Decorridos quase três anos desde a entrada em vigor do diploma que veio autonomizar a figura do alojamento local e rever o seu regime jurídico, o que promoveu o aumento da oferta deste tipo de estabelecimento e o crescimento do sector do turismo em Portugal, temos assistido a sucessivas reviravoltas à volta deste tema, não estando isento de discussões.
Primeiro, a divergência vincada dos nossos tribunais. Agora, o projeto-lei apresentado pelo grupo parlamentar do PS a propor alterações ao referido diploma.
Em jeito de resumo, as questões que se colocam são essencialmente as seguintes: podem ou não os condomínios limitar o direito de propriedade e de uso que cada um dos condóminos faz do seu apartamento? Trata-se o alojamento local de uso habitacional, comercial ou outro? Viola ou não o título constitutivo da propriedade horizontal (PH)?
Com o devido respeito, que é muito, não posso concordar com o mais recente Acórdão da Relação do Porto que, em oposição ao Supremo Tribunal de Justiça, veio considerar que a atividade de alojamento local não cai no conceito de “habitação”, dando assim acolhimento à tese do condomínio de que viola o título da PH. Por duas razões.
A primeira, porque confunde o que interessa para efeitos de tributação e o que releva para efeitos civis e administrativos. É verdade que para efeitos fiscais, há uma distinção entre o arrendamento e a prestação de serviços de alojamento e, por isso, é importante perceber a que título provêm as receitas pagas pelo utilizador do apartamento. No entanto, para aferir que tipo de uso é dado ao espaço em causa, tal distinção não tem qualquer impacto. Faz algum sentido dizer-se que por ser um turista (i.e. “pessoa que viaja por diversão ou recreio dentro ou fora do País”), deixa de ser habitação e passa a ser alojamento? Então se não for um turista em passeio e for uma estadia em trabalho ou uma visita a familiares ou amigos doentes? Já passa a ser habitação? Faz algum sentido que o vizinho que faça contratos de arrendamento de dois ou três dias (nos termos da lei, atualmente estes contratos nem sequer têm prazo mínimo) tenha tratamento diferente e privilegiado em relação ao vizinho que explora a sua casa como alojamento local? Não faz, a partir do momento em que a ocupação é para a mesma finalidade (dormir, descansar, comer…). Não interessa ao condomínio se o condómino está enquadrado na categoria B ou F.
A segunda razão prende-se com o facto de ter considerado que está intrincado no conceito de habitação o caráter de permanência e estabilidade, o qual não existe no alojamento local. Ora, se assim fosse, um proprietário que tenha um apartamento no Algarve em que apenas passa alguns dias do ano ou, até mesmo, que dá de arrendamento uma semana por ano no verão, estaria a violar o título da PH que destinasse a referida fração a habitação, o que não faz sentido. Mais, esse arrendamento não deixa de ser classificado para fins habitacionais só pelo facto de ter uma duração de três, sete ou quinze dias.
E o que dizer da proposta do PS? Creio ser de louvar a iniciativa de tentar estancar a discussão que gira à volta da relação entre os condomínios e as entidades exploradoras do alojamento local. No entanto, claramente que errou na solução. Ao invés de vir definir expressamente qual o uso/afetação exigível para cada uma das modalidades de estabelecimento, pondo dessa forma termo à discussão e dúvidas, junto dos condomínios, autarquias e entidades exploradoras, veio simplesmente propor a submissão da abertura de novos alojamentos locais em prédios habitacionais ao escrutínio dos vizinhos, independentemente do tipo de afetação previsto na PH para a fração em causa. Para além de levantar sérias dúvidas quanto à sua constitucionalidade – já que limita de forma genérica e desproporcional o direito fundamental à propriedade privada – e, bem assim, de criar novos conflitos ao não esclarecer, por exemplo, em que moldes deve ser tomada a deliberação, o legislador continua sem se preocupar em responder à questão essencial: qual a afetação do alojamento local?
Não deixa de ser curioso que a limitação à propriedade privada agora proposta pelos dois deputados socialistas não vai incidir sobre aqueles que têm maior capacidade financeira para adquirir um prédio por inteiro e afetá-lo ao alojamento local, mas sim aos que apenas têm um ou outro apartamento como forma de obter um rendimento adicional.
Associada Coordenadora do Departamento de Imobiliário da CCA ONTIER
