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Porque falha o arrendamento urbano em Portugal

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Assistimos no arrendamento urbano à evidência de que o Estado não atua como uma pessoa de bem e propicia iniquidades gritantes. Os resultados são menos casas para arrendar e rendas cada vez mais caras

A história do arrendamento urbano em Portugal é o filme de um percurso trágico com mais de 100 anos.

Desde novembro de 1910 e em especial em 1948, 1974, 2006 e 2017, que somos confrontados com uma proliferação de disposições legais que retratam uma enorme “criatividade” dos sucessivos governos. Aos recorrentes congelamentos de rendas, juntaram-se os entraves à denúncia dos contratos ou à oposição à sua renovação, os depósitos de rendas, os direitos a indemnizações por benfeitorias, os mecanismos que só servem para atrasar despejos, os processos de avaliação do estado de conservação dos imóveis, as lojas históricas, tudo isto culminando numa deficiente resposta do sistema judicial.

Em todas as reformas realizadas, não se conseguiu descongelar definitivamente as rendas antigas, desenvolver mecanismos de apoio às famílias que falham o pagamento das rendas e criar um clima de confiança que atraia investimento e aumente a oferta de casas para arrendar.

Os poderes públicos, com um reduzido parque habitacional público, sem dinheiro e sem condições para fazerem desta política uma prioridade, atiraram para cima dos privados com as obrigações de um dos pilares do Estado Social: a protecção social no alojamento.

Os resultados, apesar de algumas melhorias pontuais na última década, estão bem visíveis:

  • Uma acentuada degradação do parque edificado, resultante da descapitalização dos seus proprietários;
  • Um crescente número de casas vazias, que fez de Portugal um recordista nesta matéria;
  • Uma progressiva redução de casas arrendadas. Em 2011 o arrendamento estava reduzido a 20% das formas habituais de alojamento, quando em 1960 representava 62%;
  • Uma oferta de casas para arrendar muito escassa e com rendas inacessíveis para a generalidade das famílias;
  • Uma geração de jovens, que não encontra respostas para as suas necessidades de alojamento.

No período entre 2012 e 2015 assistiu-se a um aumento da oferta de arrendamento e a uma redução do valor das rendas. E quando se esperava que estas tendências se consolidassem contrariando os retrocessos das décadas anteriores, os últimos dois anos evidenciaram o contrário: o regresso da anterior decadência.

Qualquer cidadão que equaciona a realização de um investimento imobiliário para arrendamento, rapidamente percebe que a incerteza e o risco se tornaram insuportáveis. Antes, para muitos proprietários era preferível deixar as casas vazias. Agora, com o “boom turístico”, as que ainda restam vão imediatamente para o alojamento local.

E que fazem os poderes públicos?

Queixam-se e lamentam-se. Recorrentemente, ouvimos discursos que identificam um novo culpado para as dificuldades que enfrentam.

Nuns dias é a “lei dos despejos”. Noutros o “bullying imobiliário”, a “turistificação” ou a “gentrificação”.

O recorrente discurso contra a denominada “lei dos despejos”, mostra até que ponto os preconceitos ideológicos dominam o pensamento daqueles que na verdade rejeitam e abominam a propriedade, seja ela pública ou privada. A figura do despejo existe há séculos. Não é uma criação recente, nem uma reinvenção da lei de 2012. Tal como o Código da Estrada penaliza com a inibição de condução, ou o atraso no pagamento de impostos implica juros de mora, o despejo é uma penalização indissociável de um contrato de arrendamento.

Este discurso também escamoteia outra realidade. A dos contratos de duração limitada. Os “despejos” recentemente noticiados, relacionam-se com arrendamentos que chegaram ao seu termo e que foram celebrados ao abrigo do NRAU publicado em 2006. Ou seja, antes da entrada em vigor da lei de 2012. Não se tratam de despejos, mas de contratos de cinco ou dez anos, que entretanto terminaram. E mais uma vez, o bode expiatório é a “lei dos despejos” de 2012.

Mas o que é ainda mais preocupante é o aumento extraordinário que ocorre nos preços de venda e de arrendamento. Segundo estimativas recentemente divulgadas, prevê-se que os preços subam 5% ao ano nos próximos anos. Para os mais receosos, gostaria de lembrar que o preço do imobiliário em Lisboa está a aproximadamente metade do valor de Paris e a um quarto do valor de Londres. Por outras palavras, isto só agora está a começar. A crescente internacionalização e procura turística de Portugal estão nos primórdios. Se acham que os preços estão elevados, procurem imaginar como estarão daqui a 10 anos.

E estas situações não são um exclusivo do mercado privado.

Até no âmbito da habitação social gerida por entidades públicas, cujo regime de rendas é particularmente generoso (a renda média é inferior a 60€ e é calculada de acordo com os rendimentos do agregado familiar), confrontamo-nos com situações paradoxais.

Dos 120.000 fogos de habitação social existentes, mais de 25% têm rendas em dívida. Nos últimos anos o valor das rendas não pagas em cada ano ascende a 24,1 milhões de euros, representando 27% do valor das rendas emitidas. No final de 2017, o valor acumulado das rendas em dívida já devia ultrapassar os 100 milhões de euros.

O exemplo vivido no IHRU é elucidativo. Havia arrendatários com rendimentos mensais superiores a 2.000€ e que pagavam há mais de 25 anos rendas inferiores a três euros! Quando se procedeu à actualização das rendas atendendo aos respectivos rendimentos, surgiram as contestações. Houve acções judiciais, comunicados, moções, petições, manifestações. Um pequeno grupo de 700 moradores ainda hoje se recusa a pagar as novas rendas e em finais de 2017 já devia mais de 4 milhões de euros. Mas simultaneamente não hesitam em exigir obras nos edifícios onde vivem. E os processos arrastam-se nos tribunais.

Quando os principais beneficiários de um sistema tão generoso são os primeiros a subvertê-lo para benefício próprio, estamos perante a maior das iniquidades. Afinal, os privilégios de poucos transformam-se nos impostos suportados pelos restantes.

E aquilo que os poderes públicos não fazem na habitação social, intervindo para a disciplinar e aplicar a lei, excedem-se no mercado de arrendamento privado distorcendo o seu funcionamento ou fazendo anúncios que só servem para quebrar a confiança dos investidores.

Seria sensato que os poderes públicos acabassem com as “manobras de megafone” e desenvolvessem políticas públicas consistentes e realistas para o arrendamento urbano.

Infelizmente, tal não sucede, como demonstram vários estudos e propostas legislativas sobre as problemáticas da habitação e do alojamento local, recentemente apresentados.

Enquanto a maior parte das propostas se dedica a inventar medidas proibicionistas e que condicionam a actividade económica, todas têm uma coisa em comum: ignoram o arrendamento urbano, a necessidade de o dinamizar e de criar condições para que exista um clima de confiança que atraia investidores.

Entretanto, os preços sobem, as rendas encarecem, o alojamento local prospera, os megafones retumbam e o mercado de arrendamento vai definhando…

Arquitecto, presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana de 2012 a 2017

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