Facto: Fernando Medina não declarou devidamente no Tribunal Constitucional a compra de um duplex na zona das Avenidas Novas por 645 mil euros, como o Observador noticiou esta segunda-feira. Dúvida: o preço pago pelo presidente da câmara de Lisboa foi justo? Os mediadores imobiliários ouvidos pelo Observador dividem-se entre o “preço justo” e o “valor muito abaixo do mercado”. Voltando aos factos: os sogros de Fernando Medina compraram a casa ao lado, que é exatamente igual, por 650 mil euros — mais cinco mil euros que a filha e o genro; e fizeram-no mais de seis anos antes, a 5 de janeiro de 2010. Medina vive num andar do lado esquerdo, os sogros num duplex igual do lado direito. E até o número de lugares de estacionamento é o mesmo, tal como o tamanho da arrecadação.
Medina não declarou ao Tribunal Constitucional compra de ‘duplex’ de 645 mil euros
O próprio Fernando Medina enviou respostas para o Observador a explicar, precisamente que teve “conhecimento que o apartamento em frente aos sogros se encontrava à venda”. O presidente de câmara acrescenta ainda que a informação lhe chegou “por via de amigos dos mesmos, que descobriram na internet anúncio da imobiliária “Homelovers””. Ora, Medina decidiu então “procurar comprar”, pois considerou uma “oportunidade única dispor de uma casa no mesmo prédio e no mesmo andar de familiares tão próximos, com todos os benefícios que uma vivência partilhada pelas diferentes gerações da família”. Acrescenta ainda que comprou “a casa como qualquer cidadão”.
Após a notícia do Observador sobre a não declaração do imóvel ao TC, a revista Sábado revelou o nome da vendedora, Isabel Maria Calainho Teixeira Duarte, lembrando que era da família da construtora e que, segundo documentos de 2010, era acionista da Teixeira Duarte S.A. (com 2,04% das ações). Fonte da Teixeira Duarte explicou ao Observador que Isabel “nunca esteve nos órgãos sociais, nem é acionista de referência” porque, atualmente, “se tivesse mais de 2% aparecia no relatório de contas. Por isso, não tem”. No artigo da Sábado, era ainda feita uma alusão ao facto de o município ter feito recentemente ajustes diretos (um deles de mais de cinco milhões de euros à construtora), sugerindo que possa ter existido um tratamento de favor ou um desconto da empresa por o comprador ser Fernando Medina.
Na sequência da ligação à Teixeira Duarte, algumas figuras do PSD reagiram no imediato a exigir explicações a Fernando Medina. O ex-líder do PSD/Lisboa, Mauro Xavier, fazendo um paralelo com o aluguer de uma cobertura por parte de António Costa e com a compra de habitação — que alegadamente teve desconto — que José Sócrates fez na casa de que chegou a ser proprietário na Rua Braacamp. “Há pessoas com muita sorte na vida. Sempre bons negócios imobiliários em Lisboa. Sócrates na Eron Castilho, António Costa com uma casa arrendada a baixo custo e agora Fernando Medina. Compro outro apartamento se me venderem ao mesmo preço, mas já não deve haver…”, escreveu Mauro Xavier, no Facebook.
O candidato do PSD à Assembleia Municipal de Lisboa, José Eduardo Martins, também veio exigir mais esclarecimentos, dizendo esperar “a bem de todos, começando pelo próprio, que isto não fique tudo por esclarecer. Porque, obviamente, há aqui muito que não pode ser como parece.”
Sobre a ligação à Teixeira Duarte, Fernando Medina garante, em resposta ao Observador, que “até ser questionado por órgãos de comunicação social”, nunca pensou “que fosse imaginável qualquer associação deste ato de compra de casa às minhas funções na CML ou a decisões aí tomadas. Por ser impróprio, irreal e absurdo.”
Apesar do autarca considerar “absurdo”, o mesmo já estará sob investigação do Ministério Público. De acordo com o jornal i, no final de agosto chegou uma queixa anónima à Procuradoria-Geral da República sobre o imóvel adquirido por Fernando Medina. A própria PGR confimrou ao i que a denúncia foi remetida ao Departamento de Investigação e Ação Penal de Lisboa, onde se encontra “em investigação”.
A proprietária Isabel Teixeira Duarte e a mediação da Home Lovers
Em primeiro lugar, importa perceber como a casa chega às mãos de Fernando Medina. O prédio passa para as mãos da família Teixeira Duarte quando uma das imobiliárias com ligação à família a “Guadiana – Companhia Imobiliária, S.A.” compra o prédio a 10 de março de 1992. Em 1997, essa companhia muda de nome para “Teixeira Duarte – Gestão de Participações e Investimentos Imobiliários, S.A.”.
A 23 de outubro um Fundo de Investimento Imobiliário da Teixeira Duarte fica com o prédio por permuta. Entretanto, o prédio é remodelado e, depois disso, a 22 de março de 2006, é dividido em 16 frações de “A” a “Q”. A fração “Q” é comprada por Isabel Teixeira Duarte, acionista da empresa-mãe, ao fundo imobiliário da família. A casa fica assim na sua posse até 2016.
De acordo com a Home Lovers, que intermediou o negócio — e a quem o cliente Fernando Medina autorizou que fossem dados detalhes da compra ao Observador –, Isabel Teixeira Duarte contactou a imobiliária em maio de 2016 para que colocasse a casa à venda.
Isabel Teixeira Duarte — prima do chairman da construtora, Pedro Teixeira Duarte — perdeu mesmo dinheiro com o negócio. De acordo com o jornal Público, a vendedora perdeu 198.000 euros ao vender a casa a Fernando Medina. Isto porque pagou, em 2006, 843 mil euros pelo apartamento e vendeu-o a Fernando Medina por 645.000 euros. O Público escreve ainda que, em sentido inverso, Fernando Medina tinha comprado a sua casa anterior por 360 mil euros, também nas Avenidas Novas, mas conseguiu vendê-la em novembro de 2016 por 490 mil euros.
Anúncio esteve online com “preço sob consulta”
O sócio-gerente da Home Lovers, Miguel Tilli, explica que o anúncio da casa esteve online antes da compra, mas admite que não tinha o valor disponibilizado aos clientes. “Nós não pusemos esse anúncio no nosso site, só no Facebook, e, como o preço era acima de 500 mil euros, nós colocámos a indicação ‘Preço sob consulta’. Fazemos isso porque no Facebook nos chamam careiros”. Atualmente, a empresa mantém a prática de colocar preços sob consulta, mas disponibiliza um link para o site da Home Lovers onde está depois o preço. No caso de Medina, o preço não estava online, o que, segundo Miguel Tilli, era prática na altura.
Como se pode ver no post do Facebook na página da imobiliária, a casa foi colocada à venda pela Home Lovers no Facebook a 11 de Junho de 2016 e Fernando Medina assinou o contrato-promessa, segundo Miguel Tilli, a “29 de junho”. O sócio-gerente da Home Lovers nega ter existido tratamento de favor: “Foi um processo igual aos outros”. E assegura que “o preço da casa era, ao início, 635 mil euros” e que acabou por ser “mais dez mil euros devido ao interesse que suscitou”.
Miguel Tilli conta que a Home Lovers selecionou duas ofertas para a proprietária, que acabou por escolher Fernando Medina. A Home Lovers não sabe quais as razões da escolha: “A vendedora é que decide”, diz Tilli. O mediador recorda que, na altura, o autarca alegou que a casa era próxima da dos sogros e que por isso estava muito interessado nela. Daí que não se tivesse importado de subir em 10 mil euros a proposta inicial.
O sócio-gerente da Home Lovers nega que tenha havido qualquer desconto, uma vez que “645.000 euros era o preço de mercado na época”. Miguel Tilli admite, no entanto, que “o mercado premium cresceu e, passado um ano, a casa já vale mais 10/15% do valor inicial”. Fernando Medina assinou o contrato da casa nova na sede da Home Lovers, na rua Castilho, a 29 de junho.
Fernando Medina corrobora esta versão, explicando que “a casa foi adquirida por um preço superior ao que estava a ser pedido pela agência, 645 mil euros em vez dos 635 mil solicitados, uma vez que teve mais do que um interessado a fazer propostas”,
Medina garante ainda, fornecendo documentação, que “o imóvel enquadra-se nos valores por metro quadrado a que foram vendidos a quase totalidade dos imóveis nesse prédio.” E acrescenta: “Da mesma forma, o valor m2 da aquisição que realizámos foi 7,5% superior às ofertas de venda e 47,8% superior às escrituras efetuadas na zona das Avenidas Novas e no 2º trimestre 2016, de acordo com os valores publicados regularmente pela Confidencial Imobiliária.”
Medina pediu opinião a presidente de associação e viu mais casas
Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), disse em declarações ao Observador que Fernando Medina o abordou na altura em que andava a comprar casa. “Recorreu a mim. Ainda lhe mostrei algumas casas, mas, infelizmente, não escolheu nenhuma das minhas”, conta. Luís Lima lembra-se que Fernando Medina andou a ver casas pela zona das Avenidas Novas, onde acabou por comprar.
Antes de comprar à Home Lovers, Medina ainda pediu opinião a Luís Lima, que recorda a situação: “Eu tenho ideia que a casa até esteve à venda na Internet com um valor acima [na verdade, nunca teve preço na Internet] e na altura ele perguntou-me a minha opinião e eu disse-lhe que era um bom negócio”.
Luís Lima diz que o preço que foi pago por Fernando Medina foi “um preço justo“, já que o autarca comprou a casa num “momento-chave”. E acrescenta: “Hoje as zonas premium valorizaram muito e a casa já vale mais um ano depois.”
“Valor muito abaixo do mercado”
Outros mediadores imobiliários contactados pelo Observador colocaram como condição para falarem sobre o preço das casas na zona das Avenidas Novas não darem o nome, já que dizem temer que isso lhes prejudique o negócio. Um dos mediadores com vasta experiência do mercado começou por dizer que o valor que Fernando Medina pagou pela casa é “muito abaixo do valor de mercado”. Após ter acesso à descrição das características, o mesmo mediador garante que “as casas naquela zona, com essas áreas, nunca custam menos de um milhão” e explica que casas remodeladas não muito longe dali, “na Avenida 5 de outubro, chegam a ser vendidas por 1,5 milhões de euros”.
Esse mesmo mediador acrescenta, no entanto, que o valor não o “aflige” já que, “por vezes — tendo em conta o comprador ou a relação que quer ter no futuro com o comprador –, o vendedor pode optar por ter um lucro de 200 ou 300 mil euros abaixo do que podia ter”. E diz ainda: “Já tive casos assim: pessoas que não quiseram ganhar tanto dinheiro, preferiram ganhar algum ascendente sobre o comprador“.
Um outro vendedor imobiliário começa por explicar que uma boa avaliação só se pode fazer depois de ver a casa. No entanto, tendo em conta as características e a zona da casa de Fernando Medina, os preços no último ano variam entre os 4.000 e os 5.000 euros por m2. Ora, só contando com a área privativa (181,9 m2), a casa custaria entre 727.600 euros e 909.500 euros. Acrescentando a área dependente (inclui os lugares de estacionamento e arrecadação), Medina é proprietário de 228 m2. Aí, a casa teria um valor entre os 912.000 e os 1.140.000 euros. Qualquer dos valores é acima daquilo que pagou Fernando Medina: que, mesmo só tendo em conta a área privativa, pagou 3544 euros por m2.
Sogros compraram casa por mais cinco mil euros seis anos antes
Os mediadores explicam que pode sempre haver fatores que façam alterar o preço das casas na mesma zona, mesmo com características idênticas: a tipologia, a altura em que foi comprada, os acabamentos, os extras ou algo especial, como ser vizinho de um artista. Tudo isso pode levar um comprador a dar mais por uma casa.
O Observador foi ao registo predial consultar as escrituras dos apartamentos do andar de Fernando Medina: há mais dois. Um mais pequeno e um exatamente igual ao do autarca. Ora, esse apartamento exatamente igual ao de Fernando Medina foi comprado pelos sogros a 5 de janeiro de 2010. Os pais da mulher de Fernando Medina pagaram 650.00o euros, mais cinco mil euros que o presidente da câmara municipal de Lisboa em setembro de 2016.
Escritura dos sogros de Fernando Medina.
A compra dos sogros pode ser um argumento a favor de Fernando Medina caso se prove que o mercado estava igual em janeiro de 2010 e em setembro de 2016. O mediador Luís Lima e Miguel Tilli defendem que as diferenças não são substanciais, já que em 2010 ainda não se sentia neste tipo de mercado premium os efeitos da crise e que em 2016 ainda se estava numa fase inicial de recuperação. Um outro mediador ouvido pelo Observador explica que “só a partir do segundo semestre de 2010 é que começou a haver quebra no mercado imobiliário”, embora 2016 seja “um ano muito bom”. Ou seja: os preços subiram muito ao longo do ano.
O mesmo mediador explica que “uma casa igualzinha ao lado uma da outra” se for comprada ao mesmo tempo pode ter “no máximo uma diferença de 10 ou 15%”, que estará relacionada com os “acabamentos”. Depois depende muito daquilo que o comprador valoriza. “Por exemplo, os brasileiros adoram suites e mármores italianos. Se a casa tiver essas duas coisas dá para lhes pedir mais dinheiro pela casa”, explica o mediador, que não se quis identificar.
Quanto à outra casa no andar de Fernando Medina, foi vendida em março de 2015 por 250 mil euros, mas é mais pequena e tem apenas um piso.
As dúvidas por esclarecer
Na segunda-feira, o Observador noticiou que Fernando Medina não declarou ao Tribunal Constitucional (TC) ser proprietário de um duplex no centro de Lisboa que adquiriu (em conjunto com a mulher) a 27 de setembro de 2016. De acordo com a escritura que o Observador consultou no Registo Predial, Medina comprou um T4, com dois pisos, na Avenida Luís Bívar, nas Avenidas Novas, por 645 mil euros.
Segundo a lei, os autarcas têm que atualizar a declaração de rendimentos sempre que fazem qualquer alteração patrimonial superior a 50 salários mínimos (que totalizavam 26.500 euros em 2016). Ora, a atualização em causa foi claramente superior.
Fernando Medina até entregou uma atualização da declaração de rendimentos a 17 de agosto de 2016, cerca um mês antes de comprar a casa, em que informava o TC que tinha assinado um contrato-promessa de compra e venda. Nessa atualização, não refere o valor total da compra, apenas o valor que deu como sinal. Até aqui, tudo bem: nessa altura, Medina não era ainda proprietário. O problema é que, um mês depois, devia ter feito nova atualização quando consumou a compra — e não a fez. Ou seja, Fernando Medina entendeu que devia informar o TC de que deu um sinal de 220 mil euros e que era “promitente-comprador” de uma casa, mas não de que já era efetivamente proprietário e tinha pago os restantes 445 mil euros. De acordo com a lei, Fernando Medina tinha 60 dias para fazer a actualização. Já passaram 349.
Quando questionado na segunda-feira pelo Observador, o presidente da câmara de Lisboa defendeu-se com o facto de ter comunicado ao TC o pagamento do sinal. Para o autarca, “a aquisição do imóvel em questão, através do contrato promessa, foi prontamente comunicada ao Tribunal Constitucional tendo igualmente sido referido que o remanescente seria adquirido com recurso a crédito bancário. Assim, quer a aquisição do imóvel e respetiva identificação, quer a contratação de um empréstimo estão inquestionavelmente declarados ao Tribunal Constitucional.” Ou seja: Medina nem pondera fazer uma retificação à declaração.
Fernando Medina acrescenta ainda que, “não só estes dados constam de uma declaração efetuada, como os dados respeitantes à propriedade do imóvel (presente e anterior), à existência de hipoteca e seu valor constam em registos públicos – o Registo Predial junto da respetiva conservatória — e acessíveis livremente e por qualquer cidadão, confirmando-se integralmente os dados que lá constam.”
A existência de registos públicos não substitui, porém, a declaração no Tribunal Constitucional — caso contrário, os autarcas não precisariam de declarar os imóveis que têm, já que constam do Registo Predial. Ainda assim, Medina alega que não está em incumprimento com a lei, já que “é do conhecimento público esta transação, quer decorrente da declaração do Tribunal Constitucional, quer do registo predial feito, pelo que estão totalmente satisfeitos os valores que a norma constante da Lei n.º 4/83 se destina a proteger”. O autarca diz ainda, em resposta às perguntas do Observador: “Como estipula a lei, no final do mandato, que está prestes a acontecer, irei apresentar uma declaração final, refletindo a evolução patrimonial durante o mandato”.
Esta terça-feira, Fernando Medina voltou a justificar-se sobre a declaração entregue no Tribunal Constitucional. Medina reitera que deu “conta do contrato promessa celebrado e da forma como o iria liquidar” e que fez essa “referência exaustiva ao financiamento da entrada inicial” e que deu indicação da “intenção de contrair um empréstimo bancário para financiamento do restante”. Mas insiste que não retifica, explicando que faltam poucos dias para entregar nova declaração: “Como a Lei determina, no fim do mandato que exerço, terei que apresentar dentro de dias nova atualização da declaração de rendimentos e património ao Tribunal Constitucional.”
Mas volta a abrir o flanco. Fernando Medina diz que vendeu o apartamento T3 que tinha nas Avenidas Novas, num processo que foi concluído em novembro de 2016 pelo valor de €490.000″ e que nessa altura liquidou o “crédito bancário que lhe estava associado.” Ora, esta informação também teria de ser alvo de declaração no TC nos sessenta dias seguintes. O que não aconteceu. Medina joga aqui com o facto de o mandato estar a terminar. Entre ser notificado e não ser, tem de entregar uma nova e evita entregar uma de retificação.
O Observador fez algumas outras questões ao presidente da autarquia — para as quais não obteve resposta direta — com assuntos que estão por esclarecer. Um deles está relacionado com o empréstimo bancário. Fernando Medina já tinha pago um sinal no valor de 220 mil euros (a ser verdade o que está no Tribunal Constitucional) e pediu 517 mil euros ao Santander. Ora, se a casa foi comprada por 645 mil euros porque pediu o autarca mais 92 000 euros ao banco? Se fosse, por exemplo, para obras no imóvel, da escritura deveriam — à partida, de acordo com a opinião de mediadores ouvidos pelo Observador — constar outros valores.
Artigo atualizado às 11h00 de 13 de setembro, com a informação do jornal Público de que a vendedora da casa de Medina vendeu-a ao autarca 198.000 euros mais barata do que comprou dez anos antes e com a informação do jornal i de que o caso está a ser investigado pelo Ministério Público.
