Foi a 31 de Março de 2026, pouco depois das 13h30, que o tecto de um prédio devoluto de dois andares ruiu no Largo de Santa Bárbara, na Avenida Almirante Reis. Estiveram no local trinta operacionais e dez viaturas dos Sapadores Bombeiros; ao fim da tarde, ainda não se sabia se estava alguém lá dentro. Nesse mesmo mês, como em quase todos os meses dos últimos cinco anos, a cidade discutia se a ciclovia da avenida devia ser central ou lateral, correr num sentido ou em dois, ficar ou desaparecer.

A Almirante Reis vai ter obra. O Projecto Integrado de Requalificação, orçado em 20 milhões de euros, promete, entre 2027 e 2028, redesenhar os 2,8 quilómetros entre o Martim Moniz e o Areeiro, com mais árvores, mais vias, ciclovias laterais e o fim do separador central. É um investimento bem-vindo e, em vários aspectos, acertado.

O problema é o que a obra não toca. Lisboa discute o asfalto, que é público, e ignora o edificado, que é privado — mas privado num sentido muito particular, o dos proprietários que o próprio Estado impede de agir. E é aqui que está a minha tese: para os prédios de Lisboa não faltam leis. Falta que as que existem saiam do papel.

Tudo o que aquela requalificação promete merece ser feito. Esta avenida é das poucas artérias de Lisboa que ainda são cidade completa, com arquitectura de aro contínuo, rés-do-chão de comércio vivo — das mercearias aos restaurantes de meio mundo — e duas das freguesias mais densas do país. Mas por cima desse comércio há pisos vazios, fachadas escoradas e tectos que, como se viu em Março, não esperam pelo fim das consultas públicas.

Os números conhecidos dão a escala. No final de 2023, segundo dados da própria Câmara, Lisboa tinha 1158 imóveis totalmente devolutos e 1696 parcialmente devolutos nas mãos de privados — e a própria autarquia identificara, no início do mandato, cerca de 2000 casas vagas no seu património. Mais acima na escala, os Censos identificaram perto de 48 mil fogos na cidade que não são residência principal nem secundária de ninguém. São realidades diferentes, porque um fogo vazio não é um prédio em ruína, mas apontam na mesma direcção. Uma parte substancial da cidade construída está parada.

Só que não está parada por falta de legislação. O IMI agravado para devolutos existe — Lisboa é, toda ela, zona de pressão urbanística, e a taxa pode multiplicar-se por seis, podendo a lei chegar a doze. O Simplex Urbanístico de 2024 existe, e fixou prazos de decisão de 120 a 200 dias enquanto reforçava o deferimento tácito, a regra segundo a qual o silêncio da administração vale aprovação. As intimações para obras de conservação existem no regime jurídico há décadas. No papel, Portugal tem um dos arsenais mais completos da Europa contra o abandono de edifícios.

Contudo, na prática, o mecanismo quase não saiu do papel. Nos primeiros meses do novo regime, a Câmara de Lisboa confirmava à Lusa não ter registado um único deferimento tácito. E o caso que entretanto ganhou visibilidade provou o resto, quando a aprovação obtida pelo silêncio da Câmara acabou imediatamente contestada em tribunal. O deferimento tácito é o remédio para a falta de resposta — não a resposta. Uma licença ganha por cansaço não dá segurança a ninguém: nem a quem constrói, nem a quem contesta, nem à cidade. E a lei só queria algo mais simples — que a Câmara decidisse dentro do prazo.

Eis que, em Maio, um novo decreto reviu o regime e generalizou o deferimento tácito. É a segunda reforma do licenciamento em dois anos — e os prédios continuam no mesmo sítio. E, enquanto espera pela licença que não chega, o proprietário paga o IMI agravado de devoluto, ou seja, o Estado multa o particular pela demora do próprio Estado. Há casos em que o Estado vai ainda mais longe do que não decidir. Na Rua do Benformoso, a dois passos da Almirante Reis, prédios expropriados em 2016 para um projecto municipal continuam, uma década depois, com o projecto por construir — o antigo proprietário sem os prédios, a cidade sem o equipamento, e o processo ainda nos tribunais.

Na semana passada, a mesma em que milhares de pessoas acamparam no Rossio pelo direito à habitação, a autarquia escolheu a sua urgência. Suspender o sistema de trotinetes partilhadas. O raciocínio do presidente da Câmara foi exemplar: tentámos regras — limites de frota, zonas de interdição, velocidades —, as regras não produziram resultados, logo decidimos. É exactamente desta capacidade de decisão que a cidade precisa — aplicada ao que importa. Os serviços municipais recolhem cerca de 1200 trotinetes mal estacionadas por mês; num ano inteiro, intimaram apenas 196 donos de prédios degradados. Quem dorme numa tenda no Rossio merece uma resposta. Porque é que a determinação que a autarquia encontra para arrumar trotinetes desaparece quando o assunto é a habitação?

O resto do labirinto completa o quadro. O IVA reduzido de 6% na reabilitação só se aplica, segundo a interpretação da Autoridade Tributária, quando a autarquia aprovou previamente uma operação de reabilitação urbana para a zona — condição que muitos proprietários nem conseguem verificar. E as heranças indivisas, responsáveis por uma parte relevante das cerca de 300 mil casas devolutas do país, tiveram finalmente reforma este ano, que permite a um herdeiro iniciar a venda sem o acordo de todos. É o passo certo — mas corre pelos tribunais, cuja celeridade ninguém elogia. Mais uma lei acertada à espera de funcionar.

O que proponho à Câmara não exige um diploma novo. Exige sim que cumpra os prazos que a lei já fixa, deixe o deferimento tácito operar como a lei manda, suspenda o IMI agravado enquanto o processo estiver nas mãos da autarquia e fiscalize a sério — intimações em número compatível com o parque degradado e obras coercivas onde houver risco público. Exige também que acabe a obra no seu próprio património. Mais de mil das suas casas vagas foram recuperadas nos últimos anos — prova de que o ritmo existe. Que o leve até à última porta. Exige que trate a expropriação como compromisso, não como arquivamento. Quem expropria para construir, constrói — ou devolve. E exige, sobretudo, foco, o de uma autarquia que escolha as suas urgências pela ordem das urgências da cidade.

Quanto ao Estado central, o que se lhe pede são regras fiscais claras, estáveis e verificáveis, e meios para que a reforma das heranças produza partilhas em meses, não em anos. Quem gere um edifício no centro de Lisboa sabe o que custa mantê-lo — e sabe que o custo da inércia é sempre maior.

E aos proprietários deve ser dito com a mesma frontalidade: removida a fricção, acaba a desculpa. Quem mantiver um prédio devoluto por especulação ou puro desleixo deve sentir o agravamento fiscal em pleno e a intimação a tempo. A propriedade é um direito; não deixar cair um tecto sobre a rua é um dever que vem com ele.

Quando as obras da avenida Almirante Reis terminarem — em 2028, espera-se —, os passeios serão novos, as árvores estarão plantadas e as ciclovias, finalmente, arrumadas. A pergunta é quantos prédios à sua volta estarão de pé — e quantos continuarão à espera de uma licença.

O prédio do Largo de Santa Bárbara não caiu por falta de leis. Caiu enquanto esperávamos que elas funcionassem.