O Observador está a fazer um conjunto de entrevistas relacionadas com a proposta do Orçamento de Estado para 2024, convidando vários especialistas setoriais para que nos ajudem a enquadrar os grandes temas. E hoje falamos sobre o tema da habitação com Paulo Rodrigues, professor da Nova SBE. O meu nome é Edgar Caetano, sou jornalista de Economia do Observador e é um gosto tê-lo connosco, professor Paulo Rodrigues. Bem-vindo.

Bom dia, Edgar. Muito obrigado pelo convite. É um prazer estar aqui.

Muito obrigado. Participou recentemente num estudo para a Fundação Francisco Manuel dos Santos sobre a crise da habitação nas grandes cidades. O estudo salienta que temos, sobretudo, um problema de falta de oferta, ou seja, falta de casas disponíveis, mas defende-se que no curto prazo é preciso avançar com soluções também do lado da procura, ou seja, facilitar o acesso à habitação por parte das pessoas. As medidas em curso, como o programa Mais Habitação, parece-lhe que são uma resposta adequada a este problema?

Este estudo sobre as políticas e sobre realmente os grandes desafios que temos neste momento, dirige-se para uma análise um pouco mais centrada nas cidades. Neste caso, o estudo foca-se particularmente em Lisboa e Porto, onde realmente destacamos o grande problema da acessibilidade à habitação. Naturalmente, o problema da habitação em Portugal não é um problema específico de Portugal, é um problema que afeta muitas cidades europeias e mundiais. É um problema que, de alguma forma, se tem vindo a agravar, não só cá, como também lá fora, em várias cidades. O grande problema da habitação é um problema que não é de fácil resolução. Nós não conseguimos construir casas de hoje para amanhã. E o que nós destacamos no documento que fizemos para a fundação é, de facto, a necessidade de haver um pensamento estratégico que, de alguma forma, proponha medidas que sejam de médio e longo prazo, de forma a conseguirmos ultrapassar realmente o problema.

Mas também de curto prazo, não é?

Também de curto prazo. A questão que se coloca e a questão que nós identificamos e que constatamos, é que o grande problema que temos é um problema de pressão de procura. Sendo um problema de pressão de procura, de alguma forma devia de haver aqui um alívio, digamos assim, através da oferta, que viesse de alguma forma descomprimir essa procura. O grande problema é que essa descompressão da oferta não se está a concretizar, ou está-se a concretizar de uma forma muito lenta. A questão das medidas de curto prazo tem que ser pensada de forma coordenada com as medidas que são implementadas a médio e longo prazo. Porque se eu for só pensar em medidas de curto prazo e for pensar em medidas que facilitem, por exemplo, a acessibilidade generalizada à habitação, eu corro o risco de estar a agravar o problema mais do que a resolvê-lo, porque vou criar mais pressão sobre a procura.

Mas é isso que lhe parece que está a acontecer? Esse equilíbrio está a ser conseguido no programa Mais Habitação?

Deixe-me dividir a análise do Mais Habitação em duas partes. Eu acho que o programa Mais Habitação tem aspetos positivos, mas também tem aspetos menos positivos. Os mais positivos, que eu acho que vão um pouco ao encontro do que nós estamos a falar, são, por exemplo, a simplificação do licenciamento, que eu acho que é um aspeto muito importante, porque, de facto, se nós conseguirmos encurtar o tempo de construção, nomeadamente através da redução dos períodos de licenciamento, pode realmente contribuir para, de uma forma mais rápida, termos mais oferta. Também torna o processo, digamos assim, de licenciamento mais previsível, acho que é uma forma positiva de, de alguma forma, contribuir para aumentar a oferta. Um outro aspeto, que no fundo vai um pouquinho ao encontro do que estamos a falar, também dá atenção ao acesso à habitação, nomeadamente através do arrendamento. Acho que isto são dois aspetos muito positivos do programa Mais Habitação. Há aspetos, no entanto, que eu acho menos positivos e uma das coisas que me parece menos positiva é, atendendo à relevância, digamos assim, da habitação, quer para a economia portuguesa, quer para a sociedade em geral, eu acho que um documento deste tipo devia ter sido um documento com acordo dos partidos políticos com assento parlamentar, porque, de alguma forma, o que me preocupa é que o mercado da habitação em Portugal tem sido um mercado que tem tido alguma incerteza. E a incerteza faz com que os investidores se afastem. E havendo um afastamento dos investidores, não há realmente construção. É algo que me preocupa um pouco. O que eu quero dizer com isto é que sendo isto um programa que realmente foi aprovado, mas sem ter o acordo de todos os partidos com assento parlamentar, ou pelo menos com a maioria dos partidos com assento parlamentar, o que pode acontecer num futuro próximo é este programa ser completamente alterado. Isso, de alguma forma, vai criar incerteza e vai fazer com que eventualmente os investidores se retraiam ainda um pouco até não terem realmente alguma segurança de que os seus investimentos vão estar seguros e vão realmente concretizar o que têm planeado. Um outro aspeto que também me parece um pouco mais negativo, digamos assim, tem a ver com a forma como ele foi comunicado, porque a comunicação do programa em si, inicialmente, também veio gerar alguma incerteza e veio gerar também alguma instabilidade no mercado, inclusivamente afastando algum investimento, como hoje já temos alguma informação sobre isso.

Tu referes-te, por exemplo, àquela questão da utilização de casas devolutas. Isso é um exemplo?

Exatamente, isso é um exemplo que se poderia dar neste contexto.

Ou seja, foi mal comunicado, é isso?

Foi comunicado de forma ineficiente, digamos assim. Acho que foi comunicado de forma ineficiente.

Mas quando o presidente Marcelo promulgou o programa no final de setembro, disse que o fez porque prefere qualquer coisa, mesmo que curta, a nada.

Sim.

Mas em que áreas, na sua opinião, é que o programa devia ir mais longe?

Eu acho que o programa em si poderia ter ido mais longe no sentido em que há claramente uma preocupação de restringir a procura. Isso é uma das coisas que está patente no programa.

Como restringir a procura? Desculpe interrompê-lo.

Por exemplo, se nós pensarmos em termos da medida que foi adotada, dos não residentes habituais, retirar a parte do benefício fiscal aos residentes não habituais, isso foi um dos aspectos que eventualmente pode ser negativo nesse sentido. A questão das limitações dos alojamentos locais é outro exemplo, que também de alguma forma pode ou não ser considerado como uma limitação à procura, mas eu acho que mais do que isso, é curto no que concerne, por exemplo, à promoção da expansão da oferta. Por exemplo, um aspecto que me preocupa um pouco, e nós falamos muito e mesmo no documento também realçamos isso, que de facto, o grande problema que existe é um problema de oferta, e como é que nós conseguimos de alguma forma resolver esse problema? O problema seria resolvido construindo mais. Agora, em Portugal, também estamos perante um problema, que é um problema que se tem vindo a agravar e que tem a ver com o setor da construção. O setor da construção tem vindo a diminuir. E neste momento, o setor da construção é para aí metade do que era, por exemplo, antes da crise financeira. O que significa que de alguma forma não temos capacidade instalada para conseguir dar resposta perante a necessidade de oferta que temos.

Sim, ainda não se consegue falar sobre o problema da habitação em Portugal sem falar daquilo que foi a questão da concessão de crédito bancário à promoção. Fala-se muito sobre a concessão de crédito a quem compra, em comparação com o que é que acontecia antes do resgate da troika, estamos a falar de mundos diferentes, não é?

Exatamente, completamente diferentes. É o acesso bancário, é a questão da fiscalidade, é a questão, neste momento, das matérias-primas que estão muito mais elevadas, o custo das matérias-primas é muito mais elevado, é a concorrência internacional, porque de facto, como o problema, como nós referimos inicialmente, não é um problema só português, é um problema internacional, é verdade que há um esforço de construção também nos outros países. E há uma forte capacidade de atração de mão de obra para esses países, uma vez que os salários são mais elevados. E aí, temos também alguma concorrência que vem de alguma forma impedir este maior desenvolvimento do setor em si. Por outro lado, e se calhar podemos falar aqui um bocadinho também da questão do investimento estrangeiro, porque realmente o investimento estrangeiro também é um ponto importante e também de alguma forma tem sido considerado uma das causas deste problema, que não me parece, e eu acho que grande parte das pessoas que trabalham no setor e que analisam o setor também não consideram que o investimento estrangeiro tenha sido um problema, uma vez que também o próprio segmento habitacional em que eles intervêm é um segmento mais elevado, propriamente o segmento mediano em que o português...

Classe média, sim.

Classe média, se enquadra. Claro, dito isto, o investimento estrangeiro, apesar de estar a investir no segmento mais elevado, claramente que vai ter aqui algum efeito contágio. Se os preços do segmento mais elevado aumentam, é claro que puxa os outros preços também para cima. Há claramente aqui algum efeito. Mas dito isto, há também, por parte das empresas de construção, uma maior direção ou uma maior ênfase, digamos assim, em se calhar construir para esse segmento do que para os outros. E por quê? Porque eventualmente a rentabilidade é mais elevada. Se de alguma forma conseguíssemos ter, por exemplo, uma política fiscal que viesse de alguma forma beneficiar ou simplificar, digamos assim, reduzir a parte fiscal das empresas de modo a conseguir ceder alguma rentabilidade maior nos segmentos mais baixos, eventualmente poderia haver um maior interesse do setor da construção também investir nesses segmentos. Por exemplo, a questão que se fala muito é a questão do IVA da construção, porque está de 23%, potencialmente passar para 6%. Isso já seria um contributo bastante importante, não só para as empresas de construção, mas também para o próprio comprador, uma vez que o preço também iria baixar, possivelmente.

Sim, já disse então que foi comunicado de forma pouco eficiente, já disse que devia ter um apoio parlamentar mais robusto para que se gerasse mais certeza para o futuro. E a questão é: o programa também é tardio, ou seja, este governo ou este executivo não, mas António Costa é o primeiro-ministro desde o final de 2015. É justo dizer que fez-se pouco ao longo de todos estes anos para só agora apresentar esta tentativa de resolução do problema?

Eu, para ser sincero, nesse aspeto, não sei responder concretamente a essa pergunta, no sentido em que a impressão que me dá para quem está de fora é que, de facto, não só em Portugal, mas em geral, parece ter havido uma política mais de reação do que proativa. E eu acho que é nesse aspeto que seria importante ter havido aqui alguma cautela. Se eu pensar em termos de Estado, eu acho que o problema da habitação em Portugal não é um problema que será resolvido só pelo Estado. Acho que é um problema que é do Estado, é dos municípios, é dos particulares. É claro que o Estado tem um papel ponderante, porque tem que realmente criar as condições para que quer os municípios, quer os privados, possam realmente desempenhar o seu papel de forma sustentada e de forma adequada, digamos assim, para resolver ou pelo menos para contribuir para a resolução do problema. O Estado, a meu ver, tem um papel fundamental no que diz respeito à habitação social. E eu acho que aí, talvez não tenha havido o esforço que seria necessário, uma vez que, pelos números que eu tenho, o parque habitacional público são cerca de 120 mil casas e tem vindo a diminuir, porque muitas delas estão a ficar devolutas e parece que não tem havido grande investimento no parque habitacional público, apesar de agora o Mais Habitação procurar fazer um esforço nesse sentido E o próprio Orçamento de Estado. Mas parece-me que esse será um dos pontos importantes em que o Estado tem que intervir. O outro é nas acessibilidades, no problema da acessibilidade à habitação, mas eu acho que aí também deveria, de alguma forma, dar condições a quem está no setor de poder também desenvolver a sua atividade de forma mais eficiente.

Estamos a conversar com o Paulo Rodrigues, professor da Nova SBE. Antes de fechar aqui a primeira parte, tinha só mais uma pergunta. O Orçamento de Estado prevê gastar 250 milhões de euros com apoio extraordinário à renda, que ajuda todas as famílias com taxa de esforço acima de 35%. É o mesmo valor que no orçamento que está em execução, ou seja, este ano. Será suficiente, tendo em conta que as rendas continuam a subir e o número de famílias, temos números do próprio governo, que diz que há 86 mil famílias a viver em indignidade habitacional, que é mais do que o triplo do que tinha sido rastreado em 2018. É dinheiro suficiente que se está a colocar neste problema?

Nós temos um problema de oferta de habitação. Claramente que há uma pressão sobre a procura e apesar de estarem a ser tomadas medidas de alguma forma para descomprimir um pouco essa procura, o que não vai ser fácil, uma vez que realmente a oferta vai demorar algum tempo a aparecer e a conseguir realmente baixar essa pressão, o que significa que o problema dos preços estarem elevados vai ser algo que se vai arrastar ainda algum tempo. Potencialmente, ou possivelmente, estes 250 milhões podem não ser suficientes pra realmente resolver o problema das acessibilidades que temos neste momento. Pode ficar um pouco aquém, porque de facto, continuando a haver esta pressão sobre a procura, os preços vão continuar a subir, mesmo que agora tenham abrandado, mas continuam a subir, a um ritmo eventualmente mais baixo. Mas continuam a subir e o problema não se vai resolver de hoje pra amanhã, é complicado nesse sentido. O que me preocupou nesse aspecto, em termos do orçamento pra habitação, é de facto, um bocadinho o que também já discutimos. É um contributo mais de curto prazo e não me parece que haja aqui, de facto, ainda indicações de que venha de alguma forma introduzir medidas que possam ajudar no médio e longo prazo. O que eu quero dizer com isto é que, eventualmente, não vejo nada neste orçamento que esteja realmente direcionado pro aumento da oferta, exceto a oferta de habitação social, mas para a habitação, para o mercado em geral, não vejo aqui nada direcionado pra essa expansão. E aqui voltamos outra vez à questão que referimos inicialmente, não seria de equacionar alguma política fiscal que viesse realmente ajudar nesse sentido.

Sim, já dá alguns exemplos.

Era. Possivelmente isso seria útil.

Muito bem. Já voltamos à conversa com o Paulo Rodrigues, professor da Nova SBE. Na segunda parte, vamos falar sobre questões como o impacto do fim dos residentes não habituais, e também a evolução dos preços no imobiliário daqui pra frente, que até já falámos um bocadinho sobre isso, mas podemos aprofundar essa questão. Não saia daí. Até já. Estamos de regresso à conversa com o Paulo Rodrigues, professor da Nova SBE. Estamos a falar sobre os vários temas que estão no Orçamento do Estado e, neste caso, focado no tema da habitação em particular, embora muito do tema da habitação esteja reservado pra mais tarde e esteja muito à volta do programa Mais Habitação. Nesta fase, queria perguntar-lhe, Paulo Rodrigues, o governo decidiu interromper o regime dos residentes não habituais, considerando que já não faz muito sentido nesta fase continuar com este programa. Existe uma percepção de que esse regime motivou um aumento muito grande da procura imobiliária e distorceu os preços. Os vossos dados que conseguiram obter no estudo que fizeram pra Fundação Francisco Manuel dos Santos suportam esta percepção ou não?

Eu acho que a questão da taxa para residentes não habituais tem vários aspetos que merecem ser, de alguma forma, discutidos. Um deles é o facto de mantermos essa taxa é um bom incentivo para atrairmos mão de obra qualificada. Penso que é um aspeto muito importante. Ainda mais importante, nos dias que correm, uma vez que os nossos jovens formados, e portanto qualificados, estão a emigrar, estão a sair pra fora. De alguma forma, poderia funcionar como um atrativo, digamos assim, de pessoas qualificadas. Um outro aspecto que é importante também realçarmos, e nós no estudo mencionamos isso, julgo que entre 2009, quando foi estabelecido o programa, e 2020, julgo que tivemos cerca de 57 mil pessoas que entraram nesse programa, dos quais cerca de um décimo eram portugueses, pessoas que estiveram fora algum tempo, pelo menos cinco anos, e depois regressaram a Portugal. Porque tipicamente, o que nós consideramos como residente não habitual, são, de facto, estas pessoas que estiveram mais de cinco anos fora de Portugal e, nomeadamente, contempla os reformados, professores universitários e investigadores, e também um conjunto específico de profissões de elevado valor acrescentado. Eu acho que são tudo aspetos que são importantes considerarmos e ter em consideração também não só, de facto, o benefício fiscal que eles têm, mas qual é o contributo económico que eles trazem pro país.

Sim, mas é justo dizer que a presença deles ou a presença desse programa distorceu o mercado imobiliário e os preços no mercado?

Eu diria que não só, porque realmente é verdade que estas pessoas vieram, investiram, mas eu não creio que foi, de facto, os residentes não habituais que vieram fazer realmente esta distorção no mercado da habitação. Não creio que tenha sido isso Portanto, eventualmente haverá outros fatores mais importantes que contribuíram para essa distorção.

Nomeadamente as compras por cidadãos internos, não é?

Exatamente.

E são 56 mil pessoas, uma parte delas até são portugueses.

Exatamente.

Faz sentido então dizer que este programa e a chegada dessas pessoas distorceu o mercado? Faz sentido usar este como um argumento?

Eu acho que como distorção, não. Eu não acho que seja uma distorção. Claramente que essas pessoas vieram investir, claramente que eventualmente são pessoas também com poder econômico relativamente mais elevado e, portanto, voltamos àquela questão que referimos inicialmente. Possivelmente, vão entrar em segmentos de mercado diferentes do aumento do português médio, mas claramente que, atendendo à dimensão, podem de fato ter tido aquele efeito contágio e puxado um pouquinho os preços para cima. Mas culpá-los a eles realmente do aumento dos preços, acho que não.

E o fim dos vistos gold, acha que vai ter algum impacto? Ou ainda menos?

Acho que não, acho que é ainda menos. Acho que é ainda menos, porque o número de vistos gold, também mencionamos isso no nosso estudo, foi relativamente baixo pra ter um impacto significativo nos preços da habitação.

E também relativamente ao Mais Habitação, também temos uma maior restritividade à questão do alojamento local. Qual é a vossa apreciação sobre essas medidas que estão a afetar esse setor também?

Uma das coisas que nós falamos, e uma das coisas que são importantes também realçar, é que a questão da habitação é um problema importante pra sociedade em geral, mas também, de alguma forma, não podemos tratar em isolamento. O que eu quero dizer com isso é que temos ter consciência que as medidas que nós impomos no mercado da habitação podem ter impactos também negativos noutros setores, nomeadamente a questão do alojamento local. O alojamento local claramente que é um ponto importante, porque é visto, por um lado, de uma forma negativa, mas claramente também teve aspectos positivos, no sentido em que se nós pensarmos, por exemplo, no centro das cidades, muitas zonas onde houve realmente o desenvolvimento de alojamento local, houve uma certa reabilitação urbana e há bairros que ficaram praticamente reabilitados devido ao aparecimento do alojamento local, ou pelo menos uma grande parte ficou reabilitada devido a esse aparecimento. Por outro lado, também é uma forma de muitas famílias terem algum rendimento do investimento que fizeram. É claro que tem os aspectos negativos no sentido em que contribui pra gentrificação. Agora, o alojamento local em si, e isso é uma das coisas que também referimos no estudo, tem sido regulamentado e tem sido de alguma forma controlado, digamos assim, em muitas cidades. E esse controle claramente passa pela tal regulamentação. Regulamentação que por vezes é mais restritiva ou menos restritiva, dependendo da cidade, mas que ao mesmo tempo, por falta de fiscalização, por vezes não tem os efeitos práticos que o regulador gostaria que tivesse. Mas dito isto, também é importante ter em consideração que, por exemplo, pensando em Lisboa, o alojamento local tem um papel também muito importante no setor do turismo. Neste momento, e nós referimos isso no estudo, cerca de 70% das camas disponíveis estão no alojamento local. Havendo aqui uma restrição, e penso que de alguma forma poderá ser interessante ou poderá ser importante haver aqui alguma limitação, mas alguma limitação controlada, essa tem que ser realmente bem pensada e tem que ser também, de alguma forma, conciliada com os municípios, porque acho que deve partir de uma avaliação dos municípios onde é que deve haver uma limitação, mas sempre tendo em atenção que, de fato, o setor do turismo é um setor importante pra Portugal, porque realmente, infelizmente ou felizmente, eu diria mais infelizmente, poderíamos ter uma maior diversificação do nosso tecido produtivo, mas vivemos muito à custa do setor dos serviços, ou pelo menos a nossa economia depende muito do setor dos serviços, e o turismo é claramente uma parte muito importante. E ter em atenção de que forma é que realmente uma maior restrição ao alojamento local pode não ter impactos negativos também sobre o turismo e sobre uma fonte de receita muito importante pra nossa economia.

Relativamente ao programa Mais Habitação, a medida que esteve envolta em maior controvérsia na altura em que foi comunicada, e já falamos sobre a forma como este programa foi comunicado, é a possível utilização de casas consideradas devolutas, no fundo, pra aumentar a oferta habitacional. Considera que esta prática poderá fazer alguma diferença no nível da oferta de habitações disponíveis?

Nós, no nosso estudo, não nos focamos nessa questão dos devolutos, apesar de termos alguma dificuldade, digamos assim, por um lado, em saber o que é devoluto e, por outro, em saber o número de devolutos que existem. Daí a dificuldade que tivemos em incorporá-los no nosso estudo. De fato, se o número de prédios devolutos que existem pudessem ser colocados no mercado, e se realmente fosse em número significativo, eventualmente seria algo que poderia ajudar claramente nesta questão da expansão da oferta. Isso claramente que sim. Mas sendo devolutos, naturalmente tem que haver um estudo, digamos assim, de qual será o investimento necessário pra tornar o devoluto habitável, coisa que também não é algo que funcione de hoje pra amanhã. Naturalmente que há de haver aqui um projeto de construção, há de haver um projeto de licenciamento e é algo que vai levar algum tempo. Mais uma vez, é uma medida que não é uma medida de curto prazo, é uma medida que vai levar algum tempo a ser implementada. E daí voltamos outra vez àquela questão que referimos inicialmente, teria sido útil ter um programa que tivesse tido o maior consenso possível, uma vez que esta questão Pode vir a ser alterada facilmente no curto prazo. Portanto, deixa pouca segurança a quem vai querer investir na reabilitação destes edifícios.

Falámos há pouco sobre licenciamentos e sobre a importância que eles têm, mas gostava de voltar um bocadinho a esse ponto. O governo aprovou na semana passada nova legislação para simplificar os licenciamentos na construção. Há vários anos que o setor imobiliário se queixa de como são lentos e, às vezes, confusos os processos de licenciamento. Na sua opinião, esta é uma crítica que tem fundamento e até que ponto é que acha que essas medidas deviam até ter sido apresentadas há mais tempo?

Essa é uma questão importante, inclusivamente quando fizemos o nosso estudo, procurámos fazer alguma investigação também junto de pessoas que ativamente estão a trabalhar no setor. Falámos com alguns intervenientes no setor e, de facto, um dos aspetos que nos foi realmente realçado várias vezes foi o tempo que demora a licenciar uma obra. Se nós pensarmos na rentabilidade de um projeto e imaginando que a construção da obra em si já leva algum tempo, pensando que depois ainda vai ter que esperar mais um ou dois anos para licenciar o projeto, se não for mais, claramente que a rentabilidade pode estar posta em causa. Nesse aspeto, eu acho que, de facto, havendo uma simplificação do licenciamento, que é o que nós tínhamos também falado inicialmente, que é um dos aspetos positivos do Mais Habitação, penso que é bastante útil e, para além do mais, haver aqui uma previsibilidade do resultado do licenciamento também é muito útil.

Porque ela não existe.

Porque, de facto, antigamente era um pouco incerto ou pelo menos havia alguma incerteza quanto ao resultado do licenciamento, se seria ou não aprovado. Nesse sentido, havendo realmente um caderno de encargos que o promotor segue, que esteja de acordo com os regulamentos estipulados pela Câmara Municipal, penso que dificilmente deveria haver grandes objeções a impedir o licenciamento.

Mas a segunda parte da minha pergunta, no sentido de por que só agora? O problema já estava identificado há tanto tempo.

Isso eu não lhe sei dizer.

Estamos a conversar com o Paulo Rodrigues, professor da Nova SBE, que também participou num estudo sobre a crise da habitação nas grandes cidades portuguesas, a pedido da Fundação Francisco Manuel dos Santos. Fale-me um bocadinho também sobre uma parte que existe no vosso estudo, que saiu, salvo erro, em julho. O estudo encontrou sinais de uma possível sobrevalorização dos preços da habitação em Portugal, sobretudo em Lisboa e Porto, que é aí que o estudo se concentra. Nessas zonas houve períodos de exuberância, estou a citar. Este novo contexto de taxas de juro elevadas pode gerar uma correção nos preços? Que é aquela pergunta que toda a gente quer saber.

Essa parte do estudo, de facto, foi uma atualização que tínhamos feito em relação ao estudo que tínhamos publicado para a fundação em 2022. E aí o que fazemos é procurarmos, de alguma forma, ter em consideração um conjunto de variáveis que tipicamente são utilizadas para justificar a evolução dos preços da habitação. Nós procurámos utilizar variáveis como, por exemplo, a taxa de juro, o volume de empréstimos, a formação bruta de capital fixo, o rendimento disponível e o emprego, neste caso foi a taxa de desemprego, de alguma forma para balizar, digamos assim, a evolução. O modelo que utilizamos é um modelo que de alguma forma permite balizar superiormente e inferiormente a evolução dos preços, e permite, de alguma forma, visualizar, com base naqueles determinantes, se de facto os preços estão a evoluir de acordo com a evolução daqueles determinantes ou não. E o que nós constatámos foi que, de facto, desde 2017, a evolução dos preços excede a evolução desses determinantes, ou seja, de alguma forma, os determinantes clássicos da evolução dos preços da habitação já não justificavam a evolução que estávamos a observar. Claramente que o modelo também estava um pouco incompleto no sentido em que, dada a falta de informação ou pelo menos as séries serem relativamente curtas para podermos utilizar, não tínhamos incorporado ainda nem a questão dos aspetos do turismo, nem a questão do investimento estrangeiro. Isso foi um dos aspetos que nós notámos, mas de qualquer dos modos, utilizando depois também uma abordagem um bocadinho mais simplista, digamos assim, olhando só o preço da habitação, o problema da exuberância surgiu e constatou-se, ou tem se vindo a constatar, desde 2017, salvo erro. O que nós procurámos fazer aqui neste policy brief foi uma atualização dessa análise, uma vez que na altura, no estudo anterior, só tínhamos tido dados até 2019. Excluía praticamente um período muito interessante que era o período do Covid e excluía também o período recente do aumento das taxas de juro e do aumento da inflação. O nosso interesse aqui foi tentar ver de que forma é que estes dois fenômenos, digamos assim, impactaram os preços da habitação. E o que constatámos foi que, de facto, de alguma forma expectável, foi que durante a pandemia os preços da habitação não sofreram grande coisa.

Continuaram a subir.

Continuaram a subir, uma vez que os rendimentos também acompanharam. Apesar de termos tido uma queda bastante substancial do PIB, o rendimento disponível das famílias manteve-se, porque tivemos os programas públicos de apoio ao rendimento que conseguiram manter o rendimento disponível.

E as taxas de juro continuaram ainda mais baixas.

Exatamente, e as taxas de juro continuaram mais baixas. Já no caso do período seguinte, quando começámos a observar o aumento da inflação, houve aqui uma ligeira alteração, nota-se claramente um abrandamento, porque de facto, neste caso, não há políticas de apoio ao rendimento, há o aumento da inflação que vai impactar as decisões de consumo das famílias e há o aumento das taxas de juro, também vai impactar as decisões de consumo das famílias, uma vez que ambas as coisas vão afetar os orçamentos das famílias. Notamos claramente que há aqui um abrandamento dos preços, mas continuam, de alguma forma, a subir.

E daqui pra frente?

Daqui para a frente, é difícil dizer no sentido em que, de acordo com as coisas como estão e de acordo com a análise que nós fizemos, não havendo realmente um aumento de oferta significativo, eu julgo que os preços não vão baixar muito. Julgo que os preços vão continuar nesta trajetória ascendente, mesmo que seja mais moderada, mas vão continuar por mais alguns anos.

Uma das coisas que o vosso estudo mostra é que quase 30% das famílias têm mais do que uma habitação, de acordo com esses dados que vocês usam. Dos que têm mais do que uma habitação, só uma fração, menos de 15%, é que arrenda qualquer uma das outras casas. Isto mostra-nos que o mercado de habitação em Portugal tem uma concentração, não digo excessiva, porque pode ter uma carga, mas tem uma concentração que é penalizadora para o acesso à habitação por parte de quem não acedeu ainda ao mercado?

Naquele primeiro estudo que nós fizemos, tem lá um capítulo, que é o primeiro capítulo, que até foi escrito pelo Pedro Brinca e pelo João Duarte, em que eles fazem uma comparação precisamente desse aspecto. Eles fazem uma análise e comparam, por exemplo, a percentagem de famílias que têm segunda habitação em Portugal e na Europa. E constatam que, de facto, a percentagem de famílias que arrendam a segunda habitação é muito superior na Europa do que em Portugal. Em Portugal, de alguma forma, há alguma resistência a alugar ou arrendar a segunda habitação. E, em parte, pelo menos pelo que nós temos constatado e pelo que nós verificámos, penso que tem a ver, de facto, com esta questão do mercado de arrendamento em Portugal não ter o funcionamento que nós desejaríamos que tivesse. Ser um mercado que, de alguma forma, ainda tem muita incerteza, é um mercado que, de alguma forma, dificulta a rentabilidade do investimento, uma vez que, enquanto senhorio, possivelmente não tenho as mesmas seguranças que tem quem me arrenda a casa e, aí, eventualmente, eu possivelmente hesito pôr a minha casa para arrendamento, uma vez que não tenho as seguranças que possivelmente deveria ter para garantir que, por um lado, a casa continua a ser mantida em bom estado, continua a tirar o rendimento que eu esperaria da casa pondo-a no mercado, uma vez que é como qualquer investimento. Eu, se depositar dinheiro, espero receber uma taxa de juro regularmente e espero receber um rendimento regular desse depósito que eu faço. Quando eu arrendo uma casa, espero exatamente a mesma coisa, espero receber um rendimento do meu arrendamento. Se por acaso os meus inquilinos não pagarem, naturalmente, tem que haver aqui mecanismos que me protejam a mim e os protejam a eles. E eu acho que é isso que ainda falta um pouco no nosso mercado. E isso também está um bocadinho presente na estrutura do mercado que temos, porque tipicamente o mercado de arrendamento em Portugal continua a ser um mercado constituído praticamente só por particulares, que põem casas no mercado para arrendamento. Não temos grandes investidores no mercado de arrendamento como tem em outros países.

Não buy to rent.

Exatamente. Isso ainda não existe. E eu penso que é um bocadinho esta questão da incerteza que falámos e esta questão de segurança no investimento que se faz.

Estamos a conversar com Paulo Rodrigues, professor da Nova SBE, a falar sobre a habitação e sobre o Orçamento de Estado. Eu gostava de terminar esta entrevista com uma pergunta. O vosso policy brief, como chamou este documento que foi feito para a Fundação Francisco Manuel dos Santos, tem uma série de recomendações de política e eu gostava de lhe perguntar qual delas é que não está a ser seguida e que gostaria muito que fosse seguida para tentar resolver este problema da habitação em Portugal.

Eu julgo que a que não está a ter sequência suficiente, diria eu, é aquela que tem uma preocupação maior com o setor da construção. Eu penso que esta questão da fiscalidade, acho que devia ser repensada e acho que devia haver aqui claramente alguma reflexão e algum estudo mais aprofundado sobre os aspetos fiscais ligados ao setor da construção, de modo a que realmente houvesse uma maior dinâmica das empresas, também para se dirigirem para outros segmentos, que não só o segmento mais elevado. No fundo, procurar, de alguma forma, rentabilizar um pouco mais os outros segmentos, de forma que as empresas que trabalham no setor tenham o mesmo interesse em produzir casas no segmento mais baixo, como têm no segmento mais elevado. Diria que é um bocadinho isso.

Teriam que ser criados incentivos nesse sentido?

Sim.

Muito bem. Este é um tema que dá pano pra mangas, mas por hoje já esgotamos o nosso tempo disponível, pelo que resta-me agradecer pela participação, professor Paulo Rodrigues, da Nova SBE. Muito obrigado por ter vindo aos estúdios do Observador.

Muito obrigado pelo convite. Foi um prazer.

O meu nome é Edgar Caetano e deixo aos nossos ouvintes a recomendação de ouvirem e lerem as outras entrevistas setoriais que estamos a fazer nesta série. Podem encontrá-las no site do Observador. Muito obrigado e até à próxima.