Foi apresentado esta semana o relatório “Reformar as pensões em Portugal: por um sistema sustentável, adequado e justo — um contrato entre gerações”, elaborado pelo Grupo de Trabalho coordenado pelo economista Jorge Miguel Bravo, criado pelo Governo para analisar a sustentabilidade da Segurança Social. O estudo revelou a existência de um desequilíbrio oculto, resultante do facto de haver cada vez menos jovens a trabalhar e mais idosos reformados, o que obriga o Estado a ir buscar cada vez mais receita de impostos para financiar o sistema de Segurança Social.

Utilizar receitas fiscais para suprir as insuficiências de financiamento de um sistema contributivo de pensões é, a meu ver, profundamente errado, pois enfraquece a relação entre contribuições e prestações e torna os pensionistas crescentemente dependentes de opções orçamentais e políticas futuras. Num mundo volátil, marcado por rápidas mudanças económicas, sociais e demográficas, não parece prudente fazer assentar a segurança financeira na reforma naquilo que futuros governos (e futuros eleitorados) estarão dispostos a financiar.

É, por isso, essencial que cada um planeie o seu futuro financeiro, para garantir a existência de liquidez na altura em que mais pode precisar dela, quando já não puder obter rendimento do trabalho e tiver de fazer face às despesas de uma vida que se espera cada vez mais longa e com maior qualidade.

Não é por acaso que, entre as várias soluções possíveis apontadas pelo grupo de trabalho para garantir essa liquidez, constam as equity release schemes (mecanismos que permitem converter parte do valor de um imóvel em capital, mantendo-se, consoante o modelo, o direito de permanecer na habitação), entre os quais se destaca a hipoteca inversa. No ano passado, a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões já havia mencionado esta solução no seu Plano Estratégico 2026–2028.

Isto não é despiciendo, dado que quase três quartos dos activos das famílias portuguesas estão concentrados em imóveis. Transformar uma parte desse património em rendimento pode ajudar a financiar uma velhice com maior qualidade de vida. A ideia é, muito simplesmente, permitir que os cidadãos mobilizem voluntariamente a riqueza acumulada nos seus imóveis para complementar o rendimento na reforma.

Trata-se de uma potencial solução para fazer face a uma forma silenciosa de pobreza que não cabe nas estatísticas tradicionais. É a situação de quem possui uma casa, muitas vezes já inteiramente paga, mas dispõe de um rendimento mensal insuficiente para suportar medicamentos, cuidados de saúde, assistência domiciliária, obras de adaptação da habitação ou, simplesmente, uma vida confortável.

É o paradoxo de muitos portugueses que, fruto de hábitos culturais de aquisição de casa própria, da inflação e da forte valorização dos imóveis na última década, são ricos em património, mas pobres em liquidez.

Os dados ajudam a perceber por que razão esta discussão é particularmente relevante em Portugal. Segundo o Inquérito à Situação Financeira das Famílias de 2024, realizado pelo Instituto Nacional de Estatística e pelo Banco de Portugal, o património imobiliário corresponde a cerca de 74% dos activos brutos das famílias portuguesas. Aproximadamente sete em cada dez famílias são proprietárias da residência onde vivem.

Isto não significa, naturalmente, que três quartos das famílias sejam ricas. Mas significa que uma parte esmagadora da riqueza acumulada pelos portugueses está concentrada num activo ilíquido. A sua habitação.

Mas o que é, afinal, uma hipoteca inversa?

Numa hipoteca tradicional, o banco entrega dinheiro para comprar uma casa e o cliente paga prestações mensais. Ao longo do tempo, a dívida diminui.

Na hipoteca inversa acontece o contrário.

O proprietário de uma casa recebe do banco um montante correspondente ao valor acordado (dependendo da modalidade, poderá ser um montante único ou uma renda). Não paga prestações mensais. Os juros são adicionados ao capital, pelo que a dívida aumenta ao longo do tempo.

O proprietário mantém a titularidade do imóvel e continua a residir nele. A dívida só se torna exigível quando ocorre um acontecimento previsto no contrato (tipicamente, a morte do proprietário).

Em termos simplificados, é um empréstimo garantido pela casa. Não é uma pensão garantida pelo banco, e esta distinção é importante, pois a renda mensal recebida não representa um rendimento; é capital mutuado que terá de ser reembolsado, acrescido de juros e encargos (o valor é normalmente reembolsado pelos herdeiros, através da venda do imóvel, após a morte do proprietário).

Também é importante perceber que a hipoteca inversa é diferente dos chamados home reversion schemes. Na hipoteca inversa, o proprietário não vende a casa, antes contrai uma dívida garantida por hipoteca, conserva a propriedade e recebe dinheiro. Já no caso dos home reversion schemes, pelo contrário, o proprietário vende imediatamente o imóvel, conservando o direito de permanecer no imóvel. Não existe uma dívida acumulada, mas sim uma transferência imediata da propriedade. A diferença é estrutural, pois no caso da hipoteca inversa, o risco principal é o crescimento da dívida; no home reversion, o risco principal é a perda antecipada da valorização futura do imóvel. No primeiro caso, os herdeiros recebem a casa e a dívida (podendo utilizar a casa para pagar a dívida). No segundo, os herdeiros já não recebem a casa e, portanto, já não têm a possibilidade de pagar a dívida e ficar com a casa.

Embora ambos os modelos permitam que a pessoa continue em casa, fazem-no através de negócios jurídica e economicamente muito diferentes. Não devem ser vendidos ao público como se fossem variantes equivalentes do mesmo produto.

Em Portugal, não existe actualmente um regime jurídico especificamente concebido para a hipoteca inversa nem um mercado desenvolvido deste produto.

O regime dos créditos relativos a imóveis (Decreto-Lei n.º 74-A/2017), em linha com a directiva europeia, reconhece a figura da hipoteca inversa, mas apenas para a excluir do principal regime do crédito imobiliário. O legislador nacional e comunitário consideraram que as hipotecas inversas têm características diferentes das hipotecas comuns e exigem informação pré-contratual e mecanismos de protecção próprios.

O regime geral do crédito aos consumidores (Decreto-Lei n.º 133/2009) também não resolve o problema, porque exclui os contratos de crédito garantidos por hipoteca sobre imóveis.

Isto não significa que a lei proíba a hipoteca inversa em Portugal. Mas há uma lacuna de regulação sectorial, na medida em que não existe um regime especial que determine quem a pode comercializar, como deve ser apresentada ao consumidor, que informação tem de ser prestada, como devem ser calculados e divulgados os custos, quais os acontecimentos que permitem exigir o reembolso e que protecção é concedida ao cônjuge, ao agregado familiar e aos herdeiros do proprietário.

A hipoteca inversa it’s a different ball game em relação à hipoteca comum, porque obedece a uma lógica regulatória diferente. O que se exige não é averiguar se quem recorre a este produto tem rendimento para pagar uma prestação mensal, porque essa prestação normalmente não existe. O que é necessário é garantir que a pessoa compreende o crescimento da dívida e avaliar se o produto corresponde efectivamente às suas necessidades.

A necessidade de regulação da hipoteca inversa começa, assim, precisamente onde termina o regime actual da hipoteca comum.

O país vizinho oferece um comparador próximo.

A Lei espanhola n.º 41/2007 criou um regime próprio para a hipoteca inversa. O modelo legal dirige-se, designadamente, a pessoas com pelo menos 65 anos. A dívida torna-se exigível, em regra, após a morte do mutuário ou do último beneficiário indicado no contrato. O imóvel tem de ser avaliado e segurado, e o produto apenas pode ser concedido pelas entidades autorizadas previstas na lei. O regime exige ainda aconselhamento independente.

O Banco de Espanha esclarece que, após a morte do proprietário, os herdeiros podem pagar a dívida e conservar a habitação ou vendê-la para reembolsar o banco. No modelo espanhol, se o preço da casa for insuficiente, o banco pode atingir outros bens da herança, embora não possa exigir aos herdeiros mais do que o património herdado.

Idealmente, o regime português deverá optar por uma protecção mais forte, nomeadamente através de uma verdadeira garantia de no negative equity, pela qual a dívida exigível nunca ultrapasse o valor líquido obtido com a venda da própria casa.

A necessidade de regulação é tanto maior quanto a hipoteca inversa apresenta vantagens evidentes. Permite obter liquidez sem abandonar a residência, não exige normalmente prestações mensais e pode complementar uma pensão ou financiar necessidades concretas. Mas encerra riscos igualmente evidentes, pelo que não é para todos e não é solução suficiente para, por si só, resolver o problema de liquidez que se prevê vir a afectar os futuros pensionistas.

Entre esses riscos, que se revestem de especial gravidade quando ocorram num público potencialmente exposto a vulnerabilidades acrescidas, destacam-se o risco de capitalização dos juros (dado que uma dívida inicialmente pequena pode crescer de forma muito significativa ao longo de 15 ou 20 anos); o risco de longevidade (pois num produto de duração temporária, o titular pode deixar de receber pagamentos precisamente quando mais necessita deles, embora a dívida continue a produzir juros); e o risco imobiliário (porque uma queda do valor da casa, conjugada com juros e encargos acumulados, pode eliminar o património residual que o mutuário esperava deixar aos herdeiros).

Importante será, portanto, assegurar que as regras chegam antes do produto.

Em suma, a hipoteca inversa não é uma sinecura que dispense os reformados de outras formas de poupança, nem uma panaceia que permita ao Estado demitir-se das suas responsabilidades previdenciais ou encontrar nela um expediente para compensar erros acumulados na gestão do sistema. Pode ser, isso sim, mais um instrumento à disposição de quem, tendo acumulado património imobiliário ao longo da vida, pretenda transformar uma parte desse património em liquidez, desde que o faça de forma verdadeiramente livre, informada e protegida por um quadro regulatório adequado.

A casa é uma habitação antes de ser uma garantia financeira. Um bom regime de hipoteca inversa deve começar por reconhecer essa prioridade.