Já foi publicada em Diário da República a (aguardada) regulamentação da garantia pública à compra de casa por parte dos jovens, que abrange os primeiros 15% do capital e uma das novidades é que este é um mecanismo que estará em vigor até dezembro de 2026.

A garantia pessoal do Estado, como se previa, é prestada através da Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF). Em anexo à portaria agora publicada, está a minuta de Protocolo Relativo à Garantia Pessoal do Estado a Instituições de Crédito, com Vista à Viabilização de Concessão de Crédito à Habitação Própria Permanente a Jovens até aos 35 Anos, e respetivos anexos.

Esta era uma medida que o Governo queria que estivesse em vigor a partir de 1 de agosto mas acabou por atrasar-se. Entretanto, a Associação Portuguesa de Bancos já tinha vindo avisar que as instituições poderiam precisar de várias semanas – até 60 dias – para operacionalizar a medida e disponibilizá-la aos clientes.

A legislação estabelece que “o montante da garantia pessoal do Estado não pode ultrapassar 15% do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano, devendo esta percentagem ser ajustada para um valor proporcionalmente inferior no caso de a instituição de crédito financiar menos de 100% do valor da transação”.

A portaria também define que vai haver um montante global máximo da garantia que será distribuído pelos bancos, um valor decidido pelo ministro das Finanças, segundo as propostas e as entidades que aderirem ao protocolo da garantia. No entanto, “as instituições aderentes ao Protocolo podem solicitar à DGTF um reforço do montante da garantia de carteira que lhes foi concedido, se justificadamente previrem a possibilidade do esgotamento do montante inicialmente concedido”, pode ler-se na legislação.

A garantia pública vai ter uma duração de 10 anos a contar da celebração do contrato de crédito. Caso as obrigações do cliente sejam extintas antecipadamente, a garantia também se extingue na mesma proporção. “No caso de o mutuário proceder ao reembolso parcial antecipado do financiamento, a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente”, diz a portaria.

O que é a “garantia pública” à compra de casa?

O Governo vinha falando em “duas entradas” que estão a dificultar o acesso dos mais jovens à habitação: uma é o IMT (e imposto de selo) que é preciso pagar para comprar casa e a outra é a “entrada inicial” que os bancos passaram a exigir após a crise financeira (e, formalmente, a partir de 2018).

A isenção de IMT, em certas circunstâncias, já está em vigor desde 1 de agosto e, só até meados de setembro, aproximadamente 900 pessoas já terão beneficiado, revelou a ministra Juventude e Modernização, Margarida Balseiro Lopes. Mas agora entra também em vigor a garantia pública, isto é, os jovens (até 35 anos) que não conseguirem pagar a “entrada” ao banco vão poder ter o Estado como “fiador”, cobrindo até 15% do valor de aquisição da primeira casa (para habitação própria permanente).

Os 15% são o máximo que é superior aos 10% que vinham sendo referidos pela Aliança Democrática desde a campanha eleitoral. Os bancos, por regra imposta pelo Banco de Portugal em 2018, limitam o financiamento aos 90% do valor da avaliação, pelo que o Governo vai um pouco mais longe do que os 10%, o que poderá ser útil em casos que as avaliações fiquem um pouco abaixo do valor da compra.

Na prática, isto significa que em vez de os jovens estarem limitados a 90% do financiamento passam a poder pedir 100% do valor ao banco – sendo que até estar pago, por exemplo, 15% da dívida, o Estado atuará como um “fiador” parcial. Ou seja, não é o Estado que paga a entrada, é quem compra. O Estado funciona apenas como fiador em até 15% do financiamento. Quando o Governo diz “esquece a entrada no empréstimo da casa” quer dizer que não precisa de ter esse dinheiro disponível logo no ato da compra, pode ir pagando esse valor no âmbito do empréstimo contratado com o banco.

“A modalidade da garantia a conceder pelo Estado, para efeitos da presente portaria, é a fiança“, pode ler-se na legislação agora aprovada. Esta é uma garantia que é prestada de forma “isenta de comissão de garantia“.

Sublinhe-se que os bancos continuam obrigados a respeitar os limites ao rácio de debt service-to-income (DSTI), que determina que o conjunto das prestações de créditos não deve ultrapassar 50% do rendimento disponível. Também as limitações às idades, no crédito à habitação, ficam intactas.

E se o cliente deixar de pagar?

Em caso de incumprimento pelo cliente, o Estado terá de responsabilizar-se pelo pagamento das prestações ao banco, em termos que ainda serão definidos em maior detalhe. Caso a garantia seja exercida e o Estado tenha de substituir-se ao cliente no crédito bancário, o contribuinte terá mais tarde de devolver o dinheiro ao Estado.

A garantia pública apenas pode ser aplicável a compras de casas no valor até 450 mil euros. Ou seja, no máximo, a garantia incide sobre 67.500 euros. Ao contrário da isenção de IMT/IS, aqui foi definida uma limitação relacionada com os níveis de rendimento: apenas os contribuintes que estão, no máximo, no 8.º escalão do IRS (81.199 euros de rendimento anual coletável) podem usufruir do apoio.

Têm de ser compradores com residência fiscal em Portugal, que não sejam já proprietários de outra casa ou fração. E também não podem ter beneficiado, no passado, de outros regimes públicos de garantia de crédito.

“Compete à IGF – Autoridade de Auditoria, no âmbito das suas atribuições, promover inspeções anuais, ou com periodicidade inferior caso se justifique, aos montantes garantidos”, acautela a legislação.