Foi publicado, no passado dia 30 de dezembro, o Decreto-Lei n.º 117/2024, que procede à sétima alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT). As alterações agora introduzidas visam, segundo o Governo, atender à necessidade de pôr cobro à escassez de habitação e ao aumento dos seus custos, impulsionando a disponibilidade de solos destinados à construção habitacional, no âmbito do programa «Construir Portugal».

Ora, antes de mais, para melhor compreender as alterações perpetradas pelo Decreto-Lei em análise, recomenda-se a leitura da análise descritiva do diploma elaborada pelos advogados da Andersen Portugal, Gonçalo Rhodes Sérgio e Bernardo Silveira.

A narrativa do Governo subjacente a este diploma, é que o mesmo consubstancia um «novo simplex urbanístico», que segundo o Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa, apesar de «constituir um entorse significativo em matéria de regime genérico de ordenamento e planeamento do território, a nível nacional e local», procedeu à sua promulgação «atendendo à intervenção decisiva das assembleias municipais e à urgência no uso dos fundos europeus e no fomento da construção da habitação».

Ora, basta uma mera análise superficial ao conteúdo deste diploma para perceber que chamar-lhe de novo SIMPLEX Urbanístico é, não só manifestamente exagerado, como absolutamente despropositado. O diploma aqui em análise, consubstancia, pois, uma revisão à lei dos solos e uma alteração bastante relevante ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).

De facto, o diploma que entrará em vigor muito em breve, no final do mês de janeiro, promove a criação de um regime excecional que permitirá a construção e urbanização onde até hoje elas eram impossíveis – em solo rústico. Com o objetivo de aumentar a oferta de solos destinados à construção da habitação, esta alteração cria um regime especial de reclassificação de solos rústicos para solos urbanos.

Esse regime permitirá, por decisão dos órgãos municipais competentes – proposta da Câmara Municipal, seguida de deliberação da Assembleia Municipal – construir, edificar, e urbanizar em solo outrora rústico, mantendo, naturalmente, a exceção e a salvaguarda às áreas que a lei já protege, bem como a terrenos agrícolas e a zonas de especial risco.

Todavia, este novo regime excecional está sujeito ao preenchimento de certos requisitos, nomeadamente a exigência de que pelo menos 70% da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública, ou a habitação de valor moderado. O primeiro problema surge precisamente neste conceito aventado pelo Governo: «habitação de valor moderado». Este termo, é certo que procura a inclusão de preços acessíveis não apenas aos mais carenciados, mas também às classes médias. Porém, e ao que parece, os limites máximos impostos pelo diploma acabam por permitir que o preço por metro quadrado possa vir a ser superior ao próprio valor de mercado.

De facto, para além da promoção da desordem territorial, e de continuar a não consubstanciar uma reforma estrutural – mais do que necessária – na política de solos em Portugal, esta medida vai mesmo contribuir para o aumentar o preço da habitação. Ao contrário do propósito que procura atingir, constituindo o grave erro de cálculo.

Porém, para além deste erro de cálculo, há ainda mais três razões pelas quais esta medida poderia ter sido mais bem pensada pelo Governo, antes de legislar. Por um lado, por concretizar uma velha falácia que advoga que a solução para responder à crise da habitação passa, forçosamente, pela reclassificação dos solos, por não existir solo urbano suficiente. Ora, na realidade, os dados de que dispomos hoje, dizem-nos claramente que existe bastante solo urbano ainda por utilizar.

Por outro lado, esta medida poderá contribuir para agravar um problema de fundo: o da falta de qualidade de vida nas periferias das cidades, causado pela débil densidade urbanística, e perpetuada pela escassez de oferta de comércio e de serviços, que faz com que os seus habitantes se vejam obrigados a recorrer frequentemente ao automóvel para a realização de grandes distâncias no dia a dia.

Por fim, porque medidas como esta, contribuem ativamente para o sprawl suburbano e, consequentemente, para o descontrolo na expansão das cidades e para o alargamento dos perímetros urbanos. O que acaba, infelizmente, por não resultar numa construção de habitação de qualidade para os cidadãos, e por tudo isso, por não representar uma melhoria real na qualidade de vida das pessoas.

O caminho que devia ser trilhado era precisamente no sentido oposto: promover cidades compactas. É essa a orientação (praticamente) unânime da doutrina. Ademais, importa recordar que a política de solos e do planeamento urbano são da competência reservada da Assembleia da República

Em suma: o presente diploma materializa um autêntico tiro ao lado.