Portugal e a bolha imobiliária

Luís Boavida-Portugal [1]

Dizia John Kenneth Galbraith, notável intelectual, economista e diplomata, que há duas espécies de pessoas a prever o futuro da economia, os que não sabem e os que não sabem que não sabem. Vem isto a propósito dos sucessivos avisos da próxima rutura de uma hipotética “bolha imobiliária” em Portugal.

Há um sentimento nacional de choque e indignação com cada novo anúncio da subida de preços da habitação. Naturalmente, gostaríamos que fosse possível a todos encontrar casas ao seu alcance, portanto que os preços descessem. Mas esta ideia generosa toma uma legitima preocupação por uma inevitabilidade, como se uma justiça imanente do sistema social tarde ou cedo conduzisse a um desfecho benigno.

Arriscando-me à censura póstuma de Galbraith, não creio que venha a ser o caso, pelo menos sem drásticas alterações ao quadro atual.

Eventualmente teremos algum decréscimo do ritmo da subida de preços, aliás já observável, seguido de alguma estabilização alinhada com a inflação, até com possíveis correções em situações sobreavaliadas. Sim, porque também as há; apesar da opinião que aqui expresso para o cenário geral, o crescimento dos preços tem arrastado muitas propriedades cujo valor intrínseco não o justifica. E por valor intrínseco entendo o que decorre, essencialmente, da localização, do entorno e das características do imóvel.

A chamada bolha imobiliária forma-se quando os preços dos imóveis sobem muito rápida e consistentemente, acima do valor da inflação ou do crescimento dos salários. Esta rápida valorização atrai investidores, que podem deter o ativo algum tempo à espera de realizar mais-valias na revenda ou entrar no mercado do arrendamento. No passado recente temos a memória das bolhas de 2007-2008, relacionadas com a irresponsabilidade das instituições de crédito (caso da crise do subprime nos EUA) ou com o excesso de oferta e a facilidade no financiamento do imobiliário (caso de Espanha).

Os avisos da iminente explosão da bolha portuguesa são uma constante desde há alguns anos. Já na crise do Covid19 (2020) muitos profetizaram que seria esse o ponto de inflexão e que os preços iriam cair com estrondo. Em 2022, o site económico Value of Stocks (https://valueofstocks.com/2022/09/16/the-biggest-housing-bubble-in-europe-is-about-to-burst/) avisava – num estudo com muitos erros metodológicos, mas que foi popular na academia portuguesa – que a nossa bolha seria a primeira a rebentar na Europa, já no ano seguinte. Foi o que se viu. Este ano, o banco suíço UBS colocou Lisboa no sétimo lugar entre as 23 cidades que compõem o Global Real Estate Bubble Index 2026.

A questão não é que alguns ingredientes clássicos da bolha imobiliária não estejam presentes em Portugal, o que tem precipitado estas conclusões. Mas creio que o sentimento geral não assimilou um conjunto de fatores que explicam este crescimento de preços sem fim à vista.

Não sendo Portugal caso único na Europa, não creio que aqui vivamos uma bolha, mas sim uma crise de acessibilidade, associada à escassez da oferta habitacional. E a subida de preços não vai acabar tão depressa, porque, mesmo assumindo as políticas certas – o que é questionável que aconteça – os efeitos demorariam sempre muito tempo a aparecer.

O tema encerra algumas das perplexidades em que Portugal é fértil. Por um lado, continuam a vender-se casas a bom ritmo, embora as famílias portuguesas tenham uma das mais elevadas taxas de esforço com a habitação da Europa. E a banca, embora com maior prudência na concessão de crédito, continua a acompanhar este ciclo infernal, avaliando cada vez mais em alta os imóveis. Há ainda a tensão da desigualdade geracional, os recém-chegados à procura de casa são penalizados pelo preço, enquanto a geração anterior, que foi empurrada para a compra, detém hoje ativos hipervalorizados.

Para tentar compreender a situação portuguesa devemos ter presentes duas dimensões essenciais, os fundamentos do mercado habitacional e os constrangimentos da produção, que colocam à partida os imóveis em preços altos, sobretudo nos grandes centros urbanos. Tomemos como referência o primeiro quartel deste século.

Quanto aos fundamentos do mercado habitacional, de forma simples e considerando em primeiro lugar o lado da procura, são bem conhecidos os fatores que contribuem para uma acentuada pressão.

Começam com o aumento da população, sobretudo por via da imigração, incluindo ainda os profissionais aqui colocados e os estudantes. Entre 2001 e 2025 a população em Portugal aumentou cerca de 1,2 milhões de pessoas, sendo que a população estrangeira ultrapassa atualmente os 1,5 milhões.

Para além do aumento absoluto da população, releva para a pressão habitacional, sobretudo no arrendamento, o grande número de profissionais e estudantes deslocados internamente e a recomposição dos agregados familiares. Não são apenas os filhos que saem de casa, mas o que representa o facto de em Portugal perto de 50% dos casamentos acabarem em divórcio. Nas grandes cidades, esta pressão demográfica é ainda agravada pelas persistentes dinâmicas espaciais da população, a urbanização e a litoralização.

E não esqueçamos que esta procura é fortalecida pelos estímulos das políticas públicas, desde os incentivos fiscais no apoio a jovens, às garantias do Estado nos contratos de crédito. Para além, claro, do efeito do longo período de facilidades no acesso ao financiamento bancário e de taxas de juro historicamente baixas.

Já do lado da oferta habitacional, encontramos sobretudo dificuldades na resposta a esta pressão.

Desde logo, a quebra no ritmo de lançamento no mercado de novas habitações. Os fogos licenciados em Portugal em 2001 foram quase 115 mil, o que até representou um decréscimo face ao ano anterior. Já em 2025 foram licenciados menos de 42 mil fogos, ainda assim um aumento relativamente a 2024. Note-se que a construção nova, por oposição à reabilitação, representa a larguíssima maioria destes valores, ou seja, desde há muito que aumentar a oferta habitacional significa sobretudo construir mais. Daí toda a polémica sobre a necessidade de mais solo urbanizável como resposta a este problema, para a qual contribuí aqui (https://observador.pt/opiniao/a-alteracao-a-lei-dos-solos-nao-e-boa-ideia/).

Grande parte da razão para esta quebra na produção habitacional decorre dos efeitos da crise 2008 no sector da construção, com o desaparecimento de muitas empresas e uma emigração expressiva de mão de obra especializada.

Importa também não esquecer os constrangimentos de construir em Portugal, que se refletem em elevados custos, considerando solo, projetos, materiais, produtividade, financiamento e fiscalidade. Para além da incerteza dos “custos de contexto” decorrentes das regras urbanísticas opacas, dos morosos procedimentos de licenciamento e das limitações do funcionamento judicial. Estes custos gerais elevados empurram compreensivelmente a produção habitacional para os segmentos mais altos, onde as maiores margens os permitem acomodar.

Este quadro é agravado pela fragilidade de um mercado de arrendamento profundamente disfuncional, potencial oferta que em condições de funcionamento normal poderia absorver boa parte da procura, que assim continua a ser empurrada para a compra. Um sinal evidente desta distorção é facto de o valor médio da prestação do crédito para compra ser normalmente inferior à renda de um fogo equivalente.

Segundo dados de 2026 do Banco de Portugal, por força de tudo isto haverá um défice acumulado de cerca de 300 mil fogos. Perante a escassez, a pressão da procura e os incentivos à compra levam ao aumento dos preços.

Mas será que se poderia fazer alguma coisa, em termos de políticas públicas, para enfrentar esta situação?

Como primeira prioridade, sanear e dinamizar o mercado de arrendamento, começando pelo arrendamento público. Apesar de ser o maior proprietário imobiliário e de deter um impressionante contingente de técnicos, o Estado não tem sabido mobilizar os seus recursos para suprir a escassez habitacional. A oferta pública de habitação em Portugal ronda os 2%, comparando mal com a média da UE (9%) e pior ainda com os países do Norte, onde se aproxima ou até ultrapassa os 20%.

Há que reconhecer, mesmo pelos que partilham convicções liberais, que, face ao enorme peso do Estado neste contexto, muito mais se poderia fazer. E não apenas na habitação destinada aos que estão abaixo da linha da pobreza, mas cada vez mais na oferta para uma classe média empobrecida por sucessivas crises e pela incapacidade de o país ter um desenvolvimento económico consistente. Na situação a que chegámos, uma oferta pública de habitação a preços controlados significativa teria um efeito importante no equilíbrio do mercado.

A aposta neste modelo seria exequível e sem custos de investimento para o Estado mediante a disponibilização, para esta finalidade, de terrenos públicos em direito de superfície para parcerias com privados. Ou pela cedência de alguns dos (muitos) imóveis públicos vazios ou subutilizados. Poderiam acrescentar-se, ainda, garantias públicas, um programa articulado de incentivos fiscais e canais expeditos de licenciamento.

A dificuldade está em que isto implicaria uma capacidade de operacionalização que não se reconhece na administração da coisa pública. A ação do Estado tem sido mesmo contraproducente neste contexto, preferindo, quando o faz, alienar terrenos e imóveis a valores de mercado, perpetuando assim o ciclo de produção que conduz à habitação de luxo e aos preços elevados.

Quanto ao arrendamento de iniciativa privada, algumas medidas recentes, como a redução da taxa liberatória em sede de IRS, o reforço da segurança jurídica dos contratos, ou de agilização dos despejos por incumprimento, vão no sentido certo. Seria necessário que o funcionamento da Justiça acompanhasse este movimento. Resta esperar para ver os efeitos, se esta orientação for compatível com a alternância dos ciclos políticos.

Outra linha de ação plausível para fortalecer a oferta nos segmentos prioritários passa por medidas fiscais corajosas, mas seletivas – ou seja, não favorecendo indiscriminadamente toda a produção imobiliária – dirigidas apenas às iniciativas alinhadas com os objetivos prioritários do desenvolvimento habitacional e, já agora, urbano. Estes objetivos têm à cabeça, como referi, o arrendamento a preços controlados e a reabilitação.

E insisto na reabilitação porque, como tenho procurado argumentar nestas páginas, em tudo isto importa não perder de vista a questão territorial, não só por motivos urbanísticos, mas também por razões de racionalidade económica. A economia da habitação deve passar, em primeiro lugar, pela valorização dos ativos existentes, antes da mobilização de novos recursos. E num modelo territorial sustentável, o custo social da habitação incorpora diretamente a rentabilização das redes de infraestruturas, dos equipamentos e da densidade urbana.

[1] Arquiteto e urbanista, professor do ensino superior