Bem-vindos ao podcast "O Mercado da Rádio Observador", com o apoio da consultora imobiliária JLL, que oferece acompanhamento integral aos seus clientes, desde a aquisição e construção até à ocupação e investimento. Com mais de dois séculos de história global e quase 30 anos de presença em Portugal, a JLL está presente em mais de 80 países. O mercado tem o intuito de gerar conversas em torno das dinâmicas e tendências do setor imobiliário, abordando temas cruciais para investidores, empresas e cidadãos. Neste episódio, vamos abordar o tema dos fundos imobiliários através do caso da Square, gestora independente de fundos imobiliários a operar no mercado há cerca de 20 anos e com uma cota de mercado de 14%. Contamos para tal com Augusto Lobo, Head of Capital Markets da JLL Portugal, e também Pedro Coelho, CEO da Square. Bem-vindos, Pedro e também bem-vindo, Augusto. Augusto, o que faz a área de Capital Markets?

Ora bem, a área de Capital Markets trabalha muito com os nossos clientes na procura de soluções de investimento em diferentes setores. Ou seja, nós temos uma área muito centrada aquilo que é o investment sales and advice, ou seja, venda e compra de ativos e apoiar os nossos clientes a escolher os melhores ativos pra sua estratégia de investimento. Temos uma área também de assessoria de dívida, em que apoiamos nossos clientes na procura das soluções de dívida para as transações imobiliárias ou pros ativos imobiliários que têm. E uma parte de banca de investimento, também muito focada naquilo que são transações de M&A, saídas à bolsa, todo tipo de operações mais corporativas dentro do setor imobiliário. A equipe de Capital Markets, a nível global, são mais de 2800 pessoas em todo o mundo. Estamos em Capital Markets em 60 e tal países e transacionamos, em 2024, 186 mil milhões de euros em ativos. Portanto, quase mil milhões de euros por dia útil durante o ano de 2024. Trabalhamos todos os setores: escritórios, logística, data centers, infraestruturas, energias renováveis, hotéis, retalho. Temos aqui uma experiência global que nos ajuda muito, principalmente quando estamos a trabalhar pros mercados locais, como é o caso do mercado português.

Bastante assinalável. Pedro Coelho, peço-lhe uma descrição da Square, qual é o volume de ativos em gestão e que tipo de clientes é que tem a Square.

Boa tarde. A Square tem cerca de 2500 milhões de euros já descontada a dívida. Há quem ache que a dívida não se paga, mas nós achamos que o valor justo é aquele já corrigido do montante da dívida, porque se fosse com a dívida, naturalmente, seria mais. Que fundamentalmente tão direcionados pra dois tipos de clientes. Temos dois fundos abertos que valem cerca de 1500 milhões, desses 2500 milhões, e que têm cerca de 30 mil clientes de retalho, portanto, pequenas poupanças, que podem subscrever os fundos diariamente, podem subscrever ou resgatar os fundos, a partir de um mínimo de 100 euros. Eu costumo dizer que ninguém tem desculpa pra não subscrever os nossos fundos, porque com 100 euros ninguém tem desculpa pra não ter. E a vantagem de um fundo mútuo é que quem subscreve 100 euros tem a mesma taxa de rentabilidade do que quem subscreve 100 mil. Isto é, enquanto se for ao banco fazer um depósito a prazo, um cliente com 100 mil euros, dão-lhe uma taxa maior, e um cliente com 100 euros, nem lhe dão taxa, não tem direito a fazer o depósito a prazo. Quem subscreve o nosso fundo com 100 euros tem, vamos dizer, nós temos um fundo que nos últimos 12 meses deu 7%, e tem esses 7% quem tem 100 euros ou quem tem 100 mil euros. Claro, em valor absoluto será diferente, mas em valor relativo é igual. E portanto, isto é muito importante pra fomentar a poupança numa altura que as taxas de juro tão a descer e que, todos sabemos, os aplicados a fundo de depósito a prazo tão em cerca de 2% e nós estamos quase com 7%. Temos também uma outra área que é clientes institucionais, portanto, tipicamente fundos internacionais que investem em Portugal e que nós somos o prestador e os gestores de serviços locais, que eles, em vez de criar a sua própria estrutura, nos contratam e que vale cerca de mil milhões de euros. Todos estes fundos, enquanto os fundos internacionais são fundamentalmente fundos específicos, portanto, cada investidor normalmente quer investir num só setor, os fundos abertos tendem a se diversificar, porque esse é um dos critérios para obter melhor retorno, é estar diversificado em todos os setores.

A Square, Pedro Coelho, tem visto o seu trabalho reconhecido com inúmeros prêmios. A que se deve, na sua opinião, o reconhecimento e o êxito?

Repare, eu-

Trabalha bem, é isso .

Não, como em tudo na vida, eu acho que é preciso ter sorte. Ponto número um. A sorte não será tudo, mas obviamente que sem sorte nada acontece também. No caso do futebol, nós sabemos de muitos treinadores que são conhecidos por não terem a sorte e outros são conhecidos por terem a sorte. E, portanto, eu acho que a sorte é uma componente importante da vida. Naturalmente, acho que não será só sorte. E é importante referir que os prêmios são uma consequência, nós não trabalhamos pros prêmios, trabalhamos fundamentalmente para que os clientes sejam satisfeitos e que consigamos captar mais clientes e, portanto, dar retorno aos clientes. E os prêmios são um pouquinho a consequência disso. De referir também que a maioria desses prêmios são prêmios quantitativos, que pra mim são muito mais importantes do que os prêmios qualitativos. Isto é, quando alguém elege a melhor gestora, é um pouquinho, como eu digo, como um Oscar, em que na prática diz: "Ah, aquele ator foi o melhor", mas é subjetivo. A maior parte dos nossos prêmios são prêmios, no fundo, que equivalem a reconhecer que os nossos portfólios tiveram o melhor retorno. E o melhor retorno, pra mim, é o que conta, porque na prática significa que os clientes têm mais retorno que os clientes dos nossos concorrentes. O caso mais evidente é o MSI, que é conhecido no mundo inteiro por ser um índice global, digamos, de fundos de índice de todos os setores, e que nós vamos em 14 anos consecutivos a ganhar em Portugal, como o portfólio equilibrado com mais retorno. Temos ainda ambições, não sabemos ainda este ano se vamos ganhar ou não. Eu digo um pouco a brincar que se ganharmos este ano, como o Real Madrid não ganhou a Champions este ano, vamos igualar o Real Madrid, que tem 15 Champions em muito mais anos. Nós vamos em 14 anos consecutivos, que o Real Madrid não conseguiu. Mas eu diria que do outro lado, portanto, para além da sorte, há fundamentalmente três fatores. O primeiro é Os recursos humanos. É uma equipa com muita experiência nesta área e que é fundamental numa atividade regulada, que é muito pesada, tem muita regulamentação, etc. Para conseguir que tudo funcione como deve ser.

Quantas pessoas são?

Somos cerca de 70 pessoas, 20 das quais tinham trabalhado conosco no Grupo Espírito Santo na década de 90. Todos os acionistas têm uma dívida de gratidão para com eles, porque vieram trabalhar conosco, a grande maioria, antes da queda do BES, porque na prática acreditaram em nós e toda gente dizia: "Então vão trabalhar para uma cidade tão pequena, quando vão sair do Grupo Espírito Santo?" A vida é assim. A sorte e o azar que falamos há pouco tem a ver com isto. O segundo critério tem a ver um pouquinho com o governance. E o governance tem a ver exatamente com essa sequência das pessoas que, no fundo, a empresa toda sabe qual é a filosofia de gestão, os critérios, etc. E que faz com que, depois, na prática, os resultados apareçam, nomeadamente em pragmatismo, capacidade de decisão. Apesar de já sermos uma empresa grande em Portugal, digamos assim, para o nosso setor, continuamos a ser mais flexíveis que os outros. E o Augusto tem um pouquinho essa experiência, do outro lado, de lidar conosco ou com outros. Finalmente, eu diria, obviamente, que a capacidade de gestão no critério de comprar imóveis, que no fundo costuma-se dizer que o meio caminho é comprar bem. E na prática, o investimento é sempre uma componente muito importante. E enquanto os consultores tradicionalmente costumam dizer que o critério para comprar imóveis é: primeiro localização, segundo localização e terceiro localização, eu digo um pouco a brincar que isso é verdade nos países anglo-saxónicos, onde a justiça funciona. Em Portugal ou nos países latinos, onde a justiça ou não funciona ou é lenta a funcionar, do nosso ponto de vista, não deve ser esse o critério. O primeiro critério é a qualidade dos inquilinos, a duração do contrato e depois não deixamos de olhar para a localização. Mas as locações também são subjetivas, isto é, pode ter um supermercado algures no interior do país que tiver muito bom inquilino, com contrato muito longo, do meu ponto de vista vale mais do que um imóvel na Avenida Liberdade com contrato curto, com inquilino assim assim.

Curioso.

E nós olhamos é para o retorno. Até porque repare, isto está um bocadinho a tendência das modas. E as modas muitas vezes vêm dos Estados Unidos, são importadas dos Estados Unidos, que no fundo é a grande economia, e essas modas muitas vezes não são aplicáveis à nossa localização específica. E nós olhamos para o retorno e achamos que o retorno, no fim, é o que conta e com isso temos obtido melhores resultados. E andamos um bocadinho, às vezes, fora das modas.

É importante ser diferente.

Neste caso, tem compensado.

Tem compensado. Muito bem. Augusto, como é que a JLL se envolveu com a Square na missão de se internacionalizar?

A Square é um cliente-chave da JLL em Portugal já há muitos anos. Essa relação com a Square existia já em Portugal e houve um momento em que a Square tomou a decisão de sair de Portugal e de se internacionalizar. Aí nós começamos a apoiar a Square numa compra que a Square estava a analisar em Espanha. Felizmente, parte da equipa de retalho da JLL Espanha é portuguesa e isso facilitou entender-nos no dia a dia. Aquilo que nós fizemos na altura foi estudar para a Square essa carteira que a Square estava a comprar, de supermercados no sul de Espanha, e apoiar a Square na decisão relativamente à qualidade desses ativos e à qualidade desse inquilino. Esse foi o primeiro passo. A partir daí, obviamente que a relação foi se aprofundando. Nós contamos com a Square como um dos principais investidores a quem apresentamos oportunidades de investimento no mercado espanhol. Conhecemos bem a Square, conhecemos muito bem a forma de trabalhar da Square. Trabalhamos muitas vezes apoiando a Square na compra ou também quando estamos a assessorar algum cliente nosso que está a vender um ativo, podemos dar algumas recomendações relativamente a quais é que são os investidores mais adequados para alguns desses ativos. E quando é um ativo onde entendemos que a Square pode ser claramente competitiva, não só pelo preço, mas sobretudo pelas garantias de fechar a operação, de levar a operação a bom porto, aconselhamos obviamente os nossos clientes a conhecer a Square e a trabalhar com a Square.

Falou do mercado espanhol. Ele é muito diferente do mercado português?

Nalguns aspetos, sim.

Em volume é, não é?

Em volume é muito maior, obviamente. É muito maior e está muito mais no radar de alguns investidores institucionais internacionais. Depois, eu acho que a grande diferença é a dimensão do mercado de family office e de capital privado em Espanha. Ou seja, em Espanha há um número de family office altamente sofisticados, há grandes fortunas que investem muito no imobiliário e isso dá uma liquidez ao mercado. Muitas vezes quando atravessamos esses períodos de modas, que o Pedro bem dizia, que há alguém nos Estados Unidos que diz: "Não, porque isto agora como em Manhattan, os escritórios não funcionam", não funciona em nenhum lado do mundo. Muitas vezes isso leva a que muitos investidores deixem de entrar ou deixem de estar ativos em determinados segmentos do mercado, sem fundamento nenhum, porque muitas vezes os fundamentais são efetivamente muito positivos. Isso permite, por exemplo, num caso de um mercado como o mercado espanhol, quando há a ausência desses investidores institucionais, há muito investidor local privado que pode fazer operações de grande volume. Isso é uma grande diferença.

Eles puxam pelo mercado, é isso?

Puxam pelo mercado, conhecem bem o mercado. É muito diferente para alguém em Madrid comprar um escritório em Madrid do que alguém que está no Wyoming decidir que um escritório no centro de Madrid é uma coisa que tem sentido. Puxam pelo mercado, dão muita liquidez ao mercado e não é só em volumes pequenos, é também em volumes grandes. Eu diria que as principais diferenças são: em primeiro lugar, cidades como Madrid e Barcelona estão claramente no radar dos principais investidores a nível mundial. E em segundo lugar, há uma capacidade de investimento por parte de investidores locais, que é diferente daquilo que vemos em Portugal. No entanto, há que dizer que nós temos áreas onde somos claramente imbatíveis. Um exemplo é o mercado de retalho. Eu acho que Portugal tem dos melhores centros comerciais a nível europeu, tem um nível de sofisticação na gestão, por exemplo, de ativos de retalho, que é muito difícil encontrar noutros mercados. E é justamente nesse tipo de ativos onde há muita procura por parte de investidores internacionais para entrar em Portugal. Se olharmos aquilo que se passa no mercado de centros comerciais, fica claríssimo isso.

Querem centros comerciais ou querem lojas nos centros comerciais?

Os retalhistas querem lojas nos centros comerciais, os investidores querem centros comerciais. Só para dar um exemplo Há uns meses, a JLL esteve numa operação em que vendemos um centro comercial em Vila Real de Transosmontes a um fundo de private equity muito grande, global, que foi, salvo erro, a segunda compra deles na Europa continental. Por quê? Porque quando começaram a olhar pros números que em Portugal se consegue a nível de rendas, de rentabilidade, segurança no centro comercial, marca claramente a diferença. Respondendo à pergunta, Espanha é muito maior, sem dúvida nenhuma, está mais no radar de alguns investidores, tem um pool de investidores locais muito importante, mas nós também temos muitos setores onde somos muito bons.

Pedro Coelho, a Square está presente em Espanha há quase cinco anos no negócio dos escritórios. Como é que está a correr o negócio em Espanha?

Nós começamos em Espanha há cinco anos, como referiu, em todos os setores, dentro do que é a nossa estratégia geral, neste momento, dos setores principais, só não temos em nenhum hotel. Já temos escritórios, logística, industrial, retalho. Só falta a hotelaria pra completar os setores principais. Achamos, como o Augusto referiu, que as grandes semelhanças são que a maior parte dos players que estão em Portugal, também estão em Espanha. Muitas vezes nós compramos ativos a contrapartes com quem já transacionamos ativos em Portugal. Nós somos tipicamente mais compradores, já compramos ativos que o vendedor era o mesmo que no passado nos tinha vendido um ativo em Portugal e agora vendeu-nos em Espanha, por exemplo. Isso facilita muito as negociações. Essa parte é muito comum, os atores são os mesmos, etc. Por outro lado, do nosso ponto de vista, uma das diferenças e que nos vem favorecer, dentro da tal questão que falamos há bocado, que o que interessa mais é o retorno, tem duas vertentes. A primeira é que do ponto de vista fiscal, em Espanha não se paga IMT nos imóveis comerciais. Na prática, qualquer aquisição fica 6,5% mais barata. Segunda questão, que não é menos importante do nosso ponto de vista, é: com esta nossa estratégia de que o mais importante é o inquilino e o prazo do contrato, Espanha, naturalmente, tem um poder econômico muito maior, há, vamos dizer, 20 cidades secundárias, além de Madri e Barcelona, que têm um poder econômico grande, onde tem todos os setores. Coisa que em Portugal há pouco. Em alguns setores continua a funcionar, mas escritórios é um bom exemplo. Em Portugal, compra escritórios em Lisboa, no Porto e agora, eventualmente, em Braga, e não tem mais. Em Espanha tem 20 cidades onde pode ter um inquilino que tem um edifício de escritórios bom, etc.

Lisboa é capital de Portugal, mas não é a segunda cidade da península, não é?

Exato. Mas repare, isso é muito importante, porque depois, dentro da tal lógica da tendência macro, há muitos investidores que só querem comprar Madri e eventualmente Barcelona. Nós acabamos por ter menos competidores quando estamos a comprar noutras localizações e naturalmente, por haver menos competidores, conseguimos comprar por um melhor preço, com uma rentabilidade superior.

Augusto, não quero estar aqui a menorizar Portugal, mas o mercado português é muito pequenino quando comparamos com outros países. Como é que avalia a evolução do mercado português?

Eu acho que o mercado tem evoluído de forma muito positiva ao longo dos últimos anos, pelo crescente nível de sofisticação dos investidores que estão presentes no mercado português. Pelo crescimento que temos tido a nível econômico. E pelo fato de oferecermos, nalguns casos, determinados ativos que têm uma qualidade, como já referimos também no caso do retalho, muito acima daquilo que é a média do resto da Europa. Ou seja, Portugal está crescentemente no radar dos investidores. É verdade que a grande transformação que se viveu em Lisboa no mercado residencial ao longo dos últimos anos, e no resto de Portugal também, mas sobretudo no mercado de Lisboa, também chama muita atenção pra investidores noutro tipo de ativos. Somos mais pequenos, mas não somos piores. Somos mais pequenos, efetivamente, mas temos ativos muito bons, temos players muito sofisticados e temos players como a Square, que não só são líderes em Portugal, mas que hoje em dia já têm uma posição relevante no mercado como Espanha.

Pedro, como é que perspectiva a evolução do mercado português? E já agora, que tendências vão ditar o futuro?

Repare, eu acho que o fundamental é sempre, primeiro, haver procura por parte daquilo que falou há pouco, ou seja, não só dos retalhistas, dos centros comerciais, mas também dos operadores de logística, de hotéis, enfim, de todos os setores, e na procura individual das pessoas, porque isso é que no fundo, depois movimenta. O imobiliário é preciso pra tudo. Enquanto Portugal mantiver esta tendência de captar pessoas e empresas, e as pessoas discutem muito a questão da demografia, mas ainda outro dia saiu o número, a população portuguesa aumentou 100 mil pessoas no ano passado. Cem mil pessoas é 1% da população a mais, é muita gente que tem naturalmente casa pra viver, que é o problema da habitação, mas depois consome, vai às lojas, ocupa escritórios, vai aos hotéis, etc. E é preciso mais armazéns pra dar comida e outras coisas. Enquanto isso acontecer, o fundamental é a procura por parte dos operadores. Havendo isso, o imobiliário vai continuar e o país vai continuar a enriquecer.

Em 20 segundos, o futuro, como é que será? Que tendências vão marcar o futuro?

Neste momento, perspectiva-se que vai ser bastante risonho. Antigamente, dizia-se que Portugal tinha o problema de ser periférico. Hoje em dia, tem a vantagem de ser periférico, sem o inconveniente de ser periférico, na minha opinião.

Augusto, o que é que poderá ditar o mercado no futuro?

Eu acho que é o crescimento a nível de setores onde vamos ter mais investidores. Nós somos muito fortes e temos um potencial enorme, inclusive em setores, como por exemplo, data centers. Eu acho que aquilo que vamos ver é cada vez mais investidores internacionais e cada vez mais liquidez no mercado nacional.

Pedro Coelho e Augusto Lobo, agradeço aos dois terem estado aqui no mercado a partilhar as vossas reflexões sobre o mercado imobiliário. Regressamos na próxima semana com mais um tema sobre este setor da atividade econômica. Até lá.