Quantas promessas podemos ouvir até que finalmente vejamos ação? A regulação do mercado de administração de condomínios em Portugal é uma dessas promessas que, em vez de se concretizarem, continuam a ser adiadas, ignoradas e, pior ainda, esquecidas. Como é possível que um setor que afeta diretamente milhões de cidadãos, que gera um volume de negócios de cerca de €750 milhões em Portugal e que tem um impacto profundo na qualidade de vida nas nossas cidades, continue a viver sem regras claras, modernas e eficazes?
A resposta a esta pergunta, que deveria ser óbvia, é simples: falta de vontade política. Durante anos, a administração de condomínios foi tratada como um problema menor, uma área que “não precisa de urgência”. Contudo, à medida que as cidades crescem, a complexidade da gestão dos condomínios aumenta. E, com ela, crescem os desafios para os moradores, administradores e até mesmo para os investidores. A ausência de uma regulação sólida não só perpetua o caos, como cria um ciclo de ineficiência que afeta toda a sociedade.
Segundo a Associação Nacional de Administradores de Condomínios (ANPAC), o mercado está preso a uma legislação obsoleta que não considera as necessidades reais dos moradores nem os desafios enfrentados pelos administradores. O que deveria ser uma proteção para os condóminos e administradores acaba por ser um labirinto de obrigações mal definidas e brechas legais, que só dificultam a boa gestão dos espaços.
Expostos a obstáculos diários, muitos dos quais poderiam ser mitigados com uma regulamentação mais clara, os administradores de condomínios não têm mãos a medir. Um desses exemplos é a dificuldade em obter seguros adequados para as propriedades, como relatado por diversos gestores, que exigem seguros sísmicos obrigatórios para garantir a segurança das construções, especialmente em regiões mais suscetíveis a catástrofes naturais. Sem uma obrigatoriedade clara por parte da legislação, muitos condomínios ficam à mercê da boa vontade dos gestores e das seguradoras, criando uma instabilidade desnecessária.
Além disso, a falta de um enquadramento jurídico sólido e eficiente também contribui para a criação de obstáculos burocráticos. Um exemplo claro são as dificuldades enfrentadas pelos administradores quando tentam interagir com o sistema bancário, que muitas vezes impõe barreiras desproporcionais, dificultando processos como a abertura e gestão de contas condominiais, nomeadamente a troca de acessos de movimentos e visualização bancária. Esses entraves, que poderiam ser facilmente resolvidos por uma regulação mais moderna, eficiente e prometida há anos e em várias legislaturas -, continuam a onerar os custos de gestão e a prejudicar os moradores.
Mas a falta de regulação não afeta apenas os administradores de condomínios, como também todo o ecossistema imobiliário. O mercado das proptechs, por exemplo, tem-se mostrado uma força transformadora, mas carece de um ambiente regulatório que permita que inovações tecnológicas ganhem escala. Em vez de se focar em criar uma legislação que permita que soluções tecnológicas tragam mais eficiência e transparência para a gestão dos condomínios, os governos têm-se limitado a discussões intermináveis que não resultam em ação prática. A verdade é que, enquanto o setor imobiliário evolui e os desafios se multiplicam, a regulação da atividade de administração de condomínios permanece na gaveta.
A falta de clareza legislativa cria um vácuo de responsabilidade, o que acaba por prejudicar todos os envolvidos: administradores ficam expostos a litígios por não saberem ao certo o que é exigido legalmente, moradores enfrentam uma gestão ineficaz e, muitas vezes, irresponsável de recursos coletivos. Não podemos esquecer também que, num mercado cada vez mais exigente, a ausência de uma regulação eficaz impede que a qualidade da gestão seja garantida, o que leva a uma deterioração das condições dos edifícios e à desvalorização de patrimónios.
O setor de administração de condomínios está num ponto de inflexão. As promessas de regulamentação, que vêm sendo adiadas há anos, estão em risco de se transformar em uma oportunidade perdida. Como propõe a ANPAC, é preciso uma regulamentação que defina claramente os direitos e deveres de todos os intervenientes, que garanta a formação profissional adequada dos administradores e que crie mecanismos de fiscalização eficazes. Esta seria uma medida simples, mas de enorme impacto, que poderia contribuir para a criação de um mercado mais transparente e seguro.
Por outro lado, a ausência de regulação pode levar a um cenário ainda mais caótico, em que a desorganização e a falta de responsabilidade prevalecem. Num país que se orgulha de ter uma das maiores taxas de propriedade per capita da Europa, é inadmissível que a gestão dos condomínios continue a ser feita de forma amadora, sem critérios objetivos que garantam uma boa administração.
O momento para agir é agora. Não podemos continuar a adiar uma reforma que é urgente, não só para os administradores de condomínios, mas para todos os cidadãos que dependem da boa gestão dos seus edifícios. A promessa de um mercado de condomínios mais organizado, eficiente e seguro está na ponta dos dedos dos legisladores. Basta que tomem a decisão de transformar promessas em ação concreta.
