salário mínimo.

Sim, partimos esse texto com uma reportagem com um casal real, com nomes fictícios, mas que sim, com um casal jovem que ganha sensivelmente o salário mínimo, pouco mais.

Portanto, os dois ganham o salário mínimo, estamos a falar aí de 900 €.

920 €, sim.

Mais ou menos. No entanto, no teu artigo, eles pagam uma prestação de 1.300 €.

Quando o limite é 50%.

Certo.

Já percebo qual é que é a tua dúvida.

E as contas que lá aparecem é que estes 1.300 € correspondem a 48% do rendimento de duas pessoas que juntas ganham ali cerca de 1.800, 1.850.

Sim, isso está explicado no texto, é uma parte importante, que é: os bancos calculam de forma diferente a taxa de esforço que as pessoas fazem. Ou seja, ela ganha, de facto, 900 e tal euros, pouco mais que o salário mínimo. O namorado também, também está no crédito. Porém, os bancos, cada um calcula aquilo à sua maneira. Como é que se chega à taxa de esforço, neste caso, de um casal? Um banco pode, por exemplo, multiplicar o salário mensal por 14 vezes, ou seja, usar o rendimento anual e depois dividi-lo por 12, o que já aumenta um bocadinho em relação a esses 900. Uns bancos tomam em consideração os subsídios de refeição, outros nem sequer tomam em consideração os subsídios de refeição, porque é uma coisa que pode ser tirada a qualquer momento. Prémios, comissões, tudo isto são coisas que os diferentes bancos interpretam de forma diferente, o que significa que calcular aquela taxa de esforço, a tal que não pode ultrapassar os 50%, mas que se recomenda que não seja mais de 30, 35% do rendimento, não é uma ciência exata. Isso significa que, neste caso, temos, de facto, um casal que quer comprar uma casa de 315 mil €, que tem um salário relativamente baixo. São pessoas jovens, apesar de já estarem mais perto dos 30 do que dos 20 anos, e vão ter uma prestação que no início será à volta de 1.300 €. E, portanto, é dessa forma que os números fazem sentido.

Já percebi, portanto, que é uma forma de fazer contas que dão jeito.

Uma ginástica.

Uma ginástica que presumo que dá jeito aos dois lados. Estávamos a falar em taxas de esforço e isso é uma questão que se pôs em cima da mesa e passou a ser uma recomendação muito forte quando os bancos atribuem crédito a determinadas pessoas para comprar casas, que essa taxa de esforço, ou seja, o rendimento que é distribuído para pagar a prestação da casa, não deve ultrapassar os 50% do rendimento disponível. Isto está a falar-se novamente porque nós andamos nas notícias a dizer que as taxas de juro se calhar vão voltar a subir.

Sim, uma grande parte das pessoas que estão neste momento a comprar casa, estão a comprar com taxa mista, o que significa que têm um período de taxa fixa no início do crédito. Não são todas, mas uma grande parte está a comprar com taxa mista. Claro que num crédito de 35, 37 anos, seja o que for, estamos a falar de um período de taxa fixa muito inicial. É só mesmo dois anos, três anos, no máximo cinco anos. Não conheço casos recentes de mais do que isso. O que significa que essas alterações que nós estamos agora com medo desta guerra no Médio Oriente, de um possível novo aumento da inflação, as taxas Euribor já estão um bocadinho a refletir isso. Uma grande parte das pessoas que está agora a comprar casa está protegida deste efeito de imediato.

Pelo menos nesses dois anos.

Pronto, mas de facto a preocupação, e voltando aqui ao texto que estávamos a falar, a preocupação é que, mesmo comprando com uma taxa fixa agora de um, dois, três anos, as pessoas vão chegar ali a um momento em que as taxas Euribor podem estar aos 2,2 que estão agora, mas podem estar a 1,2 ou podem estar a 3,2.

Podem estar a pagar menos ou podem estar a pagar mais.

Precisamente. E por isso é que o regulador obriga a que para calcular a taxa de esforço, não conta só o valor da prestação e o rendimento. Também conta o efeito de um eventual agravamento de 1,5 pontos percentuais da Euribor. Ou seja, para simplificar, se a Euribor está a 2,2 agora, é simulado na prestação da pessoa, se ela aguentaria com o rendimento atual, aguentaria 3,5 ou 3,7% de Euribor. Isso é uma obrigação imposta pelo regulador. É uma recomendação, na verdade, mas uma recomendação de um supervisor tem muita força, como sabemos. E, portanto, é obrigatório fazer isso. Mas estamos a falar de 3,5%, ainda há dois anos a Euribor estava a 4. Os mais velhos podem lembrar-se da Euribor a 5,25, 5,5.

Pois, e por isso é que eu fico com dúvidas se esse casal que aparece logo no início do teu texto, se com esse esforço já inicial de 48%, teria, em teoria, capacidade de absorver um aumento das taxas de juro, como se antevê que possa vir a acontecer.

O fator decisivo aí é como é que a economia corre, porque vamos imaginar, num cenário em que não existe um aumento da taxa de desemprego, em que a economia continua a crescer aos níveis atuais ou melhores, que seria bom, e num cenário em que o preço da casa não baixe, que isso é que é muito importante. As pessoas estão a comprar uma casa a 315 mil €, a prestação pode ser mais alta ou mais elevada, mas o que é importante para essa pessoa é que a casa não fique a valer menos do que aquilo que devem ao banco, porque é assim que se geram as crises financeiras e algumas pessoas lembram-se disso. E, portanto, enquanto o valor da casa for maior, a pessoa tem opções. Se o preço da casa baixar abaixo disso, é que aí se torna um bocadinho mais complicado. Agora, voltando à tua pergunta, se a pessoa consegue ou não pagar, depende muito de como é que anda a economia. E depende muito de como é que este Esta situação económica se consegue manter ou melhorar, ou caso não se mantenha, em teoria, se a economia tiver uma recessão, isso também vai refletir-se em taxas de juro mais baixas. Em princípio, os bancos centrais vão tentar estimular a economia baixando a taxa de juro. O que significa que a Euribor que essa pessoa tem ou vai pagar quando chegar à altura do prazo variável, a taxa variável, poderá ser um bocadinho até mais baixa do que os 1300 € que vai começar a pagar agora. Mas tudo isto é muito incerto, porque às vezes os países entram em recessões de forma isolada.

E há sempre aqui um fator de risco associado. Edgar, daqui a pouco, quando regressarmos, eu quero perguntar-te por que é que neste cenário de incerteza os bancos estão a emprestar mais para que se compre casas. Tu usas até a expressão "pôr prego a fundo". E quero saber por que em Espanha já se fala de uma bolha. Até já. Estamos de regresso à conversa com o Edgar Caetano. Edgar, volta a colocar-se a questão dos créditos, a questão dos empréstimos para compra de casa, porque em Portugal nós vimos, nos últimos tempos, isso a ser estimulado, até com condições de crédito e condições de segurança para os mais jovens asseguradas pelo próprio governo.

Parcialmente, sim.

Por que os bancos, neste clima, continuam a querer muito emprestar dinheiro e emprestar para as pessoas comprarem casa?

Querem, sobretudo, emprestar a pessoas, mais do que a empresas, e isso até foi polémico numa conferência ontem, em Lisboa. No caso particular do crédito à habitação, de facto, os bancos querem emprestar mais, porque o cliente de crédito à habitação é um cliente muitas vezes para a vida. E até se estão a eliminar algumas das barreiras à concorrência, nomeadamente o fim daquela comissão da amortização antecipada, portanto, volta-se a pagar quando se quer amortizar um crédito, o que é útil quando se quer mudar de banco. Agora vai ser mais difícil mudar de banco. Por que os bancos estão a emprestar mais? Os bancos estão agora a cobrar prestações mais baixas por cada crédito que concedem. Por quê? Porque tu tiveste há pouco tempo taxas de juro de 4%, agora estás com 2 e pouco. Significa que aquele grande bónus, aquele grande impulso que houve nos resultados dos bancos, pelo facto das taxas de juro terem ido a 4%, já desapareceu parcialmente. Agora já não têm esse bónus de forma tão intensa.

Certo.

O que significa que, como é que os bancos mantêm os lucros? Eles sempre disseram: "Estes lucros são muito transitórios, são temporários". Não estão a ser. Voltou a ser um ano de lucros recorde em 2025. E podemos perceber por quê. Uma das razões por quê é as comissões. Outra das razões é que cobras menos em cada crédito, mas tentas ter mais créditos, portanto, é um efeito volume. Os bancos querem conceder mais créditos e querem conceder créditos a pessoas, a famílias, a quem depois vão poder cobrar outros serviços, cobrar comissões, vão poder vender outro tipo de produtos, o crédito ao consumo, crédito pessoal ou seja o que for. Dá a ideia que o banco quer aquele cliente porque é um cliente que dá alguma garantia de que durante uma série de anos vai poder trabalhar com ele.

Ainda por cima, tens neste momento clientes, sobretudo jovens, que têm agora garantias do Estado, o que deixa os bancos mais confortáveis.

Precisamente.

Isso incentivou, naturalmente, a procura. Tu próprio escreves isso no teu texto, mas há lá um dado que por acaso não está, mas que eu gostava de saber se tu por acaso tens a resposta a isso, que é: quando o Estado dá garantia para os 100%, porque os bancos não emprestam 100%.

O Estado dá garantia de 15% para chegar aos 100, porque o máximo é 90.

Certo. Os bancos não emprestam o dinheiro todo.

Certo.

O Estado diz: "Então nós damos a garantia para o que falta".

E o banco aí, sim, empresta o dinheiro todo.

E aí o banco empresta o dinheiro todo. Mas o que acontece quando se entra em incumprimento? Há números já disso ou não?

Sim, já escrevi há algum tempo sobre isso. Há muito poucos casos de incumprimento, em que foi necessário acionar a garantia, em que o banco foi dizer: "Olha, este senhor não pagou e, portanto, o Estado é fiador, tem que ressarcir aqui, pelo menos na proporção em que está os 15%". Sabemos que houve um caso, o primeiro entre os grandes bancos foi na Caixa Geral de Depósitos. Soubemos agora na apresentação de resultados do Milenium bcp que também houve mais um caso, e terá sido um casal que comprou uma casa e que se divorciou e que decidiu deixar pagar o crédito. Não percebo muito bem por que o Estado tem que ser chamado depois para ressarcir isso.

Portanto, o casal divorciou-se, não pagou a casa e o Estado foi pagar, é isso?

É normal que o divórcio seja um daqueles três Ds que fazem com que as pessoas não paguem as dívidas ao banco. O divórcio, o desemprego e a doença. E, portanto, os bancos o que dizem é: eles também têm incumprimento nos créditos normais, e sempre tiveram. Haver um ou dois casos de 25 mil não é significativo, de facto. Porque isso também acontece nos créditos sem garantia, sempre aconteceu. Mas aqui é um bocadinho diferente, porque quando há um crédito normal, o banco avaliou o risco da pessoa. Claro que não fez conselho matrimonial para saber se havia muito risco de haver divórcio, pelo menos que eu saiba, não sei se vai ter esse departamento no compliance, mas acontece isso. Isso acontece normalmente.

E então deu esse caso assim mais caricato do Estado basicamente a avançar com o dinheiro porque um casal se divorciou.

Precisamente.

Deixa-me então perguntar-te se com esta maior concessão de crédito e com a situação um bocadinho incerta como estamos agora, se estamos outra vez a ter de nos preocupar com a forma como os bancos estão a emprestar dinheiro. E eu pergunto isto porque em Espanha, por exemplo, houve ali uma certa discussão de que poderia estar a criar-se uma nova bolha.

Uma bolha financeira, sim.

Em que ponto é que estamos?

Se perguntares a qualquer pessoa que trabalha na banca, eles dizem que os índices de incumprimento são muito baixos, que os bancos estão muito mais capitalizados do que antes. A própria crise financeira que tivemos não foi tanto pelas pessoas, foi mais pelas empresas, como sabemos, construtoras, etc. E, portanto, toda a gente vai dizer que a regulação é muito apertada, que os critérios de concessão de crédito são muito apertados. Isso é verdade até certo ponto, claro que sim. Só que isso tudo depende de uma coisa muito simples: a economia tem que continuar a crescer, porque por muita conversa que exista, se a economia tem uma recessão, pode ser muito mais complicado. Ainda há pouco falávamos sobre a importância dos preços das casas que as pessoas estão a comprar, se manterem pelo menos no nível em que estão, porque senão complica-se muito a matemática. Agora, o caso de Espanha É premonitório e é interessante, porque o que se diz lá é que a concorrência entre os bancos para conseguir esses clientes é tão agressiva que os bancos já estão a financiar com spreads muito baixos, até mais baixos do que as taxas de mercado normais e que o próprio banco paga para se financiar em alguns casos. Nomeadamente através dos depósitos, emissões de dinheiro em mercado monetário. Os bancos estão a concorrer de forma tão intensa que estão a financiar créditos à habitação a pessoas com juros muito baixos. Não se fala de uma bolha imobiliária, não é isso, porque Espanha sabe bem o que é uma bolha imobiliária, mais do que nós em Portugal. Fala-se é de uma bolha financeira. Por quê? Porque no fundo estás a dar crédito a perder dinheiro. Para simplificar, os bancos estão a perder dinheiro quando estão a dar os créditos. Claro que os bancos dizem que não estão a perder dinheiro, porque depois vão vender outros produtos às pessoas e vão pagar ainda menos pelos depósitos delas, portanto, na verdade, eles não vão perder assim tanto dinheiro. Mas isto não é só uma coisa que analistas dizem. Uma presidente do Banco Inter, que é um banco que está presente em Portugal, a presidenta espanhola, Glória Ortiz, disse que está a ver coisas que não são lógicas, que não são racionais, que não faz sentido os bancos estarem a dar crédito com taxas de juro tão baixas e é por isso que se fala numa bolha financeira.

Vamos ver o que é que vai acontecer nos próximos tempos. Edgar, obrigado.

Muito obrigado, Pedro, pelo convite.

Eu conversei com o Edgar Caetano, que é um especialista em banca e mercados. A incerteza nas taxas de juro depende muito do que continuar a acontecer no teatro da guerra no Médio Oriente. Por cá, hoje é dia de ouvirmos Luís Montenegro discursar em Caminha, no encerramento das jornadas parlamentares do PSD. Vai ser a primeira vez que fala depois do desafio que deixou a Passos Coelho ter sido desprezado pelo ex-primeiro-ministro. E hoje há novamente Liga dos Campeões. À noite, o Sporting joga na Noruega frente ao Bodø/Glimt, a primeira mão dos oitavos de final. Esta foi a história do dia. A sonoplastia da Mariana Sousa Aguiar, a música do genérico do João Ribeiro. Eu sou o Pedro Benevides. Até amanhã.