Muito bom dia. Bem-vindos a mais um JLL Café, desta vez em parceria com o Observador. Temos esta manhã connosco, como ilustre convidado, Luís Carita, board member da Silvipe. Bom dia, Luís, e obrigado por teres aceite este nosso desafio.

Bom dia e obrigado por me convidarem.

Claro que sim. Podemos começar exatamente por aí: quem é o Luís Carita para quem nos ouve?

Luís Carita. Faço a resposta em dois pontos, o ponto mais profissional, que é o motivo do convite, e depois também com algumas notas pessoais. O Luís Carita é um gestor de empresas de gestão de investimento imobiliário e gestão de veículos supervisionados, quer sejam fundos de investimento imobiliário, quer sejam SICAFs, quer, como no passado, gestoras de fundos de pensões. O meu background é simultaneamente presente pela consultoria, onde comecei. Depois passei cerca de 18 anos pela banca de investimento, onde tive a oportunidade de criar e gerir diversas sociedades gestoras de fundos, predominantemente imobiliários, mas também de fundos de pensões. No âmbito mais imobiliário, tive a oportunidade de gerir essas sociedades e esses fundos, quer em termos domésticos, foi sempre a grande parte da alocação do meu tempo e experiência, mas também em termos internacionais, designadamente no Brasil, também em Miami, portanto nos Estados Unidos, e também na Europa Central, nos países República Checa, Polónia e Eslováquia. Nesses sítios, geri diversos tipos de fundos, fundos de investimento imobiliário colocados junto a investidores institucionais, fundos colocados junto a investidores de retalho e também fundos de dívida, designadamente financiamento de mezzanine aplicado aos projetos imobiliários. Atualmente estou na Silvipe, como disseste, sou board member da Silvipe e tem sido realmente um projeto muito desafiante e onde temos atingido bons resultados. Em termos pessoais, sou casado, com uma filha que gosto muito. Aposto sempre em novos desafios pessoais, quer em termos de formação, quer noutros âmbitos, como por exemplo desportivos, onde sou um corredor de maratonas, neste momento com um intervalo devido a uma lesão e devido à minha idade. E este, portanto, é o Luís Carita.

Então ainda bem que te apanhámos aqui, literalmente.

Não estou no fisioterapeuta, não.

Exatamente. Tendo o teu percurso profissional sido vasto e cobrindo várias geografias, neste momento tens como responsabilidade ou co-responsabilidade a gestão da Silvipe. Na qualidade de board member desta entidade, vou te pedir que partilhes um pouco conosco o que é a Silvipe e quais os seus principais vetores de atuação no mercado doméstico.

A Silvipe é uma das sociedades gestoras históricas do mercado português. É uma sociedade que perfaz este ano 36 anos de existência. Começou em 1987. Sempre foi uma sociedade ligada à gestão de um veículo que também se iniciou nesse ano, que era o Fundo VIP, e é um dos principais fundos portugueses. Atualmente com cerca de 400 milhões de euros sob gestão e um fundo que ao longo da sua vida já distribuiu, em termos de rendimentos aos seus participantes, em torno dos 306 milhões de euros com as suas distribuições trimestrais. O que aconteceu na Silvipe em 2015 foi a alteração do modelo de gestão. Alterou-se de uma sociedade que tinha uma estratégia monoproduto para uma sociedade que passou a gerir polimandatos, diversos mandatos. Apostámos nos segmentos institucionais, nos segmentos dos family office, quer domésticos, quer internacionais e com diversos âmbitos de investimento. Tivemos a oportunidade de gerir durante cinco anos com o investidor institucional, realmente um dos principais fundos de reabilitação urbana, que foi o Fundo Sete Colinas, com diversos projetos em Lisboa, e depois uma diversidade de fundos dedicados quer à promoção residencial, quer a carteiras mistas presentes nos diversos setores em projetos de promoção e projetos de rendimento. Neste momento, a Silvipe estabilizou o volume de ativos sob gestão, atualmente em torno dos 720 milhões de euros, e posiciona-se como uma gestora do tipo boutique de gestão de investimento. Não queremos ter um supermercado de mandatos, queremos ter poucos mandatos. Atualmente temos oito mandatos, não desejamos crescer muito mais, mas o foco no serviço ao cliente e o serviço responsável, porque no âmbito da gestão do investimento imobiliário, especialmente no investimento regulado, é muito importante atender-se não só à forma como se faz em nome de terceiros o investimento, mas atender-se toda a parte regulatória, fiscal e legal. É isso que os 36 anos de experiência da Silvipe trazem à prática e com uma equipa mista, que foi sendo rejuvenescida ao longo dos tempos, mas onde se aposta firmemente num serviço de elevado valor acrescentado, partilhando a experiência e a dinâmica destes novos mercados.

Muito bem. Obrigado por uma resposta tão compreensiva, tão completa. De facto, como dizes, e bem, a estratégia da Silvipe é muito mais do que gerir aquele seu fundo, o Fundo VIP, que é um fundo histórico, muito conhecido no mercado, galardoado consecutivamente com prêmios de performance. Mas vou te pedir Para aprofundares um pouquinho mais na descrição exactamente deste fundo, o fundo VIP. O fundo VIP é, como o Luís falou, e eu também já dei essa pequena introdução, um fundo já com bastante história no mercado, com performance de há muitos anos. Neste momento, para quem nos ouve, qual é a rendibilidade média, por exemplo, no horizonte temporal dos últimos cinco anos deste fundo e como é que se pode aceder, como é que se pode subscrever o fundo VIP?

Muito bem, então introduzido um bocadinho o fundo VIP, com os seus 36 anos, apesar dos cabelos grisalhos, ainda está com um ótimo aspecto.

Com vitalidade.

Com vitalidade, como demonstrou ainda muito recentemente, entre 2019 e 2021, ganhou por três anos consecutivos o prémio de melhor fundo aberto do mercado imobiliário português. Portanto, um prémio concedido pela APFIP, conjuntamente à Associação Portuguesa de Fundos, com o Jornal de Negócios, e, portanto, um prémio desse que muito nos orgulhamos, que premeia realmente o binómio de rentabilidade e de risco. Em termos de rentabilidade e risco, então como é que se posiciona actualmente o fundo VIP? O fundo VIP posiciona-se com uma rentabilidade a cinco anos de 3,37%, portanto uma das mais elevadas a cinco anos, e tendo uma elevada estabilidade, elevada estabilidade essa que se traduz como sendo o fundo que está entre o primeiro e o segundo lugar como o fundo de menor risco. Por quê? A variabilidade do seu rendimento é pouca, mas mesmo assim, ainda assim, tem planos para ir elevando gradualmente essa rentabilidade do momento actual, apostando num conjunto de vectores. E esses vectores são, por um lado, acaba por ser a renovação da carteira. Um fundo com 36 anos tem que fazer algumas plásticas e as plásticas no seu portfólio passa por vender activos menos bem localizados e também já com alguma obsolescência física, funcional e também algum estado de conservação, portanto, vender esse tipo de activos, apostando em novos activos. Esses activos, activos de rendimento, com boas localizações, endereçando alguns conceitos novos no mercado, como sejam as nursing homes, como sejam as residências de estudantes, como seja também o sector da saúde, que é um sector onde muito nos orgulhamos de ter sido dos primeiros fundos abertos a investir em hospitais. Portanto, tínhamos dois hospitais no nosso portfólio.

Na Trofa, não é? Na Trofa Saúde.

Do grupo Trofa da Saúde, e estando presentemente à procura de mais activos nessa área. Queremos fazer investimento de uma forma responsável, portanto, com os ditames do ESG a pautarem a nossa intervenção, e olhamos sempre para o tipo de certificações que tentamos agora dotar os nossos investimentos, por um lado, e por outro lado, também com alguns projetos de reabilitação, onde se possa normalmente fazer, através do investimento, conjuntamente com os nossos inquilinos, algum rent catch up, rent up através de negociar obras em contrapartida de melhores rendas, mas também com esse investimento socialmente responsável e ecologicamente e em termos energéticos também responsável. Isto, por um lado. Por outro lado, o segundo vector acaba por ser a reabilitação dos activos, esses sim, os bem localizados. Nós somos proprietários, por exemplo, da antiga fábrica da Triumph, em Carnaxide, somos proprietários do Polo VIP do Montijo, somos proprietários de outros imóveis onde, para nós, como no imobiliário, a máxima ainda continua a ser a localização, em segundo lugar, localização, em terceiro lugar. Portanto, essas localizações, não abrimos mãos delas, mas sim, através de projetos de reabilitação e requalificação, procuramos trazer esses imóveis para 2020, 2030, 2040, através desse investimento feito de uma forma, mais uma vez, responsável, verde e atualizando-os. E por último, com tantas relações de excelência com os nossos inquilinos, procuramos sempre muito isso, que é manter essas relações de excelência, acompanhando nos seus desejos, na atualização, fazendo investimento participado com eles, muitas vezes até trazer maior dinâmico ao espaço de trabalho. Portanto, o espaço de trabalho actualmente não é só espaço de trabalho, é um espaço de trabalho, é um espaço social, é um espaço de convívio e, portanto, acompanhando alguns inquilinos nessas iniciativas e procurando, ao fim ao cabo, prolongar este casamento, que tem vários anos, mas que continua a ser muito gratificante para nós e procuramos dessa forma acompanhá-los.

Boa. Aliás, não tinha a mínima dúvida que a estratégia da equipa de gestão deste fundo era uma boa estratégia actual e em linha com as tendências e por isso os subscritores podem estar tranquilos que estão em boas mãos. Uma boa equipa de gestão com uma visão estratégica sobre o futuro e sobre o que é que anda a mudar no nosso panorama imobiliário. Por último, ainda neste ponto do fundo VIP, onde é que quem nos ouve e ainda não é subscritor do fundo, como é que pode ser acedido às unidades de participação?

Muito bem. Realmente, faltou-me esse ponto. A subscrição do fundo VIP é feito historicamente nos balcões de um parceiro também histórico, quer da Sil VIP, quer do fundo VIP, que é o banco Montepio E, portanto, através do Banco Montepio, está disponível para subscrição nos balcões, que nos tem proporcionado relações muito longas com os subscritores do fundo VIP. E essas relações longas são muito sustentadas por uma aposta estratégica do fundo VIP. O fundo VIP acaba por ser o fundo aberto de rendimento, quer dizer que distribui periodicamente os rendimentos gerados. Não é um fundo por contraposição a um fundo de acumulação, que vai acumulando os rendimentos e que só através do resgate das unidades de participação é que os clientes têm acesso à liquidez. Portanto, um fundo de distribuição de rendimentos, periodicamente, no nosso caso, trimestralmente, distribuímos o rendimento e é aí que o fundo se pauta como sendo o fundo que mais rendimento distribui. Portanto, menos acumulação gera, distribui sempre numa banda de 80% a 90% todos os rendimentos gerados e, com isso, como tinha dito, já distribuiu, desde a sua criação, 306 milhões de euros aos seus participantes e aposta nessa política de distribuição, quase como o pagamento de um cupão. Atualmente, além do Montepio, temos também os canais de distribuição do Banco Cargosa, um banco mais posicionado na área do wealth management para os seus clientes e o Banco Cargosa tem distribuído o fundo também de uma forma mais contida do que o Montepio, porque acaba por ser um banco com uma dispersão de balcões elevada, por contraposição ao modelo de negócio, mais do wealth management do Banco Cargosa.

Uma cobertura diferente.

Exatamente. São esses dois parceiros que temos atualmente. Continuamos a contar com eles e acaba por ser um fundo que ao longo da sua história não fez o que outros fundos fazem, através da criação, por vezes, de barreiras à entrada, que acabam por ser comissões de subscrição elevadas, e é um fundo que historicamente não levantou essas barreiras aos seus participantes. Está apostado, sim, em rentabilizar esses participantes e com uma carteira atual próxima dos 12 mil investidores. E ainda crescente com uma população mais jovem, eventualmente também já fazendo a sua gestão de poupança.

Muito bem, superinteressante. Referiste há pouco que o fundo VIP foi galardoado nos anos 2019, 2020 e 2021, anos desafiantes, anos em que fomos surpreendidos por uma pandemia a nível mundial. Mas é 2022 que nos traz outro desafio, a ultrapassagem da pandemia, que está gerida. E 2022 traz-nos, de facto, um desafio a todo o mercado, com impacto na nossa área, na área de investimento. E falando deste contexto macroeconômico que continuamos a atravessar, um contexto de guerra, inflação, subida de taxas de juro, quais as ameaças e oportunidades que identificas e como é que a Silvipe se tem vindo a preparar e a adaptar a este atual contexto?

Muito bem. Uma pergunta de um quadro contextual realmente muito desafiante, que é o quadro atual. Respondendo diretamente à questão, em termos de ameaças, não temos como fugir, neste momento, face a um mundo globalizado, das ameaças exógenas e externas à nossa realidade portuguesa. Essas realmente sentimos, e sentimos porque quer seja pela guerra, quer seja pela instabilidade financeira que se vive atualmente com os bancos centrais, tendo dúvida de subida de taxas de juro, manter taxas de juro, também com uma guerra comercial que está adormecida entre os Estados Unidos e a China, que acaba por ter também repercussões muito no palco europeu, sendo um dos principais palcos dos consumidores, diria eu que a principal consequência para a nossa indústria e onde sentimos essa ligação mais feita é no perfil dos investidores, designadamente dos investidores institucionais. Esta indústria é alimentada na sua base, essencialmente, por fundos de pensões, que depois têm um conjunto de atores, como sejam os private equity, que fazem a sua alocação de ativos. E o que sentimos é que face à subida de taxas de juro, o setor alternativo, por contraposição às ações e obrigações, que é o setor, nomeadamente, imobiliário, neste momento vai perder, e está a perder, no asset allocation desses grandes investidores, já alguma percentagem. Por quê? Porque atualmente, quer seja por via da alocação do capital aos outros setores que referi, quer seja mesmo para a remuneração em cash, que neste momento já tem uma retribuição melhor, já há taxas de juro a remunerarem os depósitos, esses fundos de pensões que têm normalmente por objetivo baterem a inflação, acabam por dispersar um bocado o capital. Isso traz o quê? Menor liquidez para o setor imobiliário, por um lado, e por outro lado, alguma pressão nos private equities, que atualmente ainda têm subscrições, para que façam o investimento, porque senão o dinheiro vai para outros setores. Portanto, vai, por essa via, este quadro de ameaças trazer talvez uma menor pressão de investimento. E, com isso, olhamos então para o nosso território nacional. O nosso território nacional tem sido pautado, diria eu, embora com um governo maioritário, por alguma instabilidade legislativa, que muito prejudica quem quer realizar o investimento, designadamente em termos de Em termos fiscais, tem essa estabilidade legislativa. Em termos de lei do arrendamento, que é algo que está sempre a ser revisto, especialmente nos últimos anos, e traz também esta instabilidade legislativa, quer por uma governação interventiva, quer dizer, fazer um cap na atualização das rendas, diz que, por um lado, a inflação está a 6%, mas, por outro lado, os subscritores destes fundos, e estamos a falar designadamente do fundo VIP, que é o pequeno retalho, e estamos a falar das pessoas individuais, não de rendimentos muito elevados que têm as suas empresas, mas são precisamente pessoas de poucos rendimentos, neste momento não podem ter um rendimento superior, nem uma atualização acompanhando a inflação das rendas que estes fundos geram. E, portanto, por aí, temos realmente algumas medidas de caráter mais populista, por vezes endereçando um bocado o barómetro político e o barómetro da popularidade, que acho que estão pouco pensadas. E com isso, nós temos algo que é o modelo de desenvolvimento português, que continua a ser um modelo assente num L. L quer dizer litoral, é toda a costa litoral. L quer dizer Lisboa, concentra muitas vezes 40, 50% do investimento. Este litoral quer dizer também a concentração dos centros administrativos, dos centros de decisão, das universidades. E então o que é que isto faz? Faz confluir tudo para estes centros urbanos. Então temos o quê? Escassez de casas, preços muito elevados, em contrapartida do interior, que não tem este grau de desenvolvimento. Lembro-me sempre de uma conversa tida já há vários anos, com alguém que dizia que o desenvolvimento do interior poderia se fazer de uma forma muito fácil. Em vez de criarmos politécnicos no interior, era transferir as universidades das grandes cidades para o interior, porque já há casos que se vê desenvolvimento, nomeadamente Évora, e portanto foram fatores de desenvolvimento, foram fatores de agregar população para o interior e é com esse modelo de desenvolvimento que eu deixo de vender, se calhar, casas a 12 mil € em Lisboa, se calhar vou vender um pouco menos, vou vender seis, sete mil €, e deixo de ter preços de mil, dois mil € no interior e começo a ter preços de três e quatro mil. Portanto, nós o que temos que criar é verdadeiramente um país de 10 milhões de habitantes, com um desenvolvimento mais equilibrado e não assentarmos num desenvolvimento dos grandes centros urbanos dedicado aos 2,6 milhões de pessoas da Grande Lisboa, ou 1,8 milhão de pessoas do Grande Porto, e confluindo tudo para aí. E portanto, diria eu que esta política centralizadora é, de alguma forma, também uma ameaça ao futuro mais sustentável do país.

Pois, evitar a concentração nas grandes metrópoles do investimento e também, com isso, a subida de tudo, do custo de vida no geral. O governo tem estado atento a este tema e lançou, como todos sabemos, um pacote de medidas chamado Mais Habitação. Sobre este pacote de medidas, gostava de ter a tua opinião, Luís Carita, sobre o alcance e o impacto das mesmas no nosso mercado doméstico.

Realmente, acabou por ser um pacote lançado no mercado, pautado por boa intenção. E temos realmente um problema, temos um problema com os jovens que não têm acesso à habitação, temos um problema com diversas franjas da população que necessitam de rendas acessíveis e temos um problema com o mercado do arrendamento. Portanto, isto acaba por ser um contexto lato, onde realmente o pacote acaba por ter uma visão, mas acho que é uma visão um pouco limitativa da questão. Por quê? Por um lado, procura-se promover a habitação, procura-se promover o build to rent, que é algo que em outros países existe. Não estamos isolados. As grandes metrópoles europeias têm também este problema e temos visto uma variabilidade de políticas. Eu creio que o problema tem muito a ver também com o modelo de desenvolvimento, como referi há pouco. Eu acho que um desenvolvimento mais equilibrado em termos de território, promovendo mais território interior, tem como consequência um desagravamento da pressão da procura e, especialmente, a pressão nos grandes centros. Porque depois é um fenômeno difícil de gerir. Como é que eu vou ter jovens que começam a sua vida profissional em Lisboa, a querer habitação em Lisboa, por quê? Porque não têm alternativas de trabalho. Então, a montante eu tenho um problema, que é o mercado de trabalho. Porque se eles tivessem também boas profissões nas cidades do interior, também procurariam aí. E aí, se calhar, há mais soluções. E, portanto, este problema, para mim, está um bocadinho lançado à solta e focado num problema que é realmente real, que é a habitação, mas depois não relacionado com as outras realidades da nossa sociedade portuguesa E, portanto, que tem realmente o mercado de trabalho a montante como gerador dessas tensões. Depois, em segundo lugar, eu acho que o Estado, em vez de olhar para fora, tem que olhar um pouco para dentro. Portanto, quando olhamos para muitos edifícios devolutos e muitos terrenos sem ocupação, com aptidões construtivas, temos que olhar para o patrimônio do Estado. E aí temos uma complexidade na gestão administrativa das coisas, que faz com que seja difícil de fazer uma iniciativa pública de promoção de habitação. Quer-se passar o ônus só para os atores privados, quando, na realidade, o exemplo acaba por não ser o melhor. E, portanto, aí é uma segunda nota de crítica, que devíamos primeiro ensinar os privados a fazer, e fazendo publicamente. Em terceiro lugar, temos a complexidade da máquina administrativa e especialmente da máquina de licenciamento. Temos um problema de oferta, mas depois a oferta tem o licenciamento. Eu creio que uma das medidas anunciadas é muito salutar, que é realmente o Simplex no licenciamento, com a assunção do risco e da responsabilidade do licenciamento repartida entre projetistas, promotores e empreiteiros, pode facultar alguma agilidade, só que há temas que merecem ser endereçados. Eu não estou a ver um banco. Quer dizer, o arquiteto chega ali e assume a responsabilidade sobre o licenciamento. Começas a obra. Há uma auditoria para a obra. Eu não estou a ver um banco a financiar uma construção com este risco. Portanto, não sei até que ponto é que se vai conseguir conciliar esta boa medida e depois com uma eficácia também, neste caso prático, que introduzi. Mas de qualquer maneira, é realmente um caminho numa direção certa para se fazer a simplificação do licenciamento e com isso retirar aqui algum problema de oferta. Por último, eu creio que também esta questão da habitação, devendo ser feita num conjunto de atores, acho que se tem que retirar algumas palavras que são contrárias a um Estado de direito. O coercivo, o compulsivo, são ameaças veladas por alguém que é o nosso órgão central de governação, quando ele próprio não ensina pela demonstração e fazendo ele próprio as coisas.

Do seu patrimônio.

Do seu patrimônio. Portanto, essas palavras devem ser mais: cooperação, como podemos fazer juntos, o que é que necessitam os atores para fazer em conjunto a isso, e rompendo alguns paradigmas em termos urbanísticos portugueses. Nós vivemos num Estado onde a ocupação de solos acaba por ser intensa nas grandes metrópoles e, portanto, se não alterarmos o nosso paradigma urbanístico, que é assente em ruas onde todos os prédios acabam por fazer blocos, o que temos é uma ocupação de muros nestas cidades. E os blocos são as ruas, e, portanto, são esses quarteirões que acabam por ser verdadeiros blocos. Agora, se se deixasse em certas zonas crescer mais a construção, uma construção em altura mais eficiente, desocupava-se solos, dava-se mais jardins, dava-se uma maior capacidade de circulação. E, portanto, este paradigma também é algo que deveria ser rompido. Pacote Mais Habitação são boas intenções. Algumas delas não vão passar no âmbito constitucional, como já se vê de diversos pareceres, e portanto, acaba-se por ter um pouquinho a percepção que foi um pacote lançado num contexto, se calhar, de uma menor reflexão, ou falta de alguns apoios que eventualmente o governo estava a pensar, e um pouco para alterar um ciclo político de elevado desgaste que o governo no início deste ano estava a sofrer. E, portanto, esse desgaste acabou por pelo menos diminuir a intensidade que estavam a sentir desde 16 de fevereiro deste ano, com o lançamento deste pacote. Portanto, acho que não se deve deixar cair o pacote nalgumas barreiras que vão, sob o ponto de vista legislativo, e de algumas anticonstitucionalidades que se vão assaltar. Deve-se promover, deve-se retirar disto como é que a iniciativa privada poderá ajudar, qual é que é a moeda de troca, mas aproveitar este pacote também, por exemplo, como já foi dito, para desenvolver o interior do país. E isso, o governo aí tem uma responsabilidade, porque as empresas, não são os autarcas que não conseguem dizer que o ministério vai de Lisboa para uma cidade do interior, não são as empresas que têm a capacidade, ou esses autarcas, para que as empresas públicas ou as empresas privadas de capitais públicos, façam deslocalização também de quadros. E, portanto, acho que através disso, num programa combinado entre build to rent nessas cidades, conjuntamente com a deslocalização de serviços, acho que isso poderia ser um bom mote para iniciarmos aqui realmente o desenvolvimento mais sustentado do país.

Concordo em absoluto. Acho que, de facto, o pacote visa atacar um problema real, que existe. De facto, é um problema Que nasce muito da falta de oferta, falta de oferta essa que tem uma série de fatores que a justificam, sendo o principal ótimo, que é o aumento da procura, e acho que não deveríamos nos queixar por termos aumento de procura, mas sim trabalhar do lado da oferta, como é que agilizamos os licenciamentos, sem dúvida, que é um bottleneck, que é um funil que todas as intenções de desenvolvimento em Portugal depois acabam por se deparar com este funil, que maioritariamente tem dois grandes riscos por parte dos investidores, que é a discricionariedade dos próprios regulamentos, conferem muita subjetividade e, com isso, discricionariedade aos técnicos, e principalmente o tempo. O tempo é um inimigo do business plan, e de facto, o licenciamento em Portugal tem esse calcanhar de Aquiles. Demora muito tempo, é discricionário e até depois tem uma característica engraçada, que é o tempo e a discricionariedade que pode demorar difere de município para município, quando as leis nos quais assentam, o RGE ou o RJUE, são comuns, mas depois, como essas próprias leis têm estas lacunas ou falta de objetividade nalguns pontos, leva que o processo seja entendido e interpretado de forma distinta de município para município, o que para um investidor internacional é muito complicado digerir. Eu não tenho previsibilidade ou tenho pouca previsibilidade.

Se é para os nacionais, imagine-se para os internacionais.

Exatamente, é isso mesmo. Mas de facto, a tua sugestão também relativamente ao território, acho superinteressante. Acho que, de facto, isso obrigaria a uma estratégia supramunicipal, uma estratégia nacional e com coragem política para assumir, mas mesmo dentro das próprias cidades e face ao contexto atual, acho que também temos aqui uma oportunidade de olhar para o território das grandes cidades, ver a concentração de fogos e de procura num miolo e olhar um pouco para aquilo que se passa à volta, que a verdade é que passariam a ser territórios perfeitamente viáveis caso a rede de transportes fosse melhorada. E de facto, mais uma vez, isto é áreas de intervenção pública, onde olhar para o território e a forma como os movimentos pendulares ocorrem entre onde é que está o posto de trabalho e onde é que pode estar a residência, e facilitar este percurso, pode ampliar o footprint das nossas cidades e com isso trazer mais oferta a preços mais acessíveis e resolver parte da equação deste pacote. Mas, assim como nota final, e dado que falamos aqui muito de desafios, desafios de diferentes naturezas, política, econômica, tivemos aqui uma conversa interessante sobre desafios, mas se tivermos todos esses desafios em conta, mas bastante presentes daquilo que são as qualidades do nosso país, e os motivos pelo qual continua a estar bastante presente no radar dos investidores e até de pessoas que querem viver em Portugal ou visitar Portugal enquanto destino de turismo, quais é que seriam os fatores que tu destacarias como principais e mais fortes na afirmação de Portugal como destino de investimento?

Muito bem. Eu creio que Portugal tem realmente um ótimo caso em termos internacionais para a atração do investimento. Temos estas vicissitudes, mas temos que pensar um pouco a quem é que nos dirigimos em primeiro lugar, que é para depois ver quais são esses fatores. E eu acho que Portugal nunca pode esquecer-se da sua história. Portugal, somos 10 milhões, somos poucos, mas somos muito comentados pelo mundo e, portanto, Portugal não pode viver fechado. No século XX, vivemos durante décadas como um país fechado, neste momento, e renegamos um bocadinho o nosso percurso histórico de sermos abertos ao mundo, sermos uma plataforma entre a América do Sul e a Europa, entre África e a Europa, sermos uma plataforma com ligações históricas à China há cinco séculos, de termos também uma boa relação com os Estados Unidos e, portanto, sermos o quê? Um país afável, de fácil trato e onde as pessoas gostam de viver, especialmente com os reformados da Europa, e portanto, aí somos um pouco como uma Flórida da Europa, como também gostam de trabalhar, como estamos a ver, dos trabalhadores, designadamente do digital nomads, que neste momento acabam por também ter gostado de Portugal e com muitas empresas aqui localizarem os seus shared services em termos europeus e em termos mundiais. E, portanto, o nosso alvo são os portugueses e também este conjunto de públicos. Nesse âmbito, os fatores que devemos realmente reforçar é permanecermos a acolher bem as pessoas. Nós temos o clima, temos o território, temos a gastronomia, temos a simpatia, temos as ilhas, temos uma plataforma costeira realmente muitíssimo grande. Não podemos é cair no erro de nos fecharmos ao exterior. E não fechar ao exterior quer dizer o quê? Quer dizer que não podemos ter essas alterações legislativas súbitas. Temos que ter um quadro fiscal mais estratégico, mais estável e menos tático para corrigir problemas de déficit. Temos que ter uma simplicidade administrativa e nós, realmente, tantas coisas inovamos, como o Simplex que tivemos. Vamos então apostar nesses simplex para que o investimento estrangeiro seja bem-vindo e seja bem canalizado. O problema da habitação não é um problema que um investidor estrangeiro resista, nem um erro, que eu muitas vezes vejo ser praticado na opinião pública, de falar de fundos de investimento como se fossem os senhores do grande capital. Não, os fundos de investimento são pessoas iguais a nós, de poucos rendimentos, que têm a esperança das suas pensões, e os fundos de investimento são isto: é dinheiro de pensões. E, portanto, não podemos é criar medidas diferenciadoras entre essa entidade, porque acaba por ser esse capital que vai gerar imobiliário, e o imobiliário, em termos económicos, representando cerca de 15% do PIB português, acaba por ser um setor único em termos de efeitos multiplicadores da economia. Quando o imobiliário se desenvolve, não é só o imobiliário. Atrás, vem toda uma indústria, vem toda a parte de mobiliário, decoração, a parte dos serviços públicos e tudo isso. E esse efeito multiplicador do imobiliário acaba por ter realmente projeção nos outros setores da atividade.

Até ao nível de impostos também. É multiplicador também ao nível de impostos. A produção imobiliária tem uma carga de impostos.

E, portanto, eu lembro nessa parte dos impostos e do licenciamento, eu vi e assistimos ao longo dos últimos anos, a inversão completa daquilo que era o orçamento, designadamente das principais câmaras do país. Passaram de deficitários para superavitários, portanto, capacidade de promover espaço público, capacidade de promover emprego. Agora, isto deve ser feito realmente de uma forma, tornando a questão mais equilibrada. Esses fatores competitivos, devemos continuar a apostar neles, não é tirá-los agora de cima da mesa. Em 2014, 2015, pós-crise financeira, nós tivemos uma primeira parte de procura externa marcada pelos chamados vulture funds. São aqueles de maior risco, querem comprar normalmente a seguir essas crises económicas. Por quê? Porque os países estão carentes de capital para desenvolver. Depois, obviamente, começamos a sofisticar e a diversificar. Agora, se tivermos outra crise, vamos ter outra vez necessidade de ter esse tipo de capital. E, portanto, o que temos é que apostar em fatores de competitividade e de acolher o investimento estrangeiro e o investimento doméstico, de uma forma mais simplificada e mais estável. E portanto, reforçando aquilo que temos, que toda gente sabe e somos conhecidos lá fora, que é realmente pelo nosso clima, pela nossa boa prática. E por último, isto o que serviu foi que a crise de 2015 realmente trouxe diversas consequências e, em principal, uma delas foi a seguinte: é que os portugueses não se sabem vender lá fora. Os portugueses têm dificuldades na venda externa e muitas vezes vivem muito virados para o seu umbigo e pouco para vender lá fora. Quem nos começou realmente a vender lá fora foi mais esses fundos estrangeiros que, apostando alguma coisa em Portugal, começaram a vender lá fora. Através disso, entidades como a JLL e outras entidades que fazem muito através dessa intermediação e da promoção da imagem portuguesa, eu acho que esse investimento externo também deve estar a nível do governo central, vender Portugal. Agora, têm é que desenvolver o produto, e o produto acaba por ser nesses fatores de estabilidade que já enunciei.

Luís, vou agarrar uma frase tua, porque acho que ilustra bem todo o teu contributo aqui nesta última pergunta, que é, de facto, devemos acolher bem. Acolher bem turistas, acolher bem novos residentes e acolher bem investidores. E de facto, todos os vetores que referiste, como a falta de estabilidade, previsibilidade, não são pontos de bom acolhimento, principalmente dos investidores na parte final. E pode estar aí o segredo de nos mantermos relevantes no radar dos investidores internacionais e dar continuidade a este bom momento que temos vivido nos últimos anos, é de facto percebermos que temos que ser um país que acolhe bem a todos os níveis. Muito obrigado, Luís Carita, pelo teu contributo. Tivemos aqui uma manhã bastante interessante. Este foi mais um JLL Café. O meu nome é Gonçalo Santos, eu dirijo o departamento de Capital Markets em Portugal, da JLL. E, por isso, bom dia a todos. Muito obrigado, Luís, mais uma vez.

Obrigado.

Obrigado.

Bom dia.