Está no ar a rubrica de investigação da Rádio Observador, "Onde Para o Caso". Hoje vamos olhar para o alojamento local e discutir as medidas do governo da AD para o setor.

Um ano depois da tomada de posse do Executivo de Luís Montenegro. Neste episódio, vamos recordar o que mudou e que balanço podemos fazer das medidas no terreno. A habitação foi uma das prioridades assumidas pelo governo e foram várias as alterações introduzidas no setor do alojamento local. Importa, por isso, ouvir os empresários e também perceber se a atual crise política pode, de alguma forma, ter impacto no negócio.

Para tal, contamos com o jornalista Rui Casanova. É o Rui o autor de mais uma edição de "Onde Para o Caso" da Rádio Observador.

Em abril de 2024, o governo da AD anunciou uma alteração profunda nas medidas do Executivo do PS para a habitação, com destaque para o setor do alojamento local. No verão, foram aprovadas medidas como a revogação da contribuição extraordinária, a revogação da fixação do coeficiente de vetos de UTES, os condomínios perderam poderes e as câmaras ganharam mais relevância e foi também criada a figura de um mediador para o setor do alojamento local.

A nossa resposta basicamente tem estas ideias e estes princípios essenciais: revogar os erros do governo anterior, que castigavam um investimento que foi importante para as nossas cidades e para o território nacional.

Ouvimos aqui António Leitão Amaro, ministro da Presidência, no final do Conselho de Ministros de 22 de agosto de 2024, em que estas medidas foram aprovadas, entretanto, entraram em vigor em novembro.

Rui, importa explicar melhor o que, na prática, significam estas alterações.

Sim, podemos destacar aqui duas das mais relevantes. A revogação da contribuição extraordinária, no fundo, é a revogação de 15% sobre os imóveis em alojamento local. Foi uma das medidas mais contestadas do pacote Mais Habitação do governo do PS, de António Costa. A partir de agora, também os condomínios continuam a poder opor-se a alojamentos locais, mas têm de fundamentar essa oposição, ou seja, perdem aqui algum poder. Têm de provar que o alojamento local perturba o funcionamento do prédio ou explicar de que forma causa incómodo ou afeta o descanso dos condôminos. Em sentido contrário, as autarquias voltam a ter nas mãos a decisão de pôr fim a alojamentos locais em edifícios de habitação.

E passado este tempo, que balanço é que podemos fazer?

Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal, faz um balanço muito positivo, afirma que estas medidas vieram trazer melhorias para este setor.

Nós entendemos que isto era um passo importante no equilíbrio, ou seja, não há equilíbrio se os dois lados não sentirem que avançaram na sua proteção. E eu acho que foi nesse sentido, não naquilo que foi midiatizado, que foi ou medidas extremas versus liberalização total. Nunca houve, nem antes, nem depois disso. Portanto, eu acho que estão a caminhar passo a passo, mas no sentido de se encontrar uma estabilidade, que é aquilo que nós sempre quisemos.

Eduardo Miranda, da ALEP, garante que, de forma geral, os empresários que estão no terreno têm a mesma opinião e afirma que o pacote do Mais Habitação, do Partido Socialista, era radical.

Eu acho que estão a ter esta compreensão porque viram que sem este equilíbrio, às vezes, dá margem pro populismo, pro extremismo, que foram algumas das posições, a polarização que aconteceu durante toda a disputa ou debate do Mais Habitação, que foi realmente bastante radical e que não ia levar em nada de benefício pra habitação, mas podia destruir muito do alojamento local e do turismo em geral.

E Rui, na prática, em que se traduzem estas medidas, ou seja, desde que entraram em vigor, contribuíram para um aumento ou diminuição do número de alojamentos locais?

Vamos aos números. Números e dados cedidos pela Associação do Alojamento Local em Portugal à Rádio Observador. As medidas do governo da AD entraram em vigor em novembro, como já dissemos. A ALEP lembra que nessa altura se esperava uma explosão na sequência destas medidas, um novo surgimento de muitos ALs por todo o país, mas os dados contrariam essa ideia. No dia 1 de novembro de 2024, havia 120.476 alojamentos locais registados. Três meses depois, no dia 1 de fevereiro, havia menos 11, ou seja, até aqui uma ligeira diminuição. Sendo que outro destaque, em dezembro, logo depois da entrada em vigor da nova lei, foram feitos 348 novos registos em todo o país. É o valor mensal mais baixo de sempre, desde o fim da pandemia, aqui de acordo com dados da ALEP.

E, entretanto, houve um novo aumento?

Sim, a partir de fevereiro, começou a haver um novo surgimento, um novo aumento de novos registos. A associação explica-nos que isso é normal, haver um aumento na primavera, porque os empresários começam a preparar os alojamentos para depois poderem aproveitar estes alojamentos no verão.

E Rui, de forma mais global, neste ano de 2025, quantos novos alojamentos locais é que abriram?

Em 2025, até agora, até abril, houve 3196 novos registos, mas, em sentido contrário, 1380 cancelamentos. Ou seja, no fundo, abriram 1816 novos alojamentos locais. A Associação do Alojamento Local em Portugal destaca que é um valor historicamente pequeno, mas, ao mesmo tempo, destaca que isto significa que o mercado atingiu aqui alguma maturidade. É a expressão utilizada pela associação nestes dados cedidos à Rádio Observador.

Falavas em destaques, algum distrito se destacou?

Sim, Faro lidera com crescimento de quase 300 novos registos. Segue-se o distrito do Porto com 221 e depois Leiria também que aparece aqui com quase 200 novos ALs.

E Lisboa?

Lisboa fica muito atrás, teve uma evolução quase nula. É, mais uma vez, a expressão utilizada pela ALEP. Foram registados apenas 44 alojamentos locais neste período, desde que o ano começou. Os dados mostram ainda que o número de registos em Lisboa mantém-se praticamente o mesmo desde 2019, portanto, o período antes da pandemia. No Porto, mais a norte, a evolução mostra um crescimento líquido pequeno de cerca de 4,3%.

Rui, há aqui outra questão que paira neste período pré-campanha. Vamos ter eleições a 18 de maio. Se o PS vencer as eleições, pode reverter estas medidas da AD e voltar ao Mais Habitação?

Colocámos esse cenário, essa hipótese a Eduardo Miranda, que se mostra muito pessimista perante essa possibilidade.

Não se transforme de novo a discussão do alojamento local numa discussão política, de uma batalha meramente propagandística, eleitoral, e que se deixe até as medidas que estão a decorrer agora, como o regulamento das câmaras municipais, que se confie nas câmaras municipais, para fazer esta regulamentação e encontrar aqui o equilíbrio, que não estejamos sempre a mudar, porque isto é péssimo pro país, pros nossos empresários, pro emprego, pros funcionários, pro turismo como um todo e, portanto, espero que haja bom senso nesse aspecto.

O apelo de Eduardo Miranda espera também que este cenário de crise política não ponha em causa a aplicação das medidas no terreno. A Rádio Observador contactou o PS para um comentário sobre este tema, para participar neste programa, mas não foi possível obter declarações. Mas no programa eleitoral para 2025, os socialistas afirmam que a AD recuou na regulação do alojamento local e propõem-se a repor um conjunto de regras mínimas de regulação, com o objetivo de incentivar a transferência de imóveis afetos ao AL para arrendamento de habitação permanente, é o que se pode ler no programa eleitoral do PS para as legislativas de 2025.

Continuamos agora com a análise a este tema. Junta-se a nós Vera Gouveia Barros, a economista, especialista em habitação e turismo. Bem-vinda ao "Onde Para o Caso" e obrigado pela disponibilidade. Que balanço podemos fazer do pacote de medidas do Governo, da AD, para o setor do alojamento local? Garantem mesmo maior equilíbrio, como aqui ouvimos?

Aquilo que a AD veio fazer nesta matéria foi basicamente repor aquilo que existia antes da intervenção no âmbito do Mais Habitação. E de fato, aquilo que tinham sido algumas das alterações introduzidas pelo Mais Habitação, pareciam algo desproporcionadas. E havia, por um lado, aquilo que foi muito falado, que era a parte da taxa da CEAL, da contribuição extraordinária por parte do alojamento local, que inclusivamente não atendia a diferentes situações que nós temos no alojamento local, distinguindo, por exemplo, quem é que pratica alojamento local durante todo o ano, daquelas outras pessoas que têm uma casa, uma segunda habitação, que até usam regularmente e quando está desocupada é que colocam em alojamento local. Portanto, não havia nenhuma distinção relativamente a isso. Mas tinha uma medida que pra mim era a mais gravosa de todas, que era a possibilidade de o condomínio poder simplesmente determinar o fecho de qualquer unidade de alojamento local. Essa previsão já existia no Decreto 128 de 2014, mas estava sujeito a ser uma decisão por parte do condomínio que fosse devidamente fundamentada com base em problemas que o alojamento local trouxesse à vivência naquele prédio.

Nem era pra novos alojamentos locais, era pros já existentes que podiam acabar com eles.

Era para os já existentes que podiam acabar, mas não era, passo à coloquialidade da expressão, por dar cá aquela palha. E com as alterações da Lei 56 de 2023, salvo erro, portanto, aquilo que vai implementar a maior parte das medidas do Mais Habitação, um condomínio decidia, até em última análise, podia chantagear o proprietário de um alojamento local, fazendo-se pagar para não aprovar aquela decisão. E isso foi revertido agora com a AD. Portanto, voltámos à redação que tínhamos antes, em que o condomínio continua a ter a faculdade de mandar fechar um alojamento local, mas se existir evidência de que de fato aquele estabelecimento está a causar perturbação, a maior despesa, o que quer que seja, ao prédio. De resto, não houve assim propriamente nenhuma novidade. Extinguiu-se a CEAL e criou-se uma figura além daquela que já existiam as áreas de contenção, e as áreas de contenção foram revistas. Portanto, foi remetido para os municípios a decisão sobre a criação de áreas de contenção e inclusivamente, criaram-se mais formas de regular o alojamento local, que simplesmente aquele lado um bocado binário, autoriza, não autoriza. Portanto, eu posso autorizar, mas, por exemplo, proibir que habitações que estivessem a ter uso habitacional com contratos de arrendamento sejam convertidas em alojamento local, foi introduzida essa previsão.

Mas continuam a haver benefícios pra quem tem alojamento local e transformava em habitação de arrendamento?

Quando fala em benefícios, o quê? Do ponto de vista fiscal?

Fiscal.

Essa é uma área que eu não domino, a fiscalidade é um território muito-

Mas, por exemplo, há bocado falava do CEAL, falava de contribuição extraordinária.

Sim, a CEAL, que era uma contribuição extraordinária.

Pra além daquilo que já se pagava de impo-

Pra além de tudo aquilo que já se pagava, era uma contribuição que tinha-

Isto é, isso 9%

Aquilo tinha uma forma muito complicada, que tinha que ver com o preço, tinha que ver, inclusivamente, com a área do alojamento local, porque no fundo, o que estava ali subjacente era a ideia de eu criar um diferencial, porque aquilo entrava também com o RevPAR, ou seja, o rendimento que se tem por quarto, e depois também o preço do metro quadrado quando tem arrendamento e, portanto, no fundo, era uma forma de eu penalizar nesta diferença. É a ideia de que se o alojamento local dá mais rentabilidade que o arrendamento, então eu coloco aqui uma taxa que me vai equilibrar as duas formas de ocupação de uma fração.

Mas podemos dizer que, comparando então o que havia com o Mais Habitação e agora com a AD, que há o tal maior equilíbrio ou não?

Eu creio que existe um maior equilíbrio na medida em que eu acho que as medidas do Mais Habitação, que foram apresentadas naquele célebre PowerPoint, e mesmo quando entramos no que é o objeto da lei, diz que é incentivar a migração do alojamento local para o mercado de arrendamento. O problema é o sentido que nós damos à palavra incentivar, porque eu posso pensar incentivar como eu dou um prêmio a quem fizer esta migração do alojamento local para o arrendamento, ou eu posso pensar em incentivar como eu castigo quem não passar. E foi esta última a abordagem adotada. Eu posso pensar que a máfia também incentiva os pequenos comerciantes a pagarem-lhes por promoção. É com bastão que partem rótulos, acho eu, pelo menos nos filmes é assim.

E esta abordagem é mais equilibrada nesta perspectiva, que houve uma tentativa de penalizar o alojamento local face à crise habitacional e à dificuldade para encontrar casas. Este modelo é equilibrado nesse sentido?

Na minha perspectiva, é mais respeitador de determinados direitos, porque aquela questão de eu poder de um momento para o outro, enquanto condômina. E reparem quão pernicioso isto é, porque na verdade, nós, nas freguesias do centro de Lisboa, ainda temos uma certa predominância do arrendamento, o que quer dizer que os condôminos, os proprietários, na verdade, não são os que sofrem os eventuais problemas causados pelo alojamento local. Portanto, eu poderia mesmo ter estes proprietários a usarem esta prerrogativa para conseguirem retirar algum benefício financeiro para si, que nada tem que ver com a questão do direito à habitação, com o respeito pelo direito à habitação, pela mais colocação de mercados. Isto ia criar a possibilidade de eu ter estes ganhos desta forma.

E a retirar a possibilidade de alguém que tinha o seu negócio implementado aí.

Ao mesmo tempo que fazia isso, claro.

Podemos pensar que num cenário em que o PS vença as eleições, será tudo revertido outra vez para retomar o pacote Mais Habitação ou acha que não?

Podemos, porque na verdade, estas medidas foram adotadas enquanto a Marina Gonçalves era a ministra da Habitação e ela tinha sido secretária de Estado da Habitação com Pedro Nuno Santos enquanto ministro. No entanto, o discurso que temos ouvido agora a Pedro Nuno Santos relativamente à habitação é bastante mais moderado do que aquele que me parecia ter existido durante a última fase da governação socialista em matéria de habitação. Aliás, inclusivamente, eu lembro que Pedro Nuno Santos, umas semanas antes de deixar o governo, tinha aprovado, já não sei qual era a figura jurídica, acho que era um despacho, em que ordenava que se fizesse um estudo comparativo internacional em termos de mercado habitacional, portanto, perceber como é que lá fora se regula mercado habitacional, o que depende, obviamente, também, suponho eu, não estavam especificadas as características desse estudo, mas presumo que qualquer estudo sério neste âmbito vai olhar também para aquilo que são estruturas de mercado, porque é muito diferente eu regular o mercado do arrendamento quando a oferta está na mão de meia dúzia de empresas que têm no arrendamento uma atividade profissional, de um mercado onde o arrendamento é constituído por pequenos proprietários que têm uma casa, às vezes herdada, às vezes até com alguma ligação emocional e, portanto, que respondem diferentemente às mesmas medidas.

Outra coisa que este programa da AD fez foi permitir a cedência de alojamento local, coisa que tinha acabado com o anterior. E aí era aquilo que dizia, era uma penalização para quem tinha AL e não para quem queria passar para arrendamento.

Aqui a questão das cedências é, no fundo, até porque, repare, à medida que o mercado vai tendo mais alojamento local, as taxas de rentabilidade também descem. E, portanto, suponho que algumas pessoas estarão até já um bocado cansadas desta atividade e querendo passar esse negócio, deixariam de poder fazê-lo e, portanto, se não pudessem passar este negócio, de fato, aquela habitação ficaria sem a possibilidade, até porque isso conjugado com a impossibilidade de criar novos registros de alojamento local, impediria que aquela fração voltasse a ser alojamento local, ou continuava com quem já estava a explorar ou então passava. Agora, o que eu acho é que nós podemos ter aqui medidas, e isso nenhum dos partidos fez, nem vejo que se proponha fazer. A última mexida da AD teve este lado de fazer a diferenciação, permitir que os municípios façam uma diferenciação quando as casas já estavam em arrendamento, mas não há nada que olhe, por exemplo, para as próprias características da habitação. Há uma questão que se pode exigir em determinadas áreas, nas tais áreas de sustentabilidade económica, em que eu posso colocar para o alojamento local requisitos adicionais, por exemplo, em termos de estado de conservação, em termos de eficiência energética. Mas não olha para aquilo que são as características do edificado em determinadas zonas das cidades, principalmente no centro. Eu lembro-me de ver estatísticas dos censos sobre a área das frações no centro de Lisboa e havia, acho que era na freguesia do Castelo, acho que era quase um terço das casas tinha uma área até 30 m². Trinta metros quadrados é uma sala nada de espetacular, e eu tenho que ter espaço para ter também cozinha e casa de banho com todos os requisitos. E se nós formos recuperar aquilo que eram os documentos estratégicos sobre a revitalização dos centros de Lisboa e Porto, escritos em 2007, em 2008, vamos ver que várias pessoas, até insospeitas, defendiam que o centro da cidade, a zona, por exemplo, da Baixa, nunca seria uma zona residencial, não tinha características, não tinha uma vocação residencial, tinha uma vocação para serviços, entre os quais comércio e turismo. Estão lá nesses planos. Claro que as pessoas podem mudar de opinião e a sua opinião pode evoluir à medida que também o estilo de vida evolui. E nós tivemos uma fase em que houve muito a corrida para a periferia, à procura de casas maiores e admito que tenhamos, nos últimos anos, um movimento ao contrário, o desejo de regressar ao centro, de ter até uma mobilidade mais suave e, portanto, a célebre questão da garagem deixa de ser tão importante. Tudo isso. Mas efetivamente, há edificado que não tem uma vocação habitacional e se eu quero mantê-lo com determinadas características arquitetónicas, porque esse também é um lado importante até do próprio direito à habitação. O direito à habitação, depois, desdobra-se em vários aspetos e um deles é o respeito por esse lado arquitetónico. Se eu quero manter determinadas características, às vezes eu não vou conseguir compatibilizar isso com o uso habitacional ou até mesmo o uso habitacional numa lógica de habitação acessível a um preço baixo.

Mas portanto, considera que devia haver menos limitações à constituição de alojamentos locais nos centros das grandes cidades, é isso?

O que eu considero é que não é dizer simplesmente que é o centro, mas em função das características do imóvel. Determinados imóveis que estão sujeitos, por exemplo, em que eu tenho para fazer uma reabilitação, tenho de cumprir determinadas coisas, coisas tão simples às vezes, como as janelas continuarem a ter de ser em madeira. Se eu quiser compatibilizar janelas em madeira com eficiência energética, vai me custar mais do dobro do que fazê-lo em PVC ou em alumínio. Eu sei porque eu tentei. E não estava numa zona histórica, atenção, era só mesmo porque queria aquilo a replicar o original dos anos 50. Isso significa logo que qualquer reabilitação vai ser muito mais cara e, portanto, para eu ter o devido retorno desse investimento, se calhar não vai ser no mercado de arrendamento e não vai ser, de certeza, no arrendamento dito acessível. Mas mesmo que não se coloque a questão do custo e que a casa até já esteja reabilitada, não necessite desse investimento, eu tenho sempre a questão de características, casas que são muito pequenas, que estão em sítios com poucas acessibilidades. Fazer aqui uma diferenciação também, que pode ir por esse lado, que já foi adotado, de o que já estava em arrendamento não pode ser colocado, mas que eu possa olhar para outras coisas. Eu sugeria até que a taxa turística fosse usada dessa forma. Torna mais complexo, é verdade, mas por que eu hei de, em Lisboa, cobrar a mesma taxa turística a todos os alojamentos, independentemente da sua localização, das características, da época do ano? Em Itália, por exemplo, a taxa turística é usada como instrumento regulador da procura e eu acho que isso era uma solução que se podia também testar aqui, sem tornar isto tão complexo que é impraticável, claro.

Obrigada, Vera Gouveia Barros, economista, especialista em habitação e turismo. A autoria deste episódio ficou a cargo do jornalista Rui Casanova.