Esta é a história do dia da Rádio Observador. Se há 723 mil casas vazias em todo o país, por que são tão caras?

A questão que se coloca aos senhores deputados no debate de hoje é muito concreta: que interesses devem ser prioritários para as opções políticas? Querem proteger os lucros da banca ou as casas das pessoas? A vossa resposta a estas perguntas vai traduzir-se nesta discussão e na votação que no final se fará.

Bruno Dias é deputado do PCP. Esta quarta-feira foi debatida e chumbada no Parlamento uma proposta dos comunistas na área da habitação. Esta quinta-feira, o governo apresenta um pacote de medidas pra enfrentar um dos maiores problemas do país: a dificuldade de encontrar uma casa que se consiga pagar. Uma situação grave que está a empurrar os portugueses para fora das grandes cidades e a adiar projetos de vida, como, por exemplo, sair da casa dos pais. Mas há um dado pouco conhecido: há 723 mil casas vazias em todo o país. E se há casas vazias no centro das cidades, por que estão tão caras? Há soluções pra este problema? Vou conversar com o Edgar Caetano, jornalista da seção de Economia do Observador. Eu sou o Ricardo Conceição e esta é a História do Dia. E este episódio tem um sabor especial. Hoje, a História do Dia faz um ano. Vamos à conversa. Bem-vindo, Edgar.

Obrigado pelo convite.

Já todos ouvimos, e em muitos casos, até já sentimos esta frase: "Eu não consigo encontrar uma casa." Como é que chegamos aqui?

Depende da zona do país de que estamos a falar e depende também de vários outros fatores. Mas chegamos até aqui porque temos um mercado imobiliário que vive num desequilíbrio entre aquilo que é a procura, que é muita e é muito concentrada, e a oferta, que é comum dizer-se que é escassa, em parte por consequência de políticas como o congelamento das rendas e outras que acabaram por contribuir pra que hoje tenhamos um parque habitacional muito mais degradado e onde tanto na compra como no arrendamento, se protege mais quem está instalado no mercado, quem já tem casa, basicamente, e se cria grandes barreiras pra quem quer entrar no mercado, como é o caso dos jovens, por exemplo.

E Edgar, quantas casas temos? Sabemos quantas casas existem? Imagino que sim, não é?

De acordo com o INE, temos quase 6 milhões de casas, alojamentos clássicos, como o INE lhes chama, 6 milhões de casas em Portugal. Destes 6 milhões, 4,1, ou seja, cerca de dois terços, estão a ser usados como residência habitual. Um pouco mais de 1 milhão é residência secundária. E depois temos mais de 700 mil casas que foram registradas pelos recenseadores como vagas. Estamos a falar de 723.215 casas.

E como é que sabemos que estão vazias?

Sabemos que estão vazias graças ao trabalho árduo e meritório dos recenseadores do INE, que andaram no terreno a fazer os censos.

Ninguém abriu a porta.

Precisamente. E de quem abriu a porta. Basicamente, não só sabemos esse número de casas vagas, mas sabemos também onde é que elas estão no país. E no texto que publicamos, o leitor vai poder encontrar não só um mapa, mas também uma tabela do Excel, onde está tudo discriminado ao nível do município. Ou seja, será possível saber exatamente quantas casas é que há no seu concelho que estão vagas, pelo menos à data de 2021, claro.

Então, segundo estas contas, Edgar, 12% das casas em todo o país estão vazias, é isso?

É isso mesmo, 12%. Se pensares que são 723 mil casas, se imaginares, em média, em cada casa podiam viver, por exemplo, três pessoas, em média, um casal e uma criança, por exemplo. Estamos a falar de habitação que podia servir a mais de 2 milhões de pessoas. Não é coisa pouca. Estes 723 mil alojamentos que estão vagos, nós dividimo-los em cerca de metade a metade entre alojamentos que estão disponíveis pra venda e/ou arrendamento, as duas coisas ou só uma delas. A outra metade está vazia por aquilo que o INE considera como outros motivos. E esses outros motivos são muitas vezes heranças indivisas ou até mesmo proprietários que preferem não vender ou arrendar e têm as casas fechadas.

Deixa-me só perceber antes uma coisa. E na área de Lisboa, tens números? Sabemos quantas são as casas vazias?

Sim, em Lisboa a percentagem de casas vazias é mais baixa. A percentagem, claro. Mas segundo os dados dos censos, temos mais de 150 mil casas vazias na área metropolitana de Lisboa. Se limitarmos ao Conselho de Lisboa, estamos a falar de quase 50 mil casas vagas, mais de metade das quais que não estão disponíveis pra venda ou arrendamento, ou seja, são os tais outros motivos.

E ainda vamos regressar a esses outros motivos. Parece-me uma parte muito interessante desta história. Mas, Edgar, há aqui uma pergunta que se impõe: estas casas que estão vazias estão em condições, podem ser habitadas? Ajuda-nos lá a definir o que é isso de uma casa vaga.

Isso é muito importante deixar muito claro, até porque parece-me que houve aí alguma confusão recente sobre o que é que o INE considera uma casa vaga. Nós questionámos o INE diretamente sobre o conceito que está subjacente a estes números de 723 mil e é importante explicar que o que está aqui em causa são casas que estão perfeitamente habitáveis ou que estariam habitáveis com algum trabalho simples ou não muito profundo de reabilitação. Ou seja, nós estamos a falar de uma ruína sem janelas, sem telhado, isso não contou para o critério dos recenseadores do INE.

Edgar, vamos voltar àquele ponto que deixamos há pouco pendurado. As casas estão vazias por quê? Quais são as razões?

Simplificando um pouco os números, o que temos é casas vazias em que cerca de metade está disponível para venda ou arrendamento. Simplesmente não estava a ser alugado ou comprado por ninguém aos preços que estavam a ser pedidos. Este é um pormenor importante. A outra metade cai no que o INE engloba os chamados outros motivos que já falamos. O que percebemos é que são, sobretudo, casas de pessoas que morreram, as casas ficaram vazias, os herdeiros estão longe ou não querem aquilo, ou não se entendem uns com os outros. Há de tudo. Ficamos com a sensação de que, embora o INE não tenha partilhado dados concretos desagregados, estamos a falar, sobretudo, de heranças indivisas que estão encalhadas, como se costuma dizer.

E já todos ouvimos histórias incríveis sobre os problemas relacionados com heranças, mas também já ouvimos aquela frase: "Nem se sabe quem é o dono." Imagino que isto seja uma parte importante deste problema.

Sim, foi aí que fomos dar com a história de uma historiadora portuguesa que está a tentar criar em Portugal um setor que já é bastante enraizado noutros países, como o Reino Unido, que é a chamada investigação sucessória, ligada à genealogia forense. Nós entrevistámo-la para este trabalho. Ela chama-se Ângela Campos e lidera uma rede de profissionais em vários países. Essa rede chama-se Living History Solutions e o que eles fazem, basicamente, é localizar, por exemplo, herdeiros que ninguém sabe quem são ou onde estão.

São uma espécie de caçadores de herdeiros, é isso?

Sim, isso até é o nome de uma série da BBC no Reino Unido. Well, the house, money, everything goes to the government unless the air hunters step in. Onde isto já existe, mas em Portugal não existe. Mas ela contou-nos casos de zonas históricas, por exemplo, em Espanha, com 20 ou 30 imóveis vagos, completamente vazios, em que ninguém tocava há décadas, porque as autoridades locais não conseguiam localizar os legítimos proprietários. E foi através deste tipo de serviços que eles conseguiram encontrar donos, às vezes, na América Latina. Pessoas que, em muitos casos, nem sabiam que tinham aqueles imóveis. Mas, como diz a Ângela Campos, encontrar as pessoas também é só o primeiro passo, porque depois eles também vão ajudar na mediação e na documentação que é necessária nestes processos.

Já voltamos à conversa com Edgar Caetano, jornalista da secção de Economia do Observador. Se há casas no mercado e estão vazias, por que estão, afinal, tão caras as casas? Ouviu rádio hoje?

Ouvi a pipoca mais doce, a Ana Garcia Martins.

Ouvi a Catarina Miranda. Ouvi o Manuel Serrão. Ouvi o meu amigo Júlio Magalhães.

Sim, ouvi o Paulo Ferreira.

Já ouvi a Maria João Simões.

Ouvi a voz incrível da Carla Jorge Carvalho. Ouvi o José Manuel Fernandes. Ouvi a Helena Matos. Ouvi, claro, Rui Ramos. Ouvi o João Miguel Tavares.

Ouvi o Luís Aguiar Conrague.

Ouvi a Susana Peralta. Já ouvi o Jorge Fernandes.

Ouvi o João Marques de Almeida.

Ouvi o Bruno Cardoso Reis.

Ouvi o Carlos Filhais. Eu ouvi o Martins Souza Tavares.

Ouvi o Bruno Viera Amaral.

Ouvi o Eduardo Sá. Ouvi o Alberto Gonçalves.

Ouvi o Gabriel Alves.

Acabei de ouvir o Pedro Henriques. Se também já os ouviu, ouviu a Rádio Observador. Estamos de regresso à conversa com o jornalista da secção de Economia do Observador, Edgar Caetano. Edgar, as empresas imobiliárias dizem que há falta de oferta e que isso faz disparar os preços. Mas, como explicaste, com milhares de casas fechadas, não estará aqui a oferta cara demais para a capacidade financeira da procura que temos?

Os mercados tendem sempre a equilibrar-se. E, de alguma forma, o mercado está a se equilibrar com a oferta e a procura que tem. Já falámos um bocadinho sobre isso. Agora, de facto, como diz, as empresas imobiliárias dizem muitas vezes que há falta de oferta e em algumas zonas há falta de oferta, em oposição à procura que existe. Sabemos que é assim. Agora, eu acho é que vale a pena nós termos sempre presente este número. Temos sempre de ter presente que, de facto, a construção de novas casas abrandou muito desde a crise de 2011. E, de facto, como o próprio INE disse, só cerca de 3% das casas que existem no país todo foram construídas na última década. Isto são factos, mas não podemos esquecer que isto não é todo o argumento. Ou seja, a discussão não se pode limitar a isto, porque temos, de facto, um número muito grande de casas que não estão a ser ocupadas. São casas que foram licenciadas para habitação e não estão a servir para habitação, estão a servir para outras coisas, nomeadamente para estar fechadas. E acho que existe um papel que a política pública deve ter neste tipo de casos.

E isso agrava o problema. Edgar, queria, antes de irmos às soluções, que nos explicasses aqui também, porque escreveste sobre isso no Observador, um problema adicional no acesso ao crédito à habitação, aos empréstimos. O que se passa com os testes dos 7%?

Vou dar um exemplo de uma família simples que nós podemos simular. Uma família que no início de 2021 conseguia aceder a um crédito para uma casa de 160 mil euros, por exemplo, neste momento, pelo efeito matemático da subida dos juros, só consegue aceder a um crédito de 109. E isso mostra que, neste momento, o acesso das pessoas às casas e ao crédito para comprar casa está muito condicionado. Isto dos 7%, que perguntaste, é porque o Banco Portugal obriga a que os bancos simulem sempre na taxa de esforço máxima de cada família, até que ponto é que ela conseguia aguentar uma subida de três pontos percentuais na taxa de juro e o efeito que isso tem na prestação.

E atualmente os juros estão na casa dos 3%. Soma-se, é isso?

É isso. Ou seja, estava em zero, aguentavam mais 3 pontos percentuais em cima disso facilmente. Mas neste momento, os juros, como já subiram para mais 3%, continuam a levar com o mesmo teste, a mesma simulação de mais três pontos percentuais em cima. Mais o spread, que é 1% ou pouco menos do que isso.

Portanto, são basicamente 3 mais 1. É isso.

Exatamente. Em contas redondas, significa que só acede a crédito quem consegue acomodar na sua taxa de esforço taxas de juro de 7%.

Vamos então aqui regressar às casas vazias e como essas casas também poderiam fazer parte de uma solução para o problema grave da habitação. Quais são as soluções que estão em cima da mesa, Edgar?

Nós falámos com vários especialistas nesta área. Explicaram um pouco como é que estas casas podem ser trazidas para o mercado e, em termos simples, tudo começa com a fiscalidade, obviamente. Ou seja, dar mais incentivos fiscais a quem disponibiliza as casas para o mercado. E quem diz incentivo, diz penalizações para quem não o faz. Porque há aqui um ponto importante que eu também já referi, que é quando as casas foram licenciadas para serem construídas, estava subjacente que aquela casa seria para habitação. Ou seja, se não está a servir para habitação, se está fechada, então o Estado que licenciou a obra poderá ter aqui uma legitimidade ou até mesmo uma obrigação para atuar. E atuar além da fiscalidade, se isso não for suficiente, estamos a falar de soluções como a tomada de posse administrativa, que significa no fundo, ou pode estar em cima da mesa, por exemplo, é o Estado mantém a propriedade do lado da pessoa, neste caso, respeita o direito de propriedade de quem tem a casa, mas o Estado apropria-se daquela casa, faz as obras, aluga e depois devolve-a passado uns anos, passado cinco anos, passado 10 anos, devolve ao proprietário nas mesmas condições ou melhores, mas assegurando assim que aquela casa, pelo menos naquele período, serviu para habitação, que era para isso que ela foi licenciada.

Independentemente da vontade do proprietário, é isso?

Lá está. Nós temos sempre de tentar respeitar o direito à propriedade, embora os especialistas com quem falámos nessa altura dizem que no último reduto está a expropriação, e isso é expropriação, já não se está a respeitar o direito à propriedade. Mas isso é um caso que só se defende em último caso. Nós ouvimos Mariana Mortágua, por exemplo, no outro dia ela falou em obrigar os senhorios a colocar as casas no mercado. Sequer obrigar é uma expressão muito forte. Acho que deve-se tentar estimular, sem dúvida, mas no fim da linha poderá estar alguma coisa que seja condicente com aquilo para o qual o Estado licenciou aquela construção, que é a habitação.

Edgar, e há ainda outro problema, isto é um saco de problemas. Das tais 723 mil casas disponíveis em todo o país, só 150 mil são em Lisboa. Eu digo só 150 mil na região da Grande Lisboa. Ora, é na Grande Lisboa que há também muita procura e não conseguimos trazer um prédio, sei lá, de Beja, aqui para Lisboa ou para Amadora ou para Sacavém ou para Loures.

Nem um prédio, nem um aeroporto, infelizmente.

Exato.

Mas sim, de facto, as casas não têm rodas e de facto uma das questões relacionadas com esta problemática é que às vezes há procura onde não há oferta e vice-versa. Mas isso também me leva à questão que eu acho que é sempre muito esquecida neste tema da habitação, que não é a habitação, é transportes, é outra faceta que às vezes é esquecida, porque todos nós nos recordamos que há 15 anos a baixa lisboeta ninguém queria viver lá, as casas eram muito baratas, o ambiente nem sempre era o melhor. Nessa altura, as pessoas viviam fora da cidade. Neste momento, é mais agradável viver na cidade, ainda bem que é, mas também temos que pensar que parte do problema da habitação também tem que ser resolvido com sítios fora das cidades. E isso é assim em todas as capitais europeias, e não só europeias. O que falta é transportes. E quando eu digo mais transportes, não estou a referir-me, obviamente, a transportes que estão em greve o mês inteiro, nem estou a dizer mais três faixas para o IC19. Estou a referir-me a uma estrutura de transportes que de facto dê resposta e crie alternativas às pessoas.

Obrigado, Edgar.

Obrigado, Ricardo.

Edgar Caetano é jornalista da seção de Economia do Observador. Hoje, a História do Dia completa um ano e isso só é possível devido aos milhares que nos ouvem todos os dias. Muito obrigado. Aproveito para deixar também um pedido, por que não partilhar a História do Dia com um amigo ou um familiar? Para nós, isso é muito importante. Este episódio contou com a colaboração das jornalistas Diana Rosa e Teresa Borges. A sonoplastia é da Beatriz Martelo Garcia, a música do genérico, do João Ribeiro. Eu sou o Ricardo Conceição. Até amanhã.