Bem-vindos ao podcast "O Mercado" da Rádio Observador, com o apoio da JLL. A consultora imobiliária JLL oferece um acompanhamento integral aos seus clientes, desde a aquisição e construção até à ocupação e investimento. Com mais de dois séculos de história global e quase 30 anos de presença em Portugal, a JLL está presente em mais de 80 países. "O Mercado" tem o intuito de gerar conversas em torno das dinâmicas e tendências do setor imobiliário, abordando temas cruciais para investidores, empresas e também cidadãos. Esta semana falamos sobre os desafios imobiliários de Lisboa. São convidados deste episódio Maria da Cunha Menezes, Head of Project and Development Services da JLL. Olá, Maria. E também o Anthony Lanier, fundador e presidente da Eastbank, empresa conhecida pelos seus projetos de renovação urbana, não só nos Estados Unidos, e recentemente no bairro do Príncipe Real, no coração de Lisboa. Bem-vindos os dois, Maria e Anthony. Tenho aqui uma pergunta dirigida aos dois, talvez começando pela Maria. Estamos a viver uma crise habitacional com uma maior pressão sobre Lisboa. O que é preciso fazer já para aliviar a pressão?

Em primeiro lugar, obrigada, João. Queria explicar um bocadinho o que é PDS, Project and Development Services, como disse, e bem. O departamento de PDS na JLL atua nas áreas de gestão de projeto, due diligence técnicas e serviços de sustentabilidade. E também queria aqui agradecer ao Anthony por ter aceito aqui e disponibilizado o seu tempo para fazer esta conversa comigo.

Em torno de Lisboa.

Em torno de Lisboa, exatamente.

Que está sob imensa pressão. O que é preciso fazer para libertar essa pressão, Maria?

Temos que atuar em vários sentidos. Temos que aliviar a pressão do licenciamento, temos que pensar bem os projetos imobiliários para o centro da cidade.

Adotar um conjunto de medidas, é isso?

Um conjunto de medidas, que depois podemos falar aqui em mais pormenor, mas atuar nessas frentes.

Anthony.

Desculpe.

Não.

Em conjunto com o governo sempre, com os investidores sempre e com os promotores imobiliários.

Porque no fundo, isto é um problema que tem responsabilidades repartidas, não é?

Completamente.

Anthony, o que é preciso fazer para aliviar já a pressão sobre esta cidade tão pressionada que é Lisboa?

É a mesma situação em todo o mundo, no mundo como nós conhecemos, e sempre precisa o apoio do Estado. Então, tem que ser um apoio em termos da redução das taxas, o investimento, como é na Áustria, o Estado mesmo entra o ramo da construção, por isso Viena tem mais habitação social de todas as cidades. Então, precisa o apoio do Estado e o desejo do promotor para ajudar e vender serviços. E no centro da cidade, isto é muito mais complexo, porque não há escala. Os edifícios vazios, abandonados na cidade, são geralmente pequenos e neste, vamos dizer, desafio, é a oportunidade, que não vão ser casas enormes onde todas as pessoas que não têm suficiente habilidade alugar casas, vivem, mas funciona como um bairro funciona. Há casas maiores, há pessoas com menos, com mais. Então é complexo numa cidade como Lisboa, mas a cidade e o governo têm que começar a pensar nisso.

E atuar sobre isso.

Se eles não fazem isso, todas as pessoas com menos dinheiro vivem fora da cidade e o trabalho é no centro da cidade, então o tráfico começa e tudo.

Surgem outros problemas, não é? Maria, o Anthony já deixou aqui algumas pistas sobre as especificidades que tem a cidade de Lisboa. Quais são elas quando olhamos para o resto da área metropolitana?

Lisboa tem um centro histórico com enorme valor patrimonial e então tem muitas limitações na construção. A sua beleza, a sua localização é única, é desejada, e então há uma forte pressão turística e de investimento estrangeiro, por consequência. E tem levado aqui a uma centralização de serviços e de oportunidades de negócio que o resto da área metropolitana não tem. A procura de habitação e de espaços de serviços é muito desproporcional no centro e fora. E dentro do centro de Lisboa, de facto, há uma oferta limitada.

Devido ao fato de ser uma cidade histórica, não é?

Uma cidade histórica que as pessoas querem visitar, como muitas outras.

Exatamente. E a dificuldade em encontrar casas a preços comportáveis está a ter consequências no tecido social?

Está. Está. Há aqui um fenômeno que é a gentrificação, já se fala muito nisto, ou seja, é a transformação e valorização dos centros urbanos e dos bairros sociais, que é uma coisa positiva, mas está a resultar numa substituição dos moradores originais, nas pessoas que lá viviam antes, por pessoas com poder de compra maior ou por turistas mesmo, ou por visitantes. As famílias, como o Anthony disse, e bem, estão a ser obrigadas a sair dos centros das cidades ou estão a ser convidadas, não têm grandes hipóteses. E então começa-se a ver os bairros tradicionais a perderem um bocado a sua identidade. Acho que a East Bank nisto atua e bastante bem. Mas por vezes os bairros históricos acabam por ter uma oferta muito homogênea de serviços, de lojas, restaurantes. Vai-se a Barcelona, vai-se a Madrid, os bairros centrais oferecem tudo um bocadinho a mesma coisa, o que perde um bocado a identidade e empobrece a riqueza e a cultura local.

Pois, porque se é tudo igual.

Exatamente.

Lisboa perde a sua especificidade. Lisboa e outras cidades. Anthony, a burocracia é muitas vezes apontada como um problema. É de facto um problema? Está a contribuir para a crise habitacional?

Eu acho que esta não é a própria forma para analisar isso. A burocracia tem o apoio para preservar a cidade, especialmente os bairros históricos. E a preservação é uma coisa muito complicada, é um trabalho de amor, e as pessoas que estão a fazer este trabalho, estão a fazer isso com muita emoção. Isto deveria ser, isto não deveria ser, estes muros são importantes, estes muros não são. E este processo com o tamanho das obras que Lisboa tem de um dia para outro, é bastante complicado e demora. E não é muito diferente nos Estados Unidos, nos centros históricos é a mesma coisa.

Também há restrições e regulamentos.

E leva bastante tempo em resolver os assuntos.

E como é que as empresas se adaptam aos regulamentos e às normas? Enfim, parecem cada vez mais apertadas e às vezes até contraditórias. O Anthony, fale-nos da sua experiência à frente da East Bank.

Eu trato o setor público e a administração, vamos dizer, dos edifícios e que gerem as licenças como sócios. Então são convidados desde o primeiro dia, depois da compra, no desenho, no planeamento, para eles entenderem o goal desta obra.

Portanto, a lógica é tornar o poder público um parceiro do projeto.

São parceiros, têm que participar em todas as decisões que nós estamos a tomar.

Apesar das pedras no caminho, a East Bank está a adaptar-se bem à vida lisboeta.

Eu adoro meus parceiros.

Eu acho imensa graça ao Anthony. É das poucas pessoas que diz que a demora é por amor.

Pois, não é muito normal.

Não é, mas é uma das razões que eu acho que este convite é bem feito, porque tem uma visão muito engraçada da forma e do carinho pela cidade, que eu acho que grande parte destas demoras é exatamente, é porque se quer cuidado.

Cuidar.

Mas não quis deixar de referir isso.

E fez bem. Anthony, como é que compara Lisboa com as outras cidades espalhadas pelo mundo?

Há muitas cidades fantásticas no mundo. Eu só conheci Lisboa por causa do meu casamento e como eu conheci Lisboa bastante bem, mas eu vinha de Viena, e Viena é uma cidade fenomenal também. As pessoas dizem ser a cidade preferida para viver na Europa. Só em Lisboa, a oportunidade para mim foi que Lisboa estava uma cidade abandonada, por várias razões, que leva muito tempo explicar, mas se a gente quer reabilitar o centro urbano, é muito melhor ou tem uma vantagem grande se a pessoa pode começar com o melhor lugar da cidade. Eu já tive esta experiência uma vez. Sem dúvida, o melhor lugar da cidade de Washington D.C. é Georgetown. É o único sítio histórico desta cidade. E para mim, e muitas outras pessoas, um dos bairros ou vizinhanças mais favoráveis é o Príncipe Real Com este nome e tudo. Eu agarrei esta oportunidade de comprar coisas no Príncipe Real e agora tenho bastante imóveis lá para fazer um impacto. E espero que o impacto seja positivo.

Positivo. Maria, nos últimos anos, o parque habitacional lisboeta tem sofrido muita pressão, nomeadamente o turismo. Já aqui abordou essa questão. Como é que o turismo está a afetar a vida da cidade? Já nos falou da gentrificação, mas há mais problemas decorrentes do fato de Lisboa ser uma cidade cada vez mais turística.

Nós temos que pensar aqui uma coisa: o turismo trouxe muitos benefícios econômicos à cidade, inegáveis. Impulsionou a reabilitação. Se não fosse pelo turismo, se calhar empresas e promotores como a ESBANC não tinham tanto interesse em vir para cá, para estas zonas históricas da cidade. Criou novas oportunidades de emprego para residentes, mas de fato trouxe bastantes desafios. A quantidade de alojamentos locais tem rentabilidades mais altas para os senhorios, portanto, é normal que se aposte nesse tipo. Mas reduziu a oferta da habitação. Eu acho que esse é, mais uma vez, um dos problemas maiores. E também o acesso ao arrendamento de longa duração. Os preços das casas subiram, por consequência.

Entramos aqui num ciclo.

Exatamente.

Do qual é difícil sair. O que me leva à pergunta seguinte, que é: o que as autoridades, nomeadamente a Câmara Municipal de Lisboa, têm feito e o que é preciso fazer para minimizar o impacto do turismo, enfim, não só sobre o setor da habitação, mas também no dia a dia dos lisboetas? Porque também se sente no dia a dia, não é?

Pois, aqui a Câmara tem feito.

Tirar os tuk-tuks.

Olha, por exemplo. Eu lembro de não haver quase nenhum. Agora são milhares. Mas a Câmara tem tido iniciativas. Está a limitar o alojamento local em zonas críticas, criou programas de arrendamento acessível, tem tentado promover também a reconversão de alojamentos locais em arrendamentos com mais longa duração, mas infelizmente ainda é um bocado insuficiente. A cidade, como eu comecei, é muito apetecível. O turista gosta muito de visitar Lisboa, tem acesso a tantas coisas bonitas que o turismo vai continuar a vir. Mas eu acho que uma política importante é concentrar-se no português, em Portugal, no povo português. Os estrangeiros, e como o Anthony teve a oportunidade de partilhar noutras conversas, arranjam as suas soluções. Vamos nos concentrar aqui, mais local e no povo português.

No povo português. Anthony, ainda há muitos bairros e quarteirões em Lisboa a necessitarem de serem reabilitados. Como é que se revitalizam os bairros lisboetas de forma a beneficiar não só quem já vive nos bairros há muito tempo, mas como os novos lisboetas, como o Anthony, que se apaixonou por Lisboa?

A dificuldade na reabilitação urbana é que tem que ser um trabalho para um longo prazo. Geralmente, a promoção imobiliária é um negócio onde se compra, arranja e vende, e é um ciclo constantemente.

Em Portugal, o longo prazo não colhe muitos frutos.

Não. Mas a revitalização urbana precisa desse pensamento, porque eu não quero alugar o espaço para o inquilino que vai pagar mais, mas eu preciso de um inquilino que vai dar valor à minha ideia de como se deveria viver bem no bairro. E como eu acho que é um privilégio viver sem carro, então eu preciso de tudo o que me dá prazer, dentro de cinco a 10 minutos da vizinhança, a pé. Se eu como em restaurantes, então eu tenho que arranjar muitos restaurantes diversificados.

É a lógica de bairro.

É a lógica de bairro.

Com habitação e serviços à volta, que proporcionem qualidade de vida.

Sim, e pessoas ricas e pessoas pobres têm que viver-

Conviver juntas no mesmo espaço.

E falam um com o outro e fazem parte da vida. E em Príncipe Real, vocês podem ver como esta experiência funciona. Há pessoas que falam todas as línguas e falam sempre com os portugueses que vendem a fruta e têm o quiosque. E eu vejo esta vizinhança funcionar muito bem.

Muito bem.

Com estrangeiros no meio.

Com estrangeiros no meio. Anthony, foi um gosto, agradeço-lhe. Muito obrigado. Maria, também obrigado por ter vindo ao Mercado. O podcast do Mercado que regressa na próxima semana. Até lá.

Obrigada.

Obrigado.