Portugal vive hoje uma crise habitacional sem precedentes, que deixou de ser apenas um problema dos grandes centros urbanos para se tornar um desafio transversal. Os preços disparam, a oferta encolhe e a taxa de esforço das famílias ultrapassa todos os limites recomendados. Neste contexto, as autarquias emergem como atores decisivos: porque é no terreno, junto das pessoas, que a habitação deixará de ser promessa para se tornar solução.

Para muitas famílias portuguesas, ter casa deixou de ser um sonho adiado para se tornar um pesadelo diário. O arrendamento consome mais de 80% do rendimento em Lisboa e Faro, muito acima do limite de 35% recomendado pelo Banco de Portugal e por organismos internacionais. Comprar casa não é alternativa: segundo o INE, no segundo trimestre de 2025 os preços subiram 17,2% face ao ano anterior, o maior aumento desde que há registos. As casas usadas dispararam 18,3% e as novas 14,5%. Nesse período, venderam-se quase 43 mil habitações, num valor de 10,3 mil milhões de euros, mais 30% do que em 2024. Lisboa já ultrapassa os 4.300 euros por metro quadrado e o Porto aproxima-se dos 3.000 euros, colocando Portugal entre os países da União Europeia com maior subida acumulada do mercado imobiliário em 2025, com uma valorização de 16,9% apenas no primeiro trimestre, segundo a consultora Knight Frank.

O problema não é apenas o preço: é também o esforço exigido às famílias. Comprar casa em Lisboa implica hoje um rácio de 108% do rendimento médio, em Faro 96% e no Porto 69%. No arrendamento, a taxa de esforço ultrapassa os 83% em Lisboa e atinge 90% em Faro. Ao mesmo tempo, a oferta encolhe: no segundo trimestre de 2025 havia menos 15,7% de casas disponíveis para venda do que no ano anterior. A procura diária supera largamente a construção nova, sendo que apenas 10.240 casas foram licenciadas no primeiro trimestre perpetuando, assim, o desequilíbrio estrutural. Nos centros urbanos e no litoral a pressão intensifica-se, com turismo e nómadas digitais a disputarem espaço, enquanto o interior acumula imóveis devolutos sem procura ativa.

Perante esta crise, as autarquias estão no centro do debate. Desde 2024 que todos os municípios têm de ter Estratégias Locais de Habitação aprovadas, condição para aceder a financiamento público. Muitos já avançaram com programas integrados no 1.º Direito, mas os resultados ainda demoram a chegar às famílias. Lisboa prometeu 20 mil novas casas até 2025, em parte com recurso a parcerias público-privadas. No Porto, a chave está na governação metropolitana, onde habitação, mobilidade e turismo não se resolvem concelho a concelho. E no resto do país, os municípios são desafiados a equilibrar planos de expansão urbana com políticas de reabilitação, aproveitando o património devoluto.

A pressão é clara: o Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) estabeleceu a meta de 26.000 habitações até junho de 2026, mas a execução segue atrasada. A nova linha do Banco Europeu de Investimento (BEI), de 1.340 milhões de euros até 2030, pretende financiar 12 mil habitações acessíveis, mas só terá impacto se houver capacidade de execução efetiva. É aqui que reside o verdadeiro teste: transformar milhões anunciados em casas concretas.

As medidas mais recentes aprovadas em Conselho de Ministros, designadamente a redução do IVA para 6% na construção de habitação acessível, benefícios fiscais em IRS para inquilinos e senhorios, isenção de mais-valias para quem reinveste no arrendamento e simplificação dos licenciamentos são importantes sinais de política pública. Mas não substituem a necessidade de soluções práticas e rápidas no terreno. A recente medida da Garantia Pública, que permite a jovens comprar casa sem entrada inicial, dá resposta a uma barreira concreta – a falta de poupança  – mas não resolve o problema estrutural: sem aumento da oferta, mais procura significa apenas mais pressão sobre os preços.

O próximo ciclo autárquico terá de lidar com esta equação: mais habitação acessível, em menos tempo, com recursos limitados. Licenciamentos céleres, planeamento urbano consistente, parcerias público-privadas transparentes e uso inteligente do património público serão determinantes. A decisão de alienar 9 imóveis do Estado e concessionar 14 terrenos em regime de parceria público-privada mostra que o Governo está disposto a partilhar riscos e acelerar soluções, mas caberá aos municípios gerir esta oportunidade com equilíbrio entre investimento e interesse público.

No fim, a questão é simples: ou conseguimos dar respostas visíveis à classe média e às famílias mais vulneráveis, ou a habitação continuará a ser a ferida aberta da sociedade portuguesa. O poder local, por estar mais próximo das pessoas, será julgado com ainda mais exigência. Entre 2025 e 2029, cada autarca terá de provar que não é parte do problema, mas parte da solução. Porque a habitação é hoje o maior teste para o poder local: não basta anunciar planos ou fundos, é preciso executar. Só quando uma chave roda na porta de uma casa acessível é que a política deixa de ser promessa e passa a ser solução.