Muito bom dia. Depois de na terça-feira o primeiro-ministro ter feito a comunicação ao país em que detalha algumas das políticas de habitação que estão a ser seguidas pelo governo, designadamente as medidas destinadas a promover a construção de mais fogos, vários representantes das acampadas vieram defender que não necessitamos de mais construção. O argumento é que, e estou a citar: "Não é preciso mais construção e mais borlas fiscais para os senhorios e para os especuladores imobiliários." Mas será mesmo assim? Será que é possível resolver o problema da habitação sem construir mais casas? É o que vamos tentar perceber no Contracorrente de hoje. José Manuel, bom dia.

Bom dia.

Com tantas casas desocupadas, é necessário mesmo construir mais?

Primeiro ponto: há mesmo assim tantas casas desocupadas?

Eu diria que há algumas.

Claro que há, mas não há, de forma nenhuma, suficientes. Apesar de parecer, às vezes, que há. Nós temos tido um discurso público muito influenciado. Inicialmente eram 700 mil, ainda agora eu vi uma das acampadas andar a dizer que há 700 mil casas. Mas nós depois quando entramos no detalhe do relatório do INE, e estamos a falar do censo de 2021, já passaram cinco anos, a situação alterou-se nestes cinco anos. Nós quando olhamos para esse relatório, aquilo que encontramos é algo de diferente. O que encontramos nesse relatório, hoje vou ter um bocado de números, peço desculpa.

Vamos a eles.

Vou andar aqui um bocadinho atrás de alguns números.

Não te esqueças é do microfone, José Manuel.

Sim, não me vou esquecer do microfone. Ora bem, o que nós encontramos nesses relatórios é que o número de casas vagas e disponíveis para o mercado é muito menor. A estimativa do INE, descontando as que não estão em condições de ser alugadas, que estão em obras, anda à volta de 170 mil. Isto é, um quarto das tais 700 mil, de que estamos a falar. Estamos logo a falar de um número muito diferente. E depois, continuando a seguir o INE 2021, o que temos é que, se calhar, esse quarto chegava, porque nessa altura estimava-se que houvesse apenas uma necessidade de 130 mil habitações, ou 150 mil habitações, necessárias para resolver problemas de sobreocupação e coisas do gênero. Mas nós sabemos que esse censo de 2021 e, sobretudo, o que se passou de 2021 para cá, tem problemas, porque a população mudou, ainda hoje conhecem mais dados, agora é apenas em entraves de pessoas. E nós hoje temos praticamente mais 1 milhão de pessoas do que aquilo que foi medido no censo de 2021. E essa diferença é muito significativa. Quando nós pensamos nisso, obviamente que temos que pensar que não são apenas as 100 mil pessoas, vou falar de números redondos, ou 150 mil agregados que precisam de um lar. Estamos a falar de um valor que provavelmente se aproximará dos 400, 450 mil. Por isso as estimativas hoje, de necessidade, poderão estar nas 300 mil casas. Eu vou dar um exemplo talvez mais preciso, e vou usar aqui uns números de uma investigação do jornal online Página Um, sobre Lisboa, porque Lisboa é uma das zonas críticas do país. Aquilo que eles fazem usando basicamente os dados do INE, há algumas coisas que ficam claras quando há esta atualização em função da procura. O que tinha acontecido no concelho de Lisboa? Pois há a grande Lisboa, mas estamos a falar do concelho de Lisboa. O que tinha acontecido no concelho de Lisboa é que ao longo das últimas décadas, o concelho desceu de mais de 800 mil habitantes para cerca de 550 mil. Segundo o censo, estaria em 545 mil. Acontece, no entanto, que o censo está errado. O censo está errado e hoje a estimativa real andará nos 660 mil. Estamos a falar de mais 60 e tal mil pessoas do que tinha havido antes. O que temos em Lisboa foi que a tendência para os habitantes irem saindo da cidade se inverteu nos últimos 10, 15 anos. E com isso, agora vamos dizer: se temos mais 60 e tal mil pessoas, quantas casas foram construídas? Os números para Lisboa são impressionantes. Temos mais 120 mil pessoas a viver em Lisboa. Quantas casas foram construídas?

Não sei.

1200 nos últimos cinco anos.

Pois não chega.

Não chega. Nos últimos cinco anos.

Construídas?

Sim, construídas, casas novas. Algumas casas foram recuperadas, e é mais difícil saber aquelas que foram recuperadas e antes estavam desabitadas, ou as que foram recuperadas e antes já estavam habitadas. É mais difícil fazer essa conta. Mas casas a entrar no mercado, vindas da construção, são apenas 1200. Em Lisboa não se constroem, não se constroem em quase lado nenhum do país. Quer dizer, em Lisboa até há terrenos.

Em Lisboa não há terrenos.

Há terrenos, há terrenos municipais.

Mas não são assim tantos.

Em Lisboa, há terrenos municipais que a Câmara não constrói há décadas. Por exemplo, o Vale Escuro tem espaço para dezenas de milhares de habitações. E há 20 anos que se anda a discutir o que é que se lá vai fazer.

Exatamente.

Os terrenos já existem, os terrenos estão lá. E há mais sítios de Lisboa com situações dessas.

Castelo, por exemplo?

No Restelo, eu vou dar um exemplo. No Restelo, houve vários projetos já pra construir na zona das Torres do Restelo, que é lá no topo. Cada vez que surge um projeto desse, há moradores que perdem vistas e que põem processos.

Claro, já tem a sua construção em altura.

E que põem processos, não querem outra à frente. Mesmo no Restelo abaixo, há um bairro de EPUL que nunca chegou ao fim. Continua a ter espaço pra construir mais. Portanto, há terreno.

Aquilo são outras metodologias.

Sim, exatamente.

Não há muito terreno, mas tens de quebrar alguns tabus, tens de construir em altura.

Claro, mas isso é outro problema. Já vamos aí. Já vamos ao problema do que é que se constrói ou não constrói. O problema básico não é que não há terrenos. Em Lisboa, por acaso, até há, e até são municipais. Ainda é uma herança do Duarte Pacheco, alguns deles. E já não falamos do que pode acontecer com o dia que libertem o aeroporto. Estamos só a falar do que já existe.

Isso aí é uma grande possibilidade.

Estamos já a falar do que já existe e estamos a falar que em Lisboa houve um momento em que se conseguiu fazer isso e não foi há 300 mil anos, foi na Expo. Na Expo houve uma operação gigante.

De conversão de terrenos industriais em terrenos-

Conversão de terrenos industriais em terrenos-

Para fins múltiplos, residenciais, pra jardins

Residenciais, jardins, tudo, mas com uma organização que muita gente na altura criticou que era muito densa, mas que lá está, e as pessoas que lá estão gostam de lá viver e correu bem.

E é uma das zonas mais caras de Lisboa.

Isso tornou-se uma das zonas das piores de Lisboa, transformou-se numa das mais caras. Não quero entrar em detalhes sobre isso, estou a dizer apenas: deixou de se construir.

Que é possível. É possível fazer.

Possível é. Não se tem feito, pura e simplesmente. Mas é preciso, de fato, construir, não chega. Agora, por que é necessário construir? Porque há aqui vários fenômenos que vão acontecer ao mesmo tempo. Nós temos falado, eu já chamei aqui a atenção pra ele algumas vezes, que é quando nós temos mais um milhão e meio ou um milhão e tal de imigrantes, essas pessoas não dormem em tendas no Rossio, nem em tenda em lado nenhum. Essas pessoas dormem em algum sítio. E mesmo que consideremos um cálculo, como às vezes se diz, costas de envelope. Que são precisas um milhão, precisamos apenas de, vá lá, três casas e meia, que em cada casa ficam três pessoas, três pessoas e meia, o que, atenção, não é a média atual em Portugal. Temos a necessidade, só por causa disso, de 300 mil habitações. Só por causa desta entrada de pessoas. Mas agora temos outro fenômeno. Esse fenômeno não pode ser desconsiderado. Há uma alteração estrutural da nossa demografia. Essa alteração estrutural na nossa demografia tem a ver com o fato de termos agregados familiares cada vez mais pequenos.

Ou seja, precisamos de casas mais pequenas, é isso?

Precisamos de mais casas. Se temos agregados mais pequenos, quer dizer que temos maior número de agregados. É basicamente disso que estamos a falar. O número de agregados familiares em Portugal, e eu vou usar aqui os censos. Repara, estamos a falar de um país que, de acordo com os censos, não muda. Entretanto, há o milhão que chegou a mais. Temos 11 milhões e tal, em vez de 10 milhões e tal. Mas se considerarmos esses 10 milhões e tal, estamos a falar de termos em 2000, 10 milhões e 300 mil pessoas, 400 mil pessoas, e os mesmos 10 milhões e 400 mil pessoas em 2021. Como sabemos, isso alterou-se agora com o milhão que chegou. Mas o número de agregados passou de 3.650.000 para 4.649.000. São mais 500 mil agregados. São mais 500 mil casas que são necessárias. É só isso, meio milhão. Em 20 anos, nós precisamos, só porque as famílias são diferentes, de mais de meio milhão de casas. Eu nunca vejo isso ser discutido, mas não pode ser ignorado. As pessoas não querem continuar a viver como viviam antes. Só pra teres uma ideia, porque eu acho que isso também é algo muito relevante. Nós tínhamos, em 1999, por essa altura, meio milhão de agregados familiares unipessoais, pessoas a viver sozinhas. Em 2025, a estimativa é que tenhamos 1.200.000. Por quê? Por dois fenômenos, nos dois extremos, por três fenômenos. Primeiro fenômeno: temos mais idosos a viver sozinhos. Os idosos representam uma parte significativa destas pessoas. Estamos a falar em idosos com mais de 65 anos, eram 300 mil na viragem do século, hoje em dia são 650 mil. Só aqui temos mais 300 mil pessoas, que são idosos. Atenção, muitos desses idosos têm o seu problema de habitação resolvido, mas estão a ocupar as casas, não se foram embora, e não têm lá famílias a viver com eles. Aquilo que acontecia, que foi a minha experiência de vida: eu cresci numa casa onde chegaram a estar ao mesmo tempo nove pessoas. Éramos cinco irmãos, pai e mãe.

E avós.

E avós. Tudo na mesma casa. Era uma casa grande, sem dúvida, uma boa casa, mas não era uma coisa gigantesca. Quantos agregados continuam a viver assim? Este tipo de família, que é uma família alargada, típica do Sul da Europa, de outro tempo, desapareceu praticamente. Isso acontece, por um lado, com os idosos. Tem um lado, boa notícia, as pessoas vivem mais tempo. Tem um lado, a boa notícia traz uma consequência. E uma das consequências é esta: há muitos idosos que estão a ocupar, sozinhos, casas que às vezes são muito grandes. Porque há outro dado muito interessante no censo. Volto ao censo. O censo, como vimos, tem vários problemas que passaram cinco anos. Mas há um dado do censo que eu fiquei surpreendido Nós temos números e critérios do INE. Nós temos meio milhão de habitações sobrelotadas, isto é, casas demasiado pequenas para o número de pessoas que lá vive. E sabes quantas temos sublotadas, isto é, casas demasiado grandes para o número de pessoas que lá vive? Temos o dobro, temos 1 milhão. Isto também é uma consequência da rigidez do mercado. Uma das coisas que o censo também nos indica, que é à primeira vista relativamente surpreendente, as pessoas dizem: "Somos um país de proprietários." Verdade. Somos um país com muitas casas. Verdade, porque há muitas segundas habitações. Eu nunca me hei de esquecer, a propósito das segundas habitações, de uma coisa que penso que quem um dia me disse foi o arquiteto Nuno Portas. Ele foi dizer assim: as segundas habitações da margem sul do Tejo, as casas de fim de semana da margem sul do Tejo, são fruto do congelamento das rendas de Lisboa, porque as pessoas em Lisboa, o seu rendimento foi aumentando, e muito, porque era tempo de inflação elevada, ficaram com rendimento livre que lhes permitiram ter uma casa de segunda habitação. Isto há décadas, esta análise. Mas nós temos muitas segundas habitações. Nós temos aqui esta característica, mas temos também casas que, em princípio, são casas relativamente grandes. A maior parte das casas em Portugal tem que tamanho? Sabes, tens ideia?

Em metros quadrados?

Em metros quadrados.

A média, sei lá, 120?

Exatamente, 120. 120 é uma boa casa.

É ótimo.

120 é uma boa casa. E quantas divisões? Quatro a cinco divisões. A maior parte das casas em Portugal tem quatro a cinco divisões. E na última década, a maior parte das casas que entrou no mercado tem seis ou mais divisões. As pessoas gostam de construir casas grandes, gostam de ter casas grandes ou construí-las, ou comprá-las ou tê-las. Isto é maior que as médias dos índices europeus. Desse ponto de vista, diríamos, estamos bem. O problema é que uma parte destas casas grandes estão ocupadas por poucas pessoas e não há elasticidade para alterar as coisas. Porque uma das coisas que eu diria é: eu vou pegar nas casas que têm alguma dimensão, onde antes moravam quatro, cinco, seis pessoas, porque as famílias eram maiores, e vou dividi-las em dois ou tentar fazer alguma coisa. É muito difícil, primeiro, encontrar um modelo de negócio que rentabilize o investimento, porque não é um investimento, apesar de tudo, inexistente, e depois ter a confiança que posso fazer isso ou vendendo ou colocando no mercado, passando por cima dos N regulamentos e N complicações que as câmaras, as leis, os vizinhos, essas coisas todas vão colocando à frente de cada pessoa. Tenho, de facto, uma realidade em que tenho muitas casas construídas, mas as casas construídas não se adaptam em boa parte à procura que eu tenho. Porque eu falei aqui, de facto, temos cada vez mais idosos a viver sozinhos, mas no outro lado, temos por um lado, muitos jovens que, por esse momento, não constituem família. Não constituem família, não é por razões económicas, é por razões de opções de vida. E temos muitos casais divorciados. Sem filhos. Também temos isso. Porque, entretanto, também aumentou muito o número de pessoas, estamos a falar de um número muito elevado de pessoas que vivem sozinhas em condições desse gênero. O tamanho médio do agregado familiar era quatro, aqui há umas décadas, quatro pessoas em média, um casal, dois filhos, um casal, um filho e um avô, coisas desse gênero. Hoje em dia é 2,3. Tamanho médio. Estamos com uma mudança demográfica, que quando as pessoas dizem: "Temos casas a mais, temos muitas casas." Cuidado! Temos muitas casas, porque temos famílias mais pequenas. Há pouco eu disse que os imigrantes eram três, três pessoas e meia por habitação. Para os portugueses, neste momento, em termos de agregados, estamos a falar de 2,3 pessoas por habitação. Evidente, depois no meio disso tudo, ainda há as segundas habitações. Ainda há outra coisa que também temos que ter em consideração quando falamos do número de casas que existem em Portugal. É que nós somos um país de emigrantes e os emigrantes, quando emigram, não vendem as casas, nem são obrigados, nem podem ser obrigados, nem devem ser obrigados.

Antes pelo contrário. Grande parte, sobretudo na primeira geração, o grande esforço era para conseguir construir ou adquirir casa.

Ter uma casa cá.

E é absolutamente contrassensual.

Mais.

Aliás, mesmo no prédio.

Uma boa parte dos nossos senhorios são emigrantes que quando fizeram a reforma, vieram comprar uma casa pra ter um rendimento em Portugal. E eu conheço muitas situações dessas e sei que isso existe. Não há estudos sobre isso, andei à procura, não há estudos sobre isso, mas eu conheci pessoas que fizeram esse tipo de negócios, construíram para vender a imigrantes, para os imigrantes terem um rendimento. Até pequenos prédios em Lisboa, não estamos a falar de coisas grandes.

Foi sempre, mesmo no prédio, nunca pôde ser ocupada uma casa de imigrante. Nunca. Porque se sabia que era uma quebra. Por quê? Porque se precisava das divisas, chamadas divisas, e se ocupassem as casas dos imigrantes, acabavam-se as divisas.

Deixavam de enviar dinheiro.

Deixavam de enviar dinheiro. E foi absolutamente intocável a casinha do imigrante.

Pronto. Nós temos aqui várias coisas que nos aconteceram. Coisas que têm a ver com, por um lado, famílias mais pequenas, com a mesma população precisamos de mais casas. Depois temos as casas dos imigrantes, um número de pessoas a chegar que Aumenta a procura e não construímos. Sobre isso já falamos aqui muitas vezes. Nós construíamos cento e tal mil casas por ano no princípio do século e hoje em dia, já se recuperou um pouco, anda nas 20 e tal mil, mas muito abaixo das necessidades. Portanto, eu acho absolutamente extraordinário, devo dizer, acho absolutamente extraordinário, pessoas que são, eu às vezes duvido se são ativistas, entre aspas, ou se são cientistas. Mas há um senhor que dá uma entrevista ao Público um dia destes, que é do ICS, que diz que não precisamos de casas. Construir mais casas é criar um problema climático, porque nós temos o problema das emissões e, portanto, não podemos andar a construir coisas. Ele tem um argumento que eu achei absolutamente fantástico, e esse argumento eu quero citá-lo diretamente. Portanto, vou lê-lo. Espera aí, desculpem, é aqui que eu tenho. Ele diz: "Quando falamos de direitos básicos, de coisas que as pessoas não podem prescindir, os preços não são definidos pelo encontro entre a oferta e a procura. Se a habitação fosse como batatas, isso seria parcialmente verdade." O que ele está a dizer, no fundo, é que a habitação é um direito básico. Comer, aparentemente, não é.

Pois, não é só isso.

Quer dizer, comer coisas básicas, não estamos a falar de comer como o queijo italiano com trufas que fala muito o Mário Centeno. Não estamos a falar disso, estamos a falar de batatas. Ele acha que com batatas não há problema do mercado funcionar, mas com as casas há problema, portanto, temos direitos básicos de tipo diferente.

É o problema de quem só come salada daquela empacotada.

Pois, provavelmente só deve comer saladas e coisas assim. E tofu, não é? Tofu e coisas assim, de gente. É um princípio antigo, quase que da humanidade: quando há escassez de um produto, o preço sobe. Aliás, nós publicamos aqui um texto muito interessante ontem no Observador, e nesse texto, inclusivamente, publica-se um gráfico onde se dá conta, de alguma forma, da contribuição dos vários fatores para o aumento de preço. E um desses fatores é claramente a escassez do mercado, pode representar um quarto do total. As pessoas esquecem-se de que também houve inflação e também houve outra coisa que não é de completamente deitar fora. Aliás, o Mário Centeno, que eu digo tantas vezes mal, ontem recordou isso numa intervenção que fez numa universidade. O rendimento das famílias aumentou. Quando o rendimento das famílias aumentou, as pessoas podem suportar custos que antes não suportavam. Não aumentou pra todas, é verdade. Há uma parte que não consegue suportar esses custos, também é verdade, mas não achemos que é tudo porque de repente chegaram os turistas ou porque de repente chegaram os ricos. Claro que tudo isso teve influência. Claro que a distorção no mercado da construção de habitação é gigantesca e o risco que foi colocado pelas alterações legislativas, pela escassez em muitos sítios de terrenos, noutros sítios, procuramentos imensos, é que esse risco faz com que nós temos menos empresas a investir e quem investe prefira correr menos riscos e invista em casas mais caras pra um mercado mais seguro, digamos assim, do que de repente construir uma banda de prédios num subúrbio de Lisboa e de repente as pessoas dizerem que querem morar no Saldanha. Eu lembro uma vez ver uma reportagem no Diário de Notícias, salvo erro, de alguém que estava com uma depressão, porque tinha deixado de morar no Saldanha, tinha ido morar pros Olivais, e achava que isso era um problema dramático.

Upa, upa, se tivesse ido pra Amadora.

Quer dizer, vamos ter um bocadinho de bom senso.

Vamos debater então a habitação até ao meio-dia. Já temos em estúdio um dos convidados do Contracorrente, Luís Moitinho de Almeida, advogado, sócio da PLMJ, especialista em Direito de Urbanismo e Ordenamento do Território. Bom dia, Luís. Já vamos ter a oportunidade de conversar. Temos em linha Luísa Loura, que é diretora do Pordata, o site de estatísticas. Luísa, muito bom dia.

Muito bom dia.

Construímos pouco e o que construímos tem em muito pouca conta as necessidades do país, é isso?

Pois, é exatamente.

É uma das grandes conclusões.

É um dos dados que temos vindo aqui na fundação a olhar com um bocado mais de atenção. Aliás, começo por relembrar que, de facto, aqui na fundação, nós começamos a olhar pra esta questão da habitação quando lançamos o Barómetro da Habitação em novembro de 2023, e em que os números que nos surgiram preocuparam-nos, porque percebemos que havia aqui qualquer coisa que não estava a bater certo.

Não batia a bota com a perdigota.

Exato.

Como se diz em português.

De facto, o número de casas que se construíram em 2025, foram 27 mil, é uma ínfima parte comparado com o que se construía, por exemplo, no início do século, que andava mais de 120 mil, 125 mil em 2002. Mas, por outro lado, nós também tínhamos os números da percentagem da população que vivia em casas arrendadas e que era nos 16%. Ou seja, em cada seis pessoas, tínhamos uma que vivia numa casa arrendada. Também sabíamos que Quem vivia nas casas que não eram arrendadas, muitas vezes, na maior parte dos casos, não são todos donos daquela casa. As famílias que já tinham casa própria, as pessoas mais velhas que têm casa própria, acabam por ter lá em casa também os filhos, os netos, várias gerações, porque aquela casa não tem o custo do pagamento do empréstimo. Portanto, esta situação em Portugal, da maior parte da população viver em casa própria, quando para muita gente não é própria dela, mas é própria de alguém da família, de facto, aqui é um número confunde imenso. Porque a pessoa pensa: "Só 16% é que vive em casa arrendada, não há de haver assim tanta falta de casa." Mas havia. E depois havia outro número que nos enganou durante demasiado tempo, que era o da população residente. Nós estávamos convencidos, até dia 21 de junho passado, que éramos cerca de 10,6 milhões, quando de fato somos 11,4 milhões. Portanto, este número a mais, que são cerca de 750 mil a mais, não estava a ser trazido para as análises de quem gosta de fazer alguma gestão ou dar os seus contributos com a análise dos números. Depois teve outra coisa, é que esse aumento foi principalmente nas faixas etárias dos 25 aos 49 anos. Mais precisamente, deste aumento de 750 mil, 70% concentrou-se nestas faixas etárias.

A chamada população ativa.

Um bocadinho menos. De 25 aos 49. A população ativa é dos 15 aos 64. E eu estou a falar aqui nesta faixa etária, exatamente de quem começa a querer construir família, procurar a sua casa própria, sair de casa dos pais e que com o afluxo, que nós sabemos que é necessário para o funcionamento da economia, mas era muita gente a fazer uma grande pressão no mercado imobiliário. E ainda por cima concentrados nas grandes zonas urbanas, Lisboa, Porto e no litoral. E isto foi contribuindo cada vez mais para a situação em que se está agora de evidente carência de habitação.

De habitação.

Bom dia, Luísa Loura, daqui Helena Matos. Há também um dado que é, para lá de tudo isto, as famílias que somos estão a mudar.

Exatamente.

Muitas vezes também o parque habitacional, e aqui estamos muito a falar das zonas urbanas, das periferias, parece responder pouco à forma como hoje vivemos. E, por exemplo, às vezes até é contrassensual, porque quando se fala de habitação, uma das coisas que se diz, o José Manuel também já aqui o referiu, e é o óbvio, nós temos hoje pessoas de mais idade a viverem sozinhas nas suas casas e em termos sociais, familiares, sanitários, isso é aconselhado. As pessoas devem ficar nas suas casas, idosas, manterem-se o mais possível e até o mais tarde possível nas suas casas. Depois vamos falar de habitação. Pois, temos um problema, as pessoas idosas que estão naquelas suas grandes casas que adquiriram. E por outro lado, claro, também temos muitas pessoas separadas, famílias monoparentais, e é como se a rigidez do mercado, em termos do arrendamento e também da compra e venda, por causa dos impostos e tudo isso, não facilitasse que nós, nas diferentes fases da nossa vida, ou em diferentes fases da nossa vida, conseguíssemos procurar a solução habitacional que nos é até mais conveniente, sob todos os pontos de vista.

Sim. Esse fenómeno das pessoas de idade em casas muito grandes, em todo o país, era uma realidade que vinha de trás e que se foi mantendo. Mesmo hoje em dia também se vê que a construção de casas é toda de casas muito mais pequenas, mas naquela altura se construíram casas grandes.

Já não se constroem as vivendas dos anos 60 e 70.

Pois, mas isto agudiza-se bastante nas grandes cidades e naqueles prédios antigos em que muitas dessas pessoas até estarão em casas arrendadas, com rendas que ficaram congeladas durante imensos anos. É mais um problema, mas eu diria que em dimensão é relativamente reduzido. Esse problema nós sentimos porque vivemos aqui em Lisboa e conhecemos muitos casos, mas eu não colocaria isso já na equação, até porque quem está à procura de casa não está à procura dessas casas muito grandes. Ou se tinha que reconstruir para fazer casas mais pequenas.

Exatamente.

Havia aqui muita coisa ainda a fazer.

Isso é um romance, por acaso.

E diga-me uma coisa, até que ponto é que as alterações demográficas, o tamanho das famílias, os hábitos das famílias, também alteram isto? Por exemplo, há pouco tempo uma informação que em França se esperava que finalmente os baby boomers Morressem, para deixarem as casas livres, porque estão a ocupar muitas casas e com algo parecido connosco, temos cada vez mais idosos a viver sozinhos. Eu não estou a desejar a morte de ninguém, como é óbvio.

Eles estão tão preocupados que chamam isso a grande transmissão. E acham que pode impactar e subverter o mercado.

Aqui em Portugal, essas pessoas que vivem sozinhas, de facto, vivem em casas muito grandes. Portanto, elas vão ter que ser transformadas para se adaptarem às novas necessidades. Mas há muita casa vazia também, há muita má gestão e há muita falta de mão de obra e organização. A mim, de facto, preocupa-me muito que os dados para gestão pública tenham estado errados tanto tempo. Eu devo dizer que isto me custa muito. E uma das coisas, por exemplo, um dos números que altera muito com o facto de haver esta novidade sobre a população é o número de pessoas jovens a viver sozinhas. Porque quando se faz os inquéritos e se faz uma estimativa de quantos jovens vivem sozinhos e que os números estavam nos 270 mil, dos 25 aos 49 anos, aquilo que eu disse há pouco, de ter sido principalmente nessa faixa que houve o grande boom nos números, eles hoje cá estavam.

De entrada de imigrantes.

Faz com que esses 270 mil passem a 320 mil, a viver sozinhos. Estão a viver sozinhos, estão a ocupar a casa sozinhos. Portanto, isto é um aumento que nos devia dizer logo: não, isto aqui representa 50 mil casas. Só foram construídas novas 25 mil, portanto, isto está a criar aqui um gargalo.

Sim, mas nós não podemos impor às pessoas que vivam juntas. Agora temos que ter consciência que, por exemplo, uma das coisas que também surpreende quando nós olhamos para os dados, é que nós só construímos casas grandes. E a maior parte das casas em Portugal são relativamente grandes. Estamos a falar, de acordo com o Censos, novamente, casas com seis assoalhadas ou quatro, cinco assoalhadas, 120 metros quadrados de média de tamanho, não sei qual é a mediana, porque não encontro esse dado, mas estamos a falar de casas relativamente grandes. Hoje em dia, para uma pessoa viver sozinha, uma casa de 40, 50 metros quadrados não é má. Às vezes até é boa, porque tem menos gastos em aquecimento.

Não, depois temos aqui outro problema que com certeza já falaram também, e que, de certa forma, as pessoas põem um bocadinho nos pratos da balança é: eu posso viver no centro, mais perto do meu local de trabalho, numa casa mais pequena, ou viver numa casa um bocadinho maior, com outras condições e se calhar outra qualidade de vida, mais longe do local de trabalho. Só que aí há toda a questão dos transportes.

Que em Portugal é dramática.

Não estamos a conseguir resolver.

Nós próprios temos um urbanismo que não ajuda. Mas é um problema que não é só português, atenção. Encontro coisas sobre isto nos Estados Unidos, em Reino Unido, que é um urbanismo disperso, é difícil criar uma rede de transportes que funcione. Porque não consegues pôr autocarros a passar de 10 em 10 minutos. Na melhor das hipóteses, uma vez por hora.

E muitos vazios. Dentro da cidade, muitos vazios.

Sim, e depois é preciso pôr os municípios todos em articulação uns com os outros. Eu vivo no Oeste e devo dizer que foi das melhores coisas recentes que aconteceu ali na zona, e nota-se mesmo muito, foi quando a CIM da região se organizou.

Montar uma rede de transportes públicos.

Exatamente. É preciso pessoas com visão e pessoas que façam, é preciso operacionais para montar isso, para articular tudo, e realmente aumentar a frequência dos transportes e não haver este: "Porque depois vou de Oeiras para Lisboa, mas depois os transportes não..."

Oeiras para Lisboa é o mais fácil.

Oeiras, está cá está mal, não é um bom exemplo.

Não é um bom exemplo. Eu vou na zona de Ómora, que é uma zona isolada.

Basta pensar que a linha do Oeste de comboio não funciona.

Agora, esse é o problema. Lá está.

Exatamente. O comboio, que é um meio de transporte estruturante. Quando se pensa que a linha do Oeste não funciona.

Mas é que o problema também da linha do Oeste, como aconteceu com muitas linhas de comboio em Portugal, mas isto também é um problema português, é que parece que foge das povoações.

Pois, está bem, exatamente.

Parece que foge das povoações.

Servia um país que já não existe. Era o país dos agricultores e das feiras de domingo.

A linha do Oeste passa por não sei quantos sítios que vai no meio das aldeias.

Mas, de qualquer forma, comboio com grandes parques de estacionamento ao pé, tem atratividade suficiente para que as pessoas vão até lá.

Mas tem que ter bastante frequência.

Tem é poucas casas, eu estou a pensar na Margem Sul, por exemplo. Tem é de ter frequência, regularidade.

Tem de haver aqui uma previsibilidade para as pessoas quando se organizam, e mesmo para as empresas quando se instalam, têm que perceber quais são os transportes que há possam trazer os trabalhadores que querem. Há muita coisa que tem a ver com os transportes e, de facto, qualquer estudo sobre este problema tem de articular a mobilidade com a habitação, com a poluição.

E o local de trabalho. E hoje em dia é fácil, porque toda a gente anda com um telemóvel no bolso. Há dados que podem ser adquiridos pelas entidades públicas.

Exatamente.

E assim montar sistemas com maior previsibilidade e também maior eficácia. Luísa Loura.

Eu acredito que isso pode mesmo acontecer e, já agora, passo essa informação, o programa de estudos aqui da fundação, que eu dei uma call às nossas academias, o programa de estudos está muito centrado, de facto, nesta questão da habitação e mobilidade, desde que nos apercebemos que isto era, de facto, uma questão que tinha de ser resolvida, que tínhamos de contribuir, tínhamos de trazer aqui muitas leituras.

Portanto, quem quiser planear habitação para os próximos tempos em Portugal, tem de ter em conta as alterações demográficas que se operaram nos últimos cinco anos e que se vão continuar a operar, certo?

Exatamente.

Luísa Loura, muito obrigado por ter aceitado o convite para estar aqui connosco esta manhã. O gosto foi também nosso.

Obrigada.

Luís Mouzinho de Almeida está ligado ao direito do urbanismo e ao ordenamento do território. Há muita gente que diz que é aí que começa tudo, no ordenamento do território. Havendo vontade política, havendo dinheiro e mão de obra, é possível construir em Portugal, e estou a pensar só na Grande Lisboa e no Grande Porto, construir com rapidez para fazer face à escassez de casas que existe hoje em dia?

Bom dia. É possível construir. A rapidez, essa é bastante mais relativa. Vamos lá ver. Em primeiro lugar, nós estamos, e acho que esse dado é incontroverso, numa situação de crise habitacional, na sua componente da acessibilidade à habitação. Há dados da OCR recentes, do ano passado, que dizem que em 30 países, temos o país com a pior acessibilidade habitacional. E isto reflete-se também de uma forma desproporcionada nas populações mais jovens. E, portanto, numa situação de crise como aquela em que estamos, há uma urgência de curto prazo, de médio prazo e de longo prazo. No curto prazo, a construção é uma parte da resposta, mas não permite uma resposta imediata. No curto prazo, nós precisamos de ter medidas adequadas para colocar mais casas no mercado de arrendamento. Há stock disponível, não chega para fazer face à procura. Os dados do José Manuel Fernandes e da Luísa Louro assim o demonstram. Mas é preciso fomentar. O governo teve algumas medidas recentes que tentam, no fundo, instilar os incentivos pela positiva, não tanto via repressiva, para que haja mais habitação colocada no mercado de arrendamento. Ainda é cedo para sabermos como é que isto está a funcionar. Algumas das medidas são bastante interessantes, taxas de tributação muito reduzidas para aquilo que é o chamado habitação a custos moderados, portanto, no fundo, habitação que não está destinada ao segmento de luxo, são as tais casas até aquele montante de 2.300 € de renda.

Parece que tem que se mudar o nome, que eu fico muito perturbado com esse nome.

Renda acessível.

Não, a renda acessível ainda é outro segmento.

Renda moderada.

Ou renda moderada, é preciso chamar isso classe um, classe dois e acabou-se, não se dá valorizações e pronto.

É uma solução.

Nem valorizações a dizer casas milionárias para aumentar o IMI, nem o adicional para o AIMA, é IMI que se chama.

Adicional IMI, exatamente, AIMI. Portanto, no arrendamento há aqui medidas, quer para estes custos moderados, quer, digamos, de uma forma reforçada, para a habitação acessível e inclusivamente, há agora uma das medidas que poderá ter algum interesse acompanhar, vamos ver como é que vai funcionar, que são os chamados contratos de investimento no arrendamento, que são uns contratos celebrados com o Estado, quer para a construção de habitação para colocar no mercado de arrendamento acessível, quer para compra de portefólios imobiliários para colocar essas casas no arrendamento, que têm uma estabilização fiscal durante um período alargado de 25 anos, com taxas bastante interessantes. Portanto, poderá ser uma parte da solução.

Desculpe que lhe pergunte, qual é a confiança que o investidor tem? Falou de um contrato a 25 anos. Qual é a confiança que o investidor tem de que daqui a 15, um governo não resolve mudar esse contrato?

É a existência do contrato.

É a existência do contrato. Eu vou tentar explicar.

É a advogada do seu ponto. Do ponto de vista de um advogado, eu percebo, mas do ponto de vista de um investidor. Eu, por exemplo, dou-lhe um caso. Nós temos, naquele que é talvez o maior parque habitacional público em Portugal, é feito pelos privados, que são os senhorios que têm as rendas congeladas, que é o melhor parque habitacional público que o Estado português podia ter feito. Porque quando se começa, as rendas são congeladas em 1910. Desde mais ou menos 1980, e depois há sucessivas alterações, mas elas estão congeladas desde 1910. Depois, desde 1981, que se começa a procurar exatamente dinamizar o mercado de arrendamento, que ele tinha acabado.

E aí cria-se a figura dos contratos anteriores a 81 e fica-se com um parque habitacional de rendas congeladas com contratos anteriores a 81, que havia sempre de ser resolvido. E há uma altura em que se decide que aqueles contratos, que era o melhor negócio que o Estado português tinha feito, porque sem ter feito uma única casa, consegue ter ali casas com rendas, não é moderadas, é ultrabaixas e não tinha de se preocupar com aquilo. Ainda obrigava as pessoas a fazer obras, os proprietários. Estava tudo a custo zero, foram assumidos pelo Estado diversos compromissos com essas pessoas. Nomeadamente, estou a pensar, uma das últimas medidas do governo Passos Coelho, é que aquilo tinha um período transitório de cinco anos, findos os quais o Estado português, para aquelas pessoas que tinham como inquilinos esses contratos, se essas pessoas não tivessem condições de passar para um regime de arrendamento urbano em que as rendas eram atualizadas, o Estado assumia a diferença e perante os senhorios. Vem António Costa e diz que não temos condições para isso. Portanto, resumindo, quem é que garante a um investidor que faz um contrato desse agora com o Estado português, que daqui a 15 anos um primeiro-ministro não diz: "Desculpem, mas nós não temos condições."

É uma pergunta claramente pertinente e acho que todos nós conhecemos de uma forma ou de outra, ou sofreremos, no fundo, as consequências desta paralisação do mercado e esta irresolução dos contratos antigos e o peso que isso tem no mercado do arrendamento. Quando o legislador toma determinadas opções, toma essas opções num caráter geral e abstrato, e a política fiscal é algo que o legislador pode também livremente expor. E mesma coisa com a parte da política regulatória, sem prejuízo de se poder depois discutir em sede própria, em sede judicial própria, se de fato, digamos, esta quebra de confiança na revogação de um regime que tinha sido desenhado anteriormente, não pode gerar algum tipo de responsabilidade. Mas em termos mais remotos, quando existe um contrato, no fundo, há uma equiparação do arrendatário, do arrendatário não, de quem promove a habitação para arrendamento, como se fosse um concessionário de uma obra pública, de serviços públicos. E o concessionário tem um contrato também para o proteger perante uma atuação mais arbitrária do Estado, que põe em causa um conjunto de pressupostos com base nos quais assume o entregato nas prestações ao Estado.

Mas isto que eu estou falando não é teórico, está a colocar-se agora em Berlim.

Em Berlim é uma situação muito curiosa, porque eu ainda recentemente estive em Berlim e uma das coisas que me surpreendeu foi que as rendas controladas em Berlim. O que me dizem, as pessoas que estão no mercado, é que na prática ninguém respeita. Ou seja, as rendas são controladas, mas ninguém respeita a regulação. Portanto, todos os agentes-

Portanto, violam a lei.

Violam a lei.

Porque não há casas.

A consequência é um risco contraordenacional, um risco de em tribunal perder um caso contra o inquilino, mas os próprios inquilinos, como há uma dificuldade de acesso ao mercado de arrendamento tão grande, eles próprios jogam o jogo de o valor estar acima do valor tabelado.

O que nós temos agora também, no caso de Berlim, é que o novo poder, as pessoas, os partidos que ganharam as eleições em Berlim, propõem exatamente para as empresas que tinham algum tipo de concessão com o Estado alemão, indenizando-os, mas acabando com isso e tendo uma intervenção direta no mercado.

Nesse caso, estamos a entrar agora nas questões das concessões, que é algo muito específico. Há sempre a figura do chamado resgate da concessão, que os concedentes públicos podem exercer mediante determinados pressupostos. Isso também existe em Portugal, na maioria das concessões. Mas, se calhar, saindo agora um pouquinho do arrendamento, acho que o arrendamento tem esta componente de relevância para se conseguir ajudar a resolver a equação no imediato. Naquilo que se refere à disponibilização de habitação adicional, à construção.

O que é preciso fazer para acelerar a construção de casas é agilizar procedimentos, é esse o caminho?

Vais lá ver. Por um lado, sim, sem dúvida. É preciso agilizar procedimentos e acho que já poderei dar um bocadinho mais de detalhe nesse sentido, mas também é preciso planear melhor as coisas. Eu acho que há aqui um aspecto que é incontornável e que é preciso algum planeamento, porque nós estamos a falar de intervenções no território, que algumas delas obrigam, naturalmente, a que haja um planeamento com antecedência para que possam ser executadas, porque toma tempo fazer obra, planear obra, projetar obra e viabilizá-la.

E financiá-la é um problema agora ou não em Portugal?

Tem as suas dificuldades, é evidente, tem as suas dificuldades. Temos umas taxas de juro que estão mais altas neste último tempo e, portanto, também coloca sempre desafios, esse tipo de contexto. As próprias evoluções legislativas também colocam alguns desafios, porque quando se muda de paradigma, e o paradigma do licenciamento até recentemente era um paradigma de cada um promotor ter o seu alvará e ser com base no alvará que os bancos também confiavam no projeto para poder financiar, uma alteração de pressuposto para uma lógica de autorresponsabilização dos promotores, traz desafios dos promotores e dos projetistas, traz desafios para o sistema todo, nomeadamente para os financiadores, que deixam de ter o conforto do respaldo da autoridade pública a dizer: "Muito bem, está correto, pode avançar." Porque em muitos casos, na sequência das alterações legislativas do Simplex 2024, deste segundo Simplex 2026 No controle prévio da construção, houve uma escolha deliberada de aumentar os casos de chamada comunicação prévia, portanto, os casos em que não há licenciamento. O promotor apresenta os projetos completos e o município depois faz uma fiscalização sucessiva e não a anterior.

Ou seja, confia.

Confia ou deveria confiar.

Na capacidade técnica do promotor.

Mas pegando também em alguns dados, não só dos projetos privados, mas também dos projetos públicos, também do lado público, o tempo é um desafio. Só pra tomarmos como referência, temos aqui o PRR, que teve uma componente muito significativa de construção de habitação pública. E no PRR, o essencial da disponibilização de casas que ocorreu nestes últimos tempos, foi este ano. Em 2026 é que teremos um grosso, não sei se chega a 80%, será alguma coisa assim, não tenho os dados aqui concretos, poderia ver com mais alguma atenção.

Fala-se nas 31 mil casas.

Serão 26 mil que vão ser feitas este ano, estamos a falar que o grosso só chegou agora. Uma coisa que começa em 2021, que é o PRR, em alguns casos até poderá começar antes, eram projetos anteriores que foram repescados para poderem ser financiados, 2021, 2026. Alguns não são todos 2021, mas estamos a falar, se calhar, de horizontes temporais, três a cinco anos, mesmo com o PRR, que envolveu alterações legislativas, no fundo, para pôr um prego a fundo na possibilidade de construir e alterar as regras para viabilizar, nomeadamente com dispensas de visto prévio Tribunal de Contas, das alterações no regime jurídico do controle das operações urbanísticas e do planejamento territorial, tivemos aqui algumas alterações pra tentar facilitar essa disponibilização de habitação pública associada ao PRR. E mesmo assim, estamos a falar de horizontes de três a cinco anos, que é um horizonte bastante longo.

E que podiam ser mais se não houvesse um deadline, um limite temporal, porque o PRR tinha esse limite temporal. Ou se fazia até àquela data ou perdia-se o dinheiro.

É evidente.

E há muitos programas públicos em que isso não existe.

É evidente.

Não, há bocado, desculpe interromper, aquele plano que foi aqui referido, o Vale Escuro, que é o depois passou a chamar de Santo António. A verdade é que ele começou a ser falado nos anos 70, mas começa a ser desenhado já em 2000, 2002, 2003, e as sucessivas versões do plano têm acabado por cair, porque umas caducam, porque depois devia ter ido pra CCDR, depois não foi pra CCDR, depois vai à Assembleia, e acaba-se a discutir se deve ser só habitação pública, e vai se redesenhando o vale. Como nunca há limite, porque o dinheiro não vai por essa via, nunca se avança com a construção do Vale de Santo António, vai mudando o mundo, vão mudando as necessidades, vai mudando o plano, que é sempre a última perfeição do momento.

Mas há os projetos também na margem sul, do Arco Ribeirinho Sul, que já foi apresentado por não sei quantos governos. O Manuel ri-se.

Esta semana passei por lá e vi várias cartazes, assim um bocado apodrecido já.

É preciso lembrar que o Bloco de Esquerda votou-

Deixa-me só explicar, é um projeto para transformar a antiga zona da Quimiparque no Barreiro e a antiga zona industrial da Siderurgia no Seixal, enfim, numa espécie de parque expo.

Sim, mas ainda se pode falar.

Porque já passou não sei quantos governos, até já foi apresentado por este e continua tudo igual.

Tem grandes problemas com solos e que não sei o quê. Mas aqui o Vale de Santo António, que não tem nada disso. A certa altura, o Bloco de Esquerda, que agora está tão aneatriado no Rossio, votou contra o projeto do Vale de Santo António. Já esta versão, que era só habitação, praticamente, com custos controlados, rendas acessíveis, o que lhe quiserem chamar, porque a construção não era exclusivamente pública. Agora parece que é desta vez que vai arrancar a questão do Vale de Santo António, mas andamos nisto pelo menos há 23 anos, sempre a fazer o melhor plano do momento para aquele local.

Foi aprovado há seis dias.

Pois, sim.

Quer dizer, eu ouço falar disto há, sei lá, 20 anos.

Sim, desde 2003, não é? Desde 2003.

Estás a falar do Vale de Santo António?

Vale de Santo António.

Em Lisboa.

Esse, na margem sul.

Devia contar as câmaras pra saber por onde é que-

Vamos apontar aqui, voltando às nossas candidatas.

Estamos a falar de 2400 casas.

Posso?

Queres fazer uma aposta pública? Vamos a isso.

Portugal há de ter outro Ronaldo, não vai? Tivemos um Eusébio, um Figo, tivemos um Ronaldo. Então, quando o próximo Ronaldo se despedir da seleção, está lá.

O Vale de Santo António ou o Arco Ribeirinho Sul?

O Arco Ribeirinho.

O Arco Ribeirinho Sul, muito bem.

E estou a ser otimista.

Luís, isto quer dizer que o Estado leva tempo a construir e não é um parceiro de confiança, é isso?

Eu diria que nos projetos com larga escala, nos projetos com grande escala, há desafios muito relevantes em termos de procedimento que têm um impacto nos calendários muito enormes. Estamos a falar, projetos grandes normalmente têm exigências de planejamento territorial, que como a Helena estava aqui a dizer, envolvem uma concertação com uma multitude de entidades. É suposto haver uma coordenação, muitas vezes é uma espécie do mínimo dominador comum, portanto, cada um diz o que lhe apetece e a coisa avança, com o que, no fundo, quase acriticamente, toda a gente exige tudo o que quiser, e portanto, não há escolhas naquilo que é relevante, naquilo que é determinante pra viabilizar um determinado projeto. Temos as questões das avaliações também ambientais, nomeadamente a avaliação de impacto ambiental, projetos com grande escala, projetos de loteamentos com mais de 10 hectares ou mais de 500 focos, estão sujeitos à avaliação de impacto ambiental. E se forem em zonas sensíveis, portanto Redes Natura 2000, em zona especial de proteção de imóveis classificados. Esses limiares ainda baixam mais, estamos a falar se calhar e passamos a dois hectares. Coisas com dois hectares, não é algo com uma expressão enorme, podem estar sujeitas a avaliação de impacto ambiental, nomeadamente em Lisboa, que, como é natural, numa cidade com a história que Lisboa tem, está pejada de imóveis classificados com as respectivas zonas de proteção. Uma pessoa começa a somar esses calendários todos: planeamento, avaliação, impacto ambiental, o licenciamento da reestruturação partilhal, o loteamento e depois a construção. E de repente, de facto, temos calendários muito longos para que as coisas possam acontecer.

Há aqui duas dimensões. As coisas demoram muito tempo porque há muitas etapas no processo ou porque cada etapa demora muito tempo e isso prolonga o licenciamento?

A resposta são as duas coisas.

As duas coisas. E é possível cumprir a lei encurtando os prazos?

É possível cumprir a lei encurtando alguns prazos, cumprindo prazos, porque há sempre um problema bastante comum na nossa prática administrativa, infelizmente, que é os prazos nem sempre são cumpridos. E depois temos situações que na teoria funcionam muito bem, há um deferimento tácito, "o meu projeto tem um deferimento tácito". Na prática, um deferimento tácito é uma dor de cabeça, porque até ser reconhecido, quem é que é a entidade financiadora que vai financiar um projeto com base num deferimento tácito, que presume que possa ter uma oposição da entidade pública que, no fundo, permitiu que isso acontecesse?

O deferimento tácito é ao fim de dois anos?

Depende do tipo de procedimento.

Mas estivermos a falar para um edifício de quatro andares, esquerdo, direito, o deferimento tácito é garantido ao fim de quanto tempo?

O deferimento tácito vai depender do prazo de decisão do procedimento para que este licenciamento aconteça. Poderá andar à volta de seis a nove meses, assumindo que procedimentalmente não há aqui mais complicações. Depois o cálculo não é assim tão linear quanto isso, porque vai depender do prazo de saneamento, do prazo de realização de consultas às entidades externas e só após estar concluído estes últimos trâmites, é que aí sim, começa a contar o prazo para a verificação do deferimento tácito. Depois isto varia em função da pretensão. A avaliação de impacto ambiental também está sujeita a deferimento tácito, dentro de determinadas condições. Há um prazo de decisão de 150 dias úteis. Se esse prazo for incumprido, há deferimento tácito. Mas lá está, não é exatamente o ponto ideal em que alguém quer ater, porque o compromisso cresce.

Muitas vezes o que estas pessoas fazem é terem pequenos truques para trazer o relógio outra vez a zero. Pedem uma informação, às vezes nem olharam para aquilo, mas não querem perder a oportunidade.

E no sentido da minha pergunta, tem sentido que as entidades públicas sejam um obstáculo ou sejam uma entidade que ajuda o promotor a erguer as casas?

As entidades públicas têm dificuldades também muito sérias, varia de conselho para conselho, de câmara para câmara. Mas há problemas até de recursos humanos, de suficiência do número de pessoas para analisar as pretensões. Em cidades como Lisboa, isso é manifesto. Há uma exiguidade de recursos para analisar aquilo que são as pretensões que chegam. Isto faz com que, no fundo, o número de pendências tenha a sua relevância. Para além disso, há complexidades próprias que nem sempre são fáceis de superar. E muitas vezes, há uma parte de responsabilidade que é das autarquias e de alguns desacertos naquilo que é o processo de decisão, mas também há uma quota parte de responsabilidade dos demais envolvidos no processo. A Câmara Municipal de Lisboa divulga uns dados sobre aquilo que é submetido na Câmara Municipal, a percentagem de casos que têm uma instrução deficiente, não têm os documentos todos que a lei prevê que tenham que ser apresentados com a pretensão. Estamos acima dos 90%.

Mas é quase impossível acertar em tudo.

É verdade. É verdade, é difícil.

É quase impossível acertar em tudo. As coisas que pedem a propósito e a despropósito perdem cabeça.

Entretanto, há um ouvinte que dá conta aqui do seu caso particular. Ele diz que tem um T2 num pequeno condomínio, costuma pôr no mercado como alojamento local e quando houve agora esta questão da renda moderada, com uma retenção de 10% de IRS, que ele tinha posto no mercado não como alojamento local, mas como arrendamento tradicional. A verdade é desde que percebeu que está em discussão a questão do fim da renda moderada, dessa tributação, que já o retirou na imobiliária como arrendamento convencional e que voltou para alojamento local.

Mas isso é o que é óbvio. Aquilo que é mais importante no arrendamento é a estabilidade das leis. Se estás a mudar leis todos os anos ou de dois em dois anos, e eu estava agora aqui a olhar até para uma coisa publicada há pouco tempo sobre as novas legislações sobre habitação. Nos últimos 15 anos, tivemos para aí oito momentos legislativos diferentes.

Mas ele deixa ficar uma coisa.

Importantes, depois houve coisas mais pequeninas. É evidente que as pessoas pensam: "Eu vou fazer isso." E depois, de repente, o rendimento que tu és para ter é X. E de repente alguém me diz: "Olha, não é X, é -18%", porque é a diferença que está aqui. 18%, as contas já não batem certas.

Mas há uma coisa que ele diz que também me parece ser relevante, ele refere diretamente o advogado que está no programa e diz que o nosso convidado terá dito que a confiança é o contrato. E ele responde: "Não é."

Porque se eu hoje pago 10% de imposto e passo a pagar 25 outra vez, não é o contrato que me protege, porque eu não tenho nenhum contrato com as finanças.

Vamos lá ver. É normal que quem sinta na pele o sofrimento deste turbilhão legislativo a que está constantemente sujeito, e a variabilidade fiscal, se sinta politraumatizado. Acho que é a palavra certa. A maior parte dos senhorios são politraumatizados, sobretudo aqueles que têm os imóveis há mais tempo, ou há mais tempo nas respectivas famílias, porque já passaram por muitos destes enfrentamentos, destas alterações legislativas, destes volte-faces que foram ocorrendo. A existência deste mecanismo que este governo montou é precisamente uma solução. Eu não vou dizer que é desesperada, mas é uma solução que tem uma grande preocupação em dar garantias imensas a um investidor ou a quem tenha imóveis para pôr no mercado de arrendamento acessível.

Mas esta tarde podem acabar.

Não podem, porque tem um contrato. É um contrato celebrado com o Estado português ou com as entidades públicas portuguesas, que fixa a tributação. Ou seja, este contrato de investimento no arrendamento é um modelo decalcado das concessões de bens públicos ou de serviços públicos, em que tenta fixar uma equação financeira, estabilizando também a componente fiscal.

Mas é para construção.

Para construção. Ou para imóveis que se queira dispor neste mercado de arrendamento acessível. Tem uma taxa, apesar de tudo.

Mas hoje, nas conversações com as quais se fica o Presidente da República, não sabemos se isso pode ou não ser uma das coisas que cai.

Está legislado, acho que só falta uma das portarias para regulamentar essa solução. Não teve ainda tempo. Eu não sei se este será um dos pontos em relação aos quais a oposição, pelo menos parte da oposição, tenha uma posição de princípio contra isto, porque isto permite, nomeadamente, a constituição dos ditos portefólios de alguns investidores, que mesmo em governos anteriores se procurava sempre atrair. No fundo, os fundos de pensões, esses investidores institucionais, que têm interesse em ter alguns produtos neste segmento, com uma rentabilidade, ainda que baixa, mas mais ou menos garantida. E portanto, admito que não. Admito que haja aqui uma margem de encontro possível neste ponto. Atenção, noutros não. E a questão das rendas moderadas já foi dito taxativamente pelo líder da oposição, pelo Partido Socialista, que é algo com o qual não concordavam. Nem que seja semanticamente, como disse aqui o José Manuel Fernandes.

Eu acho que se o problema deles é semântico, muda-se. A questão basicamente é saber quanto é que eles querem cobrar de imposto para essas rendas. Querem começar a cobrar os 25% a partir de que valor? E às pessoas que fizeram contratos neste ano e meio a contar com aquilo, o que vai acontecer a essas pessoas?

Não pode ser feito assim. Isto tem que ter mecanismos adequados para salvaguardar as pessoas.

O mercado já mudou. Porque entretanto percebeu-se que há uma faixa de preços entre os 2300 para os 2800, 2900, que é quando volta a valer a pena, que não há arrendamentos. O que é que fazem as pessoas que fizeram as suas contas e disseram: "Vou limitar isto a 2300."? Não estamos a falar de casas para pobres.

Claro.

Casas para classe média, classe remediada. O que é que elas vão fazer?

É verdade.

É preciso encontrar uma solução para esses.

Mudem o nome, chamem de rendimentos classe A, classe B, classe 1. Premium.

Premium. Como os eletrodomésticos.

Arranjem qualquer coisa, mas não mudem o princípio, não passem de repente a penalizar quem fez contratos. Só de terem falado isso, já houve pelo menos uma pessoa que tirou uma casa do mercado.

É possível, claro.

É um mercado realmente politraumatizado, acho que a expressão

Já temos a linha ao próximo convidado, Carlos Mineiro Aires, antigo bastonário da Ordem dos Engenheiros. Bom dia!

Olá, bom dia.

Muito bom dia. Sobre esta questão da habitação, é para si claro que o país precisa de construir mais e muito?

Vamos ver. Esta é uma questão que tem sido colocada em diversas repetentes. Na verdade, a primeira resposta que há seria que se não há habitação, há que construir mais. Sobretudo quando nos deixamos distrair. Isto é um processo que não vem deste governo, não vem do governo anterior, vem de há mais tempo, em que Portugal é um país que tem a menor porcentagem de habitação pública e descuidou-se nessa matéria. Criaram-se duas ideias. A primeira era que os senhorios eram uma tábua de salvação e a segunda é que os portugueses que tinham mais qualidade de vida, tinham habitação própria. E chegamos a um estado em que temos um excelente indicador enquanto os maiores proprietários da Europa, e até somos teoricamente ricos, apesar de termos misérias, reformas miseráveis e salários baixos, porque temos ativos. Mas as causas estão mais do que faladas, não vale a pena estarmos aqui a desmiuçá-las. De repente confrontamo-nos com uma situação em que não há habitação em Portugal. E não é só em Lisboa, no Porto ou nas cidades grandes, é no interior, é no Algarve, é em todo lado. Neste momento, há falta de habitação. Obviamente que temos que dar uma resposta no que toca à construção, que tem sido feito. Seria injusto não dizer que não tem sido feito um esforço nesse sentido, porque a questão não é de não haver habitação no mercado. Há habitação no mercado, até há muita. Só que não é para os preços que o comum dos portugueses pode pagar e pode adquirir. Aliás, os jovens têm um problema grave que é a aquisição da primeira habitação, porque isto é uma espécie de um pipeline, tal como aconteceu a mim, comprei a primeira, depois a segunda era melhor, a terceira era melhor e fui evoluindo. Agora, o problema que os jovens hoje têm é com os salários. Os jovens e não jovens. Com os salários que temos, não há possibilidade de pensar em adquirir uma casa ou de arrendar uma casa. As rendas estão caras, adquirir conduz a prestações mensais elevadas e não há condições para isso. É por isso que eu vejo com preocupação este relatório que saiu agora da quantidade de portugueses que saíram nos últimos anos, quer do INE, quer do Observatório da Emigração, que tem uma diferença entre um e outro, porque um considera os portugueses e os imigrantes e o outro considera só os nacionais. A verdade é essa, quando não se tem condições na própria terra para poder aspirar a ter uma casa, constituir família e viver cá, uma opção é sair. E isso é muito mau para o país, porque nós estamos a perder quadros, estamos a perder mão de obra, estamos a perder juventude, estamos a inverter a pirâmide demográfica em Portugal, que cada vez mais é um país envelhecido. Nós temos que olhar para isso em diversas vertentes. Resumindo, a resposta é sim, é necessário construir habitação o mais depressa possível para colocar no mercado, mas qualquer processo desses não é imediato. Entre pensar e concluir, contamos com dois a três anos. Pode ser mais fácil, porque agora com a industrialização tem havido casos de sucesso. E as empresas têm sabido adequar-se a essas novas formas de projetar e de construir.

Nomeadamente as casas modulares, não é?

As modulares, obviamente, e há que mudar um pouco as mentalidades, porque nós não estamos a falar de habitação social, não estamos a falar de habitação que daqui a três ou quatro anos seja um foco de infiltrações, de bolores e de humidades. Não. Há técnicas novas de construir, em que o próprio usufrutuário, não sei se é proprietário ou quem aluga, mas quem vai utilizar a casa pode inclusivamente fazer evoluir a casa interiormente de acordo com as suas necessidades. Porque hoje há soluções excelentes, melhor do que as tradicionais. Não faz sentido nenhum fazer hoje paredes interiores em tijolo, quando há painéis muito melhores em termos de qualidade sonora, qualidade térmica e de isolamento, que permitem modular as casas e adaptá-las. Ao fim ao cabo, há que ter o espaço, há que ter um ponto d'água numa cozinha, um ponto d'água no sanitário e a casa pode evoluir. E nesse conceito, eu acrescentaria mais dois.

Sim.

Não podemos pensar em resolver um problema desses com as leis que temos, por exemplo, obrigar que cada edifício tenha garagem. Isso é um luxo, nesta altura é um luxo. Eu admito que haja, se os automóveis, se é que vamos continuar a apostar no transporte individual, porque os transportes coletivos e a resposta pública não resolvem os problemas. Quem for viver para fora de Lisboa e que tenha que vir para Lisboa todos os dias, a vida é um martírio. Só quem vê a A1, a ponte Vasco Gama, a ponte 25 de Abril e as IC19 é que sabe o que aquela gente sofre. E mais, alguns já vêm de viagem há horas, porque se levantaram às 05:00 da manhã para chegar a Lisboa mais ou menos à hora. É uma falta de qualidade de vida em todos os aspectos. Nós temos que repensar o país. Já se falou hoje no ordenamento do território. Nós crescemos de uma forma muito desequilibrada, sem pensar o futuro. Lisboa era o centro, o Porto era o centro, as cidades eram o centro. Não se fez acompanhar o crescimento dos investimentos econômicos da habitação, o que teria evitado estes fluxos cíclicos diários para um lado e para o outro. Os transportes públicos também não funcionam. Quem disser o contrário é mentira. Só quem não anda lá é que não sabe. Um comboio em Portugal é sardinha em lata.

E, sobretudo, tem uma imprevisibilidade horária que não é compatível com qualquer responsabilidade. Bom dia, meu nome é Helena Matos e eu uso regularmente o comboio.

Pois, é verdade, é uma imprevisibilidade horária e depois é o desconforto. É tudo. Há uma série de conjuntos, eu não quero estar aqui a fazer referência aos próprios utilizadores, mas vamos lá ver. Está longe de ser um transporte que seja amigável, que as pessoas gostem de andar nele. Ao contrário do que acontece No estrangeiro, eu viajo nos transportes públicos mais se calhar até no estrangeiro do que cá. E realmente as coisas, à exceção dos metropolitanos nos centros das cidades, que estão sempre cheios, mas aquilo tem alguma tranquilidade, tem algum silêncio, há pessoas a ler. Isto aqui é difícil, aqui é tentar meter até ao último para consigo. Portanto, nós temos que realmente olhar para o país de outra forma. Aproveitar esses momentos em que entramos em crise para pensar por que é que chegamos à crise. Esta crise, atenção, não é nacional, esta crise é europeia. A Europa está toda neste estado.

A Europa e os Estados Unidos também já estão.

E os Estados Unidos, obviamente, porque há uma mudança de paradigma. Eu não quero falar aqui, mas o turismo veio mudar um pouco o modelo tradicional. A oferta não acompanhou a procura e, portanto, há aqui uma série de coisas que alteraram isto tudo. Temos que pensar, temos que dar uma resposta, as entidades do Estado têm que dar uma resposta. A isto também não é alheio, e tenho que o dizer: o enfraquecimento, se não mesmo a debilidade que a administração pública tem. A administração pública está fraca, está débil.

A habitação deveria ser uma prioridade nacional, o Estado deveria mobilizar todos os seus recursos para resolver esta crise. Todos? Enfim, quase todos. Ou muitos dos seus recursos.

Neste momento, eu não tenho dúvida.

Estou a pensar nas câmaras, nas CCDRs, na Agência Portuguesa do Ambiente, enfim, as que lidam diretamente mais com as questões do território e do licenciamento.

Eu neste momento não tenho qualquer dúvida em relação a isto. E mais, chamo a atenção para um pormenor. Estas chamam acampadas. Acampadas não é nada, é uma palavra espanhola que veio ali de Madrid, por causa lá das portas do solo. Estas manifestações com tendas, querendo dormir nos locais, etc. Isto amainou, até porque está aí o frio. Mas não parou. Isto vai continuar, isto já não para. Aliás, aquelas manifestações estão infiltradas por todo o espectro político. Não pensemos só que são os palestinos e os lenços, e as bandeiras, e os blocos, etc. Não, está lá metida toda a gente, porque é o local ideal para incendiar aquilo. Portanto, aquilo não vai parar, por um lado. E portanto, eu quando olho para o que aconteceu na Sérvia, eu já tenho alguma idade, também me lembro de Maio de 68, eu junto tudo e digo assim: será que aquele partido de estudantes, que começou com uma coisa de nada, foi uma cobertura de uma estação que caiu, tal como caiu aqui a do Cais do Sodré há umas décadas, que deu origem a uma volta, e foi em 2024, e em 2026, um grupo, um partido de estudantes ganha o poder com maioria absoluta. E portanto, eu penso que aquilo não vai ficar no que é que tinha ali. Aquilo vai espalhar-se pela Europa, vai lançar uma chama na juventude, que está toda descontente e contrariada. E a ideia que a juventude tem em relação aos establishments, ao poder instalado, em qualquer país, é igual. Não é propriamente a melhor, porque eu falo com as minhas filhas, com os amigos delas, com toda a gente, e toda a gente: "Isto já deu, não sei o quê e tal, isto está a precisar aqui de uma revolta disto e mais." E não são pessoas que vivem mal. Atenção, são pessoas que têm cursos superiores, que estão bem instaladas na vida, mas não se reveem no modelo político, na maneira política. E, portanto, eu penso que aquele exemplo da Sérvia tem todas as condições para ser replicado pela Europa fora. Vamos ver o que é que vai acontecer em relação a isso.

Obrigada. Esperemos que o modelo da Sérvia não seja assim.

É muito particular.

É muito particular, não seja replicado.

Estamos a falar de um regime diferente.

É muito complicado.

Estamos a falar de uma coisa um bocadinho diferente daquela que nós temos cá.

Sim.

Era quase uma autocracia. Aquilo era uma porta-ditadura.

É particular, mas pode contagiar. E as cargas da polícia ajudaram a infectar a fita. Está a ver?

Registámos sobretudo as suas observações, que me parecem ser particularmente importantes sobre a questão da construção modular nos diferentes programas, as novas soluções tecnológicas. E há aqui uma questão que também teremos de ver com o nosso convidado em estúdio, que é se a legislação, isto não é a primeira vez que acontece, se a legislação que temos consegue acompanhar aquilo que a tecnologia já consegue fazer. Porque aquilo que aqui ouvimos deste antigo veterinário da Ordem dos Engenheiros é: há uma possibilidade de já se construir, há sempre o clássico exemplo que ele aqui deu, da questão das garagens ou não garagens, mas para lá disso, esta possibilidade da casa ser entregue com ponto de saída de água ou os pontos de luz. É claro, as pessoas percebem-se a sua profissão. Quando nós temos tido outros engenheiros aqui no programa, vários deles têm aludido a isto. Nós temos uma legislação que obriga a determinados padrões de acabamento e à não possibilidade de as pessoas irem até finalizando a sua própria casa.

Admitindo que há coisas que são estruturais e que não podem ficar para cada um fazer a seu gosto.

Esse é um problema real e que merece profunda reflexão, porque nós temos um conjunto de exigências regulamentares, algumas são opções até de planeamento territorial, os municípios. Esta questão de obrigar a ter garagem é uma opção que no limite é uma opção municipal. São os municípios que fixam nos seus planos diretores municipais, nos demais planos municipais de ordenamento do território, qual é a dotação de garagem e a possibilidade da dispensa da dotação de garagem, que se admite num determinado projeto imobiliário. E este é um tema muito sensível, até porque já foi falado aqui, acho que foi pelo José Melo Fernandes ou pela Helena, sobre as questões dos solos contaminados. Houve uma alteração que passou mais ou menos incólume, por baixo do radar, em 2020 ou 2021, a propósito da gestão de resíduos, em que de repente houve uma maior abrangência dos solos que podem ser considerados contaminados em termos de encaminhamento para aterro, para depósito. E isso fez com que, de repente, facilmente se esteja a falar de solos contaminados, às vezes naturalmente contaminados, não tem contaminação, é por presença natural.

Eu não percebi. Essa alteração legislativa reduziu o número de terrenos?

Não, aumentou muito o número de solos. Note-se as últimas obras da Gulbenkian, no centro de Lisboa, na Praça de Espanha, mas claro, a Gulbenkian tem meios que o cidadão comum não tem. Tiveram um encarecimento extraordinário e uma morosidade acrescida, por causa do fato de os terrenos no centro de Lisboa estarem contaminados, sabe-se lá com o quê, na medida em que ali o que tinha existido anteriormente era um parque de feira chamado Parque de Santas Justa.

Mas se calhar caíram os óleos. Ou é natural, ou a presença natural de crómio. Nós usamos as normas de referência da província de Ontário, no Canadá, para definir o que é que são solos contaminados ou não.

Encareceu imenso.

Por exemplo, nós temos agora um terreno em que se vai construir um parque. Já se construíram lá umas coisas. Mas pergunto: será que ali o melhor sítio é um parque? Estou a falar do sítio onde esteve o Papa, quando ele fez a missa final, que é uma coisa gigantesca.

Sim, o Parque Tejo.

Que era antigamente um aterro.

Que era antigamente um aterro. Será que ali se podem construir coisas? Será que ali se podia usar aquele espaço todo?

Não.

A que custo, não é?

A que custo? É preciso fazer escolhas. Quando se fala, por exemplo, de uma parte das casas serem vendidas sem acabamento. Os acabamentos são uma das coisas mais caras nas casas. É permitir que, inclusivamente, por um lado, o custo de entrada seja mais baixo. É o custo de entrada para as pessoas, e depois possa haver opções diferentes. Eu posso optar por ter azulejos XPTO, ou posso optar por azulejos mais baratos, ou posso optar por, agora basta entrar numa daquelas grandes superfícies, não vou dizer marcas, que vende materiais de construção, para perceber que há inúmeras opções, algumas delas que não exigem grande construção, mas nada disso é permitido. Não se pode fazer uma coisa dessas.

Voltando a continuar a pergunta, há opções municipais e há depois opções legislativas, que às vezes são nacionais, outras vezes são supranacionais, que aumentam o custo da produção de casas. As opções que tomamos em termos de acessibilidades para pessoas com mobilidade condicionada, que são meritórias, não há dúvida nenhuma, ninguém coloca isso em causa, e a sua necessidade.

Já falámos disso aqui muitas vezes. Não é preciso ser 100%.

Não é preciso ser 100%, tem que haver uma ponderação diferente. A mesma coisa com muita da legislação em termos dos serviços públicos essenciais, o acesso a serviços públicos essenciais, número de tomadas com acesso à ITED, dos cabos ópticos para internet. Há um conjunto de standards.

E isso até se coloca a questão de saber se sequer é necessário. Porque hoje em dia as pessoas já não usam isso, usam Wi-Fi.

Exatamente.

Mas mesmo assim, não podes construir uma casa pensando que as pessoas, se construíres uma casa e não tiveres lá esses tubos, que depois ninguém vai usar, não podes pôr no mercado.

O que acontece muitas vezes é que temos aqui uma espécie de layer em cima de layer, de complexidade e exigências.

E pode ser completamente diferente. Se as pessoas querem ter, por exemplo, muitos desses cabos e dessas coisas, invisíveis nas paredes, e fazerem os seus roços nas paredes, ou se querem ter em calha técnica. É claro que encarece muito mais, claro que se estiver a construir com painéis, isso é diferente, mas em paredes clássicas, é claro que tem um custo completo. Há pessoas que odeiam calhas técnicas, que acham que a construção industrial está muito bem, estão dispostas a pagar por isso. Portanto, acho que há esta possibilidade, e isso é muito interessante, porque nós que temos feito imensos programas sobre arrendamento e habitação, começamos a perceber uma espécie de linhas estruturais de raciocínio, e que são sempre a questão da imprevisibilidade jurídica, quer dizer, é um setor que está em constante turbilhão legislativo. Depois, a questão, muitas vezes, de uma evolução técnica que já não é acompanhada pela parte legal e sobretudo pelas autoridades, que também reagem muito de uma forma defensiva. E depois, eu acho que temos aqui um problema que é uma coisa, há muito tempo, nós fizemos aqui um "Contra a Corrente", foi no verão, e parecia que no verão às vezes fazem-se programas diferentes, e foi sobre a contraintuição. Por que nós achamos que há coisas que são contraintuitivas e recusamo-nos a acreditar só porque é contraintuitivo. E o mercado de arrendamento é contraintuitivo, ou seja, as pessoas acreditam que se Fizerem um teto às rendas, se controlarem as rendas, que vai haver arrendamento. Ora, é precisamente o contrário.

Todos os estudos e toda a evidência económica sobre isso é o contrário. Quem já tem casa arrendada, fica melhor.

Claro.

Quem não tem, fica pior.

E nós temos aqui um problema que é o facto de uma boa parte de esquerda e de uma direita populista serem reacionárias no sentido de reagir no termo. E que trabalham muito, o seu horizonte é quem está, e seja na legislação laboral, na segurança social e no mercado de habitação, trabalham para defender quem está. Claro que se eu for inquilino e tiver uma renda de € 120 numa casa do centro de Lisboa e me disserem que estão a defender, claro que é ótimo. Mas o problema é que torna o mercado fechado e não só torna o mercado, há bocado foi aqui referido pelo nosso convidado a questão de Berlim, porque estas questões legislativas, por exemplo, eu percebo, uma das coisas que está em discussão esta tarde, na conversa com o presidente da República, a não ser que o assunto Ronaldo passe a dominar completamente as atenções, é a questão das cauções, que as pessoas têm ou não de entregar. E sim, como o mercado está em matéria de arrendamento, duas, três cauções, não interessa nada estarmos a discutir isso, porque o mais provável é que se eu colocar uma casa no mercado até 2.000 e 2.200 euros, eu não preciso de pedir caução, porque o mais provável é que me apareça um cidadão estrangeiro, e não estou a falar daqueles que pagam aluguer a 10 imigrantes, nada disso. Estou a falar, por exemplo, de pessoas que vêm de países com mercados de rendimento muito diferentes. Por exemplo, os brasileiros, que chegam e dizem: "Eu dou um ano. Não é caução, pago um ano de renda adiantada." Até porque havia muita figura de fiador, eles não têm fiadores. Portanto, uma coisa é aquilo que se legisla, outra coisa é a realidade, e a realidade não se compadece com as perfeições, as subtilezas e estes arranjos políticos. Portugal está agora a fazer 116 anos, hoje é dia 5, o decreto saiu a 12 de novembro de 1910, de congelamento de rendas. Logo em 23, 26, começa-se a perceber que aquilo não está a funcionar, que não há arrendamento. E desde o princípio, a legislação é sempre a mesma: controlar as rendas, obrigar os devolutos a virem a mercado. Portanto, já estamos há 116 anos a tentar. E não funcionou, como se sabe.

Pelo contrário, em muitos aspetos destruiu o centro das cidades.

Destruiu o centro das cidades. E logo em 26, ainda antes do 28 de maio, começa-se a procurar ligeiramente permitir uma atualização das rendas, recua-se logo, isto tudo ainda antes do 28 de maio. Depois, com o Salazar, eles ainda fazem uma ligeira abertura, recuam uma primeira vez e recuam uma segunda em 43. E portanto, o mercado de arrendamento deixou de existir em Portugal.

A lei do Salazar não era para o país todo.

Depende.

O congelamento era Lisboa e Porto.

O congelamento era Lisboa e Porto, mas não era porque ele tivesse autorizado um descongelamento. Era porque permitiam a atualização fiscal. Em Lisboa não se podia pedir a reavaliação fiscal e no resto do país podia e, portanto, estava autorizado o aumento das rendas, mas em função da reavaliação fiscal. Só que em Lisboa e Porto, o Estado não permitiu até 80 e qualquer coisa a reavaliação fiscal.

Não permitiu até à altura em que houve a primeira lei das rendas que salvou o Banco Central.

É, exatamente.

A primeira lei das rendas, isto é, a primeira lei a tentar liberalizar o mercado das rendas, que foi um sucesso.

Desde os anos 80 que nós andamos a tentar criar um mercado que o Estado, com diferentes regimes, porque note-se, apanha-se a República, apanha-se o Estado Novo. O Estado Novo mandou fazer um estudo ali nos anos 60 e o conselheiro que fez o estudo, fez as contas e explicou que as rendas estavam abaixo do valor, Lisboa e Porto era o mais significativo, em média entre 40 a 60%. O estudo foi para a gaveta, claro, ninguém ia meter naquele tormento.

Um pesqueiro.

Exatamente, olha quem.

Estamos a falar dessa época, estamos a falar de um país muito diferente.

Sim, claro.

Um parque habitacional muito diferente, famílias diferentes, poder de compra diferente. Mas a parte do mercado de arrendamento era substancial, era a maior parte do mercado.

Sim.

Isso mudou. Isso teve consequências, porque depois também chegou a inflação a sério.

Sim, quando a inflação chega a sério.

Com a inflação a sério, a coisa muda muito rapidamente.

Não, e depois tens uma coisa, não é por acaso que Portugal teve o maior bairro clandestino da Europa, a Brandoa.

Depois ainda houve outro maior.

Hã?

Ainda houve outro maior na margem sul. Na Azinheira de Moradia.

A Brandoa era de prédios.

Em número de condena era maior.

Mas a verdade é que a inexistência de um mercado de arrendamento, quando as pessoas começam a afluir às cidades, são as barracas propriamente ditas, é a habitação clandestina e depois começa nos anos 80, a aquisição de casa própria, o chamado juro bonificado. Portanto, também nos anos 80, os governos percebem que precisam dinamizar o mercado de arrendamento e vão tentando com sucessivas leis, umas nem chegaram a entrar em vigor, outras traziam pequenas alterações, mas sempre salvaguardando que ficava aquele parque habitacional público ou privado das rendas congeladas. Nós falamos muito Quando se fala da intervenção do Estado, da estatização, da nacionalização, falamos muito. Hoje fala-se menos, mas aquilo teve um valor simbólico muito importante da reforma agrária, portanto, a ocupação das terras. Fala-se muito também das empresas nacionalizadas, do impacto que teve para a economia, até em termos de evolução, a nacionalização de grandes grupos económicos, porque tínhamos, o grupo CUF não era um grupo de hospitais, nem pouco mais ou menos. Mas não percebemos, até porque tem uma carga ideológica diferente, as consequências desta intervenção estatal, que fez o pleno, politicamente falando, e que, na prática, deu cabo de um mercado. E muitas vezes as discussões que temos hoje é como é que podemos resolver o problema sem ter mercado. Eu acho que é daquelas conclusões que se pode tirar, é que sem mercado de arrendamento, não há arrendamento.

Luís Moitinho de Almeida, estamos já na reta final do "Contra-Corrente." Sempre que há uma discussão pública, aparece sempre esta frase: se eu mandasse, o que é que faria para dinamizar já o mercado de arrendamento?

Eu se calhar faria uma coisa um bocado transversal, que é tentar combater um problema que nós temos. Não somos o único país que tem este problema, mas que é um problema de confiança entre os diferentes agentes públicos, privados. Há um problema de confiança transversal que prejudica gravemente a capacidade de dar uma resposta ao problema habitacional. Prejudica no mercado de arrendamento e prejudica na capacidade de construir mais, mais rápido. Portanto, há uma aversão ao risco, é o resultado, no caso do arrendamento, desta situação, deste nogórdio de alterações que foram caindo umas em cima das outras de uma forma quase traumática para grande parte dos senhorios e que faz com que haja uma desconfiança justificada à luz dos últimos anos, e que é preciso combater e incentivar, e de um lado daquilo que é a promoção do desenvolvimento imobiliário, que é necessário para se conseguir construir. É preciso também sair um bocadinho de um sistema de gestão territorial e de incentivos que está montado, no fundo, para premiar a aversão ao risco. Do lado do decisor público, se decidir um projeto contra um plano, tem responsabilidades perante a tutela administrativa, pode perder o cargo, pode haver uma ação do Ministério Público para a distribuição, pode cometer um crime urbanístico, pode ter responsabilidade pessoal pela responsabilidade civil. Ao passo que, se tiver cautelas para lá do razoável, exigir tudo e mais um par de botas, permanecer numa indecisão, os mecanismos, os incentivos não estão montados para superar esta situação. Temos que montar, temos que rever, já em certa medida isso tem sido feito, mas temos que reforçar isso. Temos que criar mecanismos para garantir que esta aversão ao risco não é um impedimento à resolução desta situação de crise em que estamos. Nós temos que combater esta aversão ao risco e temos que o fazer premiando a confiança. E é evidente que uma confiança tem que ser acompanhada de fiscalização, é quase aquela coisa da Guerra Fria, trust but verify. A administração pública tem que se consciencializar que tem de confiar mais nos promotores, nos particulares, ao passo que depois deve confiar. Confia, mas depois fiscaliza e tira as consequências dos casos de incumprimento. E esta mudança de paradigma é determinante para que se consiga superar este impasse em que estamos, em que pese embora a boa vontade, pese embora os meios todos que houve no PRR, o resultado está à vista. Entre PRR, entre tentativas de flexibilizar a disponibilização de fogos, aumentou. Aumentou, de facto, o stock oferecido nos últimos anos, mas estamos muito longe do que é preciso.

Estamos muito longe, nós precisamos de tocar em muitas teclas. Também temos que tocar na tecla fiscal. Há muitos impostos. O Estado também ganha muito dinheiro com isto. E às vezes ganha mal, ganha no sítio errado. E a forma como ganha, desincentiva. Há coisas muito variadas, algumas delas estavam em cima da mesa. Nós falamos do IVA na construção, falamos do IRS ou IRC sobre as rendas, mas também devíamos falar das mais-valias, que é uma coisa que encarece. Devíamos falar da forma como se aplicam o IMI, o IMI menos, porventura, porque o IMI é uma coisa de tipo diferente, mas, por exemplo, o IMT, que é o momento da transação, que é um momento pesado, é uma acresça ao custo da transação. Já não se chama SISA, mas tem alguns dos vícios do velho imposto mais estúpido do mundo, como dizia um ex-primeiro-ministro. Temos que ver outra área que é tabu, que é as zonas onde, de facto, faltam solos. E não é por haver, de repente, uma horta, que está classificada como terreno agrícola, eu estou a exagerar, como é óbvio, na figura da horta. Mas não é ali que eu vou resolver os problemas, nem no mundo, em termos das emissões de carbono, nem do ambiente, nem de nada.

A última tentativa de dar um lei de solos em Portugal nem sequer chegava às hortas. Eram terrenos que estavam contíguos a zonas urbanas. Ninguém entrou.

Há muitas hortas contíguas a zonas urbanas.

Sim, mas quer dizer, já sabes, podem ter elevado valor estimativo, mas não elevado valor.

Às vezes têm valor social, mas tudo isso não pode ficar bloqueado por causa de macaquinhos no sótão. Isto está bloqueado, não é só em Portugal, é noutros países. Há outras coisas que bloqueiam e que nós também temos que ver melhor, que é todos estes processos. Não é só aquilo que disse aqui, é que ainda há conflitualidade gerada pelos vizinhos, que é outra também que muitas vezes complica tudo. Isso são muitas teclas para tocar. Não se resolve de um dia para o outro, mas se não começarmos a tocar algumas... Agora também são os nossos filhos, daqui a uns tempos são os nossos netos. Para alguns até já são os netos, que estão com esse problema e não creio que seja apenas quando os velhinhos libertarem as suas casas que o problema se vai resolver.

Muito bem. Luís Moitinho de Almeida, agradeço-lhe. Muito obrigado.

Muito obrigado.

Helena e José Manuel, até amanhã para um novo "Contra-Corrente."