A alteração ao regime de arrendamento urbano foi uma das imposições da troika durante o programa de ajustamento. A lei foi apresentada no final de 2011, mas só entraria em vigor um ano depois, em novembro de 2012. O Governo tinha como principais objetivos ao lançar o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) descongelar os contratos anteriores a 1990, que não podiam ser renegociados e tornar os despejos de quem não paga mais rápidos e mais fáceis.

O NRAU descongelou os contratos anteriores a 1990 – aqueles que até novembro de 2012 não podiam ser renegociados – ao criar o mecanismo de negociação de rendas antigas. Com este mecanismo, grande parte dos contratos de arrendamento de valores mais baixos (os Censos de 2011 mostravam 150 mil famílias com rendas inferiores a 50 euros que correspondem em grande parte a contratos antigos), passaram a poder ser negociados. O mecanismo mexeu com alguns contratos que tinham passado de pais para filhos ou para outros familiares, apesar de desde 2006 esta transmissão ser proibida.

Com o NRAU, quem tinha (ou tem) contratos com data anterior a 1990 ficou à beira de um aumento de renda. Ou pelo menos da vontade do senhorio em aumentá-la. O mecanismo que o Governo criou no NRAU levou a uma negociação entre senhorio e inquilino, por intermédio do Balcão Nacional de Arrendamento.

O Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) serve sobretudo de intermediário legal entre os senhorios e inquilinos. É onde ficam registados os pedidos dos senhorios e as respostas dos inquilinos. Na definição dada pelo Ministério da Justiça – a reforma da lei das rendas, nesta parte foi feita em conjunto com a Justiça e com o então Ministério do Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Território (MAMAOT) – o BNA é descrito como tendo a “competência exclusiva para a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional. O Procedimento Especial de Despejo é um meio processual que se destina a tornar efetiva a cessação do contrato de arrendamento quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada pelas partes”.

A nova lei pôs em negociação senhorios e inquilinos para a renegociação de contratos anteriores a 1990. A iniciativa para a renegociação tem de partir sempre do senhorio que, em carta enviada ao inquilino – e registada no BNA -, tem de indicar o valor da renda e o tipo e duração de contrato que pretende. Assim que receber a carta, o arrendatário tem até 30 dias para responder e aí pode fazer uma de três coisas: dar uma resposta positiva e aceitar as condições do senhorio, fazer uma contra-proposta, respondendo quer ao valor como ao tipo e duração do contrato; ou, em última instância, se não quiser entrar em negociação, denunciar o contrato.

Este é o regime geral para o caso de inquilinos que tenham condições económicas estáveis e menos de 65 anos de idade. Para estes casos, há regras especiais.

Para a maioria das pessoas com idade superior a 65 anos, as rendas são anteriores a 1990, o que faz com que estes inquilinos fiquem inseridos no mecanismo especial de renegociação de rendas antigas. Contudo, têm apenas uma certeza: para os mais velhos, o contrato nunca caduca. Mas o que quer isto dizer?

Se o senhorio quiser negociar o contrato antigo, para atualizar o valor da renda que recebe, tem de fazer uma proposta. E o inquilino tem na mesma os 30 dias para responder. O tipo e a duração do contrato dependem do acordo entre as duas partes. Mas isso apenas nos casos em que o local que está no contrato diz respeito à residência permanente do inquilino.

Nos casos em que não há acordo para o valor das rendas proposto, o contrato mantém-se e a renda é atualizada de acordo com uma percentagem do valor patrimonial da habitação. No limite máximo, a renda será de 1/15 do valor do local arrendado.

Além do mecanismo especial de negociação de rendas antigas, está em vigor durante cinco anos o mecanismo especial para inquilinos com dificuldades económicas.

Quando o senhorio propõe ao inquilino uma atualização das rendas, este, se considerar que tem dificuldades económicas, tem de fazer prova de que o seu Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) é inferior a cinco salários mínimos.

Nestes casos, o valor da renda tem tetos estabelecidos para diferentes escalões de rendimento do agregado familiar.

• RABC até 500 euros/mês – A renda tem como limite 10% do rendimento;
• RABC entre 500 euros e 1.500 euros/mês – A renda tem como limite 17% do rendimento;
• RABC entre 1.500 e 2.000 euros/mês – A renda tem como limite máximo 25% do rendimento ou 1/15 do valor patrimonial tributário da habitação.

A resposta da lei é vaga: findos os cinco anos de proteção, cabe à Segurança Social encontrar uma reposta social para os inquilinos com dificuldades económicas.

Para já, existem três modalidades para quem tem dificuldades económicas: subsídio de renda, o mercado social de arrendamento (um programa que direcionado sobretudo para os mais jovens, com rendas cerca de 30% inferiores às do mercado) e, por fim, a habitação social.

De acordo com as regras da Segurança Social, o subsídio de renda “é um apoio mensal pago em dinheiro para proteger os inquilinos economicamente desfavorecidos, sobretudo os idosos, cujas rendas de casa aumentaram devido ao Novo Regime de Arrendamento Urbano”.

Para ter direito a este subsídio é ainda preciso que o contrato seja anterior a 18 de novembro de 1990 e que a atualização da renda tenha ocorrido até 12 de novembro de 2012.

As condições para aceder a esta prestação varia, no entanto, conforme a idade do inquilino e o rendimento do agregado familiar. Só é possível para quem tem:

• Menos de 65 anos e o agregado familiar tiver um Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) inferior a três vezes o salário mínimo, multiplicado pelos 14 meses do ano (20.370 euros);
• Para quem tiver 65 anos ou mais, o rendimento sobe para cinco salários mínimos vezes os catorze meses do ano (33.950 euros).

Além do mecanismo especial de negociação dos contratos antigos, o Governo reviu a regras adotando um procedimento especial de despejo. A intenção foi facilitar os despejos e evitar o recurso moroso para tribunal.

Para os contratos mais recentes (posteriores a 1990), quem não pagar a renda a horas arrisca-se a um despejo mais rápido. E o que significa não pagar a renda a horas? Significa que o senhorio pode pedir a denúncia do contrato a partir do momento em que o inquilino não pague a renda dois meses seguidos ou que se atrase no pagamento durante oito dias, mais de quatro vezes (seguidas ou interpoladas) durante um ano.

Perante o incumprimento, e se quiser que o inquilino seja despejado, o senhorio terá de fazer queixa no Balcão Nacional de Arrendamento. Caso o inquilino pague, o caso fica resolvido, mas o senhorio pode insistir na ordem de despejo. Caso isso aconteça, o inquilino tem de desocupar a casa. Se não o fizer, o processo segue para tribunal como especial e urgente que ordena o despejo e/ou o pagamento de uma indemnização. Nestes casos, o inquilino é obrigado a sair em seis meses. Caso o inquilino tenha filhos e estes tenham até 26 anos e estejam a estudar, o prazo alarga para um ano.

Uma das tarefas do programa de ajustamento da troika passava pela obrigação de as Finanças levarem a cabo uma atualização do valor patrimonial das casas. O que aconteceu em 2012.

A atualização pelas Finanças acabou por ser determinante para estabelecer o valor de algumas rendas. Tudo porque, quando não há acordo entre as partes, as rendas são determinadas através de uma percentagem do valor patrimonial tributário. O que acabou por acontecer na maior parte dos casos, de acordo com as associações representantes dos inquilinos e dos senhorios.

Sim. O Novo Regime de Arrendamento Urbano descongelou todos os contratos o que significa que as rendas vão continuar a ser atualizadas anualmente de acordo com as regras estabelecidas nos contratos. Se os contratos estabelecidos ao abrigo do novo regime de negociação de rendas não estabelecerem mecanismos de atualização, estas rendas passarão a ser atualizadas de acordo com os coeficientes de atualização que em cada ano estiverem em vigor (determinados por portaria do Governo).

No novo mecanismo de atualização das rendas aplicadas às empresas, estão protegidas, durante um período de cinco anos, as “microentidades”. E o que são as microentidades?

De acordo com a definição dada por lei, as empresas que não ultrapassem dois dos seguintes três limites, são consideradas microentidades: a) Total do balanço: 500 mil euros; b) volume de negócio líquido: 500 mil euros; c) Número médio de funcionários: cinco.

Para estas entidades, o contrato só transita para o novo regime no caso de haver acordo entre as partes. Se não houver acordo, o contrato segue automaticamente para o novo regime no final dos cinco anos de proteção e nessa altura o inquilino não poderá invocar quaisquer circunstâncias de exceção. Durante este período, aplicam-se regras semelhantes às aplicadas a quem tem dificuldades económicas: o valor atualizado da renda tem como limite máximo 1/15 do valor do local.

Às empresas que não são microentidades aplica-se o regime geral semelhante ao habitacional.

O Novo Regime de Arrendamento Urbano, também conhecido como a nova lei das rendas, não tem nenhum mecanismo especial para os mais jovens, mas há programas especiais para incentivar o arrendamento pelos mais novos: o Porta 65 e o Mercado Social de Arrendamento.

A nova lei das rendas mexeu também nas regras para os casos em que os senhorios alegavam a necessidade de fazer obras para atualizar a renda. Em muitos casos, esta necessidade foi vista como desconfiança pelas associações de inquilinos que viram neste mecanismo uma desculpa para que os senhorios expulsassem os inquilinos com rendas mais baixas.

Para este caso, foram assim criadas regras através do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, numa legislação complementar ao NRAU. Se o caso for pacífico, ou seja, se senhorio quiser fazer obras para atualizar a renda e se o inquilino aceitar sair, este sai e as obras fazem-se, dando depois lugar a um novo contrato de arrendamento com inquilinos diferentes.

Mas tudo fica diferente nos casos dos contratos anteriores a 1990. Nestes casos, o senhorio poderá denunciar o contrato, mas com uma comunicação prévia de pelo menos até seis meses, dizendo em que data quer que a habitação seja desocupada. Contudo, o processo não se fica por aqui nem a fundamentação pode ser a de apenas haver a necessidade de realização de obras.

Se o senhorio quiser denunciar o contrato alegando obras terá de chegar a acordo com o inquilino: ou paga uma indemnização no valor correspondente a um ano de renda; garante o realojamento do inquilino em condições semelhantes (na mesma freguesia ou uma freguesia limítrofe), por um período não superior a dois anos.

Mas tudo se complica se não houver acordo. Neste caso, o senhorio fica obrigado a pagar a indemnização no valor de um ano de renda, mas só se o inquilino tiver idade inferior a 65 anos.

Se o inquilino tiver mais de 65 anos ou um grau de deficiência superior a 60% terá de haver lugar a realojamento em situações semelhantes.

E se este tiver dificuldades económicas, no caso do realojamento, será depois estabelecido novo contrato de arrendamento com duração indeterminada (uma vez que os contratos para o mais velhos nunca cessam). A este novo contrato aplicam-se as regras do mecanismo especial de proteção para quem tem mais de 65 anos, durante o período de cinco anos.

A criação de um seguro de renda, que protegesse os senhorios dos incumprimentos, está previsto na lei, mas não chegou ainda a ser regulamentado. Esta é, aliás, uma das exigências das associações de senhorios, e que deverá constar das alterações à lei.

No Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) é defendido que o contrato de seguro de renda “tem como principal objetivo a cobertura do risco de incumprimento pelo arrendatário da obrigação do pagamento de um certo número de rendas ao proprietário”.

A lei prevê ainda que além do incumprimento do pagamento, o seguro possa cobrir ainda outros riscos como danos causados no imóvel.

O registo dos contratos de arredamento nas Finanças é obrigatório por lei. E há multas previstas para os senhorios que não procedam à comunicação às Finanças a tempo ou que não passem recibos.

No primeiro caso, se um senhorio não entregar o contrato ao fisco dentro dos prazos, pode ser-lhe aplicada multas entre 100 a 2.500 euros.

No segundo caso, se um senhorio não passar recibos, a multa pode ser de 150 a 3.750 euros.