Até ao dia 27 de maio, data em que o Observador organiza a Cimeira das Cidades, ouvimos alguns especialistas nas áreas de habitação, tecnologia, ambiente e mobilidade, a quem pedimos ideias para as urbes do futuro. A entrada no evento é gratuita, mediante inscrição, que pode ser feita AQUI.

Cita o livro do arquiteto Keil do Amaral, Sobre a ganância, o amor e outros materiais de construção (ed. Estúdio Lisboa) para falar sobre os problemas da habitação, a que tem dedicado uma vida inteira de intervenção cívica e política. Helena Roseta, ex-deputada, antiga presidente da Câmara Municipal de Cascais e antiga vereadora da Câmara municipal de Lisboa, é uma das autoras da atual Lei de Bases do setor, que despertou, da pior maneira, para a importância do tema quando ainda era estudante de Arquitetura. Aconteceu durante as cheias de 1967, que causaram um número indeterminado de mortos no Ribatejo e na periferia de Lisboa, embora algumas fontes apontem para os 700, aproximadamente. “Nunca saberemos quantos, ao certo, porque a partir dos 400, a censura impediu que se continuasse a contar.” Foi nesse momento trágico que Helena, voluntária no terreno, como muitos estudantes universitários de então, compreendeu que “a qualidade da habitação pode fazer a diferença entre a vida e a morte”.

A habitação continua a ser a prioridade de Helena Roseta, até porque hoje, quase cinquenta anos decorridos desde a aprovação da Constituição de 1976, o direito à habitação, que nela é consagrado, está longe de ser universal.  “Estamos numa situação de emergência habitacional, de profunda desigualdade social, causada por um descontrolo total dos preços. E não aceito, por exemplo, que me digam que a crise só pode superada se se construírem mais casas. Isto, pura e simplesmente, não é verdade. Em cinquenta anos, construiu-se imenso. Na Europa, Portugal é hoje um dos países mais excedentários em matéria de habitação. Para 4,1 milhões de famílias, identificadas nos Censos de 2021, temos cerca de 5,9 milhões de habitações.” Isto porque, refere, “cresceu muito o número de residências secundárias, que são perfeitamente legítimas”, mas logo acrescenta que, em Portugal, distribuídos por todo o território, os últimos Censos também detetaram  a existência de “mais de 723 mil fogos, de propriedade privada ou do Estado, que não estão a ser utilizados.”

Helena Roseta não desvaloriza a importância da construção, até porque este setor também gera emprego, mas insiste no imperativo de racionalizar os recursos existentes: “Temos muitos fogos devolutos nos centros históricos das cidades, incluindo nos de Lisboa e Porto. E, também por uma questão de sustentabilidade ambiental isto não é admissível.”

O que também considera inaceitável é que, nos últimos anos, o “funcionamento do mercado habitacional tenha arrastado os preços para o nível do luxo, o que contraria o artigo 81 da Constituição, que atribui ao Estado a responsabilidade pela regulação do mercado.” O agravamento do acesso dos portugueses à habitação não é uma observação empírica. Segundo os últimos dados do Eurostat, divulgados a 8 de Abril último, Portugal tem a pior relação entre o preço das casas e o rendimento familiar per capita. O indicador utilizado é o rácio preço/rendimento normalizado na habitação, que compara o valor atual desse rácio com o seu valor médio de longo prazo, calculado desde 2000 até aos dados mais recentes disponíveis. Dito de outra forma, o preço da habitação tem vindo a crescer muito mais depressa do que o rendimento das famílias.

Combater a desorganização

Perante este cenário, o que propõe Helena Roseta? Fixar tetos às rendas, aumentar os subsídios ao arrendamento? “Todas essas medidas são importantes, mas também são tentadoras porque parecem instantâneas. Julgo, no entanto, que têm de ser articuladas com um programa mais vasto e sobretudo com uma política eficaz de governança e regulação. É isso que nos tem faltado.” Roseta identifica bloqueios vários na aplicação de medidas que já existem, mas que tardam a surtir efeitos nas vidas das populações, como se viu recentemente com os inquilinos que receberam ordem de despejo porque o Estado tem demorado em fazer chegar os subsídios de apoios às rendas que já tinham sido atribuídos. “Não basta definir uma política nacional, é preciso ver como é que ela chega ao terreno. O executivo tem obrigação de convocar especialistas para estudar o modelo de governança nas políticas de habitação. Eu diria que temos um problema de desorganização muito grave.”

Nesse esforço, Helena Roseta considera que é urgente descentralizar: “Ninguém melhor do que os municípios está em condições de atuar porque é quem conhece a realidade, mas há demasiados intermediários e obstáculos burocráticos à concretização das políticas.” E continua: “O IHRU [Instituto de Habitação e da Reabilitação Urbana], a quem, neste momento, cabe fazer esta gestão, já demonstrou que não a consegue garantir com a eficácia necessária.” Por outro lado, o Novo Regime de Arrendamento Urbano “já teve tantas mexidas que é impossível lê-lo, quanto mais pô-lo em prática.” O ideal seria, pois, cruzar o ordenamento do território com as cartas municipais de habitação.

A desorganização reinante explica também, no entender da arquiteta, que o Programa Nacional de Habitação, que estabelece os objetivos, prioridades, programas e medidas para o setor, aprovado na Assembleia da República, em 2024, para o período compreendido entre 2022 e 2026, só tenha sido publicado em Diário da República, a 5 de Janeiro de…2024 . “Estamos perante uma lei do Parlamento, que entrou em vigor com dois anos de atraso.”

Mesmo partindo do princípio de que nesta área, ao contrário do que acontece na Saúde e na Educação, “estivemos muitos anos sem recursos públicos”, Helena Roseta pensa que o papel do Estado é determinante: “Fiz muitos estudos comparativos sobre o que se faz nesta área em dezenas de países e concluí que, independentemente do lugar onde se está, a promoção pública de habitação tem que ser coordenada com políticas fiscais adequadas.”

O imposto sobre imóveis (IMI) “padece de vários problemas”, como a aplicação insuficiente do  agravamento em caso de não utilização prolongada, e demonstrada, de fogos:  “Sabemos que, em Lisboa, o número de casas devolutas excede largamente o daquelas que sofrem, efetivamente, esse agravamento, o que, prefigura um cenário bastante alargado de evasão fiscal.”

Do mesmo modo, sabemos que o Estado não tem qualquer controlo sobre o mercado paralelo de arrendamentos, sem qualquer contrato: “É evasão fiscal pura e dura, com prejuízo dos direitos do inquilino, que não estão minimamente protegidos. Tudo isto são sinais que o mercado não está a funcionar.”

Por outro lado, a arquiteta não concorda com benefícios fiscais a cidadãos estrangeiros cuja situação financeira dispensa esse tipo de apoios. “Não me incomoda que a Madonna arrende uma casa em Lisboa, mas não posso aceitar que esse facto arraste toda a oferta imobiliária para o setor do luxo.”

À regulação do Estado cabe também assegurar que não se formem guetos e, neste caso, o trabalho das autarquias é crucial: “As freguesias podem desempenhar um papel muito importante. Em situações de emergência, são elas que revelam o melhor conhecimento do terreno. Vimo-lo durante a pandemia, e eu já tinha constatado isso mesmo, quando fui presidente da Câmara Municipal de Cascais e tivemos de lidar com os efeitos de cheias muito severas.” A política nacional para a habitação define vários regimes de arrendamento, alguns dos quais recebem apoios estatais, como é o caso das casas com rendas apoiadas (muitas vezes nos designados bairros sociais) ou das de renda acessível, “conceito que varia conforme o critério de quem a aplica, mas que internacionalmente tende a não ultrapassar um terço dos rendimentos da famílias.” A estes duas classificações juntam-se as casas de renda livre, que são as que predominam no mercado nacional.

Ora, para Helena Roseta, estas três categorias não podem ser estanques: “Deve ser previsto que as pessoas podem melhorar os seus rendimentos, sem que tenham de sair de casa por causa disso, como estabelecia a Lei do Arrendamento Apoiado de 2012. A diversidade é uma mais valia para os bairros sociais. Há, por isso, que flexibilizar e favorecer a transição.” E também, neste domínio, são as câmaras e juntas de freguesias que melhor conhecem as realidades humana e territorial.”

Numa área tão importante para a vida de todos nós, a sociedade civil também é chamada a desempenhar um papel, até porque o tempo em que tudo se passava entre proprietários e inquilinos, com as pessoas a procurarem casas com escritos nas janelas, pertence a um passado cada vez mais distante. “Hoje temos todo um conjunto de novos agentes envolvidos nesta área, que incluem mediadores, plataformas e banca, por exemplo. Todos eles têm que ser chamados à colação”, nota Helena Roseta.

Embora destaque a excelência do trabalho das associações de inquilinos de Lisboa e Porto, bem como das associações de senhorios, “que prestam um apoio inestimável a pequenos proprietários”, considera que isso já não basta. “Temos de voltar a dar importância às associações de moradores dos bairros, que foram muito ativas a seguir ao 25 de Abril, e temos de apoiar movimentos de cidadãos que já começam a despontar em torno de áreas mais desfavorecidas, como é o caso do Vida Justa. É fundamental que toda a sociedade perceba a emergência da situação porque estou mesmo convencida de que o descontrolo dos preços da habitação está a minar a democracia.”