Rendas inferiores a 20% dos preços de mercado e que os arrendatários não suportem uma taxa de esforço superior a 35% são as principais condições do Programa de Arrendamento Acessível, que está disponível a partir desta segunda-feira (e será o tema do Explicador WhatsApp de hoje na Rádio Observador, com Regina Santos Pereira, advogada e especialista no tema – pode enviar as suas perguntas para 913961556).
De adesão voluntária, através de candidatura na plataforma eletrónica do Portal da Habitação, os proprietários vão beneficiar de uma isenção total de impostos sobre “os rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional”, enquanto os arrendatários têm uma redução de, pelo menos, 20% do preço das rendas, que deve corresponder a “uma taxa de esforço que se situe no intervalo entre 15% e 35% do rendimento médio mensal (RMM) do agregado familiar”.
O preço máximo de renda no Arrendamento Acessível pode variar entre 200 euros para tipologia T0 e 1.700 euros para T5, dependendo da posição dos 308 concelhos do país, que estão agrupados por seis escalões, em que apenas Lisboa está nos valores mais elevados, posicionando-se mais de metade dos municípios – 165 – no escalão com preços mais baixos.
Apresentado pelo Governo, em abril de 2018, no âmbito da Nova Geração de Políticas de Habitação, o diploma que autoriza “um regime especial de tributação que preveja a isenção de tributação dos rendimentos prediais decorrentes de arrendamento ou subarrendamento habitacional no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível” foi aprovado pela Assembleia da República, em 21 de dezembro de 2018, com os votos contra de PCP, BE, CDS-PP e PEV, a abstenção de PAN e PSD e o voto a favor de PS.
Eis as principais condições do Programa de Arrendamento Acessível:
Objetivo do programa
Arrendar a preços (mais ou menos) acessíveis
Como instrumento de política de habitação, o Programa de Arrendamento Acessível, de adesão voluntária, visa incentivar a oferta de alojamentos para arrendamento habitacional a preços reduzidos, a disponibilizar de acordo com uma taxa de esforço comportável para os agregados habitacionais.
Além de aumentar a acessibilidade à habitação por parte dos agregados familiares, através do aumento da oferta de habitação para arrendamento a preços reduzidos, o programa pretende reforçar a segurança e a estabilidade no arrendamento habitacional, promover maior equilíbrio entre o setor do arrendamento e o da habitação própria, proporcionar respostas para as necessidades de mobilidade habitacional, por razões familiares, profissionais ou de estudo, e de mobilidade para territórios do interior, assim como melhorar o aproveitamento do parque edificado existente.
Aplicabilidade do programa
Só para novos contratos e renovações
O programa aplica-se, exclusivamente, a novos contratos de arrendamento celebrados e suas renovações.
Os contratos de arrendamento podem ter a finalidade de residência permanente, cujo prazo mínimo é de cinco anos, renovável por período estipulado entre as partes, ou de residência temporária de estudantes do ensino superior, em que o prazo de arrendamento tem como mínimo a duração de nove meses.
O Programa de Arrendamento Acessível determina que a disponibilização de um alojamento pode processar-se nas modalidades de habitação ou de parte de habitação e, em ambos os casos, para qualquer das finalidades previstas.
Beneficiários
Todos podem aceder, até estudantes (se tiverem quem lhes pague a renda)
Na posição de proprietário, qualquer pessoa individual ou coletiva, pública ou privada, pode inscrever alojamentos na plataforma eletrónica do Programa de Arrendamento Acessível, desde que os mesmos cumpram os limites de renda e as condições mínimas de segurança, salubridade e conforto estabelecidas.
Na qualidade de arrendatários, as candidaturas a uma casa podem ser apresentadas por qualquer pessoa, família ou grupo de pessoas, desde que tenha um rendimento total inferior ao valor máximo definido pelo programa. Os estudantes ou formandos inscritos em cursos de formação profissional podem ser candidatos, mesmo que não possuam rendimentos próprios, desde que o pagamento da renda seja assegurado por uma pessoa com rendimentos.
Requisitos para proprietários
Cumprir limites das rendas para ter isenção de impostos
Os proprietários têm que cumprir limites máximos do preço de renda, que correspondem “a 80% do valor de referência do preço de renda dessa habitação”, ou seja, uma redução de 20%, considerando fatores como área, qualidade do alojamento, certificação energética, localização e valor mediano das rendas por metro quadrado, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).
A par da redução de 20% da renda do mercado, o Governo definiu o limite geral de preço de renda por tipologia, que resultou no posicionamento dos munícipios por seis escalões.
Cumprindo com estas condições, os proprietários beneficiam de uma isenção total de impostos sobre “os rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional enquadrados no Programa de Arrendamento Acessível”, em sede de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) e de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC).
Condições para arrendatários
Rendimento anual bruto não pode passar os 35 mil euros
Para efeitos de elegibilidade no programa, o valor máximo de rendimento anual de um agregado com uma pessoa não pode ultrapassar o valor bruto de 35.000 euros, com duas pessoas o valor máximo de rendimentos é de 45.000 euros e para mais de duas pessoas é de 45.000 euros mais 5.000 euros por pessoa.
Neste âmbito, o preço de renda mensal deve corresponder a “uma taxa de esforço que se situe no intervalo entre 15% e 35% do rendimento médio mensal (RMM) do agregado familiar”.
Em termos de ocupação mínima por tipologia, o Arrendamento Acessível estabelece que tem de ser “uma pessoa por quarto, independentemente da modalidade de disponibilização desse mesmo alojamento”.
Limites de renda aplicáveis
Há seis escalões, Lisboa é o mais alto com T1 até 900 euros
Posicionados por seis escalões, enumerados por valor crescente das rendas máximas no Programa de Arrendamento Acessível, dos 308 concelhos do país, 165 ocupam o escalão 1, como Angra do Heroísmo, Bragança, Cantanhede, Castelo Branco, Covilhã, Elvas, Felgueiras, Guarda, Paços de Ferreira, Paredes, Penafiel, Pombal e Portalegre.
Nos municípios posicionados no escalão 1, os senhorios podem aplicar rendas até 200 euros para tipologia T0, 275 euros para T1, 350 euros para T2, 425 euros para T3, 475 para T4, 525 euros para T5 e 525 euros mais 50 euros por cada quarto para tipologia superior a T5.
Com base na tabela que distribui os concelhos por seis escalões, 85 municípios estão no escalão 2, como é o caso de Braga, Guimarães, Leiria, Santarém, Viana do Castelo, Vila Real e Viseu, em que o limite do preço de renda mensal para tipologia T0 é de 250 euros, T2 até 450 euros e T5 até 675 euros, de acordo com a portaria do Governo.
No escalão 3 estão 42 concelhos, nomeadamente Aveiro, Coimbra, Évora, Faro, Ponta Delgada, Porto Santo e Setúbal, em que os senhorios que aderirem ao Arrendamento Acessível podem aplicar rendas até 325 euros para tipologia T0, 475 euros para T1, 600 euros para T2, 700 euros para T3, 800 para T4 e 875 euros para T5.
Com o preço máximo de renda a variar entre 400 euros para T0, 775 euros para T2 e 1.125 euros para T5, o escalão 4 é ocupado por 12 municípios: Albufeira, Almada, Amadora, Castro Marim, Funchal, Lagos, Loulé, Loures, Matosinhos, Odivelas, Sintra e Tavira.
No escalão 5, que antecede o escalão com os valores máximos mais elevados, estão os concelhos de Cascais, Oeiras e Porto, em que o limite do preço de renda mensal para tipologia T0 é de 525 euros, T1 até 775 euros, T2 até 1.000 euros, T3 até 1.200 euros, T4 até 1.350 euros, T5 até 1.500 e superior a T5 até 1.500 euros mais 100 euros por cada quarto acima de T5.
Lisboa é o único concelho que se posiciona no escalão 6, com rendas mais elevadas, em que o limite do preço de renda mensal para tipologia T0 é de 600 euros, T1 até 900 euros, T2 até 1.150 euros, T3 até 1.375 euros, T4 até 1.550 euros, T5 até 1.700 e superior a T5 até 1.700 euros mais 150 euros por cada quarto acima de T5.
Seguros obrigatórios para senhorios e arrendatários
Mas com preços e mais favoráveis e sem necessidade de fiador
A fim de conferir maior segurança e estabilidade aos contratos de arrendamento, o Governo estabeleceu o regime dos seguros obrigatórios a utilizar no âmbito do programa. Estes seguros reforçam a segurança de ambas as partes nos contratos de arrendamento, garantindo o pagamento da renda em casos de quebra involuntária dos rendimentos dos inquilinos, o pagamento da renda nos casos em que seja necessário instaurar um procedimento de despejo por falta de pagamento de renda e o pagamento de uma indemnização por estragos no imóvel que se verifiquem no final do contrato.
Os seguros terão preços e condições mais favoráveis do que as atualmente disponíveis no mercado e permitem dispensar a exigência de fiador ou de depósito de cauções.
Incumprimento das condições do programa
Obrigatório devolver benefícios fiscais
A verificação de situações de incumprimento, nomeadamente a prestação de informações falsas ou apresentação de documentos falsos, determina a devolução do benefício fiscal às Finanças, seja da parte do proprietário, seja da parte do arrendatário, assim como “o cancelamento da inscrição do alojamento ou do registo da candidatura e o impedimento, pelo período de cinco anos a contar da data da ocorrência, de nova inscrição do alojamento ou da participação em nova candidatura, consoante o incumprimento seja imputável ao prestador ou a candidato”.
Até ao final do mês de fevereiro de cada ano, o Instituto da Habitação e Reabilitação do Edificado (IHRU) comunica à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) os contratos objeto de enquadramento no Programa de Arrendamento Acessível no ano anterior, bem como as situações em que tenha ocorrido a cessação do enquadramento, com indicação da data a partir da qual tiveram lugar.
A cessação do enquadramento “implica a perda total dos benefícios fiscais concedidos desde a data da respetiva usufruição com a consequente obrigação de proceder à declaração desse facto para efeitos de regularização da diferença entre o montante do imposto que foi pago em cada ano e aquele que deveria ter sido pago, acrescida de juros compensatórios”, segundo o diploma que cria o Programa de Arrendamento Acessível.
