O Governo anunciou esta semana a opção que tomou para tentar que os inquilinos não tenham um aumento das rendas na ordem dos 6,94%, conforme dita a lei. A opção foi por dar apoio a quem arrenda em vez de impor um travão às subidas conforme fez para 2023.

O que determina o aumento das rendas?

Para quem tem contrato ao abrigo do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) a atualização anual das rendas é feita com base na inflação de agosto (taxa de 12 meses sem habitação). Com base nessa taxa é fixado um coeficiente de atualização publicado em portaria até ao final do ano para que passe a vigorar no ano seguinte.

As rendas anteriores a 1990 estão congeladas, estando previsto ao abrigo do Mais Habitação, transposto para a proposta do Orçamento do Estado, que os rendimentos prediais congelados ficam isentos de tributação em IRS “pelo período de duração dos respetivos contratos”, além de isentos de IMI.

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Quanto é que vão aumentar as rendas em 2024?

As rendas vão poder aumentar até 6,94% em 2024, quer as habitacionais, quer as não habitacionais, desde que não sejam antigas (anteriores a 1990). Este é um valor máximo, pelo que os senhorios podem optar por não aumentar nesse montante, podendo acordar outros valores com os inquilinos.

Mas todos vão sofrer esse aumento?

Não. O teto de aumento é máximo, pelo que pode haver, de acordo com as decisões, casos em que as rendas aumentem menos. Também os contratos antigos (anteriores a 1990) não têm aumentos, já que as rendas estão congeladas. E nos novos contratos também há limites. O aumento de 6,94% aplica-se às rendas habitacionais e não habitacionais.

O aumento de 6,94% vai ser todo pago pelos inquilinos?

Sim, mas o Governo decidiu apoiar os inquilinos para que, no final, só tenham um aumento máximo de 2%. Assim, o diferencial (entre 2% e 6,94%), ou seja 4,94% do aumento, é suportado pelo Governo, através de um apoio à renda. E é pago a quem tenha uma taxa de esforço com a renda de 35%. Ou seja, quem não atinja com a renda 35% do rendimento tem de suportar todo o aumento. Quem atinja esse esforço receberá o apoio ao aumento que se junta à ajuda extraordinária de até 200 euros já em vigor. Ou seja, a ajuda extraordinária terá um reforço para acomodar um aumento de 4,94% da renda, podendo assim passar o limite dos 200 euros que vigora. Neste momento há 185 mil famílias com apoio extraordinário à renda. E, segundo o Censos 2021, há um total de 922,8 mil casas arrendadas para habitação habitual, contabilizando o INE em mais de 16 mil as casas que estavam ocupadas pelo mesmo agregado há mais de 35 anos.

Ou seja, entre o apoio dado a 185 mil famílias e o número de casas arrendadas há assim muitas situações que ficaram de fora do apoio extraordinário criado para este ano. Segundo o Público poderão ficar de fora cerca de 70% dos arrendatários.

Todos os inquilinos recebem o apoio de 4,94%?

Há duas respostas a esta questão. Só os agregados com taxas de esforço de 35% é que recebem esse apoio, portanto uma parte não receberá. Por outro lado, em contrapartida, quem tem acesso atualmente ao apoio extraordinário para a renda vai receber automaticamente o extra do aumento de 4,94%, mesmo que a sua renda não seja aumentada. O Governo pretendeu não introduzir burocracias.

O que tem de fazer para receber o apoio?

A ajuda de 4,94% será dada de forma automática para quem já receba o apoio extraordinário para as rendas. No caso de não estar até agora abrangido pelo apoio mas passar a enquadrar-se nos requisitos para receber (taxa de esforço acima de 35%), tem de requerer o apoio a partir de 1 de janeiro no portal da habitação, numa área que será criada para o efeito. Há, por outro lado, várias autarquias que têm apoios específicos para inquilinos.

A quem é dado o apoio?

Neste momento o apoio extraordinário à renda abrange 185 mil agregados. O Governo não antecipa que este valor aumente de forma significativa, mesmo com este alargamento. Atenção que para receber o apoio tem de ter o IBAN atualizado na segurança social e na Autoridade Tributária. Dados revelados pela ministra da Habitação apontavam para 30 mil casos de agregados que não tinham recebido apoio por falta de informação atualizado sobre o número de identificação bancária. O apoio à renda é pago até ao dia 20 de cada mês (exceto quando o apoio é inferior a 20 euros, neste caso será pago semestralmente).

A taxa de esforço altera-se?

A taxa de esforço exigida para receber o apoio continua a ser, no mínimo, de 35%. Assim, todos os inquilinos que já tinham uma taxa de esforço superior a estes 35% e continuem a tê-la em 2024 terão direito ao apoio. Já os inquilinos que em 2023 não receberam a ajuda mas, com o aumento de quase 7% da renda que pode ocorrer em 2024 passem a suportar esta taxa de esforço, vão passar a receber.

A ministra da Habitação esclareceu ainda que será feita uma clarificação ao atual programa de apoio à renda, para corrigir situações de quem tem taxas de esforço superiores a 100%, e que este ano não recebeu o apoio, apesar de ter direito. Esses casos estavam a ser avaliados com base no IRS de 2022, segundo tinha revelado Marina Gonçalves em julho no parlamento. Agora, confirmada a taxa de esforço através do cruzamento de dados, os inquilinos com esta taxa de esforço vão poder receber o apoio, com retroativos a janeiro.

O que conta para aferir rendimento?

Para o conceito de rendimento contam todos os rendimentos anuais brutos, iguais ou inferiores ao limite máximo do 6.º escalão do IRS, que em 2023 é de 38.632 euros e no próximo ano aumenta para 39.791 euros. Se os inquilinos não estiverem obrigados à entrega da declaração anual de IRS, conta o valor total mensal de rendimentos igual ou inferior a 1/14 do limite máximo do 6.º escalão do IRS relativos a rendimentos mensais de trabalho declarados à Segurança Social ou a prestações sociais, nomeadamente pensões de velhice, sobrevivência, invalidez ou pensões sociais, prestações de desemprego ou de parentalidade, rendimento social de inserção, prestação social para a inclusão ou complemento solidário para idosos, subsídios de doença e doença profissional (de atribuição não inferior a 1 mês) ou de apoio ao cuidador informal.

Não contavam, até agora, para a aferição de rendimentos as bolsas de investigação, mas Marina Gonçalves revelou que também vão passar a contar.

Mas o apoio extraordinário mantém-se?

Sim, o apoio extraordinário, que pode chegar aos 200 euros, mantém-se nos contratos celebrados até 15 de março de 2023. Mas se com o reforço relativo aos 4,94% o valor for superior, o limite deixa de valer. O apoio pode chegar a cinco anos, ou seja, até 31 de dezembro de 2028, segundo o portal da habitação, desde que os critérios de elegibilidade se mantenham, pelo que será reavaliado anualmente.

Quanto estima gastar o Governo?

Na apresentação das medidas, a ministra da Habitação não detalhou o custo desta subida do apoio à renda, mas na proposta de Orçamento do Estado para 2024 o impacto orçamental estimado é de 250 milhões de euros, com a ressalva de que não é esperado acréscimo face a 2023.

Que valor das rendas pode pôr no IRS?

Além do apoio à renda, a ministra da Habitação anunciou uma nova medida, esta de abrangência universal. No próximo ano, o limite da dedução com rendas vai passar dos atuais 502 euros por ano para 550 euros, para absorver assim, de acordo com a ministra, parte do aumento. Esta medida vai abranger todos os agregados familiares que apresentem despesas com rendas.

Também aqui a governante sublinhou que o impacto é difícil de precisar, porque depende da dedução não só das rendas mas das deduções fiscais que contam para os limites globais. “Se tivermos um milhão de contratos de arrendamento estaremos a falar de 50 milhões de euros, mas é difícil fazer agora um cálculo fidedigno”, sublinhou Marina Gonçalves.

Na apresentação do OE no parlamento, Fernando Medina sinalizou que a alteração será incluída no documento orçamental na discussão na especialidade.

Como é calculada a renda nos novos contratos?

O apoio às rendas dirige-se a contratos já existentes, que poderão ter um aumento em 2024. Mas há uma medida dirigida aos novos contratos que tem como objetivo limitar a subida do valor dos arrendamentos que foi incluída no pacote Mais Habitação, e que entrou em vigor no início de outubro. Para estes casos, as rendas dos novos contratos só poderão ter um aumento de 2% face ao valor do contrato anterior. Há, no entanto, exceções. Aos 2% podem acrescer os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores, se não tiverem sido aplicados ao contrato anterior. Além disso, o limite de aumento de 2% só se aplica quando a renda é superior aos limites gerais aplicáveis ao Programa de Apoio ao Arrendamento.

E os contratos não habitacionais?

Para os contratos de arrendamento comercial ou seja não habitacional não estão previstas ajudas à renda, pelo que terão de suportar o aumento de até 6,94% que o senhorio determinar.

Qual a diferença entre a medida para 2024 e a aplicada em 2023?

Em 2023, o Governo determinou um travão de aumento. As rendas só puderam subir 2% e compensou, em sede de imposto sobre o rendimento, os senhorios pela perda de receita com a não atualização ao valor que a inflação determinava (5,43%). Este ano não aplica qualquer travão e ajuda os inquilinos.

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Porque não houve travão para 2024?

António Costa assumiu que não ia haver um travão igual ao de 2023, mas demorou a conhecer-se o desfecho. Ao contrário do que aconteceu no ano passado, não haverá um travão generalizado ao aumento das rendas, de 2%. Marina Gonçalves foi questionada várias vezes sobre esta opção, e sobre se esta resultou da ronda de conversas que teve com representantes do setor, em que inquilinos pediram um travão mas os proprietários mostraram-se contra. A ministra reforçou, por diversas vezes, que a intenção do Governo foi, desta vez, “chegar de forma efetiva às famílias e incorporar equilíbrio” entre senhorios e inquilinos, mas focando o benefício nas famílias “com mais dificuldades”.

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