Este programa é da responsabilidade da S+A, Saraiva e Associados. Este é o "Unlocker", o podcast da Saraiva e Associados, produzido pela S+ Academy. Dois convidados compartilham as suas visões sobre a transformação das cidades, a sustentabilidade, as tendências económicas, sociais e culturais que se cruzam com a arquitetura, o design e o planeamento urbano. Neste episódio, falamos sobre o presente e o futuro do mercado imobiliário e refletimos sobre a problemática da habitação com Francisco Horta e Costa, Managing Director da CBRE, e com Joaquim Montezuma de Carvalho, professor do ISEG.

Olá, Francisco.

Olá, Joaquim. Tudo bem?

Tudo bem. Com o Francisco também.

Também. Tudo ótimo. Já não nos víamos há algum tempo.

É verdade. É um prazer estar aqui neste podcast organizado pela Saraiva e Associados. Eu gostava de perguntar ao Francisco, nós tivemos um mercado a evoluir de forma particularmente interessante desde o início deste século. Como é que o Francisco vê esta evolução durante estes anos?

É uma ótima pergunta e eu acho que há um antes e depois relativamente ao que foi a crise financeira dos anos 2007, 2008 e que pra nós durou até 2012, 2013, com o resgate que tivemos pelo meio em abril de 2011. Nós, anteriormente a essa crise financeira, tínhamos um mercado que eu acho que era um mercado de uma dimensão relativa. Eu lembro-me que o melhor ano de sempre, com o maior volume de investimento no mercado imobiliário, e falamos de imobiliário de rendimento, foi o ano de 2007, com 1400 milhões de euros. E depois da grande crise financeira e nos anos mais recentes, temos registados vários anos com volumes superiores a 3000 milhões de euros. Isto só pra falar no que é o imobiliário de rendimento. Até 2007, tínhamos um ou outro investidor internacional que investia cá, tinham alguma importância, mas havia muitos players nacionais com muita relevância, muitos fundos de investimento imobiliário ativos cá. Tínhamos alguma coisa de promoção imobiliária, mas nada que se pareça que é hoje em dia. E de facto, nos últimos anos temos um mercado imobiliário em que temos players que vêm do mundo inteiro. Não me canso de ver cada vez mais geografias originárias de investidores que estão presentes neste nosso país e neste nosso mercado, quer de facto no imobiliário de rendimento, quer na promoção imobiliária, então aí não há uma explicação para a variedade de intervenientes no mercado. Outra coisa que eu acho que também é interessante salientar é a diversidade geográfica do mercado imobiliário. De facto, nós antes tínhamos tudo muito concentrado em Lisboa, alguma coisa no Algarve e hoje em dia temos Lisboa, Porto, Algarve, temos toda a costa alentejana, enfim, temos uma série de localizações em que vemos o mercado imobiliário atuar, que não víamos há 20 anos, seguramente.

O Francisco estava a falar do grande aumento por parte dos investidores que procuram ativos de rendimento, portanto, de exploração, comprar para colocar em exploração no médio, longo prazo. Tem-se falado nos últimos tempos sobre a eventual importância dos investidores no mercado de arrendamento habitacional. O Francisco vê isso com que peso? Isso realmente tem alguma expressão? Eu tenho ideia que não tem, mas gostava de confirmar consigo.

É uma ótima pergunta e podíamos ficar agora aqui dois dias a falar sobre esse assunto, porque de facto está completamente em cima da mesa, é um tema muito atual. O que eu posso dizer sobre isso é que o arrendamento habitacional, por exemplo, nos Estados Unidos, é a classe de ativos onde os investidores investem mais. Investem mais no que eles chamam o multifamily, que não são mais do que blocos inteiros de apartamentos arrendados que estão nas mãos de investidores, que são fundos de pensões ou que são-

Companhias seguradoras

...companhias seguradoras, enfim, outro tipo de investidores mais institucionais do que propriamente family offices, mas há uma diversidade grande de investidores que investem neste setor. Na Europa, começa a ser também a classe de ativos onde se investe mais. Essa é uma tendência que claramente vai chegar a Portugal, mais tarde ou mais cedo.

Mas ainda não chegou.

Ainda não chegou. Já chegou a Espanha, e Espanha tinha muitas dúvidas semelhantes àquelas que nós temos aqui em Portugal, que o mercado tipicamente era um mercado de compra, que as pessoas queriam deter o seu imóvel, e de facto atravessámos um período de taxas de juro muito baixas em que se calhar a equação de contrair um empréstimo versus pagar uma renda ainda compensava na parte da hipoteca. Mas temos também uma série de coisas que mudaram nestes últimos anos, em que todo o conceito de posse, por um lado, por parte das gerações mais novas, é hoje em dia completamente diferente. Esse conceito de posse na nossa geração é um, na geração de pessoas que têm hoje em dia entre os 20 e os 30 é outro Um conceito completamente diferente, isso aliado à questão da mobilidade, etc. Há aqui um conjunto de fatores que influenciam esse mercado.

É muito interessante, porque nós verificamos que, por vezes, há alguma discussão a indicar que um dos problemas que nós estamos a assistir neste momento no mercado da habitação é exatamente o aumento do investimento institucional, os tais fundos de pensões, companhias seguradoras, diretamente ou indiretamente, através de veículos de investimento de diferentes tipos, mas na prática nós não verificamos isso. Ou seja, o investidor institucional no setor imobiliário, fundamentalmente, está ao nível da promoção e não tanto de ativos para rendimento. Na prática, o que esses investidores estão a fazer é a aumentar a oferta e não a competir pela procura no produto final. Essa discussão não faz muito sentido neste momento, poderá fazer daqui a uns anos, saber em que medida é que o investimento institucional no mercado de habitação é positivo ou negativo para o funcionamento no seu todo. Eu tive a oportunidade, por acaso, até me doutorar nessa área, já há uns anos atrás, vários anos atrás. E aquilo que eu concluí é que esse investimento tinha um efeito positivo. Como? Porque o investidor institucional consegue jogar um bocadinho com o ciclo, ou seja, sabe quando é que há de comprar, habitualmente quando o mercado está mais em baixa, e vender quando o mercado está mais em alta. E essa intervenção em si é benéfica para o mercado. Coloca produto quando é necessário e absorve produto quando não há muitos players interessados em comprar. E nós, para já, ainda não temos isso. Vamos ter, esperemos nós, porque acho que é positivo para Portugal, para o nosso mercado de habitação em Portugal, mas já não temos. Temos realmente outro nível, que é da promoção.

Promoção para venda.

Promoção para venda, constroem e vendem o produto final e eventualmente pensam num novo projeto. Porque eu realmente não tinha este conhecimento muito específico de que projetos é que estariam a ser adquiridos na área do arrendamento de longo prazo.

Eu acho que há aqui vários fatores que influenciam este mercado. Desde logo, há um quadro legislativo que tem que ser favorável ao arrendamento. Isto para não falar depois de tudo o que é o nosso sistema legal, que tem que funcionar também de forma célere e eficaz. Mas eu acho que nós vamos ver esse tipo de projetos acontecer, especialmente naqueles projetos que são de larga escala. Quando estamos a falar não de um projeto de 20 ou 30 apartamentos aqui ou ali, mas se calhar quando estamos a falar de projetos com 100, 200, 500 apartamentos, se calhar quando estamos a falar de terrenos divididos em vários lotes e todos esses lotes com uma capacidade construtiva alargada, e se calhar por serem terrenos grandes também em zonas periféricas aos grandes centros, em que esse tipo de oferta é absolutamente essencial e tem muita recetividade por parte do cidadão comum. Nesse caso, eu acho que o promotor depara-se com uma situação que é: se eu for construir isto tudo para venda, posso fazê-lo, mas se calhar tenho aqui um período muito alargado de licenciamento, de construção e de venda dos apartamentos um a um, digamos assim, e vai provavelmente ponderar se nesses lotes não faz sentido construir um lote inteiro, arrendar os apartamentos e vendê-los a um investidor, e tanto vendo os apartamentos todos por atacado, digamos assim, a um investidor institucional. Eu acho que, de facto, houve aqui também algumas variáveis que não deixaram que esse mercado avançasse mais depressa, porque os terrenos ficaram muito caros, porque os custos de construção subiram muito e porque para depois compensar esses promotores arrendar e depois capitalizar essa renda a uma yield tal que lhes compensasse o valor por metro quadrado que iam obter na venda dos apartamentos no mercado de retalho. E isso fez com que também uma dinâmica muito grande do mercado de habitação derivasse esses projetos todos para o mercado habitual de-

De compra e venda

...de compra e venda. Agora, e eu tive a oportunidade de dizer isto a um ou outro presidente de câmara, que eu acho que também há muitas vezes uma falta de noção, porque é assim, nós estamos diretamente no mercado todos os dias e nem toda a gente está no mercado todos os dias. Ter esta noção desta realidade, que há muitos investidores institucionais que querem financiar projetos de habitação para arrendamento, para depois ficar com esses projetos no longo prazo. Este mercado sempre foi visto por esses investidores como um mercado de baixo risco e de baixo retorno. Assumidamente é um mercado de baixo retorno, mas também é um mercado de baixo risco, porque é a casa das pessoas, é a última coisa que deixam de pagar e ninguém anda a mudar de casa assim como quem muda de sapatos.

Mas aí é necessário conferir estabilidade ao mercado, ou seja, nós não podemos pensar que é possível Estimular um mercado privado competitivo e que aceita as tais yields baixas, que fundamentalmente é aceitar rendas baixas.

De alguma forma.

De alguma forma. Aceitar essas yields baixas e, ao mesmo tempo, aceitar uma grande turbulência no funcionamento do mercado. Ou seja, o aumento da turbulência no mercado vai provocar que as yields que são exigidas por esses tais investidores, que também podem ser os privados, os pequeninos, as famílias com aforro, aceitem receber uma renda e uma yield reduzida. Não é possível. Portanto, a estabilidade, a não alteração das regras de funcionamento é superimportante.

É fundamental.

E aí, eventualmente, poderíamos ir um bocadinho pro tópico que agora se está a falar muito, que são uma série de novas medidas nesta área. E não olhando assim especificamente pra cada medida, mas de que forma é que estas medidas eventualmente vêm alterar exatamente essa estabilidade no mercado, que é fundamental.

Essa é a pergunta do milhão de euros. Não sei se é a pergunta do milhão de euros, mas claramente, eu acho que é unânime que este pacote das medidas de Mais Habitação, como ele é chamado, veio criar muita turbulência no mercado. Eu acho que o setor não foi propriamente ouvido nas medidas a implementar para estimular o mercado de habitação em Portugal. Eu acho que o Estado também se tem, de alguma forma, demitido do seu próprio papel neste mercado. E, portanto, quando hoje em dia se fala na quantidade de imobiliário que está na posse do Estado, seja na forma de terrenos, na forma de edifícios, e que nunca foi propriamente aproveitado para aumentar o parque habitacional em Portugal. E qualquer um de nós, se pensar só aqui na cidade de Lisboa, lembra-se logo de alguns imóveis, o Hospital Miguel Bombarda, que está vazio e desativado há tantos anos no centro da cidade e que nunca foi objeto de nenhum projeto, apesar de terem havido vários privados que mostraram interesse, num formato de concessão, a dinamizar um projeto nessas instalações. Eu também, já desde há alguns anos, digo que temos muitas instalações militares no Ministério da Defesa, no centro das cidades.

Em Oeiras, por exemplo.

Ou na Ajuda. Eu entendo que haja imensas razões militares.

Mas muitos estão desativados, não têm utilização.

Ou têm muito pouca atividade. E eu acho que se houver a Terceira Guerra Mundial, não é o fato de estarem na Ajuda ou de estarem no Sobral de Monte Agraço que vai fazer grande diferença para Portugal. E portanto, tínhamos a oportunidade, de fato, também por essa via, não digo que seja só essa via. Mas o Estado tem o seu papel a desempenhar aqui. Neste pacote, fala-se alguma coisa de cedência de terrenos do Estado para projetos de renda acessível.

Já agora, relativamente à questão da renda acessível. Eu tive a oportunidade, já em diferentes situações, de analisar a bondade financeira da renda acessível. Portanto, nós compramos uma casa, fazemos a reabilitação desse imóvel e colocamos no mercado de arrendamento de acordo com uma determinada renda. Eu tenho utilizado modelos financeiros muito básicos para ver a bondade daquilo e chego sempre à mesma conclusão: aquilo não consegue remunerar o nível de rendibilidade exigida, mesmo sendo baixa, mesmo já assumindo que não há muita incerteza, que as coisas são estáveis no futuro. E, portanto, o privado não reagiu a uma medida que, de resto, já existe há muitos anos em Portugal. Essa iniciativa não é nova, está novamente neste pacote de medidas, mas já é uma coisa antiga. E nós não verificamos o interesse do privado por uma simples razão: aquilo não consegue ir ao encontro da rendibilidade mínima exigida pelo privado para o seu investimento. Não é uma questão de ter mais ou menos interesse, é uma questão de rendibilidade. Ou seja, eu entendo a razão. A razão é: as contas que o Estado fez, e vai neste sentido, é qual é a renda que uma família da classe média ou classe média-baixa consegue pagar para um T2, um T3, por aí fora, dependendo da dimensão da família. Mas o problema é que essa renda, sendo baixa, infelizmente, porque significa que os rendimentos das famílias são baixos, infelizmente, não consegue ir ao encontro dessa tal rendibilidade exigida. E aí temos um problema.

É verdade. Sobre isso, o que eu acho é que não se pode querer dinamizar o mercado de arrendamento a espaços aqui e ali com o apartamento do Joaquim ou o apartamento do Francisco. Eu acho que isto tem, de fato, que haver uma política de criação de um mercado de arrendamento com uma massa crítica muito relevante para poder, como se costuma dizer, mover o ponteiro. Porque senão o ponteiro não move. Não é com um apartamento aqui, outro ali. Aliás, eu acho que até É bastante ingerível para a própria máquina do Estado estar a falar com o Francisco ou com o Joaquim sobre um apartamento aqui ou um apartamento ali. E, por exemplo, lembrando-os dos programas de renda acessível que a Câmara de Lisboa tentou lançar ainda anterior a esta gestão camarária. Eu acho que os programas tinham uma razoável bondade e no conceito base do programa, eu acho que as coisas estavam certas, que é: eu, Câmara, cedo este terreno na base de uma concessão, inicialmente eram 75 anos, depois passou a 90, para que venha um privado construir aqui habitação para arrendar a determinadas rendas que estariam tabeladas, pré-definidas, não paga o terreno, portanto, logo daí tem uma vantagem económica à partida que pode ajudar a viabilizar o projeto com as tais rendas mais baixas. Mas o que a maior parte das entidades que olharam para o dossiê do concurso depararam-se com um dossiê extremamente complexo e muito complicado do ponto de vista legal e do ponto de vista das garantias, etc. E ninguém apareceu nos concursos.

Mas aí, ou apareceram poucos.

Ou apareceram poucos.

Mas aí às tantas era um programa a afinar, ou seja, às tantas não é um programa a deixar de lado.

Sem dúvida.

É um programa a afinar e ir ao encontro exatamente daquilo que o investidor tem interesse e, naturalmente, salvaguardando a questão de uma renda que seja compatível com o rendimento das pessoas. Porque esse é o tema, é o acesso, é termos uma oferta que eventualmente tenha ter alguma intervenção governamental, central ou municipal, de forma que vá ao encontro dessa procura, que neste momento não consegue ser satisfeita, porque realmente, qualquer jovem que entre no mercado imobiliário consegue fazer as contas e chegar à conclusão que comprar um terreno em Lisboa e construir, mesmo que seja uma coisa muito básica, dificilmente se enquadra dentro destas rendas, ou seja, o valor final e a yield exigida, mesmo sendo baixa, não consegue satisfazer o custo de construção, mesmo já não falando, vamos imaginar que o promotor cria uma margem zero para ele. Também não é viável, porque ele não pode trabalhar graciosamente. Portanto, nós estamos aqui a falar de um problema que é: objetivamente é impossível o mercado, a funcionar de acordo com os preços que neste momento temos para terrenos, custo de concessão direta e indireta, mais uma margem do promotor, mesmo controlada, chegar aos preços que nós pretendemos em termos de rendas, ou seja, mesmo baixando um bocadinho.

Sim, sem dúvida. Por isso que estes programas em que basicamente o terreno tinha custo zero, são uma forma de tentar contornar essa situação. E o que nós vimos também foi que iam se apresentar algumas empresas, alguns consórcios, esses programas, que muitos deles deixaram de o fazer devido à inexequibilidade do dossiê. Mas eu acho que, mais uma vez, a notícia interessante é que havia muitos investidores, os chamados investidores de renda ou de longo prazo, que iriam adquirir essas concessões, já que os edifícios construídos iam gerar rendimento no fim da construção, iam ficar com eles durante muitos e bons. Havia vários investidores muito interessados em entrar nestes projetos, investidores em que alguns deles até noutros países já tinham entrado em projetos semelhantes com intervenção de entidades públicas e, portanto, não acharam nada assim muito estranho. Agora, de facto, infelizmente, nós temos tido uma incapacidade enorme de executar, de concretizar.

Simplificar os processos.

Simplificar os processos. Isso é ao nível dos licenciamentos, que é outra coisa que poderíamos estar aqui a falar, que eu sei que é uma matéria muito gasta e que já ninguém pode ouvir falar do tema dos licenciamentos, mas que é um problema, de facto, muito grave, porque não permite que haja um surgimento de oferta para fazer face a esta procura e um nivelamento dos preços. Eu lembro que nos últimos, talvez dois anos, construíram-se cerca de 20 mil casas novas, quando se andaram a vender a 160, 170 mil, mas se recuarmos anos do princípio deste século, houve anos em que se calhar construíram 100 mil casas. E, portanto, há um gap gigantesco entre o que é a procura e o que é a produção de casas novas.

Eu tenho uma ideia que eventualmente poderá não ser muito simpática para algumas pessoas, relativamente à questão da quantidade construída. E agora estou a falar principalmente em cidades como Lisboa e Porto, que é a seguinte: a determinada altura, e muito bem, eu acho que foi uma aposta muito acertada, mas teve um efeito secundário, digamos, que é: nós apostamos muito na reabilitação, mas nós quando apostamos na reabilitação, o output da reabilitação é sempre reduzido.

Claro.

Exemplificando: nós, antes de 2007, tínhamos projetos em que se construíam centenas de unidades de fogos Nos arredores de Lisboa, não era aqui no centro histórico de Lisboa, naturalmente. E agora temos tido projetos onde se constroem dezenas de unidades, portanto, é uma escala de centenas para dezenas. A importância da reabilitação numa cidade como Lisboa e Porto é da maior, é mesmo muito importante.

Sim, salvou a cidade que estava escavacada.

Exatamente. Tornou a cidade muito mais atrativa.

E ainda há muito a fazer.

É verdade, muito mais competitiva. Mas, ao mesmo tempo, tendo realmente grandes vantagens em termos de competitividade e da beleza da cidade, nós tivemos aqui este problema: é que o output é muito menor. E se nós quisermos realmente aumentar o nível de construção, temos que começar a pensar em projetos de escala e, naturalmente, nas zonas mais periféricas da cidade. Não podem ser aqui no meio da cidade.

Sem dúvida, Joaquim, eu acho que isso é um ponto relevantíssimo. E ultimamente eu também tenho falado muito do que é essa periferia ou o que são essas outras zonas. Lisboa é uma cidade muito pequena. Lisboa tem 500 e poucos mil habitantes. De facto, então à escala europeia, temos que olhar sempre pra Grande Lisboa, Oeiras, Loures, Almada, etc. E uma vez que também vivemos numa época em que se discute muito o tema da mobilidade e dos transportes, e de facto, Portugal poderia mesmo assim melhorar muito nesse aspecto. E hoje em dia já não é tão incomum ouvirmos falar de pessoas que se mudaram para Santarém ou que estão a pensar comprar uma casa em Mafra ou pensar comprar uma casa no Entroncamento, em que curiosamente são todos sítios onde há comboios diretos para Lisboa, que se calhar são comboios que funcionam da mesma maneira que funcionavam há uma série de anos. Mas ponderando investir em toda essa rede de infraestruturas, de facto, também poderia ser uma via de contornarmos o problema da habitação. Eu não estou a querer dizer que é impossível viver na cidade de Lisboa ou que é impossível viver no centro de Lisboa, mas é natural que à medida que Lisboa e, de alguma forma, o Porto, se tornaram cidades cada vez mais internacionais, cada vez mais cosmopolitas, cada vez mais atrativas do ponto de vista da atração de talento, de empresas e de pessoas que querem vir para cá viver e trabalhar, porque isso são coisas boas. De facto, também temos umas fatias da população que têm que ser satisfeitas na questão da habitação, mas para isso também é preciso dar-lhes condições de mobilidade e de acesso à cidade, que se calhar não são aquelas que nós temos hoje em dia.

Nós vamos ter que retomar um bocadinho o investimento com escala em zonas mais periféricas de cidades como Lisboa, Porto. Eu estou aqui a referir sempre Lisboa e Porto, naturalmente, que os problemas de acesso à habitação não se resumem a Lisboa e Porto, mas também não são aplicáveis a todo o território nacional. E isso é muito importante, porque estarmos a concentrar os nossos esforços, e neste caso, o dinheiro público, eventualmente, em zonas onde não há nenhum problema, na prática, também não é muito bom. Nós devemos concentrar onde os problemas realmente existem, e estamos a falar de concelhos na área metropolitana de Lisboa, alguns do Porto, alguns concelhos no Algarve, e depois um ou outro, cidades com maior dimensão a nível nacional. Mas devemos concentrar onde estão realmente os problemas. Eu até pensei num indicador para ver onde é que os problemas estariam, que era dividir o valor arrecadado em sede de IMT durante os últimos seis anos e dividi-lo pelo número de famílias residentes. E portanto, nos concelhos onde este rácio fosse maior e muito diferente da média, é onde eventualmente estarão os problemas de habitação em Portugal. Portanto, seria um indicador indireto para identificar onde nos concentrarmos para resolução dos problemas. Há um bocadinho estava a falar que nós, entretanto, tivemos o Covid.

Certo.

E o Covid introduziu aqui uma série de novas dinâmicas e também de alteração na forma como utilizamos o retalho, a logística, os escritórios e também a habitação. Como é que vê o que aconteceu e o que está a acontecer agora? Ou seja, parece que houve um momento em que houve uma reação talvez excessiva, que as pessoas estavam confinadas, não tinham outra forma de reagir. E agora, de certa forma, não sei se estamos a ver um voltar a antes do Covid ou se estamos pelo meio. Qual é a sua sensibilidade?

Eu acho que nós ainda estamos a digerir um bocadinho o tema, apesar de que já não é tão recente assim. O Covid começou em março de 2020, e já estamos a fazer três anos de Covid, mas eu acho que houve aqui períodos em que se achou que os escritórios iam acabar, que nunca mais ninguém ia trabalhar num escritório, íamos trabalhar todos em casa ou noutro sítio qualquer. Agora, até o Outlook da Microsoft tem uma hipótese que é working from elsewhere, que é um conceito que não existia. Eu acho que se há coisa que temos chegado à conclusão é que as pessoas precisam mesmo da interação humana. E isso tem se revelado ao nível dos escritórios, há, de facto, muitas empresas a tentarem trazer as suas pessoas de volta, umas com mais sucesso, outras com menos sucesso. Há aquela expressão em inglês que eu acho com uma certa graça, que diz: "Build it and they will come". Não sei se se aplica assim com tanta facilidade em todos os casos, mas, de facto, por exemplo, falando no tema dos escritórios, as empresas estão a fazer um esforço grande para tornar o seu escritório um espaço muito atrativo, muito acolhedor.

Um leisure place também, não é?

Sim, quase que um leisure place, por um lado, sim. E vemos muita bateria, guitarras elétricas e PlayStations.

Locais de meditação.

Locais de meditação. Mas também as empresas têm-se esforçado muito para dar condições de trabalho de qualidade. Ou seja, se hoje em dia temos muitas reuniões por Zoom ou por Teams, de facto, então é preciso espaço onde as pessoas possam ter essas reuniões sem ser num open space, por exemplo, para baixar níveis de ruído. Ter espaços de interação social que sejam muito potenciadores da criatividade, que sejam estímulos à cocriação, etc. Tudo isso que depois se reflete na produtividade das empresas e ultimamente nos seus resultados e na felicidade das pessoas que lá trabalham. Fala-se muito também dos índices de felicidade. E agora puxando um pouquinho a brasa à sardinha da CBRE, nós até já temos uma Chief Happiness Officer, que zela pela felicidade dos nossos colaboradores e da minha. E o que se viu em 2022 foi que tivemos o melhor ano de sempre de absorção de escritórios em Portugal. Eu acho que eventualmente pode ser em contraciclo com alguns mercados, nomeadamente alguns mercados norte-americanos, por exemplo, em que há uma taxa de vacancy alta nalgumas cidades, de facto, e as pessoas assumiram em várias indústrias o trabalho remoto. Mas com as empresas com quem eu falo, ainda não vi nenhuma empresa que me dissesse que estava tão contente assim com a questão do trabalho remoto. Quando me dizem que têm 20, 30% das pessoas no escritório, é sempre queixando-se dessa situação e lamentando essa situação. E falando, se calhar, com empresas, algumas do setor, por exemplo, farmacêutico, em que se facilitou muito cedo a ida das pessoas para fora e para trabalharem remotamente, chegam à conclusão, hoje em dia, que mesmo que às vezes o impacto nos resultados não seja assim tão significativo, ou que até os níveis de faturação e rentabilidade se mantenham, mas que a prazo, eu acho que isso vai prejudicar as empresas. E eu tenho uma teoria pessoal que eu acho que vai prejudicar as pessoas. Numa altura em que se fala muito no tema da saúde mental, e o ser humano é um ser humano por natureza social e de relação, e a prazo, eu não acredito que as pessoas trabalhando... Porque uma coisa era o Covid, dois meses, três meses, seis meses, ninguém sabia bem, mas na cabeça das pessoas ia ter um princípio, meio e fim. Outra coisa é quando não tem fim. Se não tem fim, o que é que eu sou como pessoa ao fim de cinco anos a trabalhar remotamente sozinho em minha casa?

Claro.

E eu acho que isso tem implicações sérias desse ponto de vista.

Portanto, o Francisco não está a ver que realmente o Covid introduziu alterações, mas não serão assim tão radicais quanto seria de esperar inicialmente.

Eu acho que não. Acho que viajamos todos um bocadinho menos, evidentemente. É muito fácil falar com pessoas no mundo inteiro.

Aqui para o business. Viajamos menos para o business.

Sim. Em compensação, viajamos muito mais em lazer.

E em termos do retalho, porque nós verificámos uma coisa engraçada, que é: Portugal tinha, eu estou agora a falar mais em Portugal, tínhamos uma taxa de compras pela internet super reduzida e, de certa forma, a questão do Covid vai abrir um bocadinho a porta às compras online. E aí, eventualmente, estamos a verificar alguma descida em termos do interesse, nomeadamente por lojas de rua.

Joaquim, eu só posso falar do que tem sido aquilo a que temos assistido na CBRE, e que não demonstra essa situação. E portanto, nós temos um negócio de retail cada vez mais pujante. Hoje em dia a CBRE gere em Portugal 20 centros comerciais e retail parks e a breve prazo-

Mas aí, Francisco, não será um bocadinho diferente do mercado da loja de rua, o centro comercial, o retail park?

Sim, o retail park é um conceito que ressurgiu, de facto, e até o Covid veio aumentar o interesse e a popularidade dos retail parks. Nos centros comerciais que a CBRE gere, que eu acho que de alguma forma espelham um bocadinho o mercado As vendas têm aumentado. Eu até falei recentemente numa conferência nossa em que comparei os centros comerciais aos vampiros. Os vampiros são aquela coisa que nunca ninguém consegue matar. Os centros comerciais já toda gente quis matar várias vezes e nunca ninguém os conseguiu matar até hoje e continuam vivos.

Portanto, o online não os derrotou.

O online não os derrotou e neste momento até começamos a ver algumas operações de investimento na área de centros comerciais, e se calhar na área de centros comerciais, não dos grandes centros urbanos, porque também são centros comerciais que raramente vêm para o mercado, mas centros comerciais mais regionais, em localidades mais pequenas, mas que se pensa que têm um papel a desempenhar muito interessante nessas economias mais regionais. No que diz respeito às lojas de rua, eu diria que, mais uma vez, vivemos no mundo da experiência.

Excluindo a Avenida da Liberdade, Chiado e tal.

Certo. Mas, de facto, cada vez mais as marcas querem que as pessoas experimentem e que tenham uma, como se diz, um customer journey. Quer dizer, que a viagem das pessoas dentro da própria loja seja uma coisa que as marca e que faça com que as pessoas venham a comprar mais.

Eventualmente, até online.

Eventualmente, até online. E recentemente até, enfim, é público que o grupo Inditex, a Zara, vai abrir uma loja muito grande na Praça Dom Pedro IV, no Rossio.

Prós mostra vitalidade.

Continuamos a ter vitalidade dessas marcas. Obviamente, nessas localizações é mais fácil pensar que há interesse de um número alargado de marcas. As zonas onde há mais circuitos pedonais e onde passa mais gente e onde há mais turistas, etc. Mas nós não temos notado, até agora, uma desaceleração das lojas no retalho.

A logística, interessantemente, até ficou altamente beneficiada pelo Covid. Há uma coisa engraçada que é ver as yields ao longo do tempo e verificar que as yields da logística, em termos relativos, lá está, nunca estiveram tão baixas. Relativamente a outros segmentos do imobiliário, demonstrando que o risco do investimento na logística diminuiu muito desde o Covid, exatamente por este incremento do negócio online. Em termos da logística, confirma esta experiência?

Confirmo, sim, sem dúvida nenhuma, a logística, e perdoem-me todas as pessoas que trabalham na área da logística, principalmente no mercado imobiliário em Portugal, mas é verdade, eles sabem que é assim. Era o parente pobre quando comparávamos escritórios, retail e logística. Logística era sempre uma coisa que existia em Portugal, mas assim um bocadinho a espaços nalgumas localizações, zona da Azambuja, qualquer coisa na margem sul, mas não era, de facto, um setor muito dinamizado em Portugal. Hoje em dia, de facto, com tudo que é o aumento de todas as cadeias de abastecimento e do e-commerce, vivemos um cenário completamente diferente e temos os grandes players internacionais na área da promoção de logística presentes em Portugal a comprar terrenos e a desenvolver projetos de dimensão nunca antes vista em Portugal. Em Lisboa, ao redor de Lisboa, ao redor do Porto, mas também é engraçado que a logística começa a ir para outras zonas. O tema Sines é um tema cada vez mais em cima da mesa e, portanto, não só à volta de Sines, mas também em zonas como Grândola, vão nascer projetos de grande dimensão.

Que ligam pela via ferroviária.

Exatamente. À volta de Lisboa, vamos andando mais para norte, para zonas como Alcartaço, Santarém, também um bocadinho para sul e oeste, mais na zona de Benavente, também. Todos os sítios onde até agora ninguém pensava que se poderiam desenvolver projetos logísticos. As yields baixas tiveram a ver, durante muito tempo, com o facto de haver pouco produto. Em Portugal não há muito produto logístico e, portanto, aquele produto que veio para o mercado foi comprado com yields baixas, mas também foi comprado com yields baixas porque as rendas em Portugal da logística também, durante muito tempo, foram muito baixas e só agora é que começam a subir. Há como que uma antecipação desse upside no tempo, acreditando que os operadores vão poder pagar rendas mais altas. Por uma questão também que eu acho que é interessante falarmos, que é, aqui de alguma forma, eu não gosto especialmente de usar expressões inglesas, mas de facto esta é difícil de falar em português, que é o flight to quality. Há no produto imobiliário, em 2023, digamos assim, de facto, e isso é transversal a todos os setores Há um aumento de qualidade muito grande.

Incluindo a questão da eficiência térmica.

Completamente. Na questão da sustentabilidade, na questão da tecnologia, evidentemente que a localização é sempre um tema muito premente, mas hoje em dia as empresas, seja nos escritórios, seja na logística, vão pagar mais numa renda, naquele ativo que é o ativo mais sustentável, que é o ativo que incorpora mais tecnologia, que é o ativo mais diferenciador e mais transformador para o seu próprio negócio. Isso tem sido muito interessante. Aquilo que falávamos há bocado de customer journey no retail, que era muito hábito falarmos num centro comercial, já se começa a falar na logística. O que é que acontece quando eu entro num armazém? Qual é o trajeto que eu faço? O que é que me acontece? Que impacto é que este imóvel tem na pessoa que entra naquela nave logística? Era uma coisa impensável até há pouco tempo.

Agora, olhando um bocadinho em termos de futuro, nós nos últimos tempos, principalmente desde o início do ano passado, temos verificado um aumento da inflação. Esse aumento da inflação teve um resultado ao nível das taxas de juro exigidas pelos bancos centrais, com o aumento das taxas indexantes, e ao mesmo tempo, um efeito também negativo em termos do rendimento das famílias. Isso está a acontecer não só em Portugal, é pelo mundo fora. Isto cria alguns desafios em diferentes áreas do setor imobiliário. Interessantemente, nós em Portugal ainda não verificámos, nos principais segmentos, um resultado destes efeitos potencialmente negativos. Ou seja, temos aqui o crescimento da inflação, das taxas de juro, o rendimento disponível a diminuir, mas também apesar de tudo, muito lentamente, e não estamos a ver o resultado disto para já nos diferentes setores do imobiliário. Mas será que o futuro será um bocadinho diferente a este respeito ou conseguimos ultrapassar este problema?

O que eu tenho visto e ouvido, e de certa forma alguma realidade tem comprovado isso, é que esta nossa situação de juros subir muito depressa, em muito pouco tempo.

E de uma base muito baixa.

E de uma base baixíssima.

Ou seja, é diferente subir 3% a partir de 0,5% ou 3% a partir de 2%. São coisas bastante distintas. O impacto é totalmente diferente, por exemplo, na prestação das famílias. Portanto, aqui temos também essa questão. E a rapidez.

Eu acho que essa situação tem impacto a vários níveis. Desde logo, nas yields praticadas no mercado de investimento, vimos que houve correções, e houve correções, nomeadamente, ao nível das avaliações dos ativos em antecipação, de facto, a essa subida repentina das taxas e, portanto, é inegável que uma situação como esta não tenha impacto nas yields a praticar. Agora, o que temos visto, de alguma forma, é que parece que a Europa vai escapar a uma recessão. Os preços de muitas commodities já estão a baixar, matérias-primas, o petróleo, o próprio gás. Aparentemente, já está a níveis anteriores ao do Covid. E portanto, se isso assim for, pode ser que passemos aqui pelos pingos da chuva, como se costuma dizer, e que comecemos a ver uma estabilização, senão até uma própria descida dos juros no espaço de, se calhar, um ano.

Não será muito grande .

Não será muito grande, mas pelo menos vai estancar de alguma forma.

Uma estabilização.

E será o dito novo normal, mas é um normal mais normal do que aquilo que estávamos a viver com taxas.

E haverá também uma nova adaptação, uma realidade que eventualmente até faz mais sentido em termos históricos, que é ter taxas de juro que não são zero. Temos taxas ou negativas, até, nalguns casos.

Sem dúvida.

E em termos de utilizações, vê alguns desafios de futuro em termos de setores do imobiliário?

Em termos de setores, eu acho que o produto imobiliário está-se a transformar transversalmente. Como falávamos do tema dos escritórios, de facto, o que é o conceito de um escritório hoje não é o que era o conceito de um escritório até há cinco anos. Até a própria CBRE, estamos a fazer obras no nosso escritório, quando tínhamos feito a última obra em 2017, 2018, exatamente para adaptar o nosso espaço a esta nova realidade. Eu acho que a grande transformação vai ser em tudo que são as ditas áreas de living. Todo o produto habitacional.

Senior housing, student accommodation.

Exatamente, residências de estudantes, mas também este conceito que se fala muito de micro living, co-living, o que é uma coisa, o que é outra, etc. Mas, de facto, a criação de uma série de valências no produto residencial à volta do que era o produto tradicional, eu acho que é uma das principais transformações a que vamos assistir. Mais uma vez, a questão da tecnologia, esta coisa do produto como um serviço. Eu vou consumir a habitação aliada a um conjunto de serviços que me vai facilitar muito a vida ou que vai fazer com que eu possa conviver com uma série de outras pessoas, de contextos diferentes do meu, e valorizo isso como algo que é benéfico.

Agora lembrei-me de um tema que também tem sido muito explorado ultimamente, que é a questão do bem residencial como um bem de consumo e um bem de investimento. Uns falam: "É um bem de consumo e social, e é fundamentalmente um bem de consumo". Outros dizem: "Não, também é um bem de investimento". E realmente nós sabemos que tem esta dualidade, é um bem de consumo e é um bem de investimento. Eu até diria que não haverá uma única pessoa que compra uma casa sem pensar também numa perspectiva do seu investimento.

Claro.

Está a pensar, sem dúvida alguma, no abrigo, na perspectiva do consumo, mas na cabeça deles também lá está latente a questão do investimento. "Isto vai valorizar, vai desvalorizar? Será bom para a minha reforma, não é?" Quer dizer, está sempre latente essa questão. Isto tudo porque nós, de alguma forma, ao equacionarmos a habitação apenas como uma perspectiva de consumo, na realidade não estamos a olhar para esta dualidade e esta importância que o bem habitação tem, também como investimento. Olhando um bocadinho agora para os últimos anos, o que nós verificamos? Verificamos que para muitos investidores, particulares e outros não particulares, principalmente particulares, a forma que tinham para aforro das suas poupanças passava muito por investimentos alternativos, porque a taxa de juro no depósito era fundamentalmente zero. E nós não podemos olhar com os olhos ou com uma perspectiva negativa e prejudicial para a sociedade, a família que tinha algum aforro e decidiu aplicar esse aforro num pequeno apartamento na periferia de Lisboa, no centro de Lisboa, no Porto, em Cascais, na Amadora, em Sintra, por aí fora. Porque realmente havia um incentivo a fazer isso. E se nós olharmos agora com esta perspectiva: "Não, agora a habitação deixou de ser investimento e passou a ser apenas bem de consumo e social". Nós estamos, de alguma forma, a olhar para um conjunto lato da sociedade que fez esta aposta nos últimos anos e colocá-la, eventualmente, numa situação digamos que pouco agradável.

Mas ó Joaquim, eu acho que isso continua a existir muito. E falando com alguns promotores da nossa praça do setor residencial e falando com alguns consultores, mediadores, que operam mais nessa área, o que eu vejo é que há uma porcentagem muito grande de compradores de apartamentos que são investidores.

Mas não são grandes investidores.

Não são grandes investidores.

Os tais fundos de investimento que na realidade não estão a comprar.

São indivíduos, são privados, que compram um ou dois, os que têm mais capacidade, se calhar, compram três ou quatro. Mas eu acho que entre 40% a 50% das vendas, quando nós vemos: "Este empreendimento foi vendido 90% em planta", e quando vamos ver, no concreto, quem é que comprou, se calhar, metade são pessoas que vão utilizar o apartamento, outra metade são investidores. O que é curioso em relação àquilo que nós estávamos a falar do mercado de arrendamento habitacional, porque se calhar, lentamente, também se vai formando aqui um mercado de arrendamento, através desses investidores que compraram estes apartamentos. Infelizmente, também como falámos, das poucas casas que foram sendo construídas. Mas, de facto, eu acho que há muita gente ainda a comprar para investimento. E eu acho que isto tem a ver com, não tanto a rentabilidade que vão tirar, porque vão tirar alguma, evidentemente, eu acho que toda a gente aspira a um número que as pessoas têm na cabeça à volta dos 4%, 3,5%. Quanto mais, melhor. Mas também eu acho que as pessoas ficaram muito escaldadas.

Mais a renda, atenção, porque na habitação temos o rendimento de income e o rendimento de valorização.

Exatamente.

E a valorização pode ser no longo prazo e no médio longo prazo, o que nos interessa aqui é a tal constância das rendas e ter a certeza que as vamos receber. Isso é importante.

Exatamente. E eu acho que há muita gente que, se calhar, também Ou investiu ou viu alguém investir noutras classes de ativos, ações, bitcoins e coisas mais exóticas, etc. São coisas que ninguém controla. Umas mais opacas do que outras, por mais que se tente perceber das empresas e da bolsa, há sempre surpresas que fogem ao nosso controle. E eu acho que o imobiliário mantém aquela tradição dos nossos avós e bisavós, enfim, dessas gerações que investiam em imobiliário e que está ali, é o chamado "bricks and mortar".

Exatamente, está ali, é físico, é palpável.

Pode descer de valor? Pode, mas não fugiu para lado nenhum, não desapareceu, não veio de 100 para cinco.

Exato. Ao prazer.

Agora, Joaquim, se calhar passo eu para entrevistador. De alguma forma, tens-me estado tu a fazer perguntas. Se eu te perguntasse qual é que seria a medida que tu tomarias para estimular o mercado da habitação em Portugal, qual é que seria?

Para estimular, eu diria, para não prejudicar mais do que estimular, era não alterar muito as regras. O investidor, quer o pequenino, a tal família que estávamos a falar, quer o grande, estão à espera que as regras não se alterem muito ao longo do tempo e que os seus direitos sejam mantidos também ao longo do tempo. E, portanto, a constância é da maior importância. Fiscal, os direitos previsíveis. Manter as coisas ao longo do tempo é da maior importância. A melhor forma de manter um mercado competitivo é manter as suas regras ao longo do tempo. Esta é a minha opinião. Eu vejo mercados altamente sofisticados, como por exemplo, o suíço. A constância das regras é da maior importância para eles, é não alterar as regras. Se nós alterarmos duas ou três regras, que podem até parecer relativamente não importantes, o impacto no longo prazo vai ser imenso, porque nós sabemos que quer o privado, o particular, quer a empresa, faz os seus planos de investimento com base num conjunto de pressupostos e a alteração desses pressupostos irrita-o muito, fica muito aborrecido e inclusivamente pode-se ir embora. Isso não é bom para o nosso mercado, sinceramente.

Sem dúvida.

Agora, que há um problema que nós temos que resolver, que é o acesso à habitação, também não podemos dizer que não existe e é necessário arranjar aqui um conjunto de medidas adicionais, que sem dúvida alguma, e acho que a literatura científica sobre este tópico o demonstra bem, a construção por parte do setor público é da maior importância, porque o setor privado, apesar de tudo, tem construído pouco, mas tem construído. O que nós verificamos no caso português é que, infelizmente, no passado construía-se pouco e nestas últimas décadas construiu-se praticamente zero. Portanto, passámos de pouco para praticamente zero. E existe a necessidade de retomar um pouco esta atividade, que é o setor público também construir, nomeadamente para aqueles que têm rendimentos mais baixos. Qual é a sua opinião relativamente a uma medida que poderia ser interessante em termos deste problema que nós temos neste momento do acesso à habitação?

Eu acho que para podermos atacar o problema de forma rápida, de facto, era criar estes programas de renda acessível de forma simples, entendível, financiável, transacionável, para que todos os intervenientes no mercado pudessem perceber bem o que eram as regras do jogo e pô-los em prática o mais rapidamente possível, utilizando terrenos que são públicos, sejam das câmaras, sejam do Estado, sejam, como eu há bocado estava a dizer, instalações que estão na orla dos Ministérios da Defesa ou noutros ministérios, para rapidamente atacar o problema e começarmos a pôr produto no mercado num muito curto prazo.

Muito obrigado.

Este foi o "Unlocker" de hoje. Outros episódios estão disponíveis no Spotify, no Google Podcast, no canal de YouTube e no website da S mais A. Obrigada por nos escutarem.